DWS ACCESS Wohnen 2 – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

Was ist der DWS ACCESS Wohnen 2?

Beim DWS ACCESS Wohnen 2 handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die von der DWS Finanz-Service GmbH, einer Tochter der Deutschen Bank Gruppe, initiiert wurde. Der Fonds sammelte ursprünglich rund 147 Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen ein, um ein diversifiziertes Portfolio an Wohnimmobilien in Deutschland aufzubauen.

Das Konzept basierte auf einer Doppelstrategie: Ein Großteil des Kapitals floss in Bestandsobjekte zur dauerhaften Vermietung („Core-Strategie“), während ein kleinerer Teil für den schnellen Handel und die Privatisierung von Wohnungen vorgesehen war („Value-Add“). Anleger sollten sich bewusst sein, dass sie hier keine festverzinsliche Anlage, sondern eine Beteiligung an einem Wirtschaftsunternehmen mit fester – aber in der Praxis oft verlängerter – Laufzeit eingegangen sind.

Fondsstruktur des DWS ACCESS Wohnen 2

Die Struktur ist als geschlossene Investment-KG konzipiert. Die Mehrheit der Anleger ist dabei nicht direkt im Handelsregister eingetragen, sondern hält die Beteiligung mittelbar über einen Treuhänder. Dies vereinfacht die Verwaltung der tausenden Gesellschafter. Um den gewerblichen Grundstückshandel steuerlich vom reinen Bestandsgeschäft zu trennen, investiert die Fondsgesellschaft wiederum in spezialisierte Objektgesellschaften. Diese Verschachtelung erhöht zwar die steuerliche Effizienz, mindert aber oft die Transparenz für den einzelnen Anleger (Quelle: DWS).

Hinsichtlich der Übertragbarkeit ist das Intervall vertraglich fixiert. Anteile können in der Regel nur jährlich übertragen werden.

Haftung beim DWS ACCESS Wohnen 2

Ein zentraler Aspekt geschlossener Fonds ist die Haftungssituation gemäß § 171 und § 172 des Handelsgesetzbuches (HGB). Grundsätzlich erlischt die Haftung des Kommanditisten, sobald die Einlage vollständig erbracht ist.

Ein Risiko besteht jedoch im sogenannten Wiederaufleben der Haftung. Wurden in der Vergangenheit Ausschüttungen an die Anleger geleistet, die nicht durch entsprechende Gewinne der Gesellschaft gedeckt waren (sondern aus der Liquidität oder Substanz entnommen wurden), können diese im Fall einer Insolvenz vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden. Da aktuelle Ausschüttungen zugunsten der Risikovorsorge ausgesetzt sind, ist dieses Risiko für neue Zahlungen derzeit nicht akut, betrifft aber potenziell vergangene Auszahlungen.

Immobilie DWS ACCESS Wohnen 2: Standort und Mieter

Das Portfolio besticht durch eine breite Streuung in West- und Ostdeutschland, hat sich jedoch durch Verkäufe bereits verkleinert. Zu den Kerninvestitionen an den verbliebenen 18 Standorten zählen Objekte in Leipzig (Südvorstadt), Dresden, Berlin, Hamburg und etablierten westdeutschen Standorten wie Bonn und Hannover.

Besonders die sächsischen Standorte haben sich seit 2010 extrem positiv entwickelt. Was damals als "B-Lage" galt, ist heute oft eine begehrte A-Lage mit entsprechender Wertsteigerung. Allerdings besteht das Portfolio zu großen Teilen aus Bestandsbauten, was im aktuellen Umfeld erhöhte Aufwendungen für energetische Sanierungen (ESG) bedeuten kann.

Finanzielle Kennzahlen der DWS ACCESS Wohnen 2

Die Finanzstruktur zeigt substanzstarke Immobilienwerte, die deutlich über den ursprünglichen Einstandspreisen liegen. Allerdings belastet die Bildung von Rückstellungen derzeit die Auszahlungen an die Anleger.

Steuerliche Rahmenbedingungen des DWS ACCESS Wohnen 2

Da der Fonds ausschließlich in Deutschland investiert, unterliegen die Einkünfte der deutschen Steuerpflicht. Für Anleger erzielt der Fonds in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein wesentlicher Vorteil von Immobilieninvestments im Privatvermögen ist die sogenannte Spekulationsfrist: Gemäß § 23 EStG können Veräußerungsgewinne aus Immobilien in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden. Dies gilt grundsätzlich auch für Beteiligungen an vermögensverwaltenden Fondsgesellschaften.

Weiteres zum diesem Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den DWS ACCESS Wohnen 2?

Die Management-Struktur ist mehrgliedrig. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) fungiert die DWS Finanz-Service GmbH. Aufgrund von Umstrukturierungen und Verkäufen im Bereich der Dienstleister haben sich die Zuständigkeiten im operativen Bereich geändert:

• Asset Management: Aktuell verantwortet durch die CMBC Partners Real Estate GmbH.
• Objektverwaltung: Durchgeführt von der CAPERA Immobilien Service GmbH.

Diese Aufteilung führt häufig zu zusätzlichen Schnittstellen und potenziell doppelten Kostenstrukturen, da sowohl die KVG als auch der externe Asset Manager vergütet werden müssen. Anleger sollten daher kritisch hinterfragen, ob die Verwaltungskosten in einem angemessenen Verhältnis zu den sinkenden Erträgen stehen und ob die Abstimmungsprozesse für die noch im Portfolio befindlichen 46 Liegenschaften reibungslos verlaufen.

Bekannte Schlagzeilen zum DWS ACCESS Wohnen 2

• Rechtsstreit mit ehemaligem Geschäftsbesorger (conwert): Seit 2019 fordert die conwert Deutschland GmbH gerichtlich Vergütungen ein und wehrt sich gegen Kündigungen. Nach einem erstinstanzlichen Urteil (2022) teilweise zu Lasten des Fonds musste die Geschäftsführung Ende 2023 die Rückstellungen massiv erhöhen. Dies bindet die Liquidität vollständig und verhindert Ausschüttungen. Seit September 2024 laufen Gespräche über eine außergerichtliche Einigung.
• Verzögerter Exit: Ursprünglich war die Laufzeit kürzer angedacht. Die aktuelle Marktstarre bei Immobilientransaktionen verhindert jedoch den profitablen Gesamtverkauf.
• Ausschüttungen unter Prognose: Die versprochenen Ausschüttungshöhen liegen mittlerweile deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen der Anleger.

Weiteres zum diesem Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Risiken geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zu DWS ACCESS Wohnen 2