Geschlossene Fonds Entwicklung 2025: Marktanalyse und aktuelle Trends

Welche makroökonomischen Rahmenbedingungen prägen 2025?

Die Performance und Attraktivität geschlossener Fonds wird 2025 maßgeblich durch das erreichte Zinsplateau bestimmt. Entgegen den optimistischen Prognosen einiger Marktteilnehmer zu Beginn des Jahres ist eine massive Zinssenkungswelle ausgeblieben. Die Europäische Zentralbank hat sich auf einem Niveau eingependelt, das die Inflation kontrolliert, aber gleichzeitig die Finanzierungskosten für gehebelte Investments vergleichsweise hoch hält.

Das Ausbleiben der Yield Compression

Eine zentrale Beobachtung betrifft das Ausbleiben der sogenannten „Yield Compression“. In vergangenen Marktphasen führten sinkende Zinsen rechnerisch fast automatisch zu steigenden Kapitalwerten bei Immobilien. Dieser Effekt ist 2025 nicht zu beobachten. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben sich zwar stabilisiert, liegen aber deutlich über dem Niveau der Jahre 2019–2021.

Marktdaten, wie der Bericht zum Büroimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q3 2025 von BNP Paribas Real Estate zeigen, verdeutlichen dies: Für München liegt eine stabile Spitzenrendite von 4,20 % vor, für Berlin 4,25 %. Da Wertsteigerungen durch Multiplikatoren-Ausweitung kaum realisierbar erscheinen, rückt der operative Cash-Flow in den Mittelpunkt der Betrachtung. Auch der aktuelle Immobilienmarkt-Bericht Deutschland von Julius Baer bestätigt diese differenzierte Sichtweise.

Immobilienmarkt 2025: Wie entwickeln sich Büro und Wohnen?

Der Immobilienmarkt ist zweigeteilt: Wohnimmobilien werden durch einen Nachfrageüberhang gestützt, während Büroimmobilien in B-Lagen unter Leerstand und Investitionsstau stehen. Die Korrelation zwischen den Nutzungsarten hat spürbar abgenommen, weshalb eine pauschale Aussage über geschlossene Immobilienfonds kaum noch möglich ist.

Situation bei Büroimmobilien

Der Büroimmobilienmarkt durchläuft eine fundamentale Transformationsphase. Während Spitzenobjekte in Top-Lagen stabile Werte aufweisen, ist in der Breite eine starke Differenzierung erkennbar. Ein relevantes Phänomen ist die Gleichzeitigkeit von steigenden Spitzenmieten und steigenden Leerständen. Zuversicht auf den deutschen Büromärkten ist zwar vorhanden, aber der Marktausblick 2025 bleibt robust und differenziert zugleich.

In Frankfurt und Düsseldorf liegen die Leerstandsraten mittlerweile bei über 10 %. Marktanalysen deuten darauf hin, dass Fonds mit Bestandsbauten in B-Lagen oder mit Investitionsrückstau dem Risiko ausgesetzt sind, als „Stranded Assets“ klassifiziert zu werden, sofern keine energetischen Sanierungen erfolgen.

Wohnimmobilien und Projektentwicklungen

Im Gegensatz zum gewerblichen Sektor ist der Wohnungsmarkt durch einen massiven Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Prognosen gehen für 2025 von einem Einbruch der Fertigstellungszahlen auf rund 150.000 Einheiten aus, was Bestandsfonds stützt und Mieten treibt. Gestützt werden dadurch vor allem Fonds, die bereits etablierte Bestandswohnungen halten, während Neubauprojekte unter gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten leiden.

Differenziert betrachtet werden hingegen Projektentwicklungsfonds. Das Jahr 2025 steht noch unter dem Eindruck vergangener Krisen, wie den Insolvenzen bei PROJECT Immobilien-Gruppe und PROJECT Investment-Gruppe. Diese Ereignisse – oft als PROJECT: Liste des Grauens in der Fachpresse tituliert – haben die Risikowahrnehmung bei „Blind Pool“-Konstrukten und Development-Fonds nachhaltig beeinflusst.

Klassische Fonds („Altfälle“) in der Zins- und ESG-Falle

Für Fonds aus der Zeit vor 2013 treffen zwei Effekte zusammen: Darlehen, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden, laufen aus und müssen zu deutlich höheren Konditionen abgelöst werden, während gleichzeitig energetische Sanierungen anstehen, für die keine Rücklagen gebildet wurden.

Ein oft übersehener, aber für Bestandsanleger kritischer Punkt in der Entwicklung geschlossener Fonds 2025 betrifft die sogenannten „Altfälle“. Dabei handelt es sich meist um geschlossene Fonds, die vor der Regulierung durch das KAGB (2013) aufgelegt wurden und nun in eine entscheidende Phase ihres Lebenszyklus treten.

Die Refinanzierungslücke

Viele dieser klassischen Immobilienfonds haben langfristige Darlehen mit Laufzeiten von 10 oder 15 Jahren abgeschlossen, die nun im Jahr 2025 zur Refinanzierung anstehen. Das Problem: Diese Darlehen wurden oft in Niedrigzinsphasen zu 1,5 % bis 2,5 % fixiert. Die Anschlussfinanzierung im Jahr 2025 liegt jedoch real oft bei 4,0 % bis 5,0 % (inklusive Margen und Risokoaufschlägen für ältere Objekte).

Die Konsequenz für Anleger: Der drastisch gestiegene Zinsdienst frisst den operativen Cash-Flow auf. Fonds, die bisher zuverlässig 3-4 % p.a. ausgeschüttet haben, müssen diese Ausschüttungen nun oft komplett streichen, um die Zinsen bedienen zu können. In Härtefällen droht ohne frisches Eigenkapital (Nachschuss) sogar die Insolvenz der Objektgesellschaft.

ESG-Druck und „Brown Discount“

Hinzu kommt der Investitionsstau. Klassische Fonds wurden oft ohne nennenswerte Instandhaltungsrücklagen für energetische Sanierungen konzipiert. Der Markt fordert 2025 jedoch ESG-konforme Gebäude („Green Buildings“). Ältere Bestandsimmobilien ohne grünes Zertifikat leiden unter einem massiven Preisabschlag („Brown Discount“) oder sind für institutionelle Käufer gar nicht mehr investierbar.

Fondsgeschäftsführungen stehen daher vor einem Zielkonflikt: Ein Objektverkauf würde die eingetretene Wertkorrektur sofort realisieren, eine Sanierung scheitert häufig an fehlender Liquidität. Die Folge ist, dass Fonds über ihre geplante Laufzeit hinaus fortgeführt werden, ohne dass für die Anleger eine konkrete Exit-Perspektive erkennbar wäre.

Assetklasse Schiff: Ist der aktuelle Marktzyklus nachhaltig?

Schiffsfonds profitieren von einer Verknappung der verfügbaren Transportkapazität, die regulatorisch und geopolitisch bedingt ist. Ob diese Phase anhält, hängt davon ab, wie schnell neu bestellte Tonnage auf den Markt kommt.

Schiffsfonds gehören im Jahr 2025 überraschend zu den Segmenten mit der stärksten positiven Performance-Entwicklung. Der Markt profitiert von einer globalen Verknappung der verfügbaren Transportkapazität.

Wesentliche Faktoren für diesen Boom sind:

• Regulatorik: Vorschriften wie der Carbon Intensity Indicator (CII) führen zu einer Reduzierung der Fahrtgeschwindigkeiten („Slow Steaming“), was faktisch Kapazitäten bindet.
• Geopolitik: Verlängerte Transportwege aufgrund internationaler Spannungen binden zusätzlich Tonnage auf den Weltmeeren.

Wie angespannt die Angebotssituation im Chartermarkt ist, lässt sich an den Charterraten-Indizes von Harper Petersen ablesen. Für Bestandsanleger ist dabei zu beachten, dass Schiffsmärkte historisch stark zyklisch verlaufen: Auf Phasen knapper Tonnage folgten regelmäßig Perioden mit Überkapazitäten, weil hohe Raten Neubaubestellungen auslösen, die mit mehrjähriger Verzögerung auf den Markt kommen.

Infrastruktur & ELTIF 2.0: Die neue Fondslandschaft

Eine strukturelle Verschiebung ist durch den Aufstieg des ELTIF 2.0 (European Long-Term Investment Fund) zu beobachten. In den ersten drei Quartalen 2025 stieg die Zahl neuer ELTIFs auf mindestens 82, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr darstellt. Experten sehen den ELTIF-Markt auf Wachstumskurs mit positiven Prognosen bis 2027. Auch Scope Explorer bestätigt: Der ELTIF-Markt 2025 ist ein Rekordjahr mit starkem Wachstum und optimistischen Aussichten.

Diese Vehikel ermöglichen privaten Anlegern den Zugang zu Assetklassen wie Infrastruktur und Private Debt, die zuvor institutionellen Investoren vorbehalten waren. Anders als klassische geschlossene Fonds sind ELTIFs europäisch reguliert und je nach Ausgestaltung semi-liquide, das heißt mit begrenzten Rückgabemöglichkeiten zu festgelegten Terminen. Was das konkret bedeutet, ordnet der Beitrag ELTIF: Was Anleger über den European Long-Term Investment Fund wissen müssen ein.

Ein wesentlicher Treiber im Bereich Infrastruktur sind staatliche Rahmenbedingungen, etwa die Fördersätze nach dem EEG. Für semi-professionelle und institutionelle Anleger existiert daneben die Struktur des Spezial-AIF, die im Beitrag Spezial-AIF: Ein Leitfaden für semi-professionelle Investoren beschrieben ist.

Im Vergleich dazu werden klassische geschlossene Fonds (Altfälle) zunehmend als Auslaufmodell („Run-off“) betrachtet, da kaum noch Neuemissionen in dieser Rechtsform erfolgen. Dies hat massive Auswirkungen auf die Marktliquidität, die sich zunehmend auf die neuen, oft semi-liquiden Strukturen verlagert.

Vergleich: Klassische Fonds, AIF und ELTIF im Check

Die verschiedenen Fondsgenerationen weisen unterschiedliche Merkmale hinsichtlich Regulierung und Handelbarkeit auf. Ein Überblick zur Einordnung:

Ein struktureller Aspekt bei Altfonds bleibt das Risiko der Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB: Ausschüttungen, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, können im Insolvenzfall zurückgefordert werden. Diese und weitere Strukturrisiken sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds zusammengefasst.

Wie entwickeln sich Liquidität und Preisbildung am Zweitmarkt?

Für Anteile an geschlossenen Fonds gibt es keinen fortlaufenden Kurs. Der Preis entsteht in Einzeltransaktionen und leitet sich aus dem Wert der Fondsobjekte zuzüglich der Liquidität und abzüglich der Verbindlichkeiten ab, angepasst um Restlaufzeit und Risikoprofil des jeweiligen Fonds.

Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds ist ein Nischenmarkt mit geringer Markttiefe. Nur wenige spezialisierte Investoren befassen sich mit Bewertung und Abwicklung solcher Beteiligungen, und ein Großteil der Transaktionen wird außerbörslich abgewickelt. Durchschnittskurse über einen ganzen Markt sind deshalb wenig aussagekräftig: Schon wenige Transaktionen können sie deutlich verschieben.

Für die Einordnung einer konkreten Beteiligung sind daher die Fundamentaldaten des einzelnen Fonds maßgeblich: Zustand, Lage und Vermietungssituation der Objekte, Höhe und Restlaufzeit der Verbindlichkeiten, der anstehende Investitionsbedarf sowie die Frage, ob eine Exit-Perspektive besteht. Für einen Fonds mit anstehender Anschlussfinanzierung und Sanierungsstau fällt diese Einschätzung anders aus als für einen Fonds mit langfristig vermieteten Objekten und niedriger Fremdkapitalquote.

Wie eine Übertragung praktisch abläuft, welche Unterlagen dafür nötig sind und wie lange die Umschreibung dauert, beschreibt der Beitrag Geschlossene Fonds verkaufen: Ihr Wegweiser für den Zweitmarkt.

Häufige Fragen zur Entwicklung geschlossener Fonds (FAQ)

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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