Geschlossene Immobilienfonds verkaufen: Ihr Wegweiser für den Zweitmarkt
Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; verkauft wird am Zweitmarkt, überwiegend außerbörslich. Der Preis ergibt sich aus Objektwert plus Liquidität minus Verbindlichkeiten. Bis zur Auszahlung vergehen vier bis sechs Wochen.
Dieser Beitrag behandelt den Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds. Der Ablauf für geschlossene Fonds aller Assetklassen – einschließlich Schiffs-, Energie- und Medienfonds – ist im Beitrag Geschlossene Fonds verkaufen beschrieben.
Geschlossene Immobilienfonds galten lange als stabiles „Betongold“. Doch die Realität hat sich gewandelt: Die langfristige Kapitalbindung kollidiert heute oft mit der Zinswende und hohen Sanierungskosten (ESG). Viele Anleger empfinden ihre Beteiligung inzwischen als illiquide Fessel und suchen einen vorzeitigen Ausstieg. Da eine Rückgabe an den Fonds rechtlich meist unmöglich ist, bleibt oft nur die Option, die Beteiligung am Zweitmarkt zu veräußern.
Überblick: Zweitmarkt Immobilienfonds
LIQUIDITÄT Da eine Rückgabe von Anteilen vertraglich meist ausgeschlossen ist, stellt der Verkauf an Dritte oft die einzige Option zur Kapitalfreisetzung dar.
OTC-HANDEL Transaktionen finden primär im „Over-the-Counter“ Markt statt, da Börsenplätze für diese Asset-Klasse oft illiquide und kostenintensiv sind.
PREISBILDUNG Neben dem Substanzwert (NAV) bestimmen Sektorenrisiken (z.B. Büro) und Sanierungsstau (ESG) den aktuellen Marktwert massiv.
STEUERVORTEIL Nach einer Haltedauer von zehn Jahren sind Veräußerungsgewinne im Privatvermögen in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
Inhaltsverzeichnis
- Sektor-Check: Welche geschlossenen Immobilienfonds sind besonders betroffen?
- Gründe, um geschlossene Immobilienfonds vorzeitig zu verkaufen
- Realitätscheck: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen und die Ohnmacht beenden
- Wie funktioniert der Zweitmarkt für Immobilienfonds?
- Der Fahrplan: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
- Bewertung geschlossener Immobilienfonds: Wie setzt sich der Preis zusammen?
- Kosten beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds
- Steuer beim Verkauf: Die 10-Jahres-Frist
- Fazit: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
- Glossar: Fachbegriffe
Sektor-Check: Welche geschlossenen Immobilienfonds sind besonders betroffen?
Die Risiken verteilen sich sehr ungleich über die Nutzungsarten: Büro- und Handelsimmobilien stehen unter strukturellem Druck, Pflegeimmobilien hängen an einem Betreiber, Wohnimmobilien sind vergleichsweise stabil. Maßgeblich für die Einordnung einer Beteiligung ist daher zuerst, in welchem Sektor das Kapital gebunden ist.
- Büroimmobilien: Dieser Sektor steht unter massivem Druck. Der Trend zum Homeoffice reduziert den Flächenbedarf von Unternehmen dauerhaft. Besonders B-Lagen oder ältere Objekte leiden unter Leerstand. Hier drohen langfristige Einnahmeausfälle.
- Handelsimmobilien (Einkaufszentren): Der Online-Handel setzt stationäre Shopping-Center weiter unter Druck. Viele Fonds kämpfen mit der Insolvenz großer Mieter (Modeketten, Warenhäuser).
- Pflegeheime & Sozialimmobilien: Eigentlich ein Wachstumsmarkt, doch Betreiberinsolvenzen haben zuletzt für Unsicherheit gesorgt. Wenn der Pächter ausfällt, wird die Spezialimmobilie schnell zur Belastung.
- Wohnimmobilien: Oft wertstabiler als Gewerbeobjekte, aber politisch stark reguliert (Mietpreisbremse) und oft mit hohem Sanierungsbedarf bei älteren Beständen konfrontiert.
Gründe, um geschlossene Immobilienfonds vorzeitig zu verkaufen
Die Motivation für den Verkauf ist vielschichtig. Neben persönlichen Gründen zwingt die Marktdynamik viele Anleger zum Handeln.
Refinanzierungsrisiko durch Zinswende
Zwar wurden viele Fonds schon vor langer Zeit aufgelegt, doch haben zahlreiche Gesellschaften ihre Darlehen in der vergangenen Niedrigzinsphase verlängert. Diese Zinsbindungen laufen nun sukzessive aus. Wenn diese Darlehen jetzt zu den aktuellen, deutlich höheren Marktzinsen refinanziert werden müssen, frisst der gestiegene Zinsdienst häufig die kompletten Mieteinnahmen auf. Ausschüttungen entfallen, und das Insolvenzrisiko steigt.
Gefahr der „Stranded Assets“ (ESG-Druck)
Der Begriff „Stranded Assets“ (gestrandete Vermögenswerte) geistert durch die Immobilienbranche. Er bezeichnet Gebäude, die aufgrund mangelnder Energieeffizienz (ESG-Kriterien) künftig nicht mehr vermietbar oder verkaufbar sind. Da viele geschlossene Fonds Immobilien aus den 80er und 90er Jahren halten, staut sich hier ein gewaltiger Investitionsbedarf auf.
Die Folge: Fonds müssen Mieteinnahmen über Jahre einbehalten, um energetische Sanierungen zu bezahlen. Für Anleger bedeutet das: Keine Ausschüttungen auf absehbare Zeit. Wer das Risiko scheut, dass seine Beteiligung zum „Stranded Asset“ wird, zieht den Verkauf vor.
Liquiditätsbedarf
Der klassische Verkaufsgrund bleibt bestehen: Lebensumstände ändern sich (Ruhestand, Immobilienkauf, Scheidung), und das im Fonds gebundene Kapital wird kurzfristig benötigt.
Realitätscheck: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen und die Ohnmacht beenden
Ein wichtiger Grund für den Verkauf am Zweitmarkt ist oft die Erkenntnis des Unterschieds zwischen einer Direkt-Investition und einem Fonds-Anteil.
- Der Eigentümer (Direkt-Immobilie): Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, entscheiden Sie selbst. Brauchen Sie Geld, verkaufen Sie. Lohnt sich eine Sanierung nicht, stoßen Sie das Objekt ab. Sie haben das Steuer in der Hand.
- Der „Beifahrer“ (Fonds-Anteil): Als Kommanditist in einem geschlossenen Fonds sind Sie Passagier. Das Fondsmanagement entscheidet über Sanierungen, Refinanzierungen oder den Verkaufszeitpunkt des Objekts. Oft laufen Fonds Jahre länger als geplant, weil die Geschäftsführung keinen Käufer für das Objekt findet oder auf bessere Marktphasen hofft.
Wer diese „Fremdbestimmung“ beenden und wieder selbst über sein Vermögen verfügen möchte, nutzt den Zweitmarkt zum Verkauf seiner geschlossenen Immobilienfonds.
Wie funktioniert der Zweitmarkt für Immobilienfonds?
Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds unterscheidet sich fundamental von den bekannten Aktienmärkten. Er ist ein absoluter Nischenmarkt („Illiquidität“), in dem Geduld und Fachwissen gefragt sind. Während bei einer Aktie Millionen identischer Stücke im Sekundentakt gehandelt werden, ist jeder Immobilienfonds-Anteil individuell. Er ist an einen spezifischen Gesellschaftsvertrag, eine konkrete Immobilie und spezifische Risiken gebunden. Es gibt keine zentrale Gegenpartei und keine automatisierte Abwicklung per Mausklick. Der Handel ist dokumentenintensiv und – ohne die richtigen Partner – oft langwierig.
Börsenhandel vs. OTC Market (Over-the-Counter)
Grundsätzlich gibt es zwei Wege, Ihre Anteile zu veräußern. Der klassische Weg über Börsen ist bei geschlossenen Fonds oft frustrierend. Zwar existieren Handelsplattformen, doch die Liquidität ist extrem gering. Oft stehen Verkaufsangebote über Wochen oder Monate im System, ohne dass ein Käufer anbeißt („Geld-Brief-Spanne“ ist riesig oder nicht existent). Hinzu kommen oft signifikante Kosten: Maklercourtagen und Bankspesen können schnell über 6 % des Kaufpreises verschlingen.
| Kriterium | Über eine Zweitmarktbörse | Außerbörslicher Direktverkauf |
|---|---|---|
| Preisfindung | Angebot wird eingestellt und wartet auf einen Käufer; Zuschlag zum höchsten Gebot | Kaufpreis wird zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt und steht vor Vertragsabschluss fest |
| Dauer | Angebote können Wochen oder Monate ohne Gegengebot im System stehen | Prüfung und Angebot meist innerhalb weniger Tage; Gesamtabwicklung üblicherweise vier bis sechs Wochen |
| Kosten für den Verkäufer | Courtage von einigen Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mindestgebühr | Keine Courtage; die Umschreibungsgebühr wird häufig vom Käufer übernommen |
| Zustandekommen | Abhängig davon, ob überhaupt ein Käufer für diesen Fonds im Markt ist | Käufer prüft gezielt den einzelnen Fonds und gibt ein verbindliches Angebot ab oder lehnt ab |
| Öffentlichkeit | Angebot und erzielter Preis sind für Marktteilnehmer sichtbar | Transaktion erfolgt vertraulich zwischen den Parteien |
Der direkte Weg: OTC Market
Aus diesem Grund hat sich der OTC Market (Over-the-Counter / außerbörslicher Direkthandel) als sinnvoller Kanal etabliert. Hier handeln Verkäufer und Käufer direkt miteinander, ohne den Umweg über eine Börse.
Der Vorteil liegt auf der Hand:
- Geschwindigkeit: Professionelle Investoren im OTC-Bereich entscheiden oft innerhalb weniger Tage.
- Kosten: Da keine Börsenmakler zwischengeschaltet sind, entfallen die hohen Ordergebühren.
- Diskretion: Der Handel findet vertraulich statt und nicht auf einem öffentlichen „Schwarzen Brett“.
Sie können sich für eine unverbindliche Prüfung direkt an mich wenden: fonds@em-strategy.com.
Der Fahrplan: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
Der Verkauf läuft in sechs Schritten ab und erfolgt auch heute noch schriftlich, weil die Übertragung eines Kommanditanteils einen Kaufvertrag in Textform voraussetzt. In der Praxis folgt der Ablauf einem festen Muster.
Schritt 1: Bestandsaufnahme und Legitimation
Prüfen Sie zunächst den Status Ihrer Beteiligung: Besteht diese noch oder liegt eine Verpfändung vor? Ermitteln Sie die exakte Höhe anhand des letzten Feststellungsbescheids, also der Mitteilung über die gesonderte und einheitliche Feststellung. Für Erben: Klären Sie zwingend die Besitzverhältnisse (Erbschein/Testament), um Ihre Unterschriftsberechtigung nachzuweisen.
Schritt 2: Kontaktaufnahme im OTC Market
Kontaktieren Sie spezialisierte Ankäufer im OTC-Markt, um Zeit und Gebühren zu sparen. Tipp: Für eine unverbindliche Prüfung und ein direktes Angebot können Sie mich unter fonds@em-strategy.com erreichen.
Schritt 3: Prüfung und Kaufangebot
Der Käufer bewertet den Fonds (Due Diligence) anhand von NAV, Immobilie und Risiken. Meist liegen professionellen Ankäufern alle nötigen Daten vor. Auf dieser Basis erhalten Sie ein konkretes Kaufangebot.
Schritt 4: Einigung und Konditionen
Prüfen Sie beim Kaufangebot auch die Nebenbedingungen. Ihr Vorteil bei mir: Ich übernehme in der Regel die Umschreibungsgebühren und stelle Sie von der zukünftigen Haftung (Freistellung im Innenverhältnis) frei.
Schritt 5: Vertragswerk und Umschreibung
Nach Einigung unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Der Käufer holt anschließend die Zustimmung der Fondsverwaltung ein.
Schritt 6: Auszahlung
Nach Vorliegen der Zustimmung erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises auf Ihr Konto. Der Prozess ist abgeschlossen und Sie sind aus dem Risiko entlassen.
Bewertung geschlossener Immobilienfonds: Wie setzt sich der Preis zusammen?
Warum notieren Fonds oft unter ihrem ursprünglichen Ausgabewert?
- Immobilienwert & Lage: Der aktuelle Marktwert des Objekts ist die Basis.
- Verschuldung: Hohe Restschulden in Zeiten steigender Zinsen drücken den Wert des Eigenkapitals massiv.
- Energetischer Zustand: Für unsanierte Gebäude rechnen Käufer die zu erwartenden Sanierungskosten in den Wert ein (Brown Discount).
- Weichkosten-Effekt: Da früher bis zu 20 % des Anlegergeldes in Vertrieb und Provisionen flossen und nicht in die Immobilie, bildet ein Preis unter dem Nominalwert oft nur diesen Anfangsverlust ab. Wie sich Weichkosten auswirken, ist im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds aufgeschlüsselt.
Kosten beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds
- Börsengebühren: Entfallen im Direkthandel (OTC Market). An der Börse oft über 6 %, bei kleineren Beträgen sogar höher.
- Umschreibungsgebühren: Die Verwaltung verlangt oft Gebühren im dreistelligen Bereich, bei großen Beteiligungen können diese auch vierstellig ausfallen. Diese Gebühr entfällt oft für den internen Umschreibeprozess. Transparente Abwicklung: Ich übernehme standardmäßig die Gebühren für die Umschreibung im Rahmen des Ankaufs.
- Risikobedingte Preisanpassung: Mit der Übertragung gehen Leerstands-, Haftungs- und Sanierungsrisiken auf den Käufer über. Diese Risikoübernahme und die Verzinsung seines eingesetzten Kapitals kalkuliert er in den Preis ein, weshalb dieser vom rechnerischen NAV abweicht.
Steuer beim Verkauf: Die 10-Jahres-Frist
Bei vermögensverwaltenden Immobilienfonds ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Zeichnung und Verkauf steuerfrei. Das ist der wirtschaftlich bedeutsamste Einzelaspekt beim Verkauf einer solchen Beteiligung.
Da die meisten Immobilienfonds vermögensverwaltend strukturiert sind, gilt die private Veräußerungsfrist nach § 23 EStG. Konkret bedeutet das: Liegen zwischen Zeichnung und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der erzielte Erlös für Sie komplett steuerfrei.
Dieses Szenario kann ein wichtiger Baustein Ihrer Strategie sein: Würden Sie im Fonds verbleiben, unterliegen die laufenden jährlichen Erträge weiterhin der Steuerpflicht. Zwar ist auch der spätere Verkauf der Immobilie durch den Fonds nach 10 Jahren oft steuerfrei, doch bis dahin bleibt Ihr Kapital gebunden und Marktrisiken ausgesetzt. Der Verkauf der Anteile ermöglicht es hingegen, sofort und steuerfrei über das Vermögen zu verfügen und es neu zu allokieren.
Hinweis: Bei gewerblich geprägten oder gewerblich infizierten Fonds gelten abweichende Regeln, weshalb dort abweichende Ergebnisse möglich sind.
Disclaimer: Dieser Abschnitt dient lediglich Informationszwecken und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für verbindliche steuerliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Häufige Fragen (FAQ): Verkauf geschlossener Immobilienfonds
Muss ich meine Anteile vor dem Verkauf kündigen?
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, geschlossene Immobilienfonds zu verkaufen?
Wem stehen die laufenden Ausschüttungen zu?
Wie lange dauert der Prozess über den Zweitmarkt?
Fazit: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
Für Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds ist der Zweitmarkt der einzige Weg, die Beteiligung vor dem Laufzeitende zu beenden. Ob er im Einzelfall in Betracht kommt, hängt von der Substanz des Fonds ab: von Sektor und Zustand des Objekts, der Höhe und Restlaufzeit der Verbindlichkeiten und dem anstehenden Investitionsbedarf.
To-Do-Liste: Verkauf am Zweitmarkt
- Sektor prüfen: Wie stark ist mein Fonds von der Büro-/Handelskrise betroffen?
- ESG-Risiko: Droht meine Beteiligung zum „Stranded Asset“ zu werden?
- Steuerfreiheit: Sind die 10 Jahre Haltedauer um?
- Kosten: Übernimmt der Käufer die Umschreibekosten?
- Haftung: Enthält der Vertrag die Freistellung von der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB?
Wirtschaftlich steht damit eine Schlussauszahlung zu unbestimmtem Zeitpunkt einem heute feststehenden Kaufpreis gegenüber. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt ein Veräußerungsgewinn bei vermögensverwaltenden Fonds im Privatvermögen zudem steuerfrei.
Glossar: Fachbegriffe zum Verkauf am Zweitmarkt
- OTC-Handel (Over-the-Counter)
- Außerbörslicher Handel, bei dem Käufer und Verkäufer unmittelbar miteinander abschließen, ohne eine Börse einzuschalten. Für Anteile an geschlossenen Fonds ist das der übliche Weg, weil an den Börsenplätzen für die meisten Fonds keine laufende Nachfrage besteht.
- Due Diligence
- Prüfung des Fonds durch den Käufer vor Abgabe eines Angebots: Objektwert, Vermietungssituation, Höhe und Restlaufzeit der Darlehen, Investitionsbedarf, Regelungen des Gesellschaftsvertrags und steuerliche Einordnung. Professionelle Käufer verfügen für viele Fonds bereits über diese Daten.
- ESG-Kriterien
- Anforderungen an Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Im Immobilienbereich geht es vor allem um die Energieeffizienz des Gebäudes. Sie entscheidet darüber, ob ein Objekt für institutionelle Käufer und Mieter noch in Frage kommt.
- Freistellung im Innenverhältnis
- Vertragliche Zusage des Käufers, den Verkäufer von Ansprüchen freizustellen, die nach der Übertragung noch gegen ihn geltend gemacht werden könnten, insbesondere aus der wieder aufgelebten Kommanditistenhaftung. Sie wirkt zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber Dritten.
- Wirtschaftlicher Übertragungsstichtag
- Im Kaufvertrag vereinbarter Tag, ab dem Erträge und Lasten der Beteiligung dem Käufer zustehen. Er muss nicht mit der Eintragung der Umschreibung zusammenfallen und entscheidet darüber, wem laufende Ausschüttungen zufließen.
- Umschreibungsgebühr
- Pauschale Vergütung, die Fondsverwaltung oder Treuhänder für die Eigentümerumschreibung erheben. Sie fällt unabhängig vom Kaufpreis an und wird bei einem Direktverkauf häufig vom Käufer getragen.
- Private Veräußerungsfrist (§ 23 EStG)
- Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Bei vermögensverwaltenden Fonds im Privatvermögen ist ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf dieser Frist steuerfrei. Bei gewerblichen oder gewerblich infizierten Fonds gilt sie nicht.
- Vinkulierung
- Regelung, nach der die Übertragung eines Anteils der Zustimmung der Fondsgeschäftsführung oder des Treuhänders bedarf. Sie ist der Grund dafür, dass zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung die Bearbeitungszeit der Fondsverwaltung liegt.
Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
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