Steuerliche Behandlung beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds am Zweitmarkt

Marktdynamik: Warum Anleger vorzeitig verkaufen

Vorzeitige Verkäufe erfolgen selten aus Not, sondern weil Kapital über 15 bis 25 Jahre gebunden bleibt und in dieser Zeit weder umgeschichtet noch beliehen werden kann. Geschlossene Fonds sind konzeptionell auf langfristige Laufzeiten ausgelegt, die oft mit der Lebensdauer oder dem Investitionszyklus des Wirtschaftsgutes korrespondieren. Dennoch gibt es rationale ökonomische Gründe, die einen vorzeitigen Ausstieg über den Zweitmarkt rechtfertigen. Neben persönlichem Liquiditätsbedarf spielen häufig strategische Portfoliobereinigungen eine Rolle. In einem veränderten Zinsumfeld prüfen Investoren, ob das gebundene Kapital in anderen Anlageklassen effizienter arbeiten könnte.

Der Zweitmarkt fungiert hierbei als Ventil für Liquidität. Der dort erzielbare Preis orientiert sich am Nettoinventarwert, also am Wert der Fondsobjekte zuzüglich Liquidität und abzüglich Verbindlichkeiten. Er liegt in der Regel darunter, weil der Käufer die Übernahme der unternehmerischen Beteiligung, die Restlaufzeit und das Haftungsrisiko einpreist.

Wichtiges Risiko: Die „Liebhaberei-Falle“ Anleger sollten Vorsicht walten lassen, wenn sie einen Fonds unmittelbar nach Ende der Verlustphase verkaufen. Besonders bei Medien- oder Energiefonds besteht in diesem Szenario die Gefahr, dass das Finanzamt die ursprüngliche Gewinnerzielungsabsicht anzweifelt und „Liebhaberei“ unterstellt. Die Konsequenz: Die steuerlich geltend gemachten Verluste der Vorjahre könnten rückwirkend aberkannt werden.

Steuern geschlossene Immobilienfonds: Die Unterscheidung der Einkunftsarten

Die Weiche wird beim Fondskonzept gestellt: vermögensverwaltend bedeutet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Zehnjahresfrist, gewerblich bedeutet Einkünfte aus Gewerbebetrieb ohne jede Haltefrist. Die steuerliche Behandlung beim Verkauf hängt fundamental von der Qualifizierung der Einkünfte ab. Bei Immobilienfonds muss strikt zwischen der privaten Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Betrieb unterschieden werden.

Vermögensverwaltende Immobilienfonds (V&V)

Die Mehrheit der geschlossenen Immobilienfonds ist so konzipiert, dass sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielen. Steuerlich wird der Anleger so gestellt, als besäße er die Immobilie anteilig direkt. Für die Frage „Wann sind Gewinne aus Fonds steuerfrei?“ ist hier § 23 EStG ausschlaggebend.

Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist: Erfolgt der Verkauf des Anteils auf dem Zweitmarkt weniger als zehn Jahre nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Achtung: Der Gewinn kann hierbei überraschend hoch ausfallen. Das liegt daran, dass viele Fonds (speziell Denkmalschutz-Objekte oder Immobilien in den neuen Bundesländern) in der Anfangsphase massive Sonderabschreibungen genutzt haben. Diese haben den steuerlichen Buchwert weit unter den tatsächlichen Marktwert gedrückt. Die Differenz zwischen diesem niedrigen Buchwert und dem Verkaufspreis ist voll zu versteuern. Verkauf nach zehn Jahren: Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Dies ist ein wesentlicher Vorteil dieser Assetklasse im Vergleich zu gewerblichen Investments.

Investoren müssen jedoch prüfen, ob der Fonds tatsächlich rein vermögensverwaltend tätig ist. Bereits geringfügige gewerbliche Nebentätigkeiten – etwa der Betrieb einer Photovoltaikanlage mit Stromeinspeisung oder hotelähnliche Dienstleistungen – können zur sogenannten „gewerblichen Infektion“ führen. In diesem Fall werden alle Einkünfte des Fonds, auch die aus der Vermietung, in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert, wodurch die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfällt.

Sonderfall: Ausländische Immobilienfonds

Viele Anleger halten noch Anteile an US-amerikanischen oder britischen Immobilienfonds. Hier liegt das Besteuerungsrecht für die Immobilie laut Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) meist im Belegenheitsstaat (z.B. USA). Deutschland stellt diese Einkünfte oft frei, sie unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Der Veräußerungsgewinn selbst wird in Deutschland nicht besteuert, er erhöht aber den Steuersatz für das übrige Einkommen des Anlegers. Dies muss in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.

Gewerbliche Immobilienfonds

Handelt es sich um einen gewerblich geprägten Fonds (z.B. GmbH & Co. KG ohne natürliche Person als Vollhafter) oder einen Fonds mit gewerblicher Tätigkeit, gelten andere Regeln. Hier greift § 16 EStG.

Keine Haltefrist: Gewinne aus dem Fonds Verkauf sind steuerpflichtig, unabhängig davon, ob der Verkauf nach fünf, zehn oder zwanzig Jahren erfolgt. Begünstigungen (Fünftelregelung): Da der Verkauf zu einer Zusammenballung von Einkünften führt, kann unter Umständen die sogenannte Fünftelregelung (§ 34 Abs. 1 EStG) angewendet werden, um die Steuerprogression abzumildern. Anleger über 55 Jahre können zudem einmal im Leben einen ermäßigten Steuersatz (§ 34 Abs. 4 EStG) und einen Freibetrag (§ 16 Abs. 4 EStG) beantragen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Das negative Kapitalkonto als steuerlicher Faktor

Ein negatives Kapitalkonto erhöht den Veräußerungsgewinn, weil es beim Ausscheiden ausgeglichen gilt. Der zu versteuernde Betrag kann dadurch deutlich über dem Kaufpreis liegen. Ein zentraler Aspekt, der bei der Analyse „geschlossener Immobilienfonds verkaufen Steuer“ oft unterschätzt wird, ist das negative Kapitalkonto. Dieses entsteht, wenn einem Anleger in der Vergangenheit Verluste zugewiesen wurden, die seine Einlage rechnerisch unter Null gedrückt haben, oder wenn Ausschüttungen geleistet wurden, die nicht durch Gewinne gedeckt waren (Einlagenrückgewähr).

Die Mechanik der Besteuerung

Verkauft ein Anleger seinen Anteil, wird er von der Haftung befreit. Steuerlich bedeutet dies, dass das negative Kapitalkonto aufgelöst werden muss. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet sich vereinfacht nach der Formel: Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis + Betrag des negativen Kapitalkontos Das bedeutet in einer simplifizierten Beispielrechnung: Wenn ein Anleger einen Anteil für 10.000 Euro verkauft, aber ein negatives Kapitalkonto von -40.000 Euro hat, beträgt der zu versteuernde Gewinn 50.000 Euro. In diesem Szenario kann die anfallende Einkommensteuer rechnerisch den ausgezahlten Kaufpreis übersteigen.

Wichtiger Hinweis zur Berechnung: Dies ist eine Brutto-Betrachtung, die den „Worst Case“ darstellt. In der Praxis ist die Situation für den Anleger oft günstiger: Häufig existieren noch sogenannte „verrechenbare Verluste“ nach § 15a EStG. Das sind Verluste aus der Vergangenheit, die steuerlich noch nicht genutzt werden durften. Diese können im Moment des Verkaufs gegen den Gewinn gerechnet werden, was die Steuerlast massiv senkt. Ob ein Verkauf also wirklich zur Steuerfalle wird, hängt maßgeblich von diesen individuellen Verlustvorträgen ab.

Besonderheiten bei Steuern von Schiffsfonds und Erneuerbaren Energien

Schiffsfonds mit Tonnagesteuer und Energiefonds mit Sonderabschreibungen folgen eigenen Regeln. Beide führen beim Verkauf regelmäßig zur Aufdeckung stiller Reserven. Neben Immobilienfonds finden sich in vielen Portfolios auch Beteiligungen an Schiffen oder Erneuerbaren Energien. Auch hier gelten spezifische steuerliche Spielregeln beim Zweitmarktverkauf. Bei Schiffsfonds, die zur Tonnagesteuer optiert haben, ist der laufende Gewinn pauschaliert. Der Verkaufsgewinn des Anteils ist, soweit er auf die Zeit der Tonnagebesteuerung entfällt, mit dieser Pauschale abgegolten und somit faktisch steuerfrei. Das Risiko liegt hier in der Vergangenheit: Beim Wechsel zur Tonnagesteuer wurde oft ein sogenannter „Unterschiedsbetrag“ festgestellt (stille Reserven zum Wechselzeitpunkt). Dieser Betrag wird beim Verkauf des Anteils steuerpflichtig aufgelöst. Anleger sollten prüfen, ob ein solcher Unterschiedsbetrag existiert, bevor sie verkaufen.

Fonds im Bereich Erneuerbare Energien (Wind & Solar) erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte. Durch hohe Anfangsabschreibungen (Sonder-AfA) weisen sie oft niedrige Buchwerte auf. Ein Verkauf führt fast zwangsläufig zur Aufdeckung stiller Reserven. Zudem ist bei Investitionen, die zur Nutzung von Investitionsabzugsbeträgen (IAB) getätigt wurden, auf Behaltefristen zu achten, um eine rückwirkende Streichung des Investitionsabzugsbetrags zu vermeiden.

Praxis-Leitfaden: Wer rechnet die Steuer ab?

Die Fondsgesellschaft behält keine Steuer ein. Der Veräußerungsgewinn wird im Feststellungsbescheid der Gesellschaft ermittelt und fließt von dort in die persönliche Einkommensteuererklärung. Eine häufige Fehlannahme ist, dass die Fondsgesellschaft oder der Zweitmarkt die Steuern direkt abführt, ähnlich wie eine Bank bei der Abgeltungsteuer auf Aktien. Das ist bei geschlossenen Fonds (KGs) nicht der Fall.

Verantwortung beim Anleger: Da es sich um den Verkauf eines unternehmerischen Anteils handelt, fließt der Kaufpreis meist direkt (oder über einen Treuhänder) vom Käufer an den Verkäufer. Die Fondsgesellschaft hat keinen Zugriff auf diesen Zahlungsstrom und behält folglich auch keine Steuern ein. Der Anleger erhält den Verkaufspreis brutto. Meldepflicht: Der Anleger muss den Veräußerungsgewinn eigenverantwortlich in seiner Einkommensteuererklärung angeben (in der Regel Anlage G für Gewerbebetrieb oder Anlage SO für sonstige Einkünfte). Die Rolle des Fonds: Die Fondsgesellschaft erstellt nach Ablauf des Geschäftsjahres eine sogenannte „Einheitliche und gesonderte Feststellung“. Darin wird dem Finanzamt gemeldet, welcher Gesellschafter ausgeschieden ist und wie hoch der steuerliche Gewinn aus Sicht der Gesellschaft ist (z.B. Auflösung des Kapitalkontos). Das Finanzamt gleicht diese Daten später mit der Erklärung des Anlegers ab.

Dringende Empfehlung: Da die Steuer erst mit dem Steuerbescheid (oft Monate später) fällig wird, sollten Verkäufer unbedingt entsprechende Rücklagen vom Verkaufserlös bilden. Aufgrund der Komplexität – insbesondere bei der Berechnung von verrechenbaren Verlusten (§ 15a EStG) – hängt das steuerliche Ergebnis eines Verkaufs stark vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind der Stand des steuerlichen Kapitalkontos, die Einkunftsart des Fonds und etwaige verrechenbare Verluste.

Fondstypen im steuerlichen Vergleich

Ein und derselbe Verkaufspreis führt je nach Fondstyp zu völlig unterschiedlichen Steuerfolgen. Maßgeblich ist die Einkunftsart, die im Fondskonzept angelegt ist und sich im Nachhinein nicht mehr ändern lässt.

Glossar: Steuerbegriffe beim Verkauf am Zweitmarkt

Mitunternehmeranteil

Steuerlicher Begriff für die Beteiligung an einer Personengesellschaft (z.B. KG). Der Verkauf wird nicht als Wertpapiergeschäft, sondern als Verkauf eines Teilbetriebsvermögens behandelt.

Veräußerungsgewinn

Der steuerlich relevante Gewinn, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Veräußerungskosten und dem Buchwert des Kapitalkontos ergibt. Er kann deutlich vom Cash-Flow abweichen.

Gewerbliche Infektion

Vorgang, bei dem ein eigentlich vermögensverwaltender Fonds (Steuerfreiheit nach 10 Jahren) durch geringfügige gewerbliche Tätigkeiten steuerlich komplett zum Gewerbebetrieb wird (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).

Negatives Kapitalkonto

Ein steuerliches Kapitalkonto unter null, entstanden durch zugewiesene Verluste und Liquiditätsausschüttungen, die die Einlage überstiegen haben. Beim Ausscheiden gilt es als ausgeglichen und erhöht deshalb den Veräußerungsgewinn.

Spekulationsfrist

Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Sie läuft ab der Anschaffung der Beteiligung und macht den Gewinn aus dem Verkauf eines vermögensverwaltenden Immobilienfonds nach ihrem Ablauf steuerfrei.

Fünftelregelung

Die Verteilung eines außerordentlichen Gewinns auf rechnerisch fünf Jahre nach § 34 Abs. 1 EStG. Sie mildert die Progressionswirkung, senkt den Steuersatz aber nicht dauerhaft.

Investitionsabzugsbetrag

Ein vorgezogener Abzug nach § 7g EStG für geplante Investitionen. Wird die Behaltensfrist durch einen Verkauf unterschritten, wird der Abzug rückwirkend gestrichen und die Steuer nachgefordert.

Feststellungsbescheid

Der Bescheid, mit dem das Finanzamt der Fondsgesellschaft die Einkünfte einheitlich feststellt und den Gesellschaftern zurechnet. Er ist Grundlagenbescheid für die persönliche Einkommensteuererklärung und kann nur dort angefochten werden.

Häufige Fragen zur Besteuerung beim Verkauf

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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