SachsenFonds 6b Fonds II – Bürogebäude BRILLissimo in Bremen
Der SachsenFonds 6b Fonds II ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er investierte in ein Büro- und Geschäftsgebäude in Bremen und richtete sich an Anleger, die eine Rücklage nach § 6b EStG übertragen wollten.
Der SachsenFonds 6b Fonds II wurde 2008 aufgelegt. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und die Mieterstruktur – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds 6b Fonds II auf einen Blick
OBJEKT Das Büro- und Geschäftsgebäude BRILLissimo am Rande der Bremer Innenstadt, siebenstöckig und vollständig modernisiert, mit 6.491 Quadratmetern Mietfläche.
MIETER Bei Auflegung zu 89 Prozent vermietet, Hauptmieterin war die Sparkasse Bremen.
FINANZIERUNG Investitionsvolumen 19,8 Millionen Euro, davon 6,0 Millionen Eigenkapital; der Rest war fremdfinanziert.
ZWECK Übertragung stiller Reserven aus dem Verkauf von Betriebsvermögen nach § 6b EStG.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds 6b Fonds II
Der Fonds erwarb ein vollständig modernisiertes siebenstöckiges Gebäude am Rande der Bremer Innenstadt mit 6.491 Quadratmetern Gesamtmietfläche. Es trägt den Namen BRILLissimo und ist an seinem dreigeschossigen Wintergarten und den umlaufenden Glasfassaden erkennbar.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Büro- und Geschäftsgebäude BRILLissimo |
| Lage | am Rande der Bremer Innenstadt |
| Gebäude | siebenstöckig, vollständig modernisiert |
| Mietfläche | 6.491 Quadratmeter |
| Besonderheit | dreigeschossiger Wintergarten, umlaufende Glasfassaden |
| Vermietung bei Auflegung | 89 Prozent, Hauptmieterin war die Sparkasse Bremen |
| Investitionsvolumen | 19,8 Millionen Euro, davon 6,0 Millionen Eigenkapital |
| Auflegung | 2008 |
Ein kleineres Objekt als bei den übrigen Fonds der Reihe. Mit rund 6.500 Quadratmetern liegt es deutlich unter den Büroobjekten der Deutschland- und Österreich-Fonds, die 17.000 bis fast 44.000 Quadratmeter umfassen. Das hat zwei Seiten: Ein kleineres Haus lässt sich leichter als Ganzes verkaufen, hängt aber stärker an jedem einzelnen Mieter.
Die Finanzierung. Das Investitionsvolumen betrug 19,8 Millionen Euro, davon 6,0 Millionen Euro Eigenkapital; rund 68 Prozent waren fremdfinanziert. Anleger konnten sich ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen und dabei 288 Prozent ihrer Zeichnungssumme nach den §§ 6b und 6c EStG übertragen. Dieser Hebel war das Verkaufsargument der Gattung: Er entsteht, weil zum Eigenkapital der Anleger das Fremdkapital des Fonds hinzutritt.
Mieterstruktur und Vertragsauslauf beim SachsenFonds 6b Fonds II
Bei Auflegung war das Gebäude zu 89 Prozent vermietet, unter anderem an die Sparkasse Bremen, deren Tochter nws nordwestservice & catering, die idee.Creativmarkt GmbH & Co. KG sowie die Strauss INNOVATION Berlin GmbH & Co. KG; die gewichtete Laufzeit der Mietverträge betrug durchschnittlich 13 Jahre.
Das klang nach Sicherheit, und der Zuschnitt war auf den ersten Blick günstig: eine Sparkasse als bonitätsstarke Hauptmieterin, dazu mehrere kleinere Nutzer. Eine gewichtete Restlaufzeit von 13 Jahren ist für ein Bürohaus ein guter Wert.
Der Haken liegt in der Rechenweise. Eine gewichtete Durchschnittslaufzeit sagt nichts darüber, wann die einzelnen Verträge enden. Ein sehr langer Vertrag mit einem Großmieter hebt den Durchschnitt, während andere Verträge schon nach wenigen Jahren auslaufen. Genau das trat hier ein: Nach Darstellung einer Anlegerschutzkanzlei liefen 2012 und 2013 die ersten Mietverträge aus, und die Neuvermietung erwies sich als schwierig.
Für Anleger ist das die zentrale Frage bei diesem Fonds. Wie die Flächen heute belegt sind, welche Verträge noch laufen und ob Leerstand besteht, ergibt sich aus dem Geschäftsbericht der Gesellschaft. Bei einem Objekt dieser Größe schlägt jeder Mieterwechsel unmittelbar auf das Ergebnis durch.
SachsenFonds 6b Fonds II: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Die Anlegerbetreuung läuft über die BONAVIS Treuhand; zur Einordnung des Verwalters siehe den Beitrag EURAMCO SachsenFonds.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds wurde 2008 aufgelegt und besteht damit seit fast zwei Jahrzehnten. Das Gebäude war zwar bei Erwerb modernisiert, doch auch eine Modernisierung liegt inzwischen lange zurück. Bei Büroimmobilien entscheiden heute Flächenzuschnitte, Energiewerte und technische Ausstattung über die Vermietbarkeit; wer nicht investiert, verliert Mieter, und wer investiert, bindet Kapital, das nicht ausgeschüttet wird.
Hinzu kommt der hohe Fremdkapitalanteil von rund 68 Prozent. Er erhöht den steuerlichen Hebel, den diese Fondsgattung bot, und zugleich die Abhängigkeit von Zinsniveau und Anschlussfinanzierung. Wie hoch die Restvaluta ist und wann eine Prolongation ansteht, gehört zu den Angaben, die vor jeder Entscheidung zu klären sind.
Die steuerliche Seite beim Verkauf. Wer seinerzeit eine Rücklage nach § 6b EStG übertragen hat, hat damit die Anschaffungskosten seines Anteils steuerlich gemindert. Bei einem späteren Verkauf oder bei Auflösung der Gesellschaft kann daraus ein entsprechend höherer steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Vor einer Übertragung klärt das der Steuerberater; der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt die Grundzüge.
Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds 6b Fonds II verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Bei einem 6b-Fonds kommt die steuerliche Prüfung hinzu, weil die übertragene Rücklage den Veräußerungsgewinn beeinflusst. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds 6b Fonds II
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds 6b Fonds II?
In das Büro- und Geschäftsgebäude BRILLissimo am Rande der Bremer Innenstadt. Es ist siebenstöckig, war bei Erwerb vollständig modernisiert und verfügt über 6.491 Quadratmeter Gesamtmietfläche. Kennzeichnend sind ein dreigeschossiger Wintergarten und umlaufende Glasfassaden.
Wer waren die Mieter bei Auflegung?
Das Gebäude war zu 89 Prozent vermietet, unter anderem an die Sparkasse Bremen, deren Tochter nws nordwestservice & catering, die idee.Creativmarkt GmbH & Co. KG sowie die Strauss INNOVATION Berlin GmbH & Co. KG. Die gewichtete Laufzeit der Mietverträge betrug durchschnittlich 13 Jahre. Nach Darstellung einer Anlegerschutzkanzlei liefen 2012 und 2013 die ersten Verträge aus.
Was sagt eine gewichtete Mietvertragslaufzeit aus?
Sie gibt den nach Flächen oder Mieterträgen gewichteten Durchschnitt aller Restlaufzeiten an, nicht den Zeitpunkt einzelner Vertragsenden. Ein sehr langer Vertrag mit einem Großmieter hebt den Durchschnitt, während kleinere Verträge schon nach wenigen Jahren auslaufen können. Für die Beurteilung eines Objekts ist deshalb die Aufstellung der einzelnen Verträge aussagekräftiger als der Durchschnittswert.
Was ist beim Verkauf einer 6b-Beteiligung steuerlich zu beachten?
Wer seinerzeit eine Rücklage übertragen hat, hat damit die Anschaffungskosten seines Anteils steuerlich gemindert. Bei Verkauf oder Auflösung der Gesellschaft kann der steuerpflichtige Gewinn dadurch entsprechend höher ausfallen. Diese Wirkung klärt vor einer Übertragung der Steuerberater; sie kann den wirtschaftlichen Ertrag eines Verkaufs erheblich beeinflussen.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds 6b Fonds II im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds 6b Fonds II war das zweite Angebot dieser Gattung; das erste war 2003 der 6b Fonds I mit einem Hotel an der Berliner Friedrichstraße. Sein Bremer Objekt ist deutlich kleiner als die Immobilien der übrigen Reihen und hängt entsprechend stärker an einzelnen Mietern.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie sind die Flächen heute belegt, wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung, und welche steuerliche Wirkung hätte ein Verkauf der Beteiligung? Die ersten beiden Antworten stehen im Geschäftsbericht, die dritte gehört in die Hand eines Steuerberaters.
SachsenFonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.