DWS ACCESS Taunusanlage 12 GmbH & Co KG – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag geschlossener Immobilienfonds.

Was ist der DWS ACCESS Taunusanlage 12?

Der Fonds, der ursprünglich unter dem Namen "DWS ACCESS Deutsche Bank Türme" vermarktet wurde, bietet Privatanlegern eine unternehmerische Beteiligung an der Konzernzentrale der Deutschen Bank. Emittiert wurde das Beteiligungsangebot von der DWS, einer Tochtergesellschaft der Deutschen Bank Gruppe.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds binden sich Anleger hier langfristig. Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung mit allen Chancen, aber auch Risiken eines direkten Immobilieninvestments. Das Kapital der Anleger fließt in den Erwerb und die Bewirtschaftung der 155 Meter hohen Doppeltürme, die zwischen 2007 und 2011 für hunderte Millionen Euro zu einem "Green Building" saniert wurden. Ziel des Fonds ist die Erwirtschaftung von Mietüberschüssen aus dem langfristigen Mietvertrag mit der Deutschen Bank sowie die Partizipation an einer möglichen Wertsteigerung des Objekts bei einem zukünftigen Verkauf.

Fondsstruktur des DWS ACCESS Taunusanlage 12

Der Fonds ist als GmbH & Co. KG konzipiert. Diese Struktur ist typisch für geschlossene Fonds, bringt jedoch für den Anleger eine gewisse Intransparenz und Schwerfälligkeit mit sich. Als Kommanditist sind Sie Miteigentümer der Fondsgesellschaft und tragen das volle unternehmerische Risiko. Ein täglicher Ausstieg, wie er bei Aktien oder offenen Fonds möglich ist, ist hier nicht vorgesehen.

Hinsichtlich der Übertragbarkeit ist das Intervall vertraglich fixiert. Anteile können in der Regel vierteljährlich (zum Quartalsende) übertragen werden. Die Anzahl der Kommanditisten liegt im Bereich von mehreren Tausend, was die Struktur der Gesellschafterversammlungen bestimmt.

Haftung beim DWS ACCESS Taunusanlage 12

Ein oft unterschätztes Risiko bei Beteiligungen in der Rechtsform der KG ist die Haftung gemäß §§ 171, 172 HGB. Grundsätzlich ist die Haftung des Kommanditisten auf seine Einlage beschränkt, sobald diese vollständig erbracht ist.

Allerdings besteht ein Risiko des Wiederauflebens der Haftung. Dies ist der Fall, wenn Ausschüttungen an die Anleger geleistet werden, die nicht durch entsprechende Gewinne der Gesellschaft gedeckt sind, sondern aus der Liquidität (also der Substanz) stammen. Im Falle einer Insolvenz des Fonds könnte der Insolvenzverwalter diese Ausschüttungen zurückfordern. Angesichts der Tatsache, dass Ausschüttungen in der Vergangenheit teils unter den Prognosen lagen, sollten Anleger ihre Ausschüttungsmitteilungen genau prüfen, ob diese als Gewinnentnahme oder Kapitalrückzahlung deklariert sind.

Immobilie Taunusanlage 12: Standort und Mieter

Das Fondsobjekt befindet sich in absoluter A-Lage im Frankfurter Bankenviertel (CBD), direkt an der Grenze von Westend, Innenstadt und Bahnhofsviertel. Die Adresse Taunusanlage 12 steht synonym für das deutsche Finanzzentrum. Die Anbindung ist durch die direkt unter den Türmen liegende S-Bahn-Station exzellent.

Das Gebäude selbst wurde mit LEED-Platin und DGNB-Gold zertifiziert, was den Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß drastisch senkte. Dies ist im aktuellen Marktumfeld ("Brown Discount" für unsanierte Gebäude) ein wesentlicher Wertsicherungsfaktor.

Das größte Risiko der Immobilie ist zugleich ihre größte Stärke: das Klumpenrisiko. Der Mietvertrag mit der Deutschen Bank AG läuft bis mindestens 2036. Dies sichert den Cashflow mittelfristig ab. Sollte der Mieter jedoch in wirtschaftliche Schieflage geraten oder sich die Strategie bezüglich der Flächennutzung radikal ändern, wäre eine Nachvermietung von über 100.000 m² Fläche im aktuellen Marktumfeld extrem herausfordernd.

Finanzielle Kennzahlen der DWS ACCESS Taunusanlage 12

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wirtschaftlichen Eckdaten des Fonds. Die hohe Investitionssumme unterstreicht den "Trophy"-Charakter des Objekts.

(Hinweis für die Redaktion: Diese Tabelle bitte als Lazy Load implementieren)

Die Fremdkapitalquote von knapp unter 50 % ist für Immobilienfonds marktüblich, birgt jedoch bei steigenden Zinsen Risiken für die Anschlussfinanzierung, sofern keine langfristigen Zinsbindungen bestehen.

Steuerliche Rahmenbedingungen des DWS ACCESS Taunusanlage 12

Da sich die Immobilie in Deutschland befindet, unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel der deutschen Steuerpflicht. Für Anleger bedeutet dies, dass die Ergebnisse in ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden müssen. Verluste können unter Umständen steuermindernd wirken, Gewinne (und Veräußerungsgewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren auf Fondsebene) sind zu versteuern. Aufgrund der komplexen Struktur ist die steuerliche Betrachtung individuell sehr unterschiedlich.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den DWS ACCESS Taunusanlage 12?

Verwaltet wird der Fonds von der DWS International GmbH. Die DWS Group ist einer der größten Vermögensverwalter weltweit. Dennoch muss die Verwaltung kritisch betrachtet werden. Es besteht ein inhärenter Interessenkonflikt, da die DWS eine Tochter der Deutschen Bank ist, die gleichzeitig Mieterin des Objekts ist. Werden bei Mietverhandlungen die Interessen der Fondsanleger oder die des Mutterkonzerns priorisiert?

Zudem litt die Reputation der DWS zuletzt massiv unter "Greenwashing"-Vorwürfen, die zu Razzien in der Frankfurter Zentrale und Millionenzahlungen an Behörden in den USA und Deutschland führten. Auch wenn diese Vorwürfe primär liquide ESG-Fonds betrafen, wirft dies Fragen zur allgemeinen Governance und Transparenz des Managements auf. Anleger kritisierten in der Vergangenheit zudem die hohen "Weichkosten" (Verwaltungsvergütungen) im Verhältnis zu den tatsächlichen Ausschüttungen.

Bekannte Schlagzeilen zum DWS ACCESS Taunusanlage 12

Greenwashing-Skandal der Muttergesellschaft: Die DWS musste Bußgelder in Millionenhöhe zahlen, weil bei der Vermarktung von Fonds "grüner" Etikettenschwindel betrieben wurde. Dies belastet das Vertrauen in die Marke DWS.

Herausfordernder Büromarkt Frankfurt: Trotz Erholungstendenzen 2025 kämpft der Frankfurter Markt strukturell mit Leerständen durch Homeoffice-Trends. Der Fonds ist durch den langen Mietvertrag zwar geschützt, operiert aber in einem schwierigen Sektor.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Risiken Geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zu DWS ACCESS Taunusanlage 12