Zweitmarktfonds – Was Anleger über geschlossene Fonds am Sekundärmarkt wissen müssen

Der Begriff Zweitmarktfonds taucht in der Finanzbranche immer häufiger auf – doch was verbirgt sich dahinter? Im Kern handelt es sich um geschlossene Fonds, die nicht in neue Projekte investieren, sondern gezielt Anteile an bereits bestehenden geschlossenen Fonds auf dem Sekundärmarkt erwerben. Statt in Unbekanntes zu investieren, kauft man sich in Bekanntes ein – mit dem Vorteil einer dokumentierten Erfolgsbilanz. Dieser Beitrag erklärt, wie Zweitmarktfonds funktionieren, welche Chancen und Risiken sie bergen und für wen sie als Anlageform in Frage kommen.

Was ist ein Zweitmarktfonds? – Definition und Abgrenzung

Ein Zweitmarktfonds erwirbt Anteile an bereits laufenden geschlossenen Fonds. Er legt kein neues Objekt auf, sondern kauft sich in bestehende Portfolios ein. Ein Zweitmarktfonds ist ein geschlossener Fonds, der als Dachfonds konzipiert ist. Sein Fondsmanagement erwirbt systematisch Anteile an geschlossenen Beteiligungen, die bereits seit Jahren laufen – also nicht mehr auf dem Erstmarkt gezeichnet werden können. Diese Anteile werden von bestehenden Gesellschaftern verkauft, die aus unterschiedlichen Gründen vorzeitig aus der Beteiligung aussteigen möchten: sei es wegen veränderter Lebensumstände, Liquiditätsbedarf im Ruhestand oder dem Wunsch, das eigene Portfolio umzustrukturieren.

Die Fondsmanager von Zweitmarktfonds analysieren die am Zweitmarkt verfügbaren Beteiligungen sorgfältig und erwerben gezielt jene, die zu ihrem Portfolioprofil passen. Da geschlossene Fonds keine reguläre Börsennotierung besitzen, bilden sich die Preise am Sekundärmarkt auf Basis von Angebot und Nachfrage – das eröffnet sowohl Verkäufern eine Möglichkeit zur Veräußerung als auch Käufern den Zugang zu etablierten Beteiligungen.

Regulatorisch ist zu unterscheiden: Zweitmarktfonds, die seit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, sind als geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) strukturiert und unterliegen der Aufsicht der BaFin. Ältere Zweitmarktfonds, die vor 2013 emittiert wurden, waren hingegen als klassische geschlossene Fonds in Form von Kommanditgesellschaften konzipiert – ohne die heutigen Regulierungsanforderungen. Auch die Zielfonds, in die Zweitmarktfonds investieren, stammen häufig aus der Vor-KAGB-Ära und wurden als traditionelle KG-Beteiligungen aufgelegt. Anleger treten dem Zweitmarktfonds in der Regel als Kommanditisten bei und beteiligen sich mit einem festen Zeichnungsbetrag.

Der Schwerpunkt der meisten Zweitmarktfonds liegt auf geschlossenen Immobilienfonds – diese machen den mit Abstand größten Anteil am Sekundärmarkt aus. Daneben existieren vereinzelt auch Zweitmarktfonds, die in Schiffsbeteiligungen, Infrastrukturprojekte oder Erneuerbare-Energien-Fonds investieren. Die Konzentration auf Immobilien hat dabei einen handfesten Grund: Immobilienfonds verfügen über physische Substanzwerte und regelmäßige Mieteinnahmen, die eine vergleichsweise verlässliche Bewertungsgrundlage bieten.

Wie funktioniert ein Zweitmarktfonds? – Vom Ankauf bis zur Ausschüttung

Der Fonds sammelt Kapital, kauft Anteile an Zielfonds, vereinnahmt deren Ausschüttungen und reicht sie nach Abzug der eigenen Kosten weiter. Am Ende der Laufzeit werden die Beteiligungen veräußert. Die Funktionsweise eines Zweitmarktfonds lässt sich in vier Phasen untergliedern. In der Platzierungsphase sammelt der Fonds Eigenkapital von Anlegern ein. Die Mindestbeteiligung liegt je nach Anbieter zwischen 5.000 und 25.000 Euro, zuzüglich eines Ausgabeaufschlags von in der Regel drei bis fünf Prozent. In der anschließenden Investitionsphase erwirbt das Fondsmanagement schrittweise Anteile an geschlossenen Zielfonds auf dem Sekundärmarkt. Dabei werden die einzelnen Beteiligungen sorgfältig analysiert: Wie hat sich der Fonds bisher entwickelt? Wie stehen die Mieteinnahmen? Welche Restlaufzeit verbleibt? Was ist der realistische Substanzwert?

In der Bewirtschaftungsphase fließen die laufenden Erträge der Zielfonds – etwa Mieteinnahmen bei Immobilienfonds – an den Zweitmarktfonds und werden regelmäßig an die Anleger ausgeschüttet. Höhe und Regelmäßigkeit dieser Ausschüttungen hängen davon ab, wie sich die Zielfonds im Portfolio entwickeln; sie sind weder zugesagt noch planbar und können ausgesetzt werden. In der abschließenden Auflösungsphase werden die Zielfonds nach und nach abgewickelt oder deren Anteile weiterveräußert. Der erzielte Erlös wird an die Anleger des Zweitmarktfonds verteilt.

Ein wesentlicher Unterschied zum klassischen geschlossenen Fonds: Bei einem Zweitmarktfonds investiert der Anleger nicht in ein einzelnes Projekt – etwa eine bestimmte Immobilie oder ein Schiff –, sondern in ein breites Portfolio aus zahlreichen Beteiligungen. Etablierte Anbieter halten in ihren Portfolien nicht selten 50 bis über 200 verschiedene Zielfonds. Diese Streuung reduziert das Klumpenrisiko erheblich und unterscheidet Zweitmarktfonds fundamental von Einzelinvestments in geschlossene Fonds.

Die Auswahl der Zielfonds folgt dabei einem strukturierten Prozess. Erfahrene Anbieter verfügen über umfangreiche Datenbanken mit Informationen zu tausenden geschlossenen Fonds und deren wirtschaftlicher Entwicklung. Jede potenzielle Akquisition wird anhand objektiver Kriterien geprüft: Standortqualität, Mieterstruktur, Instandhaltungszustand, Restlaufzeit und aktuelles Ausschüttungsniveau. Nur Beteiligungen, die diese Prüfung bestehen und zum aktuellen Marktpreis ein attraktives Rendite-Risiko-Profil aufweisen, werden für das Portfolio erworben.

Zweitmarktfonds Rendite und Performance – was die Zahlen zeigen

Die Rendite entsteht aus zwei Quellen: den laufenden Ausschüttungen der Zielfonds und der Differenz zwischen Kaufpreis und späterem Liquidationserlös. Die Renditeerwartungen bei Zweitmarktfonds liegen über denen klassischer Anleihen oder Festgeldprodukte, spiegeln aber auch das höhere Risikoprofil wider. Erfahrene Anbieter in diesem Segment können auf eine nachweisbare Leistungsbilanz verweisen.

Im Bereich der Immobilien-Zweitmarktfonds bewegen sich die durchschnittlichen Ankaufsrenditen bei rund acht Prozent. Diese Preisdifferenz ist der eigentliche Renditetreiber: Der Zweitmarktfonds kauft Anteile unterhalb des rechnerischen Anteilswerts und vereinnahmt anschließend die vollen laufenden Erträge sowie den vollen Anteil am späteren Liquidationserlös. Ob daraus am Ende ein Gewinn wird, entscheidet sich erst mit der Abwicklung der Zielfonds – und damit Jahre nach der Zeichnung.

Der Zweitmarktansatz lebt davon, dass Anteile mit bereits bekannter Ertragslage unterhalb des rechnerischen Anteilswerts erworben werden. Ob daraus eine Rendite wird, hängt am Auswahlprozess des Managements und daran, ob die Zielfonds ihre Objekte am Ende zu den unterstellten Werten verkaufen können. Veröffentlichte Leistungsbilanzen sind Vergangenheitswerte und, wie bei allen Kapitalanlagen, kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Entscheidend für die tatsächliche Rendite sind neben der Qualität des Fondsmanagements auch externe Faktoren wie die Zinsentwicklung, die Lage am Immobilienmarkt und die wirtschaftliche Gesamtsituation. Anleger sollten daher die Leistungsbilanz eines Anbieters zwar als Orientierung heranziehen, aber keine Garantie für künftige Erträge daraus ableiten.

Erstmarkt vs. Zweitmarkt – warum der Sekundärmarkt Vorteile bieten kann

Beim Erstmarkt zeichnet der Anleger eine Prognose, beim Zweitmarkt kauft er eine Historie. Objektbestand, Mieter, Finanzierung und bisherige Ausschüttungen sind zum Kaufzeitpunkt bekannt. Ein geschlossener Fonds auf dem Erstmarkt ist in vielerlei Hinsicht eine Wette auf die Zukunft. Zum Zeitpunkt der Zeichnung existiert das Investitionsobjekt oft nur auf dem Papier – oder es befindet sich in einer frühen Entwicklungsphase. Anleger müssen sich auf die Prognosen des Emittenten verlassen, ohne die tatsächliche Entwicklung beurteilen zu können. Genau hier liegt das sogenannte Blind-Pool-Risiko.

Am Zweitmarkt stellt sich die Situation anders dar. Die Zielfonds laufen bereits seit Jahren, ihre wirtschaftliche Entwicklung ist dokumentiert und anhand konkreter Daten nachvollziehbar. Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Auslastungsquoten – all diese Informationen liegen vor und können vom Fondsmanagement eines Zweitmarktfonds in die Kaufentscheidung einbezogen werden. Das reduziert das Prognoserisiko erheblich.

Ein weiterer Vorteil: Die Weichkosten des Erstmarkts – also Vertriebsprovisionen, Konzeptionsgebühren und sonstige Aufwendungen, die bei Neuauflage eines Fonds anfallen und je nach Produkt 10 bis über 20 Prozent des Eigenkapitals betragen können – sind beim Zweitmarkt-Kauf in der Preisbildung bereits berücksichtigt. Der Zweitmarktfonds zahlt einen Preis, der sich am tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der Beteiligung orientiert, nicht an einem mit Vertriebskosten aufgeblähten Erstausgabekurs.

Zweitmarktfonds Anbieter – wer den Markt prägt

Der Markt wird von einer einstelligen Zahl spezialisierter Emissionshäuser getragen, dazu kommen einzelne Bankentöchter. Die folgenden vier Anbieter stehen für den überwiegenden Teil des in Deutschland platzierten Zweitmarktkapitals. Die Angaben stammen aus den jeweiligen Selbstdarstellungen und Leistungsbilanzen und sind nicht unabhängig geprüft.

Diese Anbieter sind zugleich die Gegenseite jedes Verkaufs: Sie kaufen die Anteile, die andere Anleger abgeben. Ihr Ergebnis entsteht aus der Differenz zwischen Ankaufspreis und späterem Rückfluss, weshalb der Ankaufspreis für sie eine Kalkulationsgröße ist und kein Ergebnis. Für den Zeichner eines solchen Fonds kommt hinzu, dass er die Kostenebene des Zweitmarktfonds zusätzlich zu den Kosten der Zielfonds trägt.

Was sich an den veröffentlichten Angaben tatsächlich prüfen lässt, sind drei Punkte: die Zahl der bereits vollständig abgewickelten Fonds, das Verhältnis der tatsächlichen Ausschüttungen zur ursprünglichen Prognose und die Streuung über Zielfonds und Objekte. Prospektierte Ausschüttungsquoten für laufende Fonds gehören nicht dazu, sie sind Planwerte. Die Leistungsbilanzen sind veröffentlichungspflichtig und lassen sich über mehrere Fondsgenerationen hinweg vergleichen.

Zweitmarktfonds Risiken – wo die Struktur an Grenzen stößt

Trotz der genannten Vorteile sind Zweitmarktfonds keine risikofreie Anlage. Wie bei allen geschlossenen Fonds besteht grundsätzlich das Risiko eines Totalverlusts des eingesetzten Kapitals. Auch wenn dieses Risiko durch die breite Diversifikation und die Datenlage am Zweitmarkt reduziert wird, kann es nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Die Liquidität ist eingeschränkt. Anteile an einem Zweitmarktfonds sind, wie bei geschlossenen Fonds üblich, nicht frei handelbar. Anleger sollten einen Anlagehorizont von zehn bis fünfzehn Jahren mitbringen und nur Kapital investieren, das sie in diesem Zeitraum nicht benötigen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel nur über den Zweitmarkt selbst möglich – zu dann aktuellen, nicht vorhersehbaren Konditionen.

Zudem sind viele Zweitmarktfonds als Blind Pools konzipiert: Zum Zeitpunkt der Zeichnung steht nicht im Detail fest, welche Zielfonds-Anteile das Management erwerben wird. Anleger vertrauen darauf, dass das Fondsmanagement die richtigen Ankaufsentscheidungen trifft. Die Qualität und Erfahrung des Anbieters sind daher ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Anlage.

Schließlich sollten Anleger die Kostenstruktur genau prüfen. Bei einem Zweitmarktfonds als Dachfonds fallen Kosten auf zwei Ebenen an: auf Ebene des Zweitmarktfonds selbst (Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühr, ggf. Performance Fee) und auf Ebene der Zielfonds (deren laufende Kosten bestehen unabhängig weiter). Diese doppelte Kostenbelastung kann die Nettorendite spürbar schmälern. Transparente Anbieter weisen die Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio) in ihren Unterlagen aus – ein wichtiges Vergleichskriterium bei der Auswahl eines Zweitmarktfonds. Anleger sollten zudem darauf achten, ob und in welcher Höhe eine leistungsabhängige Vergütung (Performance Fee) vereinbart ist, die bei Überschreiten einer definierten Mindestrendite anfällt.

Für wen eignen sich Zweitmarktfonds?

Ein Zweitmarktfonds passt zu Anlegern, die Kapital über zehn Jahre und länger binden können und eine Streuung über viele Zielfonds einer Einzelbeteiligung vorziehen. Zweitmarktfonds richten sich an Anleger, die ihr Portfolio um Sachwertbeteiligungen ergänzen möchten und bereit sind, für ein höheres Renditepotenzial eine eingeschränkte Liquidität in Kauf zu nehmen. Die breite Streuung über zahlreiche Zielfonds und der Zugang zu einem professionell organisierten Sekundärmarkt machen sie zu einer interessanten Alternative zum Direkterwerb einzelner geschlossener Fonds.

Besonders geeignet sind Zweitmarktfonds für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont, die bereits über ein diversifiziertes Grundportfolio aus liquiden Anlagen verfügen. Als Beimischung können sie Renditechancen eröffnen, die am Kapitalmarkt in vergleichbarer Form schwer zugänglich sind – insbesondere im Immobilienbereich, wo die Kombination aus laufenden Mieteinnahmen und Substanzwertpotenzial für ein attraktives Rendite-Risiko-Profil sorgen kann.

Auch für Anleger, die bisher ausschließlich in liquide Produkte wie ETFs oder Aktien investiert haben, können Zweitmarktfonds einen sinnvollen Diversifikationsbaustein darstellen. Die Erträge aus Immobilien-Zweitmarktfonds weisen eine geringe Korrelation zu den Schwankungen der öffentlichen Kapitalmärkte auf und können so zur Stabilisierung des Gesamtportfolios beitragen.

Das aktuelle Marktumfeld spricht ebenfalls für dieses Segment. Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds hat sich in den vergangenen Jahren zu einem etablierten und professionell organisierten Marktsegment entwickelt. Die steigende Zahl an Transaktionen und die wachsende Anbieterbasis sorgen für eine zunehmend effiziente Preisbildung, von der sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren können.

Anleger, die sich für Zweitmarktfonds interessieren oder bereits Anteile an geschlossenen Fonds halten und über ihre Optionen nachdenken, sollten sich frühzeitig informieren und die verschiedenen Angebote am Markt sorgfältig vergleichen. Wer als bestehender Gesellschafter eines geschlossenen Fonds über einen Verkauf nachdenkt, findet am Zweitmarkt die Möglichkeit, seine Beteiligung an einen Käufer zu veräußern – darunter auch professionelle Zweitmarktfonds, die als institutionelle Abnehmer für ein breites Spektrum an Beteiligungen auftreten.

Glossar: Zweitmarktfonds

Zweitmarktfonds

Geschlossener Fonds (AIF) in Dachfonds-Struktur, der gezielt Anteile an bestehenden geschlossenen Fonds auf dem Sekundärmarkt erwirbt und in einem diversifizierten Portfolio bündelt.

Zweitmarkt (Sekundärmarkt)

Markt, auf dem Anteile an geschlossenen Fonds nach der Erstplatzierung zwischen Gesellschaftern und Käufern gehandelt werden. Bietet die Möglichkeit, Beteiligungen vor Laufzeitende an einen Käufer zu veräußern.

Blind Pool

Fondsstruktur, bei der zum Zeitpunkt der Zeichnung die konkreten Investitionsobjekte noch nicht feststehen. Bei Zweitmarktfonds bedeutet das: Der Anleger vertraut darauf, dass das Management die richtigen Zielfonds auswählt.

Substanzwert (NAV)

Errechneter innerer Wert einer Beteiligung, basierend auf den tatsächlichen Vermögenswerten des Fonds (Immobilien, Mietverträge, Liquiditätsreserven) abzüglich Verbindlichkeiten.

Weichkosten

Kosten, die bei Auflage eines geschlossenen Fonds nicht in das Investitionsobjekt fließen, sondern für Vertrieb, Konzeption und Verwaltung anfallen. Bei Erstmarkt-Fonds betragen sie oft 10–20+ % des Eigenkapitals.

Zielfonds

Der bereits laufende geschlossene Fonds, an dem sich ein Zweitmarktfonds beteiligt. Die Zahl der Zielfonds bestimmt, wie breit das Portfolio gestreut ist.

Leistungsbilanz

Die veröffentlichte Gegenüberstellung von Prognose und tatsächlichem Verlauf aller Fonds eines Anbieters. Sie ist die einzige Quelle, mit der sich Ankaufsqualität über mehrere Fondsgenerationen hinweg vergleichen lässt.

Restlaufzeit

Die verbleibende Zeit bis zur geplanten Liquidation eines Zielfonds. Sie ist beim Zweitmarktkauf der wichtigste Preisfaktor, weil sie bestimmt, wie schnell das Kapital zurückfließt.

Häufig gestellte Fragen zu Zweitmarktfonds

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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