Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds – Handlungsoptionen im Todesfall
Ein Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds fällt nicht der Erbengemeinschaft zu, sondern jedem Erben einzeln nach seiner Quote. Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach einem typisierten Wert und ist sofort in Geld fällig. Die Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB geht auf die Erben über.
Die bevorstehende Vermögenstransfer-Welle in der DACH-Region trifft auf eine Asset-Klasse, die sich fundamental von liquiden Bankguthaben oder börsennotierten Aktien unterscheidet: die geschlossene Fondsbeteiligung. Wer Anteile an Immobilienfonds vererbt oder erbt, sieht sich mit einer komplexen Gemengelage aus gesellschaftsrechtlichen Pflichten, steuerlichen Bewertungsfallen und administrativen Hürden konfrontiert. Ein passives „Liegenlassen“ dieser Positionen führt im Erbfall oft zu unerwarteten Liquiditätsbelastungen und Haftungsrisiken.
Überblick: Erbschaft von geschlossenen Fonds
UNTERNEHMERISCHES RISIKO Der Erbe wird nicht bloßer Eigentümer, sondern tritt als Kommanditist in eine unternehmerische Stellung inklusive potenzieller Haftungsrisiken ein.
STEUER-ASYMMETRIE Die Erbschaftsteuer bemisst sich oft am steuerlichen Ertragswert, der signifikant über dem real erzielbaren Marktpreis (Zweitmarkt) liegen kann.
SPLITTING-GEFAHR Eine Aufteilung der Beteiligung auf eine Erbengemeinschaft verursacht mehrfache Verwaltungskosten und sollte zwingend vermieden werden.
HANDLUNGSEMPFEHLUNG Eine Liquidation zu Lebzeiten ist oft ökonomisch sinnvoller, um Bewertungsabschläge und bürokratische Blockaden im Todesfall zu umgehen.
Inhaltsverzeichnis
- Die rechtliche Natur: Warum Fondsanteile keine normalen Wertpapiere sind
- Der bürokratische Hürdenlauf: Übertragung und Legitimation
- Die Bewertungsfalle: Erbschaftssteuer vs. Verkehrswert
- Ökonomische Analyse: Verkauf zu Lebzeiten als Strategie
- Glossar: Erbschaft von Fondsbeteiligungen
- Häufige Fragen im Todesfall
- Fazit und Ausblick
Die rechtliche Natur: Warum Fondsanteile keine normalen Wertpapiere sind
Ein Fondsanteil ist keine Aktie, sondern ein Anteil an einer Kommanditgesellschaft. Damit gelten Gesellschaftsrecht und Gesellschaftsvertrag, nicht das Depotrecht. Um die Risiken bei der Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds zu verstehen, ist ein Blick auf die juristische Konstruktion notwendig. Anders als bei offenen Fonds, die als Sondervermögen insolvenzgeschützt sind, handelt es sich bei geschlossenen Fonds fast immer um unternehmerische Beteiligungen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Vereinzelt, insbesondere bei älteren Konstrukten, findet sich auch die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dies stellt für Erben ein noch höheres Risiko dar, da hier die Haftungsbeschränkung einer KG fehlt und eine persönliche, unbeschränkte Haftung drohen kann.
Singularsukzession statt Erbengemeinschaft
Der Erbfall löst bei Anteilen an Personengesellschaften (KG) eine juristische Besonderheit aus: die sogenannte Sonderrechtsnachfolge oder Singularsukzession. Während das übrige Vermögen (Immobilien, Konten) auf die Erbengemeinschaft als Ganzes übergeht, zerfällt der Kommanditanteil im Augenblick des Todes und geht entsprechend der Erbquoten direkt auf die einzelnen Erben über.
(1 gemeinsamer Rechtsträger)
Folge: Jeder einzelne Erbe muss separat legitimiert und ins Handelsregister eingetragen werden.
Dies hat gravierende Folgen für die Verwaltung. Hinterlässt ein Anleger beispielsweise drei Kinder und einen Fondsanteil, so entstehen rechtlich drei neue, separate Kommanditisten. Jeder einzelne muss legitimiert, steuerlich erfasst und ins Handelsregister eingetragen werden. Dies vervielfacht die Verwaltungskosten und erschwert die Handlungsfähigkeit, da Fondsgesellschaften oft Mindestbeteiligungssummen vorschreiben oder eine Zersplitterung der Anteile satzungsmäßig erschweren.
Wiederaufleben der Haftung (§ 172 HGB)
Ein Aspekt, der bei der Nachfolgeplanung oft übersehen wird, ist das Haftungsrisiko. Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein – mit allen Rechten und Pflichten. Gemäß § 172 Abs. 4 HGB kann die persönliche Haftung des Kommanditisten wiederaufleben, wenn in der Vergangenheit Ausschüttungen getätigt wurden, die nicht durch Gewinne gedeckt waren (Liquiditätsausschüttungen). Im Insolvenzfall der Fondsgesellschaft haften die Erben mit ihrem Privatvermögen bis zur Höhe dieser erhaltenen Ausschüttungen. Dieses Risiko besteht oft noch Jahre nach dem Erbfall fort.
Der bürokratische Hürdenlauf: Übertragung und Legitimation
Vor jeder Auszahlung steht die Legitimation gegenüber der Fondsgesellschaft und die Umschreibung im Treuhand- oder Handelsregister. Beides kostet Zeit und Gebühren, unabhängig davon, ob die Beteiligung behalten oder verkauft wird. Der Prozess der Umschreibung einer Fondsbeteiligung ist im Gegensatz zum Bankdepotübertrag hochgradig formalisiert und kostenintensiv. Fondsgeschäftsführungen und Treuhänder unterliegen strengen Sorgfaltspflichten, um Zahlungen an Nicht-Berechtigte zu vermeiden.
Erbschein vs. notarielles Testament
In der Praxis verlangen viele Fondsgesellschaften als Legitimationsnachweis die Vorlage eines Erbscheins. Dieser ist jedoch teuer und seine Beantragung zeitaufwendig. Die Gebühren richten sich nach dem gesamten Nachlasswert. Alternativ genügt oft die Vorlage eines notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll. Privatschriftliche Testamente werden hingegen von vielen Gesellschaften und Treuhändern aufgrund der unklaren Rechtslage bei der Auslegung oft nicht akzeptiert, was die Erben zwingt, dennoch einen kostenpflichtigen Erbschein zu beantragen.
Die Kostenfalle bei Erbengemeinschaften
Besonders kritisch ist die Situation, wenn eine Beteiligung auf mehrere Erben aufgeteilt wird. Da jeder Erbe einzeln als Gesellschafter geführt werden muss, fallen Gebühren mehrfach an:
Aus ökonomischer Sicht ist die Aufsplittung einer Beteiligung daher toxisch. Die Summe der Verwaltungskosten kann bei kleineren Beteiligungen (z.B. 10.000 Euro Nennwert) in Relation zum Restwert unverhältnismäßig hoch sein. Experten raten dazu, die Beteiligung im Testament per Teilungsanordnung gezielt einer Person zuzuweisen, um diese Friktionskosten zu vermeiden.
Die Bewertungsfalle: Erbschaftssteuer vs. Verkehrswert
Besteuert wird der Wert am Todestag, nicht der später tatsächlich erzielte Erlös. Weicht der typisierte Wert nach oben ab, trägt der Erbe die Differenz, sofern er keinen niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Ein zentrales Konfliktfeld ist die Erbschaftssteuer geschlossene Immobilienfonds Bewertung. Das Erbschaftsteuergesetz folgt bei der Wertermittlung eigenen Regeln, die sich oft nicht mit der ökonomischen Realität decken.
Das Problem des „Gemeinen Werts“
Gemäß § 9 BewG ist grundsätzlich der gemeine Wert (Verkehrswert) anzusetzen. Da für geschlossene Fonds jedoch meist kein aktiver Börsenhandel mit täglichen Kursen existiert, greift das Finanzamt auf typisierte Bewertungsverfahren zurück. Bei Immobilienfonds ist dies in der Regel das Ertragswertverfahren für die im Fonds gehaltenen Immobilien. Dieses Verfahren ermittelt den Wert der Immobilie basierend auf Mieteinnahmen und Bodenwert. Der Haken: Der errechnete anteilige Immobilienwert (Net Asset Value – NAV) liegt oft deutlich über dem Preis, der für den illiquiden KG-Anteil auf dem Zweitmarkt erzielt werden kann. Erben zahlen somit Steuern auf einen theoretischen Wert, den sie bei einem Verkauf gar nicht realisieren könnten.
Fehlende Begünstigungen
Die Hoffnung vieler Erben auf Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG) erfüllt sich bei reinen Immobilienfonds selten. Da diese Fonds meist als „vermögensverwaltend“ eingestuft werden oder als gewerblich geprägte Personengesellschaften den Verwaltungsvermögenstest nicht bestehen, fallen sie oft voll unter die Steuerpflicht. Dies kann zu erheblichen Liquiditätsengpässen führen, da die Steuer sofort fällig wird (in Bar), die Beteiligung selbst aber nicht kurzfristig zu Geld gemacht werden kann. Um eine Überbesteuerung zu vermeiden, obliegt es dem Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist als der typisierte Wert (§ 198 BewG). Hierfür können zeitnahe Verkäufe vergleichbarer Anteile am Zweitmarkt oder qualifizierte Gutachten herangezogen werden.
Ökonomische Analyse: Verkauf zu Lebzeiten als Strategie
Ein Verkauf zu Lebzeiten wandelt die Beteiligung in teilbare Liquidität um. Damit entfallen Umschreibungskosten, Haftungsübergang und die Bewertungsdifferenz im Erbfall. Betrachtet man die Risiken – Haftung, Bewertungsdiskrepanz, Verwaltungskosten –, so kristallisiert sich für viele Bestandsanleger eine klare Strategie heraus: Die Bereinigung des Portfolios zu Lebzeiten.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Für ältere Anleger ist der Verkauf oft steuerlich attraktiv. Handelt es sich um einen vermögensverwaltenden geschlossenen Immobilienfonds (Privatvermögen), ist der Veräußerungsgewinn nach einer Haltedauer von zehn Jahren komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Da die meisten geschlossenen Immobilienfonds aus den 1990er und 2000er Jahren diese Frist längst überschritten haben, kann das Kapital brutto für netto realisiert werden. Bei gewerblichen Fonds greifen im Alter oft Vergünstigungen wie der einmalige Freibetrag oder der ermäßigte Steuersatz („halber Steuersatz“ ab 55 Jahren). Diese Vorteile gehen im Todesfall verloren, da Erben die persönlichen Voraussetzungen des Erblassers nicht automatisch „mit-erben“.
Der Zweitmarkt als Exit-Kanal
Da eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft während der Laufzeit in der Regel nur unter Inkaufnahme erheblicher Verluste möglich ist, bleibt der Verkauf über den Zweitmarkt. Hier treffen Angebot und Nachfrage aufeinander. Der erzielbare Preis liegt in der Regel unter dem rechnerischen Substanzwert, weil der Käufer Restlaufzeit, Objektqualität und Haftungsrisiko einpreist. Dieser Unterschied fällt in vielen Fällen geringer aus als die Summe aus:
- Der Erbschaftsteuer auf den (zu hohen) Ertragswert.
- Den administrativen Kosten der Umschreibung.
- Dem latenten Haftungsrisiko.
Der Verkauf schafft teilbare Liquidität, die sich wesentlich einfacher und gerechter vererben lässt als eine komplexe KG-Beteiligung.
Halten, kündigen oder verkaufen: die Optionen im Vergleich
Die drei Wege unterscheiden sich vor allem darin, wann Liquidität entsteht und wann die Haftung endet. Die Erbschaftsteuer wird in allen drei Fällen zum selben Stichtag fällig, unabhängig davon, ob aus der Beteiligung bis dahin Geld geflossen ist.
| Merkmal | Beteiligung halten | Beteiligung kündigen | Beteiligung verkaufen |
|---|---|---|---|
| Zeithorizont | bis zum Fondsende, oft 5 bis 15 Jahre | Kündigungsfrist plus Abwicklung, häufig mehrere Jahre | Wochen bis wenige Monate |
| Erlös | laufende Ausschüttungen, Schlusszahlung ungewiss | Auseinandersetzungsguthaben nach Gesellschaftsvertrag | fester Kaufpreis in einer Summe |
| Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB | bleibt bestehen | endet erst mit dem Ausscheiden | geht mit dem Anteil auf den Käufer über |
| Aufwand | jährliche Steuererklärung je Erbe, Umschreibung | Prüfung des Gesellschaftsvertrags, oft nur zum Laufzeitende möglich | Legitimation und einmalige Umschreibung |
| Erbschaftsteuer | sofort fällig auf den typisierten Wert | sofort fällig, das Guthaben fließt später | sofort fällig, der Erlös steht zur Zahlung bereit |
Glossar: Erbschaft von Fondsbeteiligungen
- Singularsukzession
- Der Grundsatz, dass der Anteil eines verstorbenen Gesellschafters nicht auf die Erbengemeinschaft als Ganzes übergeht, sondern unmittelbar auf die einzelnen Erben entsprechend ihrer Quote aufgeteilt wird. Aus einer Beteiligung werden damit mehrere kleine.
- Kommanditist
- Der Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft, dessen Haftung auf die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt ist. Diese Beschränkung entfällt in dem Umfang, in dem die Einlage durch Ausschüttungen zurückgezahlt wurde.
- Gemeiner Wert
- Der Wert, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er ist die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer, wenn keine besondere Bewertungsvorschrift greift.
- Qualifizierte Nachfolgeklausel
- Eine Regelung im Gesellschaftsvertrag, nach der nur bestimmte Personen Gesellschafter werden können. Erben, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, erhalten statt der Beteiligung einen Abfindungsanspruch, dessen Höhe sich nach dem Gesellschaftsvertrag richtet.
- Treugeber
- Ein Anleger, der nicht selbst im Handelsregister steht, sondern über einen Treuhänder beteiligt ist. Wirtschaftlich ist er einem Kommanditisten gleichgestellt, formal läuft die Umschreibung im Erbfall aber über den Treuhandvertrag.
- Erbschein
- Das amtliche Zeugnis über das Erbrecht. Die Gebühren richten sich nach dem gesamten Nachlasswert, nicht nach dem Wert der Fondsbeteiligung. Bei kleinen Anteilen und großem Nachlass steht der Aufwand deshalb häufig außer Verhältnis.
- Verwaltungsvermögenstest
- Die Prüfung, ob das Betriebsvermögen einer Gesellschaft überwiegend aus vermieteten Immobilien und ähnlichen Werten besteht. Fällt sie negativ aus, entfallen die Verschonungsregelungen der §§ 13a und 13b ErbStG, was bei reinen Immobilienfonds die Regel ist.
- Nachlassverbindlichkeit
- Eine Schuld, die den steuerpflichtigen Erwerb mindert. Die latente Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB zählt nur dann dazu, wenn eine Inanspruchnahme am Stichtag hinreichend wahrscheinlich war.
Häufige Fragen zu geschlossenen Immobilienfonds im Todesfall
Kann ich die geerbte Beteiligung an die Fondsgesellschaft zurückgeben?
Bin ich als Erbe verpflichtet, fehlendes Kapital nachzuschießen?
Lohnt sich das Halten der Beteiligung für Erben?
Wer wird nach dem Erbfall Gesellschafter des Fonds?
Wie wird die Beteiligung für die Erbschaftsteuer bewertet?
Kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden?
Was kostet die Umschreibung der Beteiligung?
Ist eine Ausschlagung der Erbschaft eine Option?
Was passiert bei einer qualifizierten Nachfolgeklausel?
Fazit und Ausblick
Die Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds stellt für den unvorbereiteten Erben oft eher eine Belastung als einen Vermögenszuwachs dar. Die Diskrepanz zwischen hoher steuerlicher Bewertung und niedriger Fungibilität kann schnell zu Liquiditätsengpässen führen. Hinzu kommt die rechtliche Komplexität der Sondererbfolge, die Erbengemeinschaften vor enorme administrative Herausforderungen stellt. Für die kommenden Jahre ist davon auszugehen, dass das Thema an Relevanz gewinnt, da viele Alt-Fonds in den Portfolios der „Babyboomer“-Generation liegen. Eine rationale Vermögensplanung sollte daher die Option der vorzeitigen Liquidation über den Zweitmarkt priorisieren. Ist dies nicht möglich oder gewünscht, ist eine testamentarische Anordnung, die Zersplitterung vermeidet, das absolute Minimum an notwendiger Vorsorge. Passivität ist in diesem Segment der teuerste Fehler.
Geschlossenen Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
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