SachsenFonds 6b Fonds I – Maritim proArte Hotel Berlin und Rücklagenübertragung
Der SachsenFonds 6b Fonds I ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er investierte in ein Hotel in Berlin-Mitte und richtete sich an Anleger, die eine Rücklage nach § 6b EStG übertragen wollten.
Der SachsenFonds 6b Fonds I war 2003 das erste Angebot des Hauses für Anleger mit einer solchen Rücklage. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und die steuerliche Besonderheit dieser Fondsgattung – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds 6b Fonds I auf einen Blick
OBJEKT Das Maritim proArte Hotel an der Friedrichstraße in Berlin-Mitte.
EMISSION 2003 aufgelegt und vollständig platziert; es war der erste Fonds des Hauses mit einer für die Rücklagenübertragung geeigneten Immobilie.
ZWECK Übertragung stiller Reserven aus dem Verkauf von Betriebsvermögen nach § 6b EStG, um die sofortige Besteuerung zu vermeiden.
GESELLSCHAFT SachsenFonds § 6 b I GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 81036; Verwaltung EURAMCO, Anlegerbetreuung BONAVIS Treuhand.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds 6b Fonds I
Der Fonds investierte in das Maritim proArte Hotel an der Friedrichstraße in Berlin-Mitte. Nach Angaben des Anbieters war dies der erste Fonds mit einer für die Rücklagenübertragung geeigneten Immobilie, 2003 emittiert und vollständig platziert.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Maritim proArte Hotel Berlin |
| Lage | Friedrichstraße, Berlin-Mitte |
| Nutzung | Hotel, betrieben von der Maritim-Gruppe |
| Emission | 2003, vollständig platziert |
| Steuerlicher Zweck | Übertragung von Rücklagen nach § 6b EStG |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds § 6 b I GmbH & Co. KG |
| Verwaltung | EURAMCO, Anlegerbetreuung über BONAVIS Treuhand |
Ein Hotel ist etwas anderes als ein Bürohaus. Bei Gewerbeimmobilien zahlt ein Mieter Miete, und die Frage lautet, wie lange sein Vertrag läuft. Bei einem Hotel hängt vieles am Betreiber und an dessen Geschäft. Üblich sind Pachtverträge über lange Laufzeiten, teils mit umsatzabhängigen Bestandteilen. Läuft das Hotel gut, profitiert der Eigentümer; gerät der Betreiber in Schwierigkeiten, gibt es keinen einfachen Ersatz, weil ein Hotelgebäude kaum anders genutzt werden kann.
Die Lage. Die Friedrichstraße gehört zu den bekanntesten Adressen Berlins. Das Umfeld hat sich seit 2003 stark verändert: Der Einzelhandel in der Straße steht seit Jahren unter Druck, zugleich ist Berlin als Städtereiseziel gewachsen. Für ein Hotel zählt vor allem die Nachfrage nach Übernachtungen, und die hängt an Tourismus, Messen und Geschäftsreisen. Alle drei Bereiche schwankten in den vergangenen Jahren erheblich.
Was einen 6b-Fonds ausmacht
Diese Fondsgattung richtet sich nicht an Anleger, die Rendite suchen, sondern an solche mit einem konkreten steuerlichen Problem.
Das Problem. Wer aus einem Betriebsvermögen ein Grundstück oder Gebäude verkauft, muss den Gewinn versteuern. § 6b EStG erlaubt jedoch, diesen Gewinn auf ein neues Objekt zu übertragen, statt ihn sofort zu versteuern. Dafür bleibt ein begrenzter Zeitraum: vier Jahre, bei Neubauten sechs. Findet sich kein geeignetes Objekt, wird die Rücklage aufgelöst und der Gewinn nachversteuert.
Die Lösung, die solche Fonds anboten. Statt selbst eine Immobilie zu kaufen, konnte der Steuerpflichtige sich an einem gewerblich geprägten Immobilienfonds beteiligen und die Rücklage dorthin übertragen. Betroffen waren vor allem Landwirte, Unternehmer und Freiberufler, die Betriebsgrundstücke veräußert hatten.
Der Hebel. Weil die Fonds mit Fremdkapital arbeiteten, ließ sich ein Vielfaches der eingezahlten Summe übertragen. Das war das eigentliche Verkaufsargument dieser Gattung.
Für Anleger hat das eine Folge, die bis heute wirkt: Die Beteiligung wurde oft nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausgewählt, sondern unter Zeitdruck, weil die Frist zur Übertragung lief. Ob das Objekt trug, trat dahinter zurück.
SachsenFonds 6b Fonds I: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Die Anlegerbetreuung läuft über die BONAVIS Treuhand; zur Einordnung des Verwalters siehe den Beitrag EURAMCO SachsenFonds.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds wurde 2003 aufgelegt und besteht damit seit über zwei Jahrzehnten. Bei einem Hotel wirkt sich das besonders aus: Zimmer, Bäder, Technik und Gastronomie müssen regelmäßig erneuert werden, sonst verliert das Haus an Kategorie und Auslastung. Solche Investitionen binden Kapital, das nicht ausgeschüttet wird, und sind je nach Pachtvertrag ganz oder teilweise vom Eigentümer zu tragen.
Die steuerliche Seite beim Verkauf. Hier unterscheidet sich ein 6b-Fonds von anderen Beteiligungen. Wer seinerzeit eine Rücklage übertragen hat, hat damit die Anschaffungskosten seines Anteils steuerlich gemindert. Bei einem späteren Verkauf oder bei der Auflösung der Gesellschaft kann das zu einem entsprechend höheren steuerpflichtigen Gewinn führen. Vor einer Übertragung klärt das der Steuerberater; der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt die Grundzüge.
Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds 6b Fonds I verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Bei einem 6b-Fonds kommt die steuerliche Prüfung hinzu, weil die übertragene Rücklage den Veräußerungsgewinn beeinflusst. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds 6b Fonds I
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds 6b Fonds I?
In das Maritim proArte Hotel an der Friedrichstraße in Berlin-Mitte. Der Fonds wurde 2003 aufgelegt und vollständig platziert; nach Angaben des Anbieters war es der erste Fonds des Hauses mit einer für die Übertragung einer 6b-Rücklage geeigneten Immobilie.
Was ist ein 6b-Fonds?
Eine Beteiligung für Anleger, die aus dem Verkauf von Betriebsvermögen einen Gewinn erzielt und dafür eine Rücklage nach § 6b EStG gebildet haben. Diese Rücklage muss innerhalb von vier Jahren, bei Neubauten sechs Jahren, auf ein geeignetes Objekt übertragen werden, sonst wird sie aufgelöst und der Gewinn nachversteuert. Statt selbst eine Immobilie zu kaufen, konnte die Rücklage auf einen gewerblich geprägten Immobilienfonds übertragen werden.
Warum ist ein Hotelfonds anders als ein Bürofonds?
Weil vieles am Betreiber hängt. Typisch sind langfristige Pachtverträge, die teilweise umsatzabhängige Komponenten enthalten. Läuft das Hotel gut, profitiert der Eigentümer; gerät der Betreiber in Schwierigkeiten, gibt es keinen einfachen Ersatz, weil sich ein Hotelgebäude kaum anders nutzen lässt. Hinzu kommt der laufende Erneuerungsbedarf bei Zimmern, Bädern und Technik.
Was ist beim Verkauf einer 6b-Beteiligung steuerlich zu beachten?
Eine damals übertragene Rücklage hat die steuerlichen Anschaffungskosten des Anteils gemindert. Bei einem späteren Verkauf oder bei Auflösung der Gesellschaft kann daraus ein entsprechend höherer steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Diese Wirkung klärt vor einer Übertragung der Steuerberater; sie kann den wirtschaftlichen Ertrag eines Verkaufs erheblich beeinflussen.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds 6b Fonds I im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds 6b Fonds I war der Auftakt einer eigenen Fondsgattung des Hauses. Sein Objekt, ein Hotel an der Berliner Friedrichstraße, unterscheidet sich in der Risikostruktur deutlich von den Büro- und Handelsimmobilien der übrigen Reihen.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie ist der Pachtvertrag mit dem Betreiber ausgestaltet, welcher Erneuerungsbedarf steht an, und welche steuerliche Wirkung hätte ein Verkauf der Beteiligung? Die ersten beiden Antworten stehen im Geschäftsbericht, die dritte gehört in die Hand eines Steuerberaters.
SachsenFonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.