KanAm USA geschlossene Fonds XV bis XXI – Analyse und Zweitmarkt

Was sind die KanAm USA geschlossene Fonds?

Die KanAm USA geschlossene Fonds der Generationen XV bis XXI repräsentieren ein spezifisches und durchaus faszinierendes Kapitel deutscher Kapitalanlagegeschichte. Emittiert von der KanAm Gruppe mit Sitz in München, zielten diese Beteiligungen darauf ab, privates deutsches Kapital für die Entwicklung und den Betrieb von US-Großimmobilien zu mobilisieren. Im Gegensatz zu vielen anderen Emissionshäusern, die lediglich fertige Bestandsimmobilien kauften, trat KanAm hierbei oft als Co-Developer auf, was das Risikoprofil, aber auch die Chancenseite deutlich schärfte.

Das Investitionskonzept: Die Wette auf "Shoppertainment"

Die Fonds investierten fast ausschließlich in das sogenannte „Mills-Konzept“. Dies waren keine gewöhnlichen Einkaufszentren. Während klassische US-Malls auf Warenhäuser wie Sears, Macy's oder J.C. Penney als Anker setzten, entwickelten die Mills Corporation und KanAm gigantische „Shoppertainment“-Komplexe.

Die Strategie basierte auf einer monostrukturellen Wette: Die Kombination aus "Value Retail" (Outlet-Shopping bekannter Marken) und massiven Freizeitattraktionen (Kinos mit 20+ Sälen, Skateparks, Bowlingbahnen, Themenrestaurants wie Rainforest Cafe) sollte Kunden aus einem Umkreis von bis zu 50 Kilometern anziehen. In den 90er Jahren funktionierte dies blendend. Familien verbrachten ganze Tage in diesen Malls.

Der Wandel des Marktumfeldes

Historisch gesehen befinden sich diese Fonds heute weit jenseits ihrer ursprünglich prospektierten Laufzeit. Während Fonds wie der KanAm USA XV bereits 1996 aufgelegt wurden, datiert der KanAm USA XXI aus dem Jahr 2002. Die Anleger sind somit über Jahrzehnte unternehmerisch gebunden.

Das Marktumfeld hat sich jedoch radikal gedreht:

• E-Commerce: Der Aufstieg von Amazon hat den stationären "Value Retail" unter Druck gesetzt.
• Kino-Krise: Der Entertainment-Anker "Kino" hat durch Streaming-Dienste massiv an Zugkraft verloren, was die Frequenz in den Malls senkt.
• Anker-Sterben: Viele klassische US-Einzelhändler sind insolvent gegangen, was riesige Leerstandsflächen produziert, die nur schwer neu zu vermieten sind.

Die aktuelle Phase ist daher durch die Abwicklung (Liquidation) der Assets gekennzeichnet. Die Gesellschaft hat offiziell angekündigt, keine neuen Fonds mehr zu emittieren, sondern sich auf das Management und den bestmöglichen Verkauf des Bestandsportfolios zu konzentrieren.

Fondsstruktur der KanAm USA Gruppe

Die rechtliche Konstruktion dieser Beteiligungen ist hochkomplex und ein Resultat der transatlantischen Steueroptimierung der 90er Jahre. Anleger beteiligten sich in der Regel nicht direkt an der US-Immobilie, sondern über eine deutsche Treuhandkommanditistin an einer US-amerikanischen Limited Partnership (L.P.) im Bundesstaat Delaware.

Intransparenz durch Joint Ventures

Kritisch zu betrachten ist die strukturelle Intransparenz, die sich aus den Joint-Venture-Verträgen ergibt. Die KanAm-Fonds sind meist nur „Limited Partner“ (Kommanditisten) in den eigentlichen Objektgesellschaften, während der operative US-Partner (ehemals Mills Corp., heute oft Simon Property Group) als „General Partner“ (Komplementär) fungiert.

Dies führt zu einer Machtasymmetrie:

• Informationsfluss: Die deutschen Anleger erhalten Berichte oft zeitverzögert oder stark aggregiert. Der General Partner vor Ort steuert die Daten.
• Entscheidungsgewalt: Operative Entscheidungen (Mietverträge, Renovierungen) trifft oft der US-Partner. KanAm hat zwar Vetorechte bei Verkäufen oder Finanzierungen, ist aber im Tagesgeschäft oft Zuschauer.

"Hinsichtlich der Übertragbarkeit ist das Intervall vertraglich fixiert. Anteile können in der Regel halbjährlich, zum Ende des Jahres übertragen werden. Die Anzahl der Kommanditisten liegt im Bereich von mehreren Tausend, was die Struktur der Gesellschafterversammlungen bestimmt."

Übersicht der Beteiligungsstruktur

Haftung bei den KanAm USA Fonds

Ein zentraler, oft unterschätzter Aspekt für jeden Anleger in KanAm USA geschlossene Fonds ist die Haftungssituation. Als Kommanditisten (bzw. Treugeber, die wirtschaftlich so gestellt sind) haften Anleger grundsätzlich bis zur Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Einlage. Sobald die Einlage vollständig erbracht ist, erlischt die unmittelbare Haftung im Außenverhältnis zunächst.

Das Risiko des § 172 HGB (Wiederaufleben der Haftung)

Hier greift jedoch die Problematik der §§ 171, 172 HGB (Handelsgesetzbuch). Ausschüttungen, die in der Vergangenheit an die Anleger getätigt wurden, obwohl sie nicht durch operative Gewinne gedeckt waren (sondern aus Liquiditätsüberschüssen, Steuererstattungen oder Refinanzierungen stammten), gelten rechtlich als "Rückgewähr der Einlage".

Im Falle einer Insolvenz der Fondsgesellschaft können diese Beträge vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden, um Gläubiger zu bedienen. Dies ist als „Wiederaufleben der Haftung“ bekannt.

Besonders bei US-Fonds wie KanAm war es in den frühen 2000ern üblich, Wertsteigerungen der Immobilien durch eine Erhöhung der Hypotheken (Refinanzierung) "zu heben" und als steuerfreie Liquidität auszuschütten. Diese Praxis erhöht das Haftungsrisiko massiv, sollte der Fonds am Ende – wie beim KanAm USA XX teilweise geschehen – in Schieflage geraten.

Immobilien Portfolio der KanAm Fonds: Die Mills-Standorte im Detail

Die Qualität der Assets variiert innerhalb der Fondsgenerationen XV bis XXI extrem stark. Während einige Standorte florieren und als "Trophy Assets" gelten, haben andere mit massiven Wertverlusten zu kämpfen. Ein gemeinsames Merkmal fast aller Objekte ist ihre schiere Größe (>100.000 qm), die eine Nachnutzung (Re-Development) im Falle eines Scheiterns extrem teuer und schwierig macht. Man kann eine solche "Mall" nicht einfach in Wohnraum umwandeln, ohne sie abzureißen.

KanAm USA XV L.P. – Der beständige Pionier

Dieser Fonds, emittiert im Jahr 1996, hält als Hauptasset Anteile an der Grapevine Mills in Dallas/Fort Worth, Texas.

• Lage & Bedeutung: Das Objekt liegt strategisch ideal (3000 Grapevine Mills Pkwy) in unmittelbarer Nähe zum Dallas/Fort Worth International Airport. Texas profitiert seit Jahren von einem massiven Bevölkerungszuzug ("Sun Belt Migration") und einer unternehmensfreundlichen Steuerpolitik. Dies stabilisiert die Kaufkraft im Einzugsgebiet enorm.
• Asset-Details: Mit einer Fläche von ca. 149.000 Quadratmetern ist Grapevine Mills ein Gigant. Es beherbergt nicht nur Einzelhandel, sondern auch Attraktionen von überregionaler Strahlkraft wie ein LEGOLAND Discovery Center und ein SEA LIFE Aquarium. Diese Mieter sind essenziell, um Familien auch im Zeitalter des Online-Shoppings physisch in das Center zu locken.
• Status & Bewertung: Der Fonds gilt als das "Flaggschiff" der Serie und hat kumuliert bereits weit über 200% an Ausschüttungen geleistet (Stand historisch). Dennoch ist er fast 30 Jahre nach Auflage längst überfällig für eine Auflösung. Dass er noch läuft, deutet auf Uneinigkeiten mit dem Partner Simon Property Group bezüglich des Verkaufspreises hin oder darauf, dass die laufenden Cashflows so attraktiv sind, dass ein "Halten" einem schnellen Verkauf vorgezogen wird. Zweitmarktkurse im Bereich von ca. 50-55% zeigen, dass Käufer zwar einen Abschlag für die Illiquidität verlangen, aber an die fundamentale Substanz glauben.

KanAm USA XVII L.P. – Die Herausforderung Houston

Emittiert im Jahr 1998, konzentriert sich dieser Fonds auf die Katy Mills Mall in Houston, Texas (5000 Katy Mills Circle, Fort Bend County).

• Wirtschaftliches Umfeld: Der Standort im westlichen Einzugsgebiet von Houston ist zweischneidig. Zwar wächst die Metropolregion, doch ist die lokale Ökonomie stark zyklisch und hängt am Tropf der Energiebranche (Öl & Gas). In Zeiten niedriger Ölpreise sinkt die Kaufkraft spürbar, was sich direkt auf die Umsatzmieten auswirkt.
• Renovierungsstau: Das Center (Baujahr 1999, ca. 113.000 qm) musste in den letzten Jahren mehrfach renoviert werden ("De-Malling"), um attraktiv zu bleiben und Leerstände zu kompensieren. Solche Maßnahmen (CAPEX) zehren an der Liquidität des Fonds und reduzieren die Ausschüttungen.
• Finanzierung: Berichte von Ratingagenturen wiesen in der Vergangenheit auf Kredite (CMBS) hin, deren Refinanzierung kritisch beobachtet wurde. Das aktuelle Hochzinsumfeld in den USA (Stand 2024/2026) macht Anschlussfinanzierungen extrem teuer. Dies legt nahe, dass die kommenden Jahre ein kritisches Fenster für den Exit darstellen: Entweder gelingt der Verkauf, oder die Zinslast drückt die Erträge gegen Null.

KanAm USA XVIII & XIX – Das diversifizierte Power-Cluster

Diese beiden Fonds (Emission 1999-2002) investierten oft parallel in ein Portfolio aus drei Haupt-Assets, was eine Risikostreuung über verschiedene US-Bundesstaaten ermöglichte.

• Arundel Mills (Maryland): Das unbestrittene "Kronjuwel" der gesamten KanAm-Gruppe. Gelegen in Hanover (MD 21076), profitiert es von der enormen Kaufkraft des Korridors zwischen Washington D.C. und Baltimore. Der entscheidende Faktor ist hier die Synergie mit dem benachbarten "Maryland Live!" Casino, einem der umsatzstärksten Casinos der USA. Die Casinobesucher sorgen für eine konstante Frequenz in der Mall (Dining, Shopping), die reine Einzelhandelsstandorte nicht erreichen. (Details zum Portfolio)
• Concord Mills (North Carolina): Ein weiteres starkes Asset in Charlotte (NC 28027), einem der wichtigsten Bankenzentren der USA. Die Nähe zum "Charlotte Motor Speedway" (NASCAR) sorgt für zusätzlichen Tourismus. Mit ca. 120.000 qm Fläche dominiert es das Einzugsgebiet.
• Sugarloaf Mills (Georgia): Gelegen bei Atlanta (Lawrenceville), gilt dieses Center als das schwächste Glied im Trio. Der Markt in Atlanta ist hart umkämpft, und Sugarloaf leidet unter der Konkurrenz neuerer, offener "Lifestyle Center". Hier ist der Investitionsbedarf am höchsten, um Mieter zu halten.

Historischer Erfolg: Im Jahr 2007 gelang durch eine aggressive Refinanzierung von Arundel Mills eine Sonderausschüttung, die den Anlegern auf einen Schlag über 50% ihres Kapitals zurückführte. Dies war ein Meisterstück des Timings vor der Finanzkrise, erhöht heute aber den Druck, da die Schuldenlast auf dem Objekt entsprechend hoch ist.

KanAm USA XX L.P. – Das Sorgenkind und Warnsignal

Dieser Fonds (Emission 2001-2004) ist das warnende Beispiel für das unternehmerische Risiko und markiert den absoluten Tiefpunkt der Serie.

• Das Debakel Pittsburgh Mills: Das Center in Frazer Township, PA, war eine massive Fehlkalkulation. Eröffnet 2005, erreichte es nie die prognostizierten Besucherzahlen. Der Standort war zu weit von der Kernstadt Pittsburgh entfernt. Der Wert der Immobilie kollabierte von ursprünglich ca. 190 Mio. USD auf einen Bruchteil.
• Die Foreclosure (2017): Da die Schulden (ca. 143 Mio. USD) den Wert der Immobilie weit überstiegen, wurde das Center zwangsversteigert. Der Kreditgeber Wells Fargo erwarb es für symbolische 100 US-Dollar. Für die Anleger bedeutete dies den Totalverlust des in dieses Objekt investierten Kapitals. Da es sich um "Non-Recourse"-Darlehen handelte, haftete der Fonds zwar nicht mit weiterem Vermögen, aber das Asset war unwiederbringlich verloren.
• Der verbleibende Rest: Der Fonds hält noch Anteile an Colorado Mills (Denver West). Dieses Asset ist solide, muss nun aber die Last des gesamten Fonds alleine tragen. Der Zweitmarktkurs von teilweise unter 15% spiegelt wider, dass der Markt kaum noch an eine nennenswerte Erholung glaubt.

KanAm USA XXI L.P. – Der strategische Späteinsteiger

Der Fonds XXI (Emission 2002/2003) wählte eine andere Strategie. Er fungierte quasi als Co-Investor oder "Dachfonds", der sich an den bereits etablierten und erfolgreichen Projekten der Vorgängerfonds beteiligte (Arundel, Concord, Grapevine).

• Vermeidung von Fehlern: Durch die bewusste Entscheidung, nicht in das Pittsburgh-Projekt zu investieren, blieb dem Fonds XXI das Schicksal des Fonds XX erspart.
• Exit-Abhängigkeit: Der Fonds profitiert von den stabilen Cashflows der Top-Malls, hängt aber vollständig von deren Exit-Szenarien ab. Er kann die Malls nicht alleine verkaufen. Er ist somit "Passagier" in den Verhandlungen zwischen KanAm (München) und Simon Property Group (USA). Seine Liquidation wird vermutlich erst erfolgen, wenn das gesamte Portfolio aufgelöst wird.

Finanzielle Kennzahlen der KanAm Fonds XV bis XXI

Die folgende Tabelle fasst die historischen Emissionsdaten zusammen. Auffällig sind die hohen Fremdkapitalquoten zum Zeitpunkt der Schließung. Ein hoher Leverage (Hebel) wirkt in Boom-Phasen als Renditeturbo, wird in Krisenzeiten oder bei steigenden Zinsen (wie aktuell in den USA) jedoch zum Bumerang, da der Schuldendienst die Mieteinnahmen auffrisst.

Es ist dringend zu beachten, dass diese Zahlen historische Werte aus der Zeit der Emission darstellen. Das aktuelle KanAm USA Handelsvolumen auf dem Zweitmarkt und die dortigen Kurse weichen hiervon massiv ab. Sie reflektieren die aktuelle Bewertung der Restlaufzeit, die Zinsrisiken und den Abschlag für die mangelnde Liquidität.

Steuerliche Rahmenbedingungen der KanAm USA Fonds

Die Fonds sind so konzipiert, dass sie die Vorteile des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen den USA und Deutschland nutzen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in den USA werden primär dort besteuert.

Die Steuer-Falle für deutsche Anleger

In Deutschland unterliegen diese Einkünfte oft dem sogenannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Sie sind zwar steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen des Anlegers.

Für den Anleger bedeutet dies zudem einen erhöhten administrativen Aufwand, der oft unterschätzt wird:

• US-Steuererklärung: Da die US-Steuerbehörde (IRS) Zugriff auf die Erträge haben möchte, müssen Anleger (oder die Fondsverwaltung für sie) oft komplexe Formulare ausfüllen.
• Quellensteuer beim Verkauf: Beim Verkauf der Anteile (auch über den Zweitmarkt) wird oft eine pauschale Quellensteuer (Withholding Tax, oft ca. 15-20%) einbehalten und an den IRS abgeführt. Dies dient zur Sicherung des US-Steueranspruchs. Der Verkäufer muss sich dieses Geld dann oft mühsam über eine US-Steuererklärung zurückholen.
• Kosten: KanAm berechnet für die Erstellung der notwendigen Steuerunterlagen oft Gebühren, die den Nettoerlös schmälern.

(Weiteres zum Thema Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds erfahren Sie unter dem Beitrag https://em-strategy.com/ratgeber-besteuerung-geschlossener-fonds/)

Fondsverwaltung: Wer managt die KanAm USA Fonds?

Die Struktur der KanAm Gruppe ist dualistisch aufgebaut, was als Stärke, aber auch als Quelle von Intransparenz gewertet werden kann. Es gibt eine strikte Trennung zwischen der KanAm International GmbH in München (Strategie, Anlegerkommunikation) und der KanAm USA L.L.C. in Atlanta (Operatives Asset Management).

Die Münchner Zentrale: Strategie und Justiziariat

Unter der Leitung von Dietrich von Boetticher, einem erfahrenen Anwalt, liegt hier die rechtliche und strategische Hoheit. Die Münchner Ebene verdient Anerkennung dafür, dass sie die Fonds in den schwierigen Jahren nach 2007 juristisch gegen Übernahmeversuche verteidigte. Ohne diese Wehrhaftigkeit hätten Anleger vermutlich deutlich mehr Kapital verloren.

Dennoch wird von Anlegerschützern oft bemängelt, dass die Kommunikation aus München sehr formalistisch ist. Informationen über den wahren, ungeschönten Zustand der Immobilien dringen oft nur gefiltert und in "Juristendeutsch" an die Kommanditisten.

Das Management in Atlanta: Operative Front

Die KanAm USA L.L.C. in Atlanta agiert als operativer Arm vor Ort. Im Gegensatz zu vielen Konkurrenten, die das Management komplett auslagerten, behielt KanAm so den Fuß in der Tür. Dies war überlebenswichtig, als der ursprüngliche Partner Mills Corp. zusammenbrach. Das Team in Atlanta verhandelt direkt mit den US-Miteigentümern.

Kritikpunkte: Kosten und Interessenkonflikte

Kritisch zu hinterfragen sind die Kostenstrukturen in der aktuellen Phase.

• Laufende Gebühren: In der langen „Run-off“-Phase (Abwicklungsphase) laufen Verwaltungsgebühren für die Treuhand und das US-Management weiter. Dies zehrt an der Rendite.
• Interessenkonflikt: Kritiker merken an, dass ein schnelles Ende der Fonds nicht unbedingt im finanziellen Interesse der Verwaltung liegt, da damit auch die laufenden Einnahmen aus der Verwaltung enden würden.
• Outsourcing: Die zunehmende Einbindung von Dienstleistern wie EURAMCO (ehemals SachsenFonds) deutet auf eine Konsolidierung hin, um Kosten zu senken, erhöht aber die Komplexität der Zuständigkeiten weiter. (Details zum Berichtswesen)

Bekannte Schlagzeilen zur KanAm Gruppe

Die Geschichte der KanAm USA Fonds ist reich an Dramatik, die direkte Auswirkungen auf die KanAm USA Ausschüttung und den Wert der Anteile hatte. Diese Ereignisse erklären, warum die Fonds heute so stehen, wie sie stehen.

1. Der Mills-Skandal (2006): Der Verrat des Partners

Der wichtigste Partner der Fonds, die Mills Corporation, musste 2006 massive Bilanzmanipulationen einräumen. Gewinne waren aufgebläht, Kosten versteckt worden. Dies führte zur Insolvenz des Partners und stürzte die Fonds in eine Existenzkrise. KanAm war das Opfer, musste sich aber später dennoch an einem Vergleich einer US-Sammelklage mit Millionenbeträgen beteiligen, um weiteren Schaden abzuwenden. Dies kostete die Anleger viel Geld.

2. Der Kampf gegen Simon Property Group: David gegen Goliath

Nach der Mills-Pleite übernahm der globale Branchenriese Simon Property Group die Anteile. Simon versuchte aggressiv, die KanAm-Fonds über sogenannte „Call-Options“ günstig aus den Objekten zu drängen.

Der Mechanismus: Simon behauptete, vertragliche Rechte zu haben, die KanAm-Anteile zu einem (niedrigen) Preis zu kaufen.

Die Gegenwehr: KanAm führte einen jahrelangen Rechtsstreit (Simon-Mills II, LLC v. KanAm USA XVI et al.) und gewann 2017 sensationell vor dem Delaware Chancery Court. Dieser Sieg verhinderte den Zwangsverkauf zu Tiefstpreisen ("Fire Sale"), zementierte aber eine „Zwangsehe“ mit Simon, die bis heute anhält. Simon ist nun Partner wider Willen und hat wenig Interesse, KanAm einen goldenen Handschlag zu geben.

3. Das Debakel von Pittsburgh: Realitätsschock

Der bereits erwähnte Totalverlust des Objekts Pittsburgh Mills im Fonds KanAm USA XX ist das warnende Beispiel für das unternehmerische Risiko. Dass eine 190-Millionen-Dollar-Immobilie für 100 Dollar zwangsversteigert wird, machte auch in US-Medien Schlagzeilen ("Zombie Mall") und belastet die Leistungsbilanz der Gruppe nachhaltig.

(Weiteres zum Thema Risiken Geschlossener Fonds erfahren Sie unter dem Beitrag https://em-strategy.com/risiken-geschlossener-immobilienfonds/)

KanAm USA geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen

Für Anleger, die nicht bis zur endgültigen Liquidation der Fonds warten möchten oder können, ist der Verkauf über den sogenannten Zweitmarkt oft die einzige Option für einen vorzeitigen Ausstieg. Da geschlossene Fondsanteile nicht an der regulierten elektronischen Börse gehandelt werden, springt der Zweitmarkt als Handelsplattform ein.

Der Prozess ist dabei weniger standardisiert als bei Aktien: Der Handel erfolgt direkt zwischen dem veräußernden Anleger und einem Käufer. Der dabei erzielbare Preis bildet sich frei nach Angebot und Nachfrage. Für ein unverbindliches Kaufangebot können Sie sich direkt per E-Mail an fonds@em-strategy.com wenden.

Häufige Fragen zu KanAm USA geschlossene Fonds