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Euroselect 16 The Square Luxemburg – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

Der Euroselect 16 The Square Luxemburg ist ein geschlossener Immobilienfonds der ehemaligen IVG-Gruppe, der in ein Büroobjekt im luxemburgischen Finanzzentrum investiert ist. Aufgelegt im Krisenjahr 2008, steht das Beteiligungsangebot exemplarisch für die Generation geschlossener Fonds, die heute mit den Nachwirkungen der Emissionshaus-Insolvenz und den Herausforderungen des aktuellen Zinsumfeldes konfrontiert sind.

Überblick: IVG Euroselect 16

IMMOBILIE Investitionsobjekt ist der Gebäudekomplex "The Square" im Plateau Kirchberg (Luxemburg).

MIETERSTRUKTUR Bonitätsstarke Hauptmieter wie Clearstream und europäische Institutionen sorgen für relative Stabilität.

HISTORIE Der Fonds ist ein "Legacy-Produkt" der insolventen IVG Immobilien AG, heute verwaltet durch die DFH.

STRUKTUR Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung mit den typischen Risiken eines geschlossenen Fonds.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der IVG Euroselect 16 The Square Luxemburg?

Der Fonds wurde ursprünglich 2008 von der IVG Immobilien AG emittiert. Er ermöglichte Privatanlegern die mittelbare Beteiligung an einer Gewerbeimmobilie am Standort Luxemburg. Nach der Insolvenz der Konzernmutter IVG in den Jahren 2013/2014 wurden Verwaltung und Asset Management neu geordnet.

Heute firmiert die Fondsgesellschaft unter dem Namen PFM EuroSelect Sechzehn GmbH & Co. KG (ehemals IVG EuroSelect Sechzehn). Für Anleger, die Anteile am IVG Euroselect 16 verkaufen möchten oder ihre Position bewerten wollen, ist entscheidend zu verstehen, dass es sich nicht um ein jederzeit veräußerbares Wertpapier handelt, sondern um eine langfristige unternehmerische Bindung.

Fondsstruktur des PFM Euroselect 16

Die rechtliche Ausgestaltung als Kommanditgesellschaft (KG) bindet das Kapital der Anleger langfristig. Die Struktur ist als "nicht-transparentes Investment" konzipiert, bei dem die Einflussmöglichkeiten der Kapitalgeber faktisch begrenzt sind.

Hinsichtlich der Übertragbarkeit ist das Intervall vertraglich fixiert. Anteile können in der Regel halbjährlich (zum 30.06. oder 31.12.) übertragen werden. Die Anzahl der Kommanditisten liegt im Bereich von mehreren Tausend, was die Struktur der Gesellschafterversammlungen bestimmt.

Gesellschaftsform
GmbH & Co. KG (Kommanditgesellschaft)
Beteiligungsart
Standardkommanditkapital
Status der Anleger
Direktkommanditisten oder Treuhandkommanditisten
Asset
100% Beteiligung am Objekt "The Square" (Luxemburg)

Haftung beim IVG Euroselect 16 The Square

Ein zentraler Punkt bei der Risikobewertung des IVG Euroselect 16 The Square ist die Haftungsfrage. Anleger sind Kommanditisten. Nach §§ 171, 172 HGB ist ihre Haftung im Außenverhältnis grundsätzlich auf die Höhe der Einlage begrenzt.

Risiko des Wiederauflebens der Haftung:

Diese Begrenzung gilt nur, wenn die Einlage voll erbracht ist und nicht zurückgewährt wurde. Kritisch wird es, wenn Ausschüttungen in der Vergangenheit nicht aus echten Gewinnen, sondern aus der Liquidität (also der Einlage) gezahlt wurden. In solchen Szenarien – oft erst im Insolvenzfall relevant – kann die Haftung in Höhe der entnommenen Beträge wiederaufleben. Gläubiger könnten diese Summen theoretisch zurückfordern. Weiteres zu diesem Thema erfahren Sie unter dem Artikel "Risiken Geschlossener Fonds".

Immobilie The Square Luxemburg: Standort und Mieter

Das Asset befindet sich auf dem Plateau Kirchberg, dem Herzstück des luxemburgischen Finanzsektors. Die 2004 fertiggestellte Immobilie umfasst vier Gebäudeteile mit ca. 54.371 Quadratmetern Mietfläche. Technisch zeichnet sich das Objekt durch eine aktive Doppelfassade aus.

Die Mieterstruktur gilt als vergleichsweise stabil, was den Fonds von vielen notleidenden Schwesterfonds unterscheidet:

Trotz dieser Bonität bleibt ein Klumpenrisiko bestehen: Fällt ein Großmieter aus oder reduziert Flächen drastisch, ist eine Nachvermietung in diesem Preissegment oft langwierig und kostenintensiv (Capex-Maßnahmen).

Finanzielle Kennzahlen der IVG Euroselect 16

Die IVG Euroselect 16 Bewertung hängt maßgeblich von der Kapitalstruktur ab. Hier sind die zentralen Eckdaten des Fonds im Überblick:

Kennzahl Wert / Status
Gesamtinvestitionsvolumen 388.581.339 EUR
Kaufpreis der Immobilie 350.000.000 EUR
Eigenkapital 238.585.000 EUR
Aktuelles Fremdkapital (Stand 31.12.2022) 150.000.000 EUR
Verschuldung pro m² ca. 2.759 EUR
Verschuldungsgrad (Fremdkapitalquote) ca. 38,60 %

Steuerliche Rahmenbedingungen des IVG Euroselect 16

Die steuerliche Konzeption ist komplex, da sie zwei Jurisdiktionen berührt. Da die Immobilie in Luxemburg liegt, greift das dortige Steuerrecht für die Mieteinnahmen (Auslandseinkünfte nach PVB/Betriebsstättenvergütung). Für in Deutschland ansässige Anleger unterliegen Gewinnanteile (sofern sie erfolgen) den Regelungen des § 20 EStG (Kapitalerträge) sowie dem Doppelbesteuerungsabkommen. Weiteres zum Thema Steuern erfahren Sie im Artikel Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den IVG Euroselect 16?

Seit der Insolvenz der IVG liegt die Verwaltung bei der Deutsche Fonds Holding GmbH (DFH), einem Unternehmen der Zech Group. Die DFH verwaltet das Bestandsportfolio und wird von Marktteilnehmern durchaus differenziert betrachtet.

Kritiker weisen häufig auf potenzielle Interessenskonflikte hin, da die DFH in den komplexen Fondsstrukturen oft Doppelrollen einnimmt – etwa in der Verwaltung, im Asset Management oder teilweise durch Co-Investments. Dies wirft Fragen zur unabhängigen Wahrung der Anlegerinteressen auf. Auch die Historie der Gesellschaft ist nicht unbelastet: In der Vergangenheit war die DFH in Prospekthaftungsfälle verwickelt, beispielsweise beim Fonds DFH 73, wo Risiken von Zinssicherungsgeschäften (Swaps) unzureichend erklärt worden sein sollen. Ebenso gilt der DFH Indienfonds als Beispiel für fehlgeschlagene Projektentwicklungen, die nicht den Prospektangaben entsprachen. Zudem bemängeln Marktbeobachter gelegentlich intransparente Kostenstrukturen innerhalb der oft verschachtelten Gesellschaftskonstruktionen.

Bekannte Schlagzeilen zum Euroselect 16

Auch wenn der PFM EuroSelect 16 ("The Square") bisher nicht kollabierte, steht er im Schatten der massiven Probleme seiner Schwesterfonds. Diese "Sippenhaft" drückt auf die Stimmung und die Bewertung.

Häufige Fragen zu Euroselect 16 The Square

Kann ich meine Anteile am IVG Euroselect 16 verkaufen?

Ja, ein Verkauf ist über den sogenannten Zweitmarkt möglich. Da geschlossene Fondsanteile nicht an der elektronischen Börse gehandelt werden und keine Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich ist, stellt dies oft die einzige Option für einen vorzeitigen Ausstieg dar. Der Handel erfolgt hierbei direkt zwischen dem veräußernden Anleger und einem Käufer. Der dabei erzielbare Preis bildet sich frei nach Angebot und Nachfrage. Weiteres zum Verkauf geschlossener Fonds erfahren Sie HIER.

Wie sicher ist meine Einlage im aktuellen Marktumfeld?

Es gibt keine Kapitalgarantie. Die Sicherheit der Einlage hängt direkt von der Wertentwicklung der Immobilie in Luxemburg, der Anschlussvermietung und dem Zinsniveau ab. Es besteht weiterhin ein unternehmerisches Risiko bis hin zum Totalverlust.

Wie lange läuft der Fonds noch?

Geschlossene Fonds haben zwar in der Regel eine feste Laufzeit, jedoch wird diese in der Praxis oft deutlich überschritten. Über die tatsächliche Auflösung oder den Verkauf der Immobilie muss die Gesellschafterversammlung entscheiden. Bis zu diesem Zeitpunkt bleiben die Anleger investiert, sofern sie ihre Anteile nicht eigenständig über den Zweitmarkt veräußern.

Fazit: IVG Euroselect 16 verkaufen oder halten?

Der Euroselect 16 The Square Luxemburg steht dank stabiler Mieterstruktur besser da als viele Schwesterfonds, bleibt aber eine unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Risiken. Anleger müssen individuell abwägen: Wer das Risiko minimieren und Liquidität schaffen will, für den ist der Verkauf über den Zweitmarkt der logische Schritt. Wer hingegen Geduld mitbringt und auf eine positive Entwicklung des Luxemburger Marktes setzt, kann sich für das Halten entscheiden, muss jedoch die Abhängigkeit von Zinsen und Bewertungen weiter in Kauf nehmen.

Geschlossenen Fonds am Zweitmarkt verkaufen

Sie besitzen Anteile an einem geschlossenen Fonds und erwägen einen Verkauf? Senden Sie mir einfach den Fondsnamen und den Nominalbetrag. Ich prüfe umgehend und unverbindlich, ob ein Ankauf aktuell möglich ist.

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Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.