Bayernfonds Australien 8 (Defence Plaza Melbourne) – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

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Was ist der Bayernfonds Australien 8?

Der Bayernfonds Australien 8 – mit vollem Namen Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 8 KG – ist ein 2012 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds der Real I.S. AG mit Sitz in München. Die Real I.S. ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Bayerischen Landesbank und zählt zu den größten deutschen Anbietern geschlossener Immobilienfonds.

Fondsobjekt ist die Defence Plaza, ein zehngeschossiges Bürogebäude der Kategorie A-Grade an der 655–661 Bourke Street im Central Business District von Melbourne, Australien. Das Gebäude wurde 1990 errichtet und zwischen 2012 und 2013 für rund 25,7 Millionen AUD umfassend modernisiert. Bei Auflegung war die gesamte Mietfläche von rund 19.027 Quadratmetern sowie alle 64 Stellplätze langfristig an das Commonwealth of Australia – vertreten durch das Department of Defence – vermietet.

Die Beteiligung wurde über die Vertriebswege der Bayerischen Landesbank und Sparkassen an Privatanleger platziert. Der Fonds ist der achte in einer Reihe australischer Immobilienfonds der Real I.S., die seit den 2000er-Jahren gezielt Büroimmobilien mit staatlichen oder bonitätsstarken Mietern auf dem australischen Markt erwarben.

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Fondsstruktur des Bayernfonds Australien 8

Der Fonds ist als GmbH & Co. KG deutschen Rechts strukturiert. Anleger beteiligten sich als Kommanditisten, überwiegend mittelbar über eine Treuhandgesellschaft. Die Mindestbeteiligungssumme lag bei 15.000 AUD zuzüglich 5 Prozent Agio.

Eine Besonderheit des Bayernfonds Australien 8 gegenüber vielen anderen geschlossenen Immobilienfonds: Er wurde als reiner Eigenkapitalfonds konzipiert – die Finanzierung der Immobilie erfolgte vollständig aus Anlegergeldern, ohne Aufnahme von Fremdkapital. Damit entfällt für diesen Fonds das typische Zinsänderungs- und Tilgungsrisiko. Im Gegenzug fehlt der bei kreditfinanzierten Fonds übliche Leverage-Effekt, der die Eigenkapitalrendite bei guter Marktlage hebelt.

Die Fondswährung ist der australische Dollar (AUD). Deutsche Anleger tragen damit ein zusätzliches Währungsrisiko: Schwankungen im Wechselkurs AUD/EUR wirken sich unmittelbar auf den Wert der Beteiligung und auf mögliche Ausschüttungen aus.

Haftung beim Bayernfonds Australien 8

Da der Fonds als KG strukturiert ist, gilt auch hier die Haftungssystematik nach §§ 171, 172 HGB. Die Haftung des Kommanditisten ist auf die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt, sofern die Einlage vollständig erbracht wurde.

Werden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne der Gesellschaft gedeckt sind, kann die Haftung bis zur Höhe dieser Auszahlungen wiederaufleben. Im Insolvenzfall können Gläubiger in diesem Umfang auf den Kommanditisten zugreifen. Anleger sollten ihre individuellen Ausschüttungsmitteilungen prüfen und mit der eingetragenen Haftsumme abgleichen.

Defence Plaza Melbourne: Standort und Mieter

Das Fondsobjekt liegt an der 655–661 Bourke Street im Central Business District (CBD) von Melbourne, der zweitgrößten Stadt Australiens. Der CBD gilt als wirtschaftliches Zentrum des Bundesstaats Victoria und beherbergt die Hauptsitze zahlreicher australischer und internationaler Unternehmen. Die Bourke Street zählt zu den Hauptachsen des Geschäftsviertels und ist hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Die Defence Plaza ist ein zehngeschossiges Bürogebäude mit rund 19.027 Quadratmetern Bürofläche und 64 Tiefgaragenstellplätzen. Das Gebäude wurde 1990 errichtet und 2013 im Rahmen einer umfangreichen Modernisierung für rund 25,7 Millionen AUD auf A-Grade-Standard gebracht – das höchste Qualitätssegment für Büroimmobilien auf dem australischen Markt.

Bei Fondsauflegung war das gesamte Objekt langfristig an das Commonwealth of Australia vermietet, vertreten durch das Department of Defence (australisches Verteidigungsministerium). Der Mietvertrag hatte eine Laufzeit von zehn Jahren und sah eine jährliche Mietanpassung von 4 Prozent vor. Die vertragliche Jahresmiete lag im ersten Jahr bei rund 7,5 Millionen AUD. Der Mieter verfügte zum Zeitpunkt der Fondsauflegung über ein AAA-Rating von Standard & Poor’s – die höchstmögliche Bonitätsstufe. (Quelle: DAS INVESTMENT)

Der Mietvertrag mit dem australischen Staat lief im Juni 2021 aus. Die weitere Vermietungssituation nach Ablauf des Erstmietvertrags ist für Anleger ein zentraler Faktor bei der Bewertung der Beteiligung.

Finanzielle Kennzahlen des Bayernfonds Australien 8

Die wirtschaftlichen Eckdaten unterstreichen die Dimension und Besonderheit des Fonds – insbesondere die reine Eigenkapitalfinanzierung.

Die Gesamtinvestition von rund 131 Millionen AUD umfasst den Kaufpreis des Objekts (100 Mio. AUD), die umfangreiche Modernisierung (ca. 25,7 Mio. AUD) sowie Nebenkosten, Vertriebskosten und weitere fondsbedingte Aufwendungen. Da kein Fremdkapital aufgenommen wurde, entfallen Zinsbelastungen und Tilgungsverpflichtungen – ein Vorteil in Niedrigzinsphasen, der sich jedoch in Hochzinsphasen nicht als Leverage-Nachteil bemerkbar macht. (Quelle: DAS INVESTMENT)

Steuerliche Rahmenbedingungen des Bayernfonds Australien 8

Der Bayernfonds Australien 8 erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Australien belegenen Immobilie. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Australien werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat – also Australien – besteuert. In Deutschland werden diese Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt: Sie erhöhen den persönlichen Steuersatz, sind aber selbst in Deutschland nicht erneut steuerpflichtig.

Für Anleger bedeutet dies, dass die australische Einkommensteuer (Income Tax) auf die Mieteinkünfte anfällt und die Netto-Ausschüttungen nach australischer Steuer berechnet werden. Der Progressionsvorbehalt in Deutschland kann dazu führen, dass übrige inländische Einkünfte mit einem höheren Steuersatz belastet werden. Eine steuerliche Verlustzuweisung wie bei älteren deutschen Fonds (Sonder-AfA) war bei diesem Fonds nicht vorgesehen.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den Bayernfonds Australien 8?

Die Verwaltung und das Asset Management des Fonds liegen bei der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement mit Sitz in München. Die Real I.S. ist eine hundertprozentige Tochter der Bayerischen Landesbank und verwaltet eine Vielzahl geschlossener Immobilienfonds in Deutschland, Europa und Übersee – darunter die gesamte Australien-Serie (Bayernfonds Australien 1 bis 9).

Die Gesellschaft verfügt über ein lokales Netzwerk in Australien und arbeitet mit externen Property Managern für die operative Verwaltung der Immobilie vor Ort zusammen. Der Fonds berichtet über regelmäßige Gesellschafterberichte an die Anleger.

Bekannte Schlagzeilen zum Bayernfonds Australien 8

Auslauf des Mietvertrags 2021: Der langfristige Mietvertrag mit dem Commonwealth of Australia (Department of Defence) lief im Juni 2021 nach zehn Jahren aus. Für Anleger ist die Anschlussvermietung entscheidend – ob der Mieter verlängert hat oder ob eine Neuvermietung erfolgte, beeinflusst die Ertragslage und den Wert der Beteiligung maßgeblich. (Quelle: DAS INVESTMENT)

Ausschüttungsstopp seit 2019: Der Fonds hat seit 2019 keine Ausschüttungen mehr an die Anleger geleistet. Die geplanten jährlichen Ausschüttungen konnten nicht aufrechterhalten werden. Die genauen Ursachen sind Gegenstand der Gesellschafterberichte. (Quelle: Fonds-Ausstieg)

Währungsrisiko AUD/EUR: Da der Fonds in australischen Dollar denominiert ist, sind Ausschüttungen und der Anteilswert für deutsche Anleger vom Wechselkurs abhängig. Kursschwankungen des AUD gegenüber dem Euro können sowohl positiv als auch negativ wirken.

Modernisierung 2013: Für rund 25,7 Millionen AUD wurde das Gebäude 2013 umfassend saniert und auf A-Grade-Standard gebracht, um die Wettbewerbsfähigkeit im Melbourner CBD langfristig zu sichern. (Quelle: Immobilien Zeitung)

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag die größten Skandale und Betrugsfälle geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zum Bayernfonds Australien 8