KanAm USA Fonds – Übersicht der geschlossenen US-Immobilienfonds

Die laufenden KanAm USA Fonds

Sechs KanAm USA Fonds werden weiter verwaltet. Die KanAm führt die Fonds KanAm USA XV, XVII, XVIII, XIX, XX und XXI unter den Fonds unter Verwaltung; in der Leistungsbilanz vom Januar 2024 stehen sie als Fonds im Bestand. Platzierungszeiträume, Zeichnungskapital und Beteiligungen stammen aus diesen Angaben der KanAm.

Mehrere Fonds teilen sich dieselben Malls: An Arundel Mills sind XVIII, XIX und XXI beteiligt, an Concord Mills XVIII und XXI, an Grapevine Mills XV und XXI, an Sugarloaf Mills XVIII und XIX. Wie sich die Anteile an einer Mall auf die einzelnen Fonds verteilen, veröffentlicht die KanAm nicht. Die Einzelheiten zu jedem Fonds stehen in den verlinkten Beiträgen.

Mills-Konzept und Partnerschaft mit Mills

Die KanAm USA Fonds entstanden aus einer langen Partnerschaft mit der Mills Corporation. 1984 legte die KanAm nach ihrer Chronik den ersten Shopping-Mall-Fonds in den USA auf, im Joint Venture mit Western Development, dem Vorläufer der Mills Corporation. Beim Börsengang der Mills Corporation 1994 hielt die KanAm rund 41 Prozent der Anteile an der Mills-Partnership (Urteil des Court of Chancery in Delaware vom 30. März 2017, S. 10).

Das Mills-Konzept verbindet Outlet-Handel, großflächige Fachmärkte und Freizeitangebote wie Kinos und Gastronomie in einem Center mit weitem Einzugsgebiet. Die Fonds beteiligten sich über Joint Ventures an einzelnen Malls und waren nach einem Bericht von 2019 bereits an deren Entwicklungsphase beteiligt. Wie sich Handelsimmobilien als Anlageklasse entwickelt haben, beschreibt der Beitrag über geschlossene Immobilienfonds.

Übernahme durch Simon und der Rechtsstreit

Der Partner der KanAm USA Fonds wechselte nach einem Bilanzskandal. Im Januar 2006 kündigte die Mills Corporation an, ihre Abschlüsse der Jahre 2000 bis 2004 zu korrigieren, im März 2006 leitete die US-Börsenaufsicht SEC eine förmliche Untersuchung ein (Urteil, S. 22 f.). Im Februar 2007 vereinbarte ein Joint Venture von Simon Property Group und Farallon Capital die Übernahme von Mills, vollzogen im April 2007 (Urteil, S. 29 f.). Damit wurde dieses Joint Venture erneut Partner der KanAm bei Grapevine, Concord und Arundel Mills und erstmals bei Orange City, Katy und Colorado Mills (Urteil, S. 32). Im März 2012 übernahm Simon die Anteile von Farallon (Urteil, S. 38).

Ab Mai 2013 versuchte Simon, die KanAm-Anteile an mehreren Joint Ventures über vertragliche Kaufoptionen zu übernehmen, und bot als Gegenleistung eigene Partnership-Anteile an (Urteil, S. 43 f.). Die Verträge sahen als Gegenleistung Anteile an der Mills-Partnership vor, die in börsennotierte Mills-Aktien umgewandelt werden können; solche Anteile gibt es seit der Übernahme nicht mehr. Der Court of Chancery in Delaware lehnte die Durchsetzung am 30. März 2017 ab, ausgenommen ein Joint Venture in Orange City (Urteil, S. 1 bis 5 und 102). Nach dem Urteil kann Simon die KanAm-Anteile nicht gegen eigene Partnership-Anteile übernehmen; ob sich seit 2017 daran etwas geändert hat, ist öffentlich nicht belegt.

Aufgelöste Fonds der Reihe

Die meisten KanAm-USA-Fonds sind abgewickelt. Die Leistungsbilanz führt 25 USA-Fonds; 19 stehen unter „aufgelöst“, drei davon laut Fußnote noch in Auflösung. Zum Jahreswechsel 2018/2019 beendete die KanAm fünf Fonds, drei davon nach dem Verkauf der Anteile an der Mall „The Outlets at Orange“ bei Los Angeles (Cash vom 8. Januar 2019). Die Leistungsbilanz nennt bei genau fünf Fonds 2019 als Auflösungsjahr: KanAm USA XII, XIV, XVI, XXII und KanAm USA Real Estate Partners I.

Zwei Ereignisse betrafen auch laufende Fonds oder ihre Standorte: 2004 wurde die Beteiligung an Ontario Mills verkauft, die nach der KanAm-Chronik zu den Fonds KanAm USA XIV und XXI gehörte, und 2010 übernahmen Banken das Projekt Meadowlands Xanadu in New Jersey von verschiedenen KanAm-USA-Fonds. Die Leistungsbilanz nennt New Jersey auch als Standort der laufenden Fonds XV und XX. Nach dem Bericht von Cash aus dem Jahr 2019 hatte sich die KanAm rund zehn Jahre zuvor aus dem Neugeschäft mit geschlossenen Fonds zurückgezogen; der letzte USA-Fonds der Leistungsbilanz wurde 2008 platziert.

Rechtsform, Haftung und Steuern

Anleger der KanAm USA Fonds XV bis XX sind Gesellschafter amerikanischer Partnerships. Das Gericht beschreibt die beklagten KanAm-Gesellschaften als geschlossene Fonds in der Rechtsform von Delaware Limited Partnerships mit deutschen Anlegern als Limited Partners (Urteil, S. 7). Zu ihnen gehörten die Fonds XV, XVII, XVIII, XIX und XX; der KanAm USA XXI war nicht Partei, seine Rechtsform nennt das Urteil nicht.

Haftung nach dem Recht von Delaware. Für die Haftung gegenüber der Partnership gilt der Delaware Revised Uniform Limited Partnership Act. Nach § 17-607 haftet ein Limited Partner nach diesem Gesetz für eine unzulässige Ausschüttung nur, wenn er bei Erhalt wusste, dass die Partnership danach überschuldet war; Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag bleiben unberührt. Diese Haftung endet grundsätzlich drei Jahre nach der Ausschüttung, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Steuern in zwei Ländern. Die Einkünfte entstehen in den USA. Für die amerikanischen Steuerangelegenheiten vermittelt die KanAm ihren Anlegern eine US-Steuerkanzlei. Einkünfte, die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland steuerfrei sind, unterliegen dem Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG: Sie beeinflussen den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Mehr dazu im Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

KanAm USA Fonds: Was Anleger dazu wissen sollten

Ein Laufzeitende der KanAm USA Fonds hat keinen Termin. Nach dem Bericht von 2019 werden Fonds der Reihe aufgelöst, wenn ihre letzte Beteiligung verkauft ist. Bei den Malls mit Simon als Partner hängt das von den Joint-Venture-Verträgen und in der Praxis von einer Verständigung der Partner ab.

Finanzierung der Malls. Bei mehreren Centern gab es Schwierigkeiten mit Anschlussfinanzierungen, etwa bei Sugarloaf Mills und Colorado Mills. Was das für den eigenen Fonds bedeutet, hängt davon ab, wie stark die betroffene Mall darin gewichtet ist.

US-Dollar als Währung. Rückflüsse und Erlöse fallen in US-Dollar an; der Wechselkurs wirkt auf das Ergebnis in Euro. Allgemeine Risiken der Anlageform beschreibt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.

Verlässliche Angaben zum eigenen Fonds stehen in den Berichten der Fondsverwaltung.

Beteiligung an einem KanAm USA Fonds verkaufen

Eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist bei den KanAm USA Fonds nicht vorgesehen. Nach dem Recht von Delaware kann ein Limited Partner vor der Auflösung nur austreten, wenn der Gesellschaftsvertrag das vorsieht (§ 17-603). Das Kapital bleibt gebunden, bis die Beteiligungen verwertet sind und der Fonds aufgelöst wird. Wann das bei den laufenden Fonds geschieht, ist offen.

Die Übertragung eines Anteils richtet sich nach dem Gesellschaftsvertrag. Nach dem Recht von Delaware wird ein Erwerber nur dann Limited Partner, wenn der Gesellschaftsvertrag das vorsieht oder alle Gesellschafter zustimmen (§ 17-704). Maßgeblich sind Fondsname, Beteiligungsnummer und Nominalbetrag in US-Dollar. Ablauf und Preisbildung beschreibt der Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen.

Häufige Fragen zu den KanAm USA Fonds

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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