Immobilienpreise Entwicklung 2020 bis 2025: Eine kritische Bilanz für Fondsanleger

Das makroökonomische Umfeld: Warum die Party vorbei ist

Um die aktuelle Misere zu verstehen, muss man die Immobilienpreise der letzten 5 Jahre im Kontext der monetären Rahmenbedingungen betrachten. Das Geschäftsmodell der deutschen Immobilienfondsindustrie basierte über ein Jahrzehnt lang auf einem einzigen Faktor: billigem Geld.

Die Zinswende als monetärer Herzinfarkt

Projektentwicklungen und Fonds-Kalkulationen wurden mit minimalem Eigenkapital und maximalem Leverage (Hebelwirkung) gestrickt. Als die EZB im Jahr 2022 begann, die Leitzinsen in historischem Tempo anzuheben, entzog sie dem Sektor die Geschäftsgrundlage. Die Bauzinsen aktuell haben sich im Vergleich zu den Tiefstständen vervielfacht.

Regulatorisches Chaos als Brandbeschleuniger

Hinzu kam eine erratische Politik. Der plötzliche Stopp der BEG-Förderung Anfang 2022 und das Hin und Her beim Gebäudeenergiegesetz (GEG) führten zu massiver Verunsicherung. Investoren wissen schlicht nicht, welche Sanierungskosten auf ihre Bestände zukommen. Für geschlossene Fonds bedeutet dies: Rücklagen müssen gebildet werden, Ausschüttungen entfallen.

Wie verlief die Entwicklung Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren konkret?

Die Entwicklung der Immobilienpreise gleicht einer Achterbahnfahrt, die im freien Fall endet. Während bis 2021 noch Rekordpreise erzielt wurden, kippte der Markt ab Mitte 2022.

Der Absturz in Zahlen

Daten des Statistischen Bundesamtes und großer Pfandbriefbanken zeichnen ein klares Bild:

• Im 3. Quartal 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 10,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal.
• Inflationsbereinigt (real) ist der Wertverlust noch dramatischer, da die Kaufkraft des Geldes parallel schwand.
• In den Top-7-Metropolen (München, Berlin, Hamburg etc.) waren die Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit teils über 12 % besonders scharf.

Die Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Das größte Problem für Fonds sowie Immobilienverkäufer allgemein ist der fast vollständig ausgetrocknete Transaktionsmarkt. Verkäufer (Fondsmanager) halten in ihren Bilanzen oft noch an den hohen Bewertungen der Jahre 2020/2021 fest ("Buchwerte"), während potenzielle Käufer massive Abschläge fordern.

Detaillierte Analyse der Assetklassen: Wo die Risiken schlummern

Nicht jede Immobilie ist gleich betroffen, doch die Krise hat eine beängstigende Breite erreicht. Viele geschlossene Fonds sind spezialisiert – und genau diese Spezialisierung wird nun zur Falle.

1. Büroimmobilien: Die drohende Obsoleszenz

Der Büro-Sektor ist das Sorgenkind Nummer eins. Durch die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen ist der Flächenbedarf strukturell gesunken ("Rightsizing").

• Leerstand: In den Top-7-Städten stieg die Leerstandsquote auf durchschnittlich 7,7 %, in Städten wie Düsseldorf sogar auf über 12 %.
• Stranded Assets: Bis zu 69 % der Büroflächen in A-Städten drohen in die "wirtschaftliche Obsoleszenz" zu rutschen.
• Fonds-Auswirkung: Fonds, die in B-Lagen oder ältere Büros investiert sind, finden keine Nachmieter mehr. Ohne Mieter keine Rendite, und ohne Rendite ist die Immobilie quasi wertlos.

2. Handelsimmobilien: Das langsame Sterben

Der stationäre Einzelhandel kämpft seit Jahren, doch die Immobilienmarkt aktuell Daten zeigen eine Beschleunigung des Niedergangs. Insolvenzen großer Ketten (Galeria, Esprit, Gerry Weber) hinterlassen riesige Lücken in den Innenstädten.

3. Pflegeimmobilien: Der Mythos vom "Grauen Gold"

Lange als krisensicher beworben, hat sich der Pflegemarkt als hochriskant entpuppt. Eine Welle von Betreiberinsolvenzen (Convivo, Curata, Hansa) hat gezeigt, dass die Pachten oft nicht erwirtschaftet werden können.

4. Wohnen: Paradoxon aus Mangel und Preisverfall

Obwohl Wohnraum fehlt (Ziel von 400.000 Wohnungen p.a. massiv verfehlt), sinken Immobilienpreise. Warum? Weil die Finanzierungskosten für Käufer zu hoch sind.

Geschlossene und offene Fonds im Härtetest: Illiquidität und Bewertungsdruck

Die Entwicklung der Immobilienpreise hat direkte Auswirkungen auf Ihr Portfolio. Dabei muss zwischen den klassischen geschlossenen Fonds (Alte Welt) und den neueren AIFs sowie offenen Fonds unterschieden werden.

Klassische geschlossene Fonds (Vor-KAGB/AIFM)

Viele dieser Fonds, die in den Jahren 2000 bis 2013 aufgelegt wurden, befinden sich eigentlich in der Desinvestitionsphase. Sie müssten verkaufen, um das Kapital an die Anleger zurückzuzahlen.

• Das Problem: In einem "Käufermarkt" (Buyer's Market) können die Objekte nur mit massiven Abschlägen verkauft werden.
• Die Folge: Fondsgeschäftsführungen verlängern die Laufzeiten immer weiter ("Prinzip Hoffnung"). Anleger kommen nicht an ihr Geld.
• Zweitmarkt: Da keine Börse existiert, sind Anleger auf den Zweitmarkt angewiesen. Hier werden Anteile oft nur noch mit hohen Abschlägen auf den (meist veralteten) NAV gehandelt.

Offene Immobilienfonds: Der Fall UniImmo & Co.

Auch die als liquide geltenden offenen Fonds geraten unter Druck. Der Schock um den "UniImmo: Wohnen ZBI", der an einem Tag um ca. 17 % abgewertet wurde, war ein Weckruf.

Projektentwickler und Insolvenzen: Wenn der Bauzaun zum Mahnmal wird

Die spektakulären Pleiten der Signa-Gruppe (René Benko) oder der Gerchgroup zeigen, dass auch "Too Big to Fail" im Immobilienmarkt nicht existiert.

• Stillstand: Prominente Baustellen wie der Elbtower in Hamburg stehen still, wie das Manager Magazin berichtet.
• Kapitalvernichtung: Anlegergelder stecken in halbfertigen Betonruinen.

Immobilien Prognose: Warum die Preise sinken oder stagnieren werden

Ist das Schlimmste überstanden? Die Daten sprechen dagegen. Eine schnelle Erholung ("V-Shape") ist unwahrscheinlich. Experten gehen eher von einer "L-Shape"-Entwicklung aus.

Die Refinanzierungswelle (Wall of Maturity)

Ein massives Problem rollt noch auf uns zu: Kredite, die in der Nullzinsphase (2015–2020) abgeschlossen wurden, werden in den kommenden Jahren fällig.