Fundus Fonds 28 Plaza Frankfurter Allee – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

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Was ist der Fundus Fonds 28?

Der Fundus Fonds 28 – rechtlich die DI Plaza Frankfurter Allee Berlin Nr. 28 KG – ist ein 1993 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds aus der Fundus-Gruppe des Düsseldorfer Immobilienunternehmers Anno August Jagdfeld. Die Fondsgesellschaft finanzierte die Entwicklung und den Bau der Plaza Frankfurter Allee, eines großvolumigen Büro-, Geschäfts- und seinerzeit auch Hotelgebäudes im Berliner Ortsteil Friedrichshain.

Die Plaza Frankfurter Allee wurde 1995 fertiggestellt und zählte zu den ersten großen Quartiersentwicklungen im Osten Berlins nach der Wiedervereinigung. Vertrieben wurden die Fondsanteile Anfang der 1990er-Jahre an private Kapitalanleger, die sich neben laufenden Mieteinnahmen auch steuerliche Vorteile aus den damals geltenden Sonderabschreibungen für Investitionen in Berlin-Ost und den neuen Bundesländern erhofften.

Der Fonds gehört zur Reihe der mehr als 30 Immobilienfonds der Fundus-Gruppe, die in den 1980er- und 1990er-Jahren eine Vielzahl bekannter Gewerbe- und Hotelimmobilien initiierte – darunter das Hotel Adlon in Berlin (Fundus Fonds 31), die Gutenberg-Galerie in Leipzig (Fundus Fonds 29) und weitere Berliner sowie ostdeutsche Projekte.

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Fondsstruktur des Fundus Fonds 28

Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft deutschen Rechts konzipiert – die klassische Rechtsform für geschlossene Immobilienfonds der 1990er-Jahre. Anleger beteiligten sich überwiegend als mittelbare Kommanditisten über eine Treuhandgesellschaft, die die Anteile für die Gesellschafter hält und bei Gesellschafterversammlungen auf Basis erteilter Weisungen abstimmt.

Die Beteiligungsform sieht eine unternehmerische Mitgliedschaft vor: Anleger nehmen an Gewinnen und Verlusten der Fondsgesellschaft teil, tragen aber zugleich das volle unternehmerische Risiko des Immobilieninvestments. Eine Rückgabe der Anteile an den Fonds ist – wie bei geschlossenen Fonds üblich – nicht vorgesehen. Ein Ausstieg ist in der Regel nur über einen Verkauf der Beteiligung an einen Käufer möglich.

Haftung beim Fundus Fonds 28

Wie bei allen Fonds in der Rechtsform der KG gilt auch für den Fundus Fonds 28 die Haftungssystematik der §§ 171, 172 HGB. Die Haftung des Kommanditisten ist grundsätzlich auf die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt, sofern die Einlage in voller Höhe eingezahlt wurde.

Wird die Einlage jedoch ganz oder teilweise an den Gesellschafter zurückgezahlt – etwa über Ausschüttungen, die nicht durch Gewinne gedeckt sind –, kann die Haftung bis zur Höhe dieser Auszahlungen wiederaufleben. Im Insolvenzfall können Gläubiger der Gesellschaft in diesem Rahmen auf den Kommanditisten zugreifen. Anleger des Fundus Fonds 28 sollten daher ihre individuellen Ausschüttungsmitteilungen und die im Handelsregister eingetragene Haftsumme prüfen; beides kann im Einzelfall von der ursprünglichen Zeichnungssumme abweichen.

Plaza Frankfurter Allee: Standort und Mieter

Das Fondsobjekt liegt an der Frankfurter Allee 71–77, Ecke Voigtstraße und Rigaer Straße, in 10247 Berlin-Friedrichshain. Die Immobilie verfügt über eine Grundstücksfläche von rund 11.533 Quadratmetern und eine Mietfläche von insgesamt etwa 42.484 Quadratmetern, verteilt auf Büro-, Einzelhandels- und ehemalige Hotelflächen. Hinzu kommt eine Tiefgarage mit rund 740 Stellplätzen auf zwei Ebenen, die 2023 umfassend saniert wurde.

Der Standort unmittelbar an der Frankfurter Allee ist von hoher Verkehrsanbindung geprägt: U- und S-Bahnhof Frankfurter Allee, Ring-Center und zahlreiche Einzelhandelsflächen liegen in direkter Nachbarschaft. Das Quartier bildet seit der Fertigstellung 1995 einen wichtigen Ankerpunkt im Umfeld der Frankfurter Allee zwischen Ostkreuz und Ostbahnhof.

Seit 2020 hat sich die Mieterstruktur der Plaza Frankfurter Allee spürbar gewandelt. Die ehemaligen Hotelflächen wurden umgebaut und bilden heute den Berliner Campus der IU Internationalen Hochschule, die inzwischen mit rund 11.300 Quadratmetern zu den größten Einzelmietern zählt. Weitere Ankermieter sind u. a. Berliner Stadtgüter, die Landesbank Berlin (LBB), Behörden des Landes Berlin, Deutsche Assistance und der Internationale Bund. Die Bewirtschaftung des Objekts erfolgt über die zur Jagdfeld-Gruppe gehörende JAGDFELD RE Management GmbH.

Finanzielle Kennzahlen des Fundus Fonds 28

Die wirtschaftlichen Eckdaten verdeutlichen die Größenordnung des Projekts. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 234 Millionen Euro gehört der Fundus Fonds 28 zu den größeren geschlossenen Immobilienfonds der 1990er-Jahre.

Die Fremdkapitalquote lag bei Emission mit rund 21 Prozent im unteren Bereich vergleichbarer Fonds dieser Epoche. Das Fremdkapital wurde im Laufe der Jahre teilweise zurückgeführt und lag zum 31.12.2023 bei rund 28 Millionen Euro. Die Differenz zwischen Gesamtinvestitionsvolumen und Kaufpreis der Immobilie ergibt sich – wie bei vielen Fonds dieser Generation – aus Nebenkosten, Vertriebs- und Konzeptionskosten sowie weiteren sogenannten Weichkosten, die bei geschlossenen Fonds der 1990er-Jahre regelmäßig einen erheblichen Anteil ausmachten.

Steuerliche Rahmenbedingungen des Fundus Fonds 28

Der Fundus Fonds 28 erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Als Personengesellschaft ist er nach dem Transparenzprinzip nicht selbst steuerpflichtig; die Ergebnisse werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und in deren persönlicher Einkommensteuererklärung berücksichtigt.

Aufgelegt wurde der Fonds zu einer Zeit, in der Investitionen in Berlin-Ost und in den neuen Bundesländern durch Sonderabschreibungen (Sonder-AfA nach dem Fördergebietsgesetz) steuerlich begünstigt waren. Für viele Zeichner spielten die in der Anfangsphase entstehenden Verlustzuweisungen eine wesentliche Rolle bei der Beteiligungsentscheidung. Der steuerliche Effekt konnte – je nach individueller Progression – einen relevanten Teil der Einlage über den Zeitraum der Verlustzuweisungen refinanzieren. Die laufenden wirtschaftlichen Erträge aus dem Vermietungsgeschäft blieben in der Fondshistorie allerdings hinter den im Prospekt in Aussicht gestellten Größen zurück.

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Fondsverwaltung: Wer managt den Fundus Fonds 28?

Verwaltet wird der Fonds aus dem Verwaltungsverbund der Fundus- und Jagdfeld-Gruppe. Initiator und maßgeblicher Gestalter ist Anno August Jagdfeld, dessen Unternehmensgruppe sowohl die Fondsverwaltung als auch das Property Management der Immobilie über die JAGDFELD RE Management GmbH stellt. Die Treuhand- und Verwaltungsstruktur ist vergleichbar mit anderen Fundus-Fonds: Anteile werden überwiegend mittelbar über eine Treuhänderin gehalten, die in Gesellschafterversammlungen auf Grundlage der Treuhandverträge die Stimmrechte bündelt.

Diese Konstellation – Initiator, Fondsverwalter und Property Manager in einer Gruppe – hat in der Vergangenheit sowohl bei Medien als auch bei Anlegerschutzvereinigungen Fragen zur Transparenz und zu möglichen Interessenkonflikten aufgeworfen. Entscheidungen über Sanierungen, Mietvertragsverlängerungen und Refinanzierungen werden innerhalb dieser eng verzahnten Struktur getroffen.

Bekannte Schlagzeilen zum Fundus Fonds 28

Streit um die Mietgarantie (Bredero): 2002 sollten die Gesellschafter des Fundus Fonds 28 über eine Rückzahlung von rund 4,8 Millionen Euro an die Bredero Deutschland GmbH entscheiden. Hintergrund war eine im Fondsprospekt vorgesehene Mietgarantie, deren Reichweite zwischen den Parteien umstritten war: Bredero hatte zwischen 1996 und 1999 rund 14,7 Millionen Euro an den Fonds gezahlt; etwa ein Drittel davon forderte das Unternehmen 2002 zurück, mit dem Argument, die Garantie habe nur Mindererträge bei Vollvermietung, nicht aber Leerstände abdecken sollen. Der Vorgang hat die öffentliche Wahrnehmung des Fonds über Jahre geprägt. (Quellen: Wikipedia – Fundus-Gruppe; WirtschaftsWoche)

Zivilverfahren von Anlegern: Vor dem Landgericht Aachen wurden im Zusammenhang mit der Fondsverwaltung mehrere Verfahren geführt, in denen Anleger Ansprüche gegen die Fondsverwaltung geltend machten. Anlegerschutzvereinigungen haben den Fonds regelmäßig in Publikationen aufgegriffen. (Quellen: IVA – Fundus Fonds 28; Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz)

Repositionierung des Objekts: Ab 2020 wurden die ehemaligen Hotelflächen umfassend zum Berliner Campus der IU Internationalen Hochschule umgebaut und in den Folgejahren schrittweise erweitert. 2023 folgte eine umfassende Sanierung der Tiefgarage. Die Mieterstruktur hat sich damit deutlich in Richtung Bildungseinrichtungen, öffentliche Hand und Dienstleister verschoben. (Quelle: Jagdfeld Real Estate – Plaza Frankfurter Allee)

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Häufige Fragen zum Fundus Fonds 28