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Immobilienpreisentwicklung aktuell Januar 2026

Der Januar 2026 läutet eine Phase der „selektiven Realität“ ein. Die Hoffnung auf eine pauschale Markterholung ist einer harten Differenzierung gewichen. Während der Wohnungsmarkt durch Knappheit gestützt wird und erste Preissteigerungen verzeichnet, erleben gewerbliche B-Lagen und offene Immobilienfonds einen Stresstest historischer Dimension.

Überblick: Immobilienmarkt Januar 2026

ZINSEN Die Volatilität weicht einer Seitwärtsbewegung; 10-jährige Bauzinsen pendeln sich zwischen 3,27% und 3,60% ein.

WOHNMARKT Die Bodenbildung ist vollzogen. Eigentumswohnungen verzeichnen im Jahresvergleich ein Plus von fast 7%, während Mieten ungebremst steigen.

BÜROMARKT Extreme Spreizung. Rekordmieten für ESG-Flächen stehen explodierenden Leerständen (Berlin +43%) gegenüber.

FONDS Paukenschlag durch Rücknahmeaussetzung beim Fonds „WERTGRUND WohnSelect D“ offenbart Liquiditätsrisiken.

Inhaltsverzeichnis

Aktuelle Meldungen Immobilienmarkt - Januar 2026

Liquiditätsschock: Fonds setzt Anteilsrücknahme aus

Ein deutliches Warnsignal erreichte den Markt Mitte des Monats: Der offene Immobilienfonds „WERTGRUND WohnSelect D“ setzte am 15. Januar 2026 die Rücknahme von Anteilscheinen aus. Auslöser waren massive Rückgabewünsche der Anleger, die rund 21% des Fondsvolumens betrafen und die verfügbare Liquidität überstiegen. Dieser Vorgang verdeutlicht das systemische Risiko des „Asset-Liability Mismatch“: Die langfristige Illiquidität von Immobilien trifft auf den kurzfristigen Liquiditätsanspruch der Anleger. In einem Markt, in dem Transaktionsprozesse derzeit oft über sechs Monate dauern, können Fondsmanager Liquidität nicht schnell genug durch Verkäufe generieren, ohne Notverkäufe (Fire Sales) unter Buchwert zu riskieren.

Regulatorik: CO2-Preis und Solarpflicht treiben Nebenkosten

Zum Jahreswechsel 2026 zogen die regulatorischen Anforderungen weiter an. Der CO2-Preis bewegt sich nun in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne, was die „zweite Miete“ spürbar erhöht. Durch das Stufenmodell müssen Vermieter von unsanierten Gebäuden (Energieklasse G/H) bis zu 95% dieser Kosten tragen, was die Netto-Rendite solcher Objekte direkt mindert. Verschärfend kommt hinzu, dass in Nordrhein-Westfalen seit dem 1. Januar 2026 eine Solarpflicht auch bei grundlegenden Dachsanierungen im Bestand greift. Dies erzwingt bei Instandhaltungsmaßnahmen zusätzliche Investitionen (Capex), die in vielen Businessplänen bisher nicht berücksichtigt waren.

Insolvenzen: Bereinigung in Modehandel und Bau

Die Marktbereinigung setzt sich im Januar 2026 fort. Im Modehandel meldeten namhafte Akteure wie Wormland und Sympatex Insolvenz an, während Galeria Karstadt Kaufhof eine neue „Exit-Liste“ für Filialen prüft. Parallel dazu konsolidiert sich die Baubranche: Die insolvente Karrié Baugesellschaft wurde im Januar durch die Zech Group übernommen. Dies signalisiert eine Konzentration der Baukapazitäten bei wenigen, kapitalstarken Großkonzernen, während mittelständische Player vom Markt verschwinden.

Wohnimmobilien Entwicklung Januar 2026

Der Wohnimmobilienmarkt hat sich im Januar 2026 von der allgemeinen Korrektur abgekoppelt. Die Daten des Europace Hauspreisindex (EPX) zeigen für Eigentumswohnungen einen Anstieg um 0,58% im Monatsvergleich; auf Jahressicht liegen die Preise sogar um 6,81% höher. Diese Entwicklung wird primär durch die fundamentale Knappheit getrieben: Der Einbruch der Baugenehmigungen in den Vorjahren führt jetzt zu einem historischen Tiefstand bei Fertigstellungen.

Im Mietsegment führt dieser Mangel zu einer Explosion der Wohnkosten. Da viele Haushalte aufgrund der Zinslast (ca. 3,3% bis 3,6% für 10-jährige Bindungen) den Eigentumserwerb aufschieben, drängt die gesamte Nachfrage in den Mietmarkt. Der IW-Wohnindex bestätigt ein „kräftiges Wachstum“ der Mieten. Politisch versucht die Regierung gegenzusteuern, indem ab Sommer 2026 zinsverbilligte Darlehen für den Umbau leerstehender Büros in Wohnungen bereitgestellt werden sollen – ein Programm, das angesichts der Büromarktkrise auf hohes Interesse bei Entwicklern stoßen dürfte.

Gewerbeimmobilien Entwicklung Januar 2026

Der Büromarkt erlebt im Januar 2026 eine historische Zweiteilung („Bifurkation“). Auf der einen Seite erzielen ESG-konforme Spitzenflächen Rekordmieten – in München wurde die Marke von 60,00 Euro/m² erreicht. Unternehmen verkleinern ihre Flächen, zahlen aber für Qualität („Flight to Quality“) jeden Preis. Die Kehrseite ist der Absturz der B-Lagen: In Berlin stieg der Leerstand binnen eines Jahres um dramatische 43% auf über 8%. Flächen, die energetisch oder technisch veraltet sind, drohen zu unvermietbaren „Stranded Assets“ zu werden.

Im Einzelhandel (Retail) setzt sich der Strukturwandel brutal fort. Während Fachmarktzentren stabil performen, steht der Modehandel in Innenstädten vor einer Insolvenzwelle. Experten erwarten für 2026 einen Anstieg der Großinsolvenzen um bis zu 20%.

Als Gewinner profilieren sich hingegen Hotelimmobilien. Das Transaktionsvolumen stieg 2025 um 38%, getrieben durch Value-Add-Investoren, die Hotels operativ neu positionieren.

Entwicklung Immobilienfonds Januar 2026

Der Sektor der offenen Immobilienfonds (OIF) steht im Januar 2026 unter massivem Druck. Der Fall „WERTGRUND“ ist kein Einzelfall, sondern ein Symptom. Nach 16 Monaten der Netto-Mittelabflüsse sind die Liquiditätspolster vieler Fonds abgeschmolzen. Da institutionelle Käufer weiterhin zurückhaltend agieren, fallen die Fonds zunehmend als Käufer aus und werden potenziell zu Netto-Verkäufern. Dies könnte im Jahresverlauf 2026 zu einem erhöhten Angebot an Core-Immobilien führen, was wiederum Druck auf die Bewertungen ausübt. Anleger müssen sich auf eine Phase der Konsolidierung und möglicher Abwertungen einstellen.

Wichtige Begriffe des Monats

Asset-Liability Mismatch
Beschreibt das Ungleichgewicht zwischen der Liquidität der Vermögenswerte (Immobilien sind schwer verkäuflich) und den Verbindlichkeiten (Anleger wollen ihr Geld täglich/kurzfristig zurück). Dies ist die Kernursache der aktuellen Fondsprobleme.
Second Rent (Zweite Miete)
Synonym für die Betriebskosten. Durch den gestiegenen CO2-Preis (55-65 €/t) gewinnt dieser Faktor im Januar 2026 massiv an Bedeutung für die Gesamtbelastung der Mieter.
Drittverwendungsfähigkeit
Die Eignung einer Immobilie für andere Nutzungsarten ohne großen Umbauaufwand. Autohäuser (aktuell viele Insolvenzen) haben eine geringe Drittverwendungsfähigkeit, was ihr Investitionsrisiko erhöht.
Bifurkation
Die Aufspaltung des Marktes in zwei extreme Richtungen. Aktuell sichtbar am Büromarkt: Mietpreisexplosion im Prime-Segment vs. Preisverfall und Leerstand im Bestand.

Häufige Fragen zur Immobilienpreisentwicklung Januar 2026

Wann werden die Zinsen wieder sinken?
Die Zinskurve deutet auf ein „Higher for Longer“-Szenario hin. Die 10-jährigen Bauzinsen bewegen sich stabil seitwärts um 3,3% bis 3,6%. Da am langen Ende (20 Jahre) sogar Aufschläge verlangt werden, rechnen die Banken langfristig nicht mit einer Rückkehr zur Nullzinsphase. Eine signifikante Senkung ist kurzfristig nicht absehbar.
Warum steigen die Immobilienpreise für Wohnungen trotz hoher Zinsen?
Dies liegt an der Angebotsknappheit. Der Neubau ist eingebrochen, die Zuwanderung in die Metropolen hält an. Da Mieten extrem teuer geworden sind, weichen kapitalstarke Nachfrager wieder auf den Kauf aus, was die Preise stützt. Inflationsbereinigt (real) ist der Anstieg jedoch moderater als die nominalen Zahlen suggerieren.
Was bedeutet die CO2-Preis-Erhöhung für Vermieter?
Vermieter von energetisch schlechten Gebäuden (hoher CO2-Ausstoß pro m²) müssen seit 2026 einen Großteil der CO2-Kosten (bis zu 95%) selbst tragen und dürfen diese nicht auf den Mieter umlegen. Dies senkt den Reinertrag der Immobilie unmittelbar und mindert den Verkehrswert unsanierter Objekte.

Fazit zur Immobilienpreisentwicklung Januar 2026

Der Start in das Jahr 2026 zeigt einen Immobilienmarkt ohne Illusionen. Die Spreu trennt sich vom Weizen: Wohnimmobilien und moderne Logistikflächen erweisen sich als stabil bis wachstumsstark, während veraltete Büroflächen und B-Lagen des Einzelhandels massiv an Wert verlieren. Für Investoren ist 2026 das Jahr der Opportunitäten („Distressed Assets“), da durch Fondsschließungen und Insolvenzen attraktive Objekte auf den Markt kommen könnten. Für Bestandshalter ohne ESG-Strategie wird die Luft hingegen dünner.

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