Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds – Handlungsoptionen im Todesfall

Die rechtliche Natur: Warum Fondsanteile keine normalen Wertpapiere sind

Um die Risiken bei der Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds zu verstehen, ist ein Blick auf die juristische Konstruktion notwendig. Anders als bei offenen Fonds, die als Sondervermögen insolvenzgeschützt sind, handelt es sich bei geschlossenen Fonds fast immer um unternehmerische Beteiligungen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Vereinzelt, insbesondere bei älteren Konstrukten, findet sich auch die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dies stellt für Erben ein noch höheres Risiko dar, da hier die Haftungsbeschränkung einer KG fehlt und eine persönliche, unbeschränkte Haftung drohen kann.

Singularsukzession statt Erbengemeinschaft

Der Erbfall löst bei Anteilen an Personengesellschaften (KG) eine juristische Besonderheit aus: die sogenannte Sonderrechtsnachfolge oder Singularsukzession. Während das übrige Vermögen (Immobilien, Konten) auf die Erbengemeinschaft als Ganzes übergeht, zerfällt der Kommanditanteil im Augenblick des Todes und geht entsprechend der Erbquoten direkt auf die einzelnen Erben über.

Dies hat gravierende Folgen für die Verwaltung. Hinterlässt ein Anleger beispielsweise drei Kinder und einen Fondsanteil, so entstehen rechtlich drei neue, separate Kommanditisten. Jeder einzelne muss legitimiert, steuerlich erfasst und ins Handelsregister eingetragen werden. Dies vervielfacht die Verwaltungskosten und erschwert die Handlungsfähigkeit, da Fondsgesellschaften oft Mindestbeteiligungssummen vorschreiben oder eine Zersplitterung der Anteile satzungsmäßig erschweren.

Wiederaufleben der Haftung (§ 172 HGB)

Ein Aspekt, der bei der Nachfolgeplanung oft übersehen wird, ist das Haftungsrisiko. Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein – mit allen Rechten und Pflichten. Gemäß § 172 Abs. 4 HGB kann die persönliche Haftung des Kommanditisten wiederaufleben, wenn in der Vergangenheit Ausschüttungen getätigt wurden, die nicht durch Gewinne gedeckt waren (Liquiditätsausschüttungen). Im Insolvenzfall der Fondsgesellschaft haften die Erben mit ihrem Privatvermögen bis zur Höhe dieser erhaltenen Ausschüttungen. Dieses Risiko besteht oft noch Jahre nach dem Erbfall fort.

Der bürokratische Hürdenlauf: Übertragung und Legitimation

Der Prozess der Umschreibung einer Fondsbeteiligung ist im Gegensatz zum Bankdepotübertrag hochgradig formalisiert und kostenintensiv. Fondsgeschäftsführungen und Treuhänder unterliegen strengen Sorgfaltspflichten, um Zahlungen an Nicht-Berechtigte zu vermeiden.

Erbschein vs. notarielles Testament

In der Praxis verlangen viele Fondsgesellschaften als Legitimationsnachweis die Vorlage eines Erbscheins. Dieser ist jedoch teuer und seine Beantragung zeitaufwendig. Die Gebühren richten sich nach dem gesamten Nachlasswert. Alternativ genügt oft die Vorlage eines notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll. Privatschriftliche Testamente werden hingegen von vielen Gesellschaften und Treuhändern aufgrund der unklaren Rechtslage bei der Auslegung oft nicht akzeptiert, was die Erben zwingt, dennoch einen kostenpflichtigen Erbschein zu beantragen.

Die Kostenfalle bei Erbengemeinschaften

Besonders kritisch ist die Situation, wenn eine Beteiligung auf mehrere Erben aufgeteilt wird. Da jeder Erbe einzeln als Gesellschafter geführt werden muss, fallen Gebühren mehrfach an:

Aus ökonomischer Sicht ist die Aufsplittung einer Beteiligung daher toxisch. Die Summe der Verwaltungskosten kann bei kleineren Beteiligungen (z.B. 10.000 Euro Nennwert) in Relation zum Restwert unverhältnismäßig hoch sein. Experten raten dazu, die Beteiligung im Testament per Teilungsanordnung gezielt einer Person zuzuweisen, um diese Friktionskosten zu vermeiden.

Die Bewertungsfalle: Erbschaftssteuer vs. Verkehrswert

Ein zentrales Konfliktfeld ist die Erbschaftssteuer geschlossene Immobilienfonds Bewertung. Das Erbschaftsteuergesetz folgt bei der Wertermittlung eigenen Regeln, die sich oft nicht mit der ökonomischen Realität decken.

Das Problem des "Gemeinen Werts"

Gemäß § 9 BewG ist grundsätzlich der gemeine Wert (Verkehrswert) anzusetzen. Da für geschlossene Fonds jedoch meist kein aktiver Börsenhandel mit täglichen Kursen existiert, greift das Finanzamt auf typisierte Bewertungsverfahren zurück. Bei Immobilienfonds ist dies in der Regel das Ertragswertverfahren für die im Fonds gehaltenen Immobilien. Dieses Verfahren ermittelt den Wert der Immobilie basierend auf Mieteinnahmen und Bodenwert. Der Haken: Der errechnete anteilige Immobilienwert (Net Asset Value - NAV) liegt oft deutlich über dem Preis, der für den illiquiden KG-Anteil auf dem Zweitmarkt erzielt werden kann. Erben zahlen somit Steuern auf einen theoretischen Wert, den sie bei einem Verkauf gar nicht realisieren könnten.

Fehlende Begünstigungen

Die Hoffnung vieler Erben auf Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG) erfüllt sich bei reinen Immobilienfonds selten. Da diese Fonds meist als "vermögensverwaltend" eingestuft werden oder als gewerblich geprägte Personengesellschaften den Verwaltungsvermögenstest nicht bestehen, fallen sie oft voll unter die Steuerpflicht. Dies kann zu erheblichen Liquiditätsengpässen führen, da die Steuer sofort fällig wird (in Bar), die Beteiligung selbst aber nicht kurzfristig zu Geld gemacht werden kann. Um eine Überbesteuerung zu vermeiden, obliegt es dem Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist als der typisierte Wert (§ 198 BewG). Hierfür können zeitnahe Verkäufe vergleichbarer Anteile auf Zweitmarkt-Plattformen oder qualifizierte Gutachten herangezogen werden.

Ökonomische Analyse: Verkauf zu Lebzeiten als Strategie

Betrachtet man die Risiken – Haftung, Bewertungsdiskrepanz, Verwaltungskosten –, so kristallisiert sich für viele Bestandsanleger eine klare Strategie heraus: Die Bereinigung des Portfolios zu Lebzeiten.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Für ältere Anleger ist der Verkauf oft steuerlich attraktiv. Handelt es sich um einen vermögensverwaltenden geschlossenen Immobilienfonds (Privatvermögen), ist der Veräußerungsgewinn nach einer Haltedauer von zehn Jahren komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Da die meisten geschlossenen Immobilienfonds aus den 1990er und 2000er Jahren diese Frist längst überschritten haben, kann das Kapital brutto für netto realisiert werden. Bei gewerblichen Fonds greifen im Alter oft Vergünstigungen wie der einmalige Freibetrag oder der ermäßigte Steuersatz ("halber Steuersatz" ab 55 Jahren). Diese Vorteile gehen im Todesfall verloren, da Erben die persönlichen Voraussetzungen des Erblassers nicht automatisch "mit-erben".

Der Zweitmarkt als Exit-Kanal

Da eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft während der Laufzeit in der Regel nur unter Inkaufnahme erheblicher Verluste möglich ist, bleibt der Verkauf über den Zweitmarkt. Hier treffen Angebot und Nachfrage aufeinander. Zwar müssen Verkäufer oft Abschläge auf den Substanzwert hinnehmen (Discounts), doch diese "Kosten" sind oft geringer als die Summe aus:

• Der Erbschaftsteuer auf den (zu hohen) Ertragswert.
• Den administrativen Kosten der Umschreibung.
• Dem latenten Haftungsrisiko.

Der Verkauf schafft teilbare Liquidität, die sich wesentlich einfacher und gerechter vererben lässt als eine komplexe KG-Beteiligung.

Wichtige Begriffe zu diesem Thema

Singularsukzession

Beschreibt im Gesellschaftsrecht den Vorgang, dass bei Tod eines Gesellschafters dessen Anteil nicht an die Erbengemeinschaft als Ganzes übergeht, sondern zerfällt und unmittelbar den einzelnen Erben entsprechend ihrer Quote zufällt.

Kommanditist

Ein Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG), dessen Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft auf seine Einlage beschränkt ist – sofern diese vollständig geleistet und nicht zurückbezahlt wurde.

Gemeiner Wert

Ein steuerrechtlicher Begriff (§ 9 BewG), der dem Verkehrs- oder Marktwert entspricht. Er bildet die Basis für die Erbschaftsteuer, sofern keine speziellen Bewertungsvorschriften greifen.

Häufige Fragen zu geschlossenen Immobilienfonds im Todesfall