Immobilienmarkt Q4 2025: Stimmungstest – Die wachsende Kluft zwischen Anspruch und Realität

Die emotionale Marktlage: Frustration trifft auf Verweigerung

Während Analysten 2025 vorsichtig optimistisch von einem "Käufermarkt" sprechen, fühlt sich die Realität für die Akteure anders an. Die Diskussionen in einschlägigen Finanzforen zeigen, dass der Markt weniger von Angebot und Nachfrage als vielmehr von psychologischen Barrieren dominiert wird. Es herrscht eine Pattsituation: Käufer können nicht mehr zahlen, und Verkäufer wollen nicht weniger akzeptieren. Diese Blockade führt zu einem strukturell "kaputten" Marktgefühl, bei dem Transaktionen oft nur noch durch externe Zwänge oder Zufälle zustande kommen.

Käuferperspektive: Das Ende des Aufstiegsversprechens

Für die Generation der Erstkäufer hat sich der Immobilienmarkt Q4 2025 zu einer Quelle massiver psychischer Belastung entwickelt. Das klassische Versprechen – Ausbildung, Job, Sparen, Eigenheim – scheint entkoppelt.

Die Hürde der Unerschwinglichkeit

Die Stimmung unter Kaufinteressenten ist von Resignation geprägt. Selbst Gutverdiener berichten, dass der Erwerb ohne externes Kapital kaum darstellbar ist. Die Frustration entlädt sich in der Beobachtung, dass akademische Abschlüsse und Sparsamkeit nicht mehr ausreichen, um am Markt zu partizipieren. Dies führt bei einigen Marktteilnehmern zu grundsätzlichen Lebenszweifeln bis hin zur Überlegung, die berufliche Leistungsbereitschaft zu reduzieren.

Erben als einziger Ausweg?

Die Analyse der Diskussionen zeigt eine klare Zweiklassengesellschaft. Der Markt ist für diejenigen zugänglich, die über Erbschaften oder Netzwerke ("Vitamin B") verfügen. Für den Rest bleibt oft nur der Blick auf überteuerte Angebote in schlechten Lagen. Selbst außerhalb der Metropolen, wo man früher auf Preisnachlässe hoffen konnte, berichten Interessenten von absurden Preisforderungen, nur weil eine S-Bahn-Anbindung existiert.

Die Rolle der Intermediäre

Makler werden in der aktuellen Marktphase oft als beschleunigende Faktoren der Frustration wahrgenommen. Berichte über fehlende Reaktionen auf Anfragen legen den Verdacht nahe, dass Objekte künstlich verknappt oder Preise durch "Ghosting" stabilisiert werden sollen. Dennoch gibt es Lichtblicke: Wer hartnäckig verhandelt, kann insbesondere im Ruhrgebiet oder in B-Lagen Abschläge von bis zu 50 Prozent auf den Listenpreis erzielen. Dies bestätigt, dass der "Listenpreis" zunehmend ein Fantasiewert ist.

Verkäuferrealität: Der schmerzhafte Abschied von den Mondpreisen

Auf der Anbieterseite zeigt sich im vierten Quartal 2025 eine ausgeprägte Verhaltensstarre. Viele Eigentümer orientieren sich bei der Preisfindung weiterhin an den historischen Höchstständen der Jahre 2021 und 2022.

Der Ankereffekt und emotionale Bindung

Verkäufer argumentieren häufig mit Vergleichspreisen aus der Nachbarschaft, die in der Vergangenheit erzielt wurden, und ignorieren dabei das veränderte Zinsumfeld vollständig. Ein exemplarisches Szenario zeigt Verkäufer, die für ein sanierungsbedürftiges Haus 450.000 Euro aufrufen, weil ähnliche Objekte früher teurer waren – ungeachtet des Investitionsstaus. Oftmals überlagert der emotionale Wert der Immobilie den ökonomischen Marktwert massiv.

Listenpreis vs. Transaktionspreis

Ein signifikantes Phänomen ist die Weigerung, Preissenkungen offiziell zu machen. Stattdessen werden Objekte mit hohen Preisen gelistet, während der tatsächliche Abschluss deutlich darunter liegt. Fälle, in denen Objekte von 575.000 Euro auf 390.000 Euro fallen, verdeutlichen, dass der Marktpreis oft 30 bis 40 Prozent unter dem Wunschpreis liegt. Makler spielen hierbei eine ambivalente Rolle: Einerseits versuchen sie, die Preiserwartungen der Verkäufer zu dämpfen, andererseits haben sie durch prozentuale Provisionen einen Anreiz, das Preisniveau optisch hochzuhalten.

Bestandsimmobilien und Sanierungsstau

Besonders ältere Eigentümer sitzen oft auf großen Immobilien, die sie weder sanieren noch zu marktgerechten Preisen verkaufen wollen. Dies verknappt das Angebot künstlich. Werden solche Objekte dennoch auf den Markt gebracht, treffen KI-geschönte Exposé-Bilder auf die harte Realität des Sanierungsbedarfs.

Investorenkalkulation: Warum die Rechnung nicht mehr aufgeht

Für Kapitalanleger hat sich das Umfeld 2025 drastisch eingetrübt. Die Zeiten, in denen Immobilien "Selbstläufer" waren, sind vorbei.

Negative Leverage-Effekte

Bei Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,3 Prozent ist eine Brutto-Mietrendite von ca. 4,0 Prozent wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Der positive Hebeleffekt (Leverage) von Fremdkapital kehrt sich ins Negative um; die Immobilie muss monatlich bezuschusst werden, was viele Kleinanleger abschreckt.

Regulatorische Eingriffe

Zusätzlich belasten staatliche Eingriffe wie die Mietpreisbremse die Kalkulation. In Großstädten deckeln gesetzliche Vorgaben die Mieteinnahmen oft auf 8–10 Euro pro Quadratmeter. Bei Kaufpreisen, die noch immer das Vielfache der Jahresmiete betragen, ist eine Amortisation in absehbarer Zeit unrealistisch. Dies führt dazu, dass professionelle Investoren ihre Portfolios bereinigen oder Käufe komplett stoppen.

Wichtige Begriffe zu diesem Thema

Listenpreis vs. Transaktionspreis:

Der Listenpreis ist der Angebotspreis in Portalen (Wunschvorstellung), während der Transaktionspreis die tatsächlich beim Notar beurkundete Summe ist. Die Spanne zwischen beiden (Spread) ist derzeit historisch hoch.

Ankereffekt:

Eine kognitive Verzerrung, bei der sich Verkäufer an einem willkürlichen Referenzwert (z.B. Höchstpreise von 2021) orientieren und neue Informationen (Zinsanstieg) nur unzureichend einpreisen.

Mietrendite (Brutto):

Das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie. Liegt diese unterhalb des Hypothekenzinses, trägt sich die Immobilie operativ nicht selbst.