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Geschlossene Immobilienfonds kündigen – Rechte, Fristen und Alternativen

Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds hält und aussteigen möchte, steht vor einer zentralen Frage: Kündigen – und wenn ja, zu welchen Bedingungen? Die Kündigung einer Kommanditbeteiligung ist rechtlich möglich, doch das finanzielle Ergebnis fällt für Anleger in den meisten Fällen ernüchternd aus. Denn bei einer Kündigung erhalten Gesellschafter nicht ihre Einlage zurück, sondern lediglich ein sogenanntes Abfindungsguthaben – und das liegt in der Regel deutlich unter dem eingezahlten Kapital. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen der Kündigung, wie sich das Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds berechnet und warum der Verkauf am Zweitmarkt häufig die wirtschaftlich bessere Lösung ist.

Überblick: Geschlossene Immobilienfonds kündigen

KÜNDIGUNG Eine ordentliche Kündigung ist bei geschlossenen Immobilienfonds nur möglich, wenn der Gesellschaftsvertrag dies vorsieht oder der Fonds auf unbestimmte Laufzeit angelegt ist. Bei befristeten Fonds ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen.

ABFINDUNGSGUTHABEN Nach einer Kündigung erhält der Anleger nicht seine Einlage zurück, sondern ein Abfindungsguthaben auf Basis einer Auseinandersetzungsbilanz. Dieses liegt oft erheblich unter dem ursprünglich eingezahlten Kapital.

FRISTEN Gesetzliche Kündigungsfrist: sechs Monate zum Ende des Geschäftsjahres. Viele Gesellschaftsverträge sehen längere Fristen oder zeitliche Ausschlüsse vor. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens kann zudem gestundet oder in Raten geleistet werden.

ALTERNATIVE Der Verkauf am Zweitmarkt bietet häufig einen höheren Erlös als das Abfindungsguthaben bei Kündigung – bei deutlich schnellerer Abwicklung und ohne langwierige Auseinandersetzung mit der Fondsgesellschaft.

Inhaltsverzeichnis

Ordentliche Kündigung – Voraussetzungen und Fristen

Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel als Kommanditgesellschaften (GmbH & Co. KG) strukturiert. Das Recht zur Kündigung richtet sich daher nicht nach dem Investmentrecht, sondern nach dem Gesellschaftsvertrag und den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des Handelsgesetzbuchs (HGB) und des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Befristete Fonds: Kündigung meist ausgeschlossen

Die Mehrheit der geschlossenen Immobilienfonds wurde mit einer festen Laufzeit aufgelegt – typischerweise 10 bis 25 Jahre. Bei diesen befristeten Fonds ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel nicht möglich, sofern der Gesellschaftsvertrag kein ausdrückliches Kündigungsrecht vorsieht. Der Anleger ist bis zum Ende der Fondslaufzeit oder bis zur Liquidation der Gesellschaft gebunden.

Unbefristete Fonds: Gesetzliches Kündigungsrecht

Bei Fondsgesellschaften, die auf unbestimmte Laufzeit angelegt sind, besteht grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht. Gemäß §§ 161 Abs. 2, 132 HGB in Verbindung mit § 723 BGB kann ein Gesellschafter seine Beteiligung mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Geschäftsjahres kündigen. Der Gesellschaftsvertrag kann dieses Recht für eine angemessene Zeit ausschließen – was in der Praxis häufig vorkommt.

Sonderfall: Härtefallklausel

Einige Gesellschaftsverträge enthalten eine sogenannte Härtefallklausel, die eine vorzeitige Kündigung unter besonderen persönlichen Umständen ermöglicht – etwa bei Arbeitslosigkeit, schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz des Anlegers. Ob und unter welchen Bedingungen eine solche Klausel greift, hängt vom konkreten Gesellschaftsvertrag ab.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Unabhängig von den Regelungen im Gesellschaftsvertrag steht jedem Gesellschafter das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund zu (§ 723 BGB). Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Gesellschafter die Fortsetzung der Beteiligung unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zugemutet werden kann.

In der Praxis werden außerordentliche Kündigungen häufig auf folgende Gründe gestützt:

Die außerordentliche Kündigung ist an keine Frist gebunden, muss aber zeitnah nach Kenntnis des wichtigen Grundes erklärt werden. In der Praxis ist die Durchsetzung jedoch komplex und erfordert in vielen Fällen anwaltliche Begleitung.

Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds – Was Anleger bei Kündigung erhalten

Ein zentraler Punkt, den viele Anleger unterschätzen: Bei einer Kündigung wird nicht das eingezahlte Kapital zurückgezahlt. Stattdessen erhält der ausscheidende Gesellschafter ein sogenanntes Abfindungsguthaben. Dieses bemisst sich nach dem anteiligen Wert der Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt des Ausscheidens – und liegt in der Regel erheblich unter der ursprünglichen Zeichnungssumme.

Berechnung des Abfindungsguthabens

Die Ermittlung des Abfindungsguthabens erfolgt auf Grundlage einer sogenannten Auseinandersetzungsbilanz. Im Unterschied zur laufenden Handelsbilanz werden hier die Vermögensgegenstände der Gesellschaft – insbesondere die Immobilien – nicht mit ihren Buchwerten, sondern mit ihren Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass der ausscheidende Gesellschafter grundsätzlich Anspruch auf eine Abfindung zum Verkehrswert seiner Beteiligung hat. Allerdings können Gesellschaftsverträge abweichende Bewertungsregeln enthalten – etwa Buchwertklauseln – die zu einem niedrigeren Abfindungsbetrag führen.

In die Berechnung fließen typischerweise ein:

Warum das Abfindungsguthaben oft so niedrig ausfällt

Das Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds fällt aus mehreren Gründen regelmäßig deutlich niedriger aus als die ursprüngliche Einlage: Die anfänglichen Weichkosten (Vertriebsprovisionen, Konzeption, Agio) von oft über 10 Prozent sind bereits verbraucht und werden bei der Abfindung nicht berücksichtigt. Hinzu kommt, dass Fondsimmobilien im Laufe der Jahre an Wert verlieren können – insbesondere wenn Sanierungsbedarf besteht oder Mietverträge auslaufen. Außerdem können Gesellschaftsverträge Abschläge auf den Verkehrswert vorsehen, etwa um die Fortführung der Fondsgesellschaft nicht zu gefährden.

Stundung und Ratenzahlung

Selbst wenn ein Abfindungsguthaben festgestellt wird, erhalten Anleger den Betrag nicht zwingend sofort. Viele Gesellschaftsverträge erlauben der Fondsgesellschaft, die Auszahlung zu stunden oder in Jahresraten zu leisten, wenn die Liquidität der Gesellschaft nicht ausreicht. In der Praxis kann es daher Monate oder sogar Jahre dauern, bis das Abfindungsguthaben vollständig ausgezahlt wird.

Geschlossene Immobilienfonds kündigen – Warum das oft keine gute Lösung ist

Zusammengefasst sprechen mehrere Gründe dagegen, einen geschlossenen Immobilienfonds zu kündigen, wenn das Ziel ein möglichst schneller und wirtschaftlich sinnvoller Ausstieg ist:

Die bessere Alternative – Verkauf am Zweitmarkt

Für Anleger, die sich von ihrer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds trennen möchten, bietet der Zweitmarkt in vielen Fällen die wirtschaftlich attraktivere Lösung. Beim Zweitmarktverkauf wird der Fondsanteil direkt an einen Käufer übertragen – ohne Kündigung, ohne Auseinandersetzungsbilanz und ohne monatelange Wartezeiten.

Kriterium Kündigung Verkauf am Zweitmarkt
Erlös Abfindungsguthaben (oft deutlich unter Nominalwert) Marktpreis (häufig höher als Abfindungsguthaben)
Dauer bis Auszahlung 6 Monate bis mehrere Jahre In der Regel wenige Wochen
Streitrisiko Hoch (Bewertung, Stundung) Gering (einvernehmlicher Kauf)
Verhandlungspartner Fondsgesellschaft Spezialisierter Käufer
Rechtsfolge Ausscheiden aus der Gesellschaft Übertragung des Kommanditanteils
Rechtliche Komplexität Hoch (Gesellschaftsvertrag, BGB, HGB) Gering (standardisierte Abtretungsvereinbarung)

Der entscheidende Vorteil des Zweitmarktverkaufs: Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage und spiegelt den tatsächlichen Marktwert der Beteiligung wider – nicht den oftmals künstlich niedrig angesetzten Buchwert der Auseinandersetzungsbilanz. Spezialisierte Käufer erwerben gezielt Anteile an geschlossenen Fonds und wickeln die Übertragung professionell und zügig ab.

Geschlossenen Fonds am Zweitmarkt verkaufen

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Häufig gestellte Fragen: Geschlossene Immobilienfonds kündigen

Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen?

Ob eine Kündigung möglich ist, hängt vom Gesellschaftsvertrag und der Laufzeit des Fonds ab. Bei unbefristeten Fonds besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist zum Geschäftsjahresende. Bei befristeten Fonds ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist jederzeit möglich, erfordert aber einen nachweisbaren Grund.

Was ist das Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds?

Das Abfindungsguthaben ist der Betrag, den ein Anleger erhält, wenn er durch Kündigung aus einem geschlossenen Immobilienfonds ausscheidet. Es wird auf Basis einer Auseinandersetzungsbilanz berechnet und entspricht dem anteiligen Verkehrswert der Fondsgesellschaft abzüglich Verbindlichkeiten. Das Abfindungsguthaben liegt in der Regel deutlich unter dem ursprünglich eingezahlten Kapital.

Wie wird das Abfindungsguthaben berechnet?

Die Fondsgesellschaft erstellt eine Auseinandersetzungsbilanz, in der die Vermögensgegenstände – insbesondere die Immobilien – zum Verkehrswert angesetzt werden. Davon werden Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Liquidationskosten abgezogen. Der verbleibende Betrag wird anteilig auf den ausscheidenden Gesellschafter verteilt. Einige Gesellschaftsverträge sehen abweichende Bewertungsregeln vor, etwa Buchwertklauseln.

Wie lange dauert es, bis das Abfindungsguthaben ausgezahlt wird?

Die Auszahlung kann sich erheblich verzögern. Zunächst muss die Kündigungsfrist abgewartet werden (mindestens sechs Monate). Dann erstellt die Fondsgesellschaft die Auseinandersetzungsbilanz, was weitere Monate dauern kann. Zudem erlauben viele Gesellschaftsverträge eine Stundung oder Ratenzahlung. Vom Kündigungsschreiben bis zur vollständigen Auszahlung können ein bis drei Jahre vergehen.

Ist eine Kündigung oder ein Zweitmarktverkauf besser?

In den meisten Fällen ist der Verkauf am Zweitmarkt die wirtschaftlich bessere Lösung. Der Zweitmarktpreis liegt häufig über dem Abfindungsguthaben, die Abwicklung dauert Wochen statt Monate oder Jahre, und es entfällt das Streitrisiko über die Höhe der Abfindung. Eine Kündigung kann sinnvoll sein, wenn der Fonds am Zweitmarkt nicht handelbar ist oder wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund (Beratungsfehler, Prospektfehler) eine vollständige Rückabwicklung ermöglicht. Senden Sie den Fondsnamen und Ihren Nominalbetrag über das Kontaktformular oder per E-Mail an info@em-strategy.com – ich prüfe unverbindlich, ob ein Ankauf möglich ist.

Weiteres zum Verkauf geschlossener Fonds erfahren Sie hier.

Was ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund?

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 723 BGB kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Gesellschafter die Fortsetzung der Beteiligung nicht zugemutet werden kann – etwa bei Beratungsfehlern, Prospektfehlern, verdeckten Provisionen oder schwerem Fehlverhalten der Geschäftsführung.

Bekomme ich bei einer Kündigung meine volle Einlage zurück?

Nein. Bei einer ordentlichen Kündigung erhalten Sie nicht Ihre Einlage zurück, sondern ein Abfindungsguthaben, das auf Basis des anteiligen Gesellschaftswerts berechnet wird. Dieses liegt in der Regel deutlich unter dem eingezahlten Kapital, da Weichkosten, Wertminderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt werden. Eine vollständige Rückerstattung ist nur im Rahmen einer Rückabwicklung bei nachgewiesenen Beratungs- oder Prospektfehlern möglich.

Welche steuerlichen Folgen hat die Kündigung eines geschlossenen Fonds?

Das Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft kann zur Aufdeckung stiller Reserven führen, die als Veräußerungsgewinn zu versteuern sind. Zudem können früher erhaltene Verlustzuweisungen nachversteuert werden. Die konkreten steuerlichen Folgen hängen von der Einkunftsart (Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb), der Haltedauer und der individuellen Steuersituation ab.

Fazit: Geschlossene Immobilienfonds kündigen – möglich, aber selten die beste Wahl

Die Kündigung eines geschlossenen Immobilienfonds ist rechtlich möglich, wirtschaftlich aber in den meisten Fällen nachteilig. Das Abfindungsguthaben fällt regelmäßig deutlich niedriger aus als der Nominalwert der Beteiligung, die Auszahlung kann sich über Jahre hinziehen, und das Streitpotenzial mit der Fondsgesellschaft ist erheblich. Für Anleger, die einen zeitnahen und wirtschaftlich sinnvollen Ausstieg anstreben, bietet der Verkauf am Zweitmarkt in der Regel die bessere Alternative: marktgerechter Preis, schnelle Abwicklung und keine Auseinandersetzung über das Abfindungsguthaben. Spezialisierte Käufer erwerben gezielt Anteile an geschlossenen Immobilienfonds – wer einen Verkauf erwägt, sollte sich frühzeitig informieren.

Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.