Was ist ein geschlossener Immobilienfonds? Definition, Funktionsweise und Risiken

Definition: Was ist ein geschlossener Immobilienfonds genau?

Viele Anleger fragen sich: Was ist ein geschlossener Immobilienfonds eigentlich rechtlich? Es handelt sich dabei primär um eine unternehmerische Beteiligung. Anleger schließen sich zusammen, um gemeinsam große Immobilienprojekte zu finanzieren, die für einen Einzelnen zu teuer wären (z.B. ein Einkaufszentrum, ein Bürokomplex oder ein Hotel). Rechtlich wird dies meist über Personengesellschaften realisiert:

• GmbH & Co. KG: Dies ist die häufigste Form. Der Anleger wird Kommanditist. Seine Haftung ist auf die Einlage beschränkt, kann aber durch Ausschüttungen wieder aufleben (die sogenannte Kommanditistenhaftung nach § 172 HGB).
• GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts): Eine ältere Form, die heute seltener neu aufgelegt wird, aber in vielen Alt-Portfolios noch existiert.

Der Begriff „geschlossen“ bezieht sich auf die Platzierungsphase. Ist das benötigte Eigenkapital eingesammelt, wird der Fonds geschlossen. Ab diesem Zeitpunkt können keine neuen Anleger mehr beitreten, und die bestehenden Anleger kommen nicht mehr heraus. Das Kapital ist fest in der Immobilie gebunden.

Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Viele Anleger verwechseln diese Anlageklasse mit offenen Publikumsfonds. Um die Risiken zu verstehen, muss man die Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds genau kennen. Es geht hier nicht nur um Formalien, sondern um die Art der Immobilie und die Verfügbarkeit des Geldes.

Geschlossener Immobilienfonds als Steuersparmodell: Der historische Kontext

Um zu verstehen, warum so viele geschlossene Immobilienfonds heute noch in den Depots liegen, muss man die historische Entwicklung betrachten. In den 90er und 2000er Jahren waren diese Beteiligungen primär Instrumente zur aggressiven Steueroptimierung.

Das Prinzip basierte darauf, das Investment künstlich „arm“ zu rechnen, vor allem durch die Sonderabschreibung (Sonder-AfA). Ein typisches Rechenbeispiel von damals:

Ein Anleger investierte beispielsweise 100.000 DM in einen Fonds, der Immobilien in den neuen Bundesländern kaufte ("Aufbau Ost"). Der Gesetzgeber erlaubte damals extrem hohe Abschreibungssätze („Sonder-Afa Ost“). Diese Abschreibung wirkte wie ein steuerlicher Verlust. Obwohl das Geld real investiert wurde, konnte der Anleger diesen buchhalterischen Verlust in seiner Steuererklärung geltend machen und mit seinem hohen persönlichen Einkommen verrechnen. Das Finanzamt erstattete daraufhin einen großen Teil der Investitionssumme zurück.

Das Problem heute

Der Gesetzgeber hat dieses Schlupfloch mit § 15b EStG geschlossen. Verluste aus solchen Steuerstundungsmodellen dürfen heute nicht mehr mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden. Sie sind im Fonds gefangen und dürfen nur mit künftigen Gewinnen aus derselben Quelle verrechnet werden. Da viele dieser Altfonds jedoch nie echte Gewinne erwirtschaften, sondern eher ums Überleben kämpfen, verpufft der Effekt oft gänzlich.

Intransparenz im geschlossenen Immobilienfonds: Risiken im Grauen Kapitalmarkt

Ein geschlossener Immobilienfonds gehört oft zum sogenannten Grauen Kapitalmarkt. Anders als an der streng regulierten Börse sind die Kontrollmechanismen hier schwächer ausgeprägt. Dies führt zu einer strukturellen Intransparenz, die Missmanagement und in einigen Fällen sogar kriminelle Energie begünstigt. Anleger erhalten oft nur geschönte Geschäftsberichte, während im Hintergrund Gelder verschoben werden.

• Interessenkonflikte: Fondsmanager vergeben Aufträge für Hausverwaltung oder Bau an eigene Tochterfirmen zu überhöhten Preisen.
• Veruntreuung: In prominenten Fällen (wie Leonidas oder Publity) standen Vorwürfe im Raum, dass Gelder zweckentfremdet oder Vermögenswerte zu willkürlichen Bewertungen ("Fair Value") in den Bilanzen aufgebläht wurden, um hohe Gebühren zu rechtfertigen.
• Kick-backs: Hohe Provisionen flossen verdeckt an Vermittler zurück, ohne dass der Anleger darüber aufgeklärt wurde.

Der Anleger bemerkt diese Vorgänge oft erst, wenn der Insolvenzverwalter vor der Tür steht und die Pleite verkündet. Diese fehlende Transparenz ist eines der Hauptrisiken im Vergleich zu regulierten Anlagen.

Sektorale Risiken: Wo investieren geschlossene Immobilienfonds?

Ein geschlossener Immobilienfonds ist meist auf eine Nutzungsart spezialisiert. Ändert sich der Markt, gibt es keine Ausweichmöglichkeit. Die Risiken sind heute spezifischer denn je:

Büroimmobilien: Die Home-Office-Zäsur

Der Markt für Büroflächen hat sich fundamental gewandelt. Unternehmen reduzieren ihre Flächen dauerhaft um 20 bis 30 Prozent aufgrund hybrider Arbeitsmodelle. Das Risiko: Fonds, die in B-Lagen oder Randbezirke ("Back Office Locations") investiert haben, finden kaum noch Nachmieter, da Unternehmen sich auf Top-Lagen konzentrieren. Um Mieter zu halten, müssen Flächen aufwändig modernisiert werden (New Work Konzepte, ESG-Standards). Dafür fehlt vielen Altfonds die Liquidität, und es droht der Status als "Stranded Asset".

Einzelhandel: Der Tod der Fußgängerzone

Der Online-Handel (E-Commerce) gräbt stationären Geschäften das Wasser ab. Einkaufszentren und Shopping-Center-Fonds leiden unter der Insolvenz großer Modeketten und Warenhäuser (z.B. Galeria). Ein leerstehendes Kaufhaus lässt sich kaum profitabel umnutzen; solche Umbauten sind extrem kapitalintensiv.

Pflege- und Hotelimmobilien: Das Betreiberrisiko

Diese Fonds hängen am Tropf eines einzigen Betreibers (Pächters). Die Gefahr: Gerät der Hotelbetreiber durch Personalmangel oder Energiekosten in Schieflage und zahlt keine Pacht mehr, hat der Fonds sofort keine Einnahmen mehr. Muss der Fonds das Hotel vorübergehend selbst bewirtschaften ("Interimsmanagement"), droht zudem eine steuerliche Katastrophe durch gewerbliche Infizierung. Siehe dazu auch aktuelle Berichte zu Hotelimmobilien und deren Marktentwicklung.

Laufzeit geschlossener Immobilienfonds und das Ausstiegs-Dilemma

Ein oft unterschätzter Faktor ist die extrem lange Kapitalbindung. Während im Vertrieb oft von "10 Jahren" gesprochen wurde, liegt die reale Laufzeit bis zur kompletten Abwicklung oft bei 20 bis 30 Jahren.

Kein Mitspracherecht beim Verkauf: Als Kleinanleger können Sie nicht entscheiden, wann die Immobilie verkauft wird. Dies obliegt der Fondsgeschäftsführung. Selbst wenn eine Gesellschafterversammlung einberufen wird, benötigt ein Verkaufsbeschluss in den meisten Gesellschaftsverträgen eine qualifizierte Mehrheit von 75 Prozent.

Die Blockade: Das bedeutet im Umkehrschluss, dass eine Minderheit von etwas mehr als 25 Prozent der Stimmen jeden Verkauf und jede Liquidation blockieren kann. Oft hält der Initiator oder Vertriebspartner selbst große Stimmpakete und hat kein Interesse an einer Auflösung, solange er noch Verwaltungsgebühren kassiert.

Eine ordentliche Kündigung ist meist erst zum Ende der festen Laufzeit möglich. Wer vorher "raus" will, kann in manchen Fällen eine außerordentliche Kündigung versuchen. Doch selbst dann erhält man meist nur den "Auseinandersetzungswert". Dieser liegt oft weit unter dem eingezahlten Geld, da er auf den aktuellen, oft depressiven Verkehrswerten basiert.

Wann greift die Steuerfalle? Haltefrist bei Immobilienfonds

Die Haltefrist bei Immobilienfonds ist ein kritisches Thema, das über den Nettoerlös entscheidet. Viele Anleger gehen fälschlicherweise davon aus, dass Gewinne nach 10 Jahren immer steuerfrei sind. Das ist jedoch nicht korrekt.

• Vermögensverwaltende Fonds (V+V): Hier gilt die klassische 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG). Nach 10 Jahren ist ein Veräußerungsgewinn auf Ebene des Fonds oder beim Verkauf des Anteils steuerfrei.
• Gewerbliche Fonds: Betreibt der Fonds ein Gewerbe (auch unabsichtlich, z.B. durch "Betriebsaufspaltung" bei Hotelinsolvenzen oder Stromeinspeisung), sind Gewinne immer steuerpflichtig, egal wie lange Sie beteiligt waren. Die Steuerfreiheit nach 10 Jahren entfällt komplett.

Möchten Sie Ihren geschlossenen Immobilienfonds verkaufen, müssen Sie unbedingt vorab klären, ob der Fonds als gewerblich infiziert gilt. Die Risiken bei Immobilien-Investmentvermögen sind hierbei im Detail zu prüfen.

Zweitmarkt Immobilienfonds: Die Lösung, um geschlossene Immobilienfonds zu verkaufen

Da eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft vertraglich ausgeschlossen ist, bleibt oft nur der Zweitmarkt für Immobilienfonds. Wer seinen geschlossenen Immobilienfonds verkaufen möchte, überträgt seinen Anteil an spezialisierte Käufer. Dies beendet sofort die Haftung und stoppt den Verwaltungsaufwand. Allerdings sind die Kurse für Krisenfonds stark eingebrochen, sodass Verkäufer oft erhebliche Abschläge in Kauf nehmen müssen, um Liquidität zu erhalten.