Immobilienpreisentwicklung aktuell Dezember 2025

Aktuelle Meldungen Immobilienmarkt - Dezember 2025

Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) schafft Planungssicherheit

Das dominierende regulatorische Thema im Dezember ist der Beschluss des "Gebäudemodernisierungsgesetzes" (GMG) durch den Koalitionsausschuss, welches das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) faktisch ablöst. Die Reform markiert einen Paradigmenwechsel hin zu mehr Technologieoffenheit. Anstatt starrer Vorgaben für Wärmepumpen sind nun auch Hybridlösungen und unter Auflagen Gasheizungen länger zulässig, was den sofortigen Investitionsdruck von Bestandshaltern nimmt. Zudem greift die Pflicht zur Nutzung von 65 % Erneuerbaren Energien erst nach Vorlage einer kommunalen Wärmeplanung. Dies reduziert den "Brown Discount" für unsanierte Bestandsgebäude kurzfristig, ändert jedoch nichts am langfristigen ESG-Sanierungsbedarf bis 2045.

Insolvenzwelle stoppt 48 Großprojekte in Top-Städten

Die Krise der Projektentwickler manifestiert sich im Dezember 2025 in konkreten Baustopps. Eine Analyse zeigt, dass allein durch die Insolvenzen der sechs größten Entwickler 48 Büroprojekte in den Top-7-Städten stillgelegt wurden, was einem Investitionsvolumen von 6,2 Milliarden Euro entspricht. Diese Marktbereinigung führt zu einer paradoxen Situation: Während Unternehmen pleitegehen, wird das Angebot an modernen Flächen für die Jahre 2027/2028 künstlich verknappt, was die Mieten für fertiggestellte Objekte stützt.

EZB bestätigt Zinsplateau bei 2,0 Prozent

Die Europäische Zentralbank hat im Dezember entschieden, den Einlagesatz bei 2,0 % zu belassen. Damit erteilen die Währungshüter der Hoffnung auf schnelle Zinssenkungen eine Absage und signalisieren ein "Higher-for-Longer"-Szenario. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass die Cap Rates (Spitzenrenditen) nicht kurzfristig sinken werden. Die Märkte haben dieses Zinsniveau jedoch weitgehend eingepreist, was die Transaktionssicherheit im Vergleich zum Vorjahr erhöht.

Wohnimmobilien Entwicklung Dezember 2025

Der Markt für Wohninvestments hat im Dezember 2025 seinen Boden gefunden und zeigt erste Tendenzen einer Trendumkehr bei den Kaufpreisen. Daten des Europace Hauspreisindex (EPX) belegen für den Berichtsmonat einen leichten Anstieg des Gesamtindex um 0,38 %, wobei Bestandsimmobilien mit +0,52 % die deutlichste Erholung zeigen. Dies deutet darauf hin, dass institutionelle wie private Investoren das aktuelle Preisniveau – welches ca. 15 bis 20 % unter den Höchstständen von 2022 liegt – wieder als Einstiegsgelegenheit bewerten. Die Preisfindungsphase zwischen Käufern und Verkäufern scheint abgeschlossen, was sich in einer leichten Belebung der Transaktionsaktivität niederschlägt.

Parallel dazu entkoppelt sich der Mietmarkt vollständig von der Kaufpreisentwicklung. Getrieben durch den Einbruch im Neubau und eine anhaltend hohe Netto-Zuwanderung in die Metropolregionen, verzeichnen die Mieten historische Anstiege. In Hamburg und München kletterten die Neubaumieten im Jahresvergleich um bis zu 7,9 %. Für Investoren bedeutet dies, dass der Multiplikator (Kaufpreis-Miete-Verhältnis) attraktiver wird, da die Erträge schneller wachsen als die Einstandspreise. Das Risiko verschiebt sich somit vom Wertverlustrisiko hin zum politischen Regulierungsrisiko im Mietrecht.

Gewerbeimmobilien Entwicklung Dezember 2025

Der gewerbliche Immobilienmarkt ist im Dezember 2025 durch eine extreme Spreizung der Performance gekennzeichnet. Im Bürosektor ist eine klare Zweiteilung ("Bifurkation") zu beobachten: Während periphere Lagen und veraltete B-Flächen unter steigendem Leerstand leiden (Durchschnitt Top-7: ca. 8 %), erzielen ESG-konforme Prime-Objekte in CBD-Lagen Höchstmieten. In München werden in der Spitze 60 €/m² aufgerufen, da Unternehmen Flächen reduzieren, aber qualitativ aufwerten. Das Risiko von "Stranded Assets" – also Immobilien, die aufgrund mangelnder Energieeffizienz marktunfähig werden – bleibt das dominante Thema für Bestandshalter.

Der Einzelhandel (Retail) zeigt sich hingegen stabilisiert. Insbesondere Fachmarktzentren und lebensmittelgeankerte Objekte erweisen sich als resilient mit stabilen Renditen um 4,65 %. Die Konsolidierung auf den High Streets scheint weitgehend abgeschlossen, Leerstände in 1A-Lagen gehen leicht zurück.

Ein bemerkenswertes Comeback erlebt der Hotelmarkt. Mit einem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen und RevPAR-Wachstumsraten von über 19 % in Städten wie München kehrt das Vertrauen der Investoren zurück. Internationale Kapitalgeber nutzen den deutschen Markt hier zunehmend als "Safe Haven". Auch Pflegeimmobilien bleiben aufgrund der Demografie im Fokus, wobei sich das Interesse aufgrund der Betreiberinsolvenzen im stationären Bereich stärker auf das Segment "Betreutes Wohnen" verlagert.

Entwicklung Immobilienfonds Dezember 2025

Die Situation der offenen Immobilienfonds bleibt auch zum Jahresausklang 2025 angespannt. Der Sektor verzeichnete im November und Dezember weiterhin Netto-Mittelabflüsse, womit sich eine Serie von über 16 Monaten mit Kapitalabzug fortsetzt. Die Fondsmanagements sind gezwungen, Liquidität durch Objektverkäufe zu generieren, um die anstehenden Auszahlungen an kündigende Anleger zu bedienen. Da viele Fonds gleichzeitig als Verkäufer am Markt auftreten, übt dies Druck auf die Bewertungen im Core-Segment aus. Ratingagenturen reagieren zunehmend mit Anpassungen, obwohl die Vermietungsquoten der Portfolios oft noch fundamental solide sind. Für eigenkapitalstarke antizyklische Investoren ergeben sich hieraus im kommenden Quartal potenzielle Einstiegschancen unterhalb des Buchwertes.

Wichtige Begriffe des Monats

Bifurkation

Bezeichnet im aktuellen Markkontext die starke Auseinanderentwicklung zweier Marktsegmente. Während moderne ESG-Immobilien (Prime) an Wert gewinnen oder stabil bleiben, verlieren ältere Bestandsimmobilien (Secondary) massiv an Wert und Attraktivität.

GMG (Gebäudemodernisierungsgesetz)

Das Nachfolgegesetz des GEG ("Heizungsgesetz"), das im Dezember 2025 politische Einigung fand. Es zeichnet sich durch größere Technologieoffenheit bei Heizungssystemen und eine engere Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung aus.

Stranded Assets

Immobilien, die aufgrund neuer regulatorischer Anforderungen (z.B. Energieeffizienz) oder veränderter Marktnachfrage wirtschaftlich obsolet werden. Sie lassen sich kaum noch vermieten oder verkaufen, obwohl sie physisch noch nutzbar wären.

Cap Rate (Kapitalisierungszinssatz)

Eine Kennzahl zur Bewertung von Immobilieninvestments (Nettomieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis). Die Stabilisierung der Zinsen führt aktuell zu einer Festigung der Cap Rates auf höherem Niveau.

Häufige Fragen zur Immobilienpreisentwicklung Dezember 2025