Steuerliche Behandlung beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds am Zweitmarkt

Marktdynamik: Warum Anleger vorzeitig verkaufen

Geschlossene Fonds sind konzeptionell auf langfristige Laufzeiten ausgelegt, die oft mit der Lebensdauer oder dem Investitionszyklus des Wirtschaftsgutes korrespondieren. Dennoch gibt es rationale ökonomische Gründe, die einen vorzeitigen Ausstieg über den Zweitmarkt rechtfertigen. Neben persönlichem Liquiditätsbedarf spielen häufig strategische Portfoliobereinigungen eine Rolle. In einem veränderten Zinsumfeld prüfen Investoren, ob das gebundene Kapital in anderen Anlageklassen effizienter arbeiten könnte.

Der Zweitmarkt fungiert hierbei als Ventil für Liquidität. Der dort erzielbare Preis orientiert sich am Nettoinventarwert (NAV), beinhaltet jedoch oft Abschläge, die der Käufer als Risikoprämie für die Übernahme der unternehmerischen Beteiligung und der verbleibenden Laufzeit einpreist.

Wichtiges Risiko: Die "Liebhaberei-Falle" Anleger sollten Vorsicht walten lassen, wenn sie einen Fonds unmittelbar nach Ende der Verlustphase verkaufen. Besonders bei Medien- oder Energiefonds besteht in diesem Szenario die Gefahr, dass das Finanzamt die ursprüngliche Gewinnerzielungsabsicht anzweifelt und "Liebhaberei" unterstellt. Die Konsequenz: Die steuerlich geltend gemachten Verluste der Vorjahre könnten rückwirkend aberkannt werden.

Steuern geschlossene Immobilienfonds: Die Unterscheidung der Einkunftsarten

Die steuerliche Behandlung beim Verkauf hängt fundamental von der Qualifizierung der Einkünfte ab. Bei Immobilienfonds muss strikt zwischen der privaten Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Betrieb unterschieden werden.

Vermögensverwaltende Immobilienfonds (V&V)

Die Mehrheit der geschlossenen Immobilienfonds ist so konzipiert, dass sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielen. Steuerlich wird der Anleger so gestellt, als besäße er die Immobilie anteilig direkt. Für die Frage „Wann sind Gewinne aus Fonds steuerfrei?“ ist hier § 23 EStG ausschlaggebend.

Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist: Erfolgt der Verkauf des Anteils auf dem Zweitmarkt weniger als zehn Jahre nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Achtung: Der Gewinn kann hierbei überraschend hoch ausfallen. Das liegt daran, dass viele Fonds (speziell Denkmalschutz-Objekte oder Immobilien in den neuen Bundesländern) in der Anfangsphase massive Sonderabschreibungen genutzt haben. Diese haben den steuerlichen Buchwert weit unter den tatsächlichen Marktwert gedrückt. Die Differenz zwischen diesem niedrigen Buchwert und dem Verkaufspreis ist voll zu versteuern. Verkauf nach zehn Jahren: Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Dies ist ein wesentlicher Vorteil dieser Assetklasse im Vergleich zu gewerblichen Investments.

Investoren müssen jedoch prüfen, ob der Fonds tatsächlich rein vermögensverwaltend tätig ist. Bereits geringfügige gewerbliche Nebentätigkeiten – etwa der Betrieb einer Photovoltaikanlage mit Stromeinspeisung oder hotelähnliche Dienstleistungen – können zur sogenannten „gewerblichen Infektion“ führen. In diesem Fall werden alle Einkünfte des Fonds, auch die aus der Vermietung, in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert, wodurch die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfällt.

Sonderfall: Ausländische Immobilienfonds

Viele Anleger halten noch Anteile an US-amerikanischen oder britischen Immobilienfonds. Hier liegt das Besteuerungsrecht für die Immobilie laut Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) meist im Belegenheitsstaat (z.B. USA). Deutschland stellt diese Einkünfte oft frei, sie unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Der Veräußerungsgewinn selbst wird in Deutschland nicht besteuert, er erhöht aber den Steuersatz für das übrige Einkommen des Anlegers. Dies muss in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.

Gewerbliche Immobilienfonds

Handelt es sich um einen gewerblich geprägten Fonds (z.B. GmbH & Co. KG ohne natürliche Person als Vollhafter) oder einen Fonds mit gewerblicher Tätigkeit, gelten andere Regeln. Hier greift § 16 EStG.

Keine Haltefrist: Gewinne aus dem Fonds Verkauf sind steuerpflichtig, unabhängig davon, ob der Verkauf nach fünf, zehn oder zwanzig Jahren erfolgt. Begünstigungen (Fünftelregelung): Da der Verkauf zu einer Zusammenballung von Einkünften führt, kann unter Umständen die sogenannte Fünftelregelung (§ 34 Abs. 1 EStG) angewendet werden, um die Steuerprogression abzumildern. Anleger über 55 Jahre können zudem einmal im Leben einen ermäßigten Steuersatz (§ 34 Abs. 4 EStG) und einen Freibetrag (§ 16 Abs. 4 EStG) beantragen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Das negative Kapitalkonto als steuerlicher Faktor

Ein zentraler Aspekt, der bei der Analyse „geschlossener Immobilienfonds verkaufen Steuer“ oft unterschätzt wird, ist das negative Kapitalkonto. Dieses entsteht, wenn einem Anleger in der Vergangenheit Verluste zugewiesen wurden, die seine Einlage rechnerisch unter Null gedrückt haben, oder wenn Ausschüttungen geleistet wurden, die nicht durch Gewinne gedeckt waren (Einlagenrückgewähr).

Die Mechanik der Besteuerung

Verkauft ein Anleger seinen Anteil, wird er von der Haftung befreit. Steuerlich bedeutet dies, dass das negative Kapitalkonto aufgelöst werden muss. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet sich vereinfacht nach der Formel: Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis + Betrag des negativen Kapitalkontos Das bedeutet in einer simplifizierten Beispielrechnung: Wenn ein Anleger einen Anteil für 10.000 Euro verkauft, aber ein negatives Kapitalkonto von -40.000 Euro hat, beträgt der zu versteuernde Gewinn 50.000 Euro. In diesem Szenario kann die anfallende Einkommensteuer rechnerisch den ausgezahlten Kaufpreis übersteigen.

Wichtiger Hinweis zur Berechnung: Dies ist eine Brutto-Betrachtung, die den "Worst Case" darstellt. In der Praxis ist die Situation für den Anleger oft günstiger: Häufig existieren noch sogenannte „verrechenbare Verluste“ nach § 15a EStG. Das sind Verluste aus der Vergangenheit, die steuerlich noch nicht genutzt werden durften. Diese können im Moment des Verkaufs gegen den Gewinn gerechnet werden, was die Steuerlast massiv senkt. Ob ein Verkauf also wirklich zur Steuerfalle wird, hängt maßgeblich von diesen individuellen Verlustvorträgen ab.

Besonderheiten bei Steuern von Schiffsfonds und Erneuerbaren Energien

Neben Immobilienfonds finden sich in vielen Portfolios auch Beteiligungen an Schiffen oder Erneuerbaren Energien. Auch hier gelten spezifische steuerliche Spielregeln beim Zweitmarktverkauf. Bei Schiffsfonds, die zur Tonnagesteuer optiert haben, ist der laufende Gewinn pauschaliert. Der Verkaufsgewinn des Anteils ist, soweit er auf die Zeit der Tonnagebesteuerung entfällt, mit dieser Pauschale abgegolten und somit faktisch steuerfrei. Das Risiko liegt hier in der Vergangenheit: Beim Wechsel zur Tonnagesteuer wurde oft ein sogenannter "Unterschiedsbetrag" festgestellt (stille Reserven zum Wechselzeitpunkt). Dieser Betrag wird beim Verkauf des Anteils steuerpflichtig aufgelöst. Anleger sollten prüfen, ob ein solcher Unterschiedsbetrag existiert, bevor sie verkaufen.

Fonds im Bereich Erneuerbare Energien (Wind & Solar) erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte. Durch hohe Anfangsabschreibungen (Sonder-AfA) weisen sie oft niedrige Buchwerte auf. Ein Verkauf führt fast zwangsläufig zur Aufdeckung stiller Reserven. Zudem ist bei Investitionen, die zur Nutzung von Investitionsabzugsbeträgen (IAB) getätigt wurden, auf Behaltefristen zu achten, um eine rückwirkende Streichung des IAB zu vermeiden.

Praxis-Leitfaden: Wer rechnet die Steuer ab?

Eine häufige Fehlannahme ist, dass die Fondsgesellschaft oder die Zweitmarktbörse die Steuern direkt abführt, ähnlich wie eine Bank bei der Abgeltungsteuer auf Aktien. Das ist bei geschlossenen Fonds (KGs) nicht der Fall.

Verantwortung beim Anleger: Da es sich um den Verkauf eines unternehmerischen Anteils handelt, fließt der Kaufpreis meist direkt (oder über einen Treuhänder) vom Käufer an den Verkäufer. Die Fondsgesellschaft hat keinen Zugriff auf diesen Zahlungsstrom und behält folglich auch keine Steuern ein. Der Anleger erhält den Verkaufspreis brutto. Meldepflicht: Der Anleger muss den Veräußerungsgewinn eigenverantwortlich in seiner Einkommensteuererklärung angeben (in der Regel Anlage G für Gewerbebetrieb oder Anlage SO für sonstige Einkünfte). Die Rolle des Fonds: Die Fondsgesellschaft erstellt nach Ablauf des Geschäftsjahres eine sogenannte "Einheitliche und gesonderte Feststellung". Darin wird dem Finanzamt gemeldet, welcher Gesellschafter ausgeschieden ist und wie hoch der steuerliche Gewinn aus Sicht der Gesellschaft ist (z.B. Auflösung des Kapitalkontos). Das Finanzamt gleicht diese Daten später mit der Erklärung des Anlegers ab.

Dringende Empfehlung: Da die Steuer erst mit dem Steuerbescheid (oft Monate später) fällig wird, sollten Verkäufer unbedingt entsprechende Rücklagen vom Verkaufserlös bilden. Aufgrund der Komplexität – insbesondere bei der Berechnung von verrechenbaren Verlusten (§ 15a EStG) – ist die Konsultation eines Steuerberaters vor dem Verkauf obligatorisch.

Wichtige Begriffe zu diesem Thema

Mitunternehmeranteil

Steuerlicher Begriff für die Beteiligung an einer Personengesellschaft (z.B. KG). Der Verkauf wird nicht als Wertpapiergeschäft, sondern als Verkauf eines Teilbetriebsvermögens behandelt.

Veräußerungsgewinn

Der steuerlich relevante Gewinn, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Veräußerungskosten und dem Buchwert des Kapitalkontos ergibt. Er kann deutlich vom Cash-Flow abweichen.

Gewerbliche Infektion

Vorgang, bei dem ein eigentlich vermögensverwaltender Fonds (Steuerfreiheit nach 10 Jahren) durch geringfügige gewerbliche Tätigkeiten steuerlich komplett zum Gewerbebetrieb wird (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).

Häufige Fragen zu [Geschlossene Immobilienfonds Verkauf]