DWS ACCESS Wohnen 2 – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

Was ist der DWS ACCESS Wohnen 2?

Der Fonds verfolgte eine Doppelstrategie: Bestandsvermietung für laufende Erträge und Einzelprivatisierung von Wohnungen für zusätzliche Gewinne. Beteiligt sind Anleger unternehmerisch, nicht als Darlehensgeber. Beim DWS ACCESS Wohnen 2 handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die von der DWS Finanz-Service GmbH, einer Tochter der Deutschen Bank Gruppe, initiiert wurde. Der Fonds sammelte ursprünglich rund 147 Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen ein, um ein diversifiziertes Portfolio an Wohnimmobilien in Deutschland aufzubauen.

Das Konzept basierte auf einer Doppelstrategie: Ein Großteil des Kapitals floss in Bestandsobjekte zur dauerhaften Vermietung („Core-Strategie“), während ein kleinerer Teil für den schnellen Handel und die Privatisierung von Wohnungen vorgesehen war („Value-Add“). Es handelt sich damit nicht um eine festverzinsliche Anlage, sondern um eine Beteiligung an einem Wirtschaftsunternehmen mit fester, in der Praxis aber häufig verlängerter Laufzeit.

Fondsstruktur des DWS ACCESS Wohnen 2

Die Anleger halten ihre Beteiligung überwiegend mittelbar über einen Treuhänder. Zwischen Fondsgesellschaft und Immobilien liegen zusätzlich eigene Objektgesellschaften, was die Struktur steuerlich trennt, für den Anleger aber schwerer nachvollziehbar macht. Die Struktur ist als geschlossene Investment-KG konzipiert. Die Mehrheit der Anleger ist dabei nicht direkt im Handelsregister eingetragen, sondern hält die Beteiligung mittelbar über einen Treuhänder. Dies vereinfacht die Verwaltung der tausenden Gesellschafter. Um den gewerblichen Grundstückshandel steuerlich vom reinen Bestandsgeschäft zu trennen, investiert die Fondsgesellschaft wiederum in spezialisierte Objektgesellschaften. Diese Verschachtelung erhöht zwar die steuerliche Effizienz, mindert aber oft die Transparenz für den einzelnen Anleger (Quelle: Fondsgesellschaft).

Hinsichtlich der Übertragbarkeit ist das Intervall vertraglich fixiert. Anteile können in der Regel nur jährlich übertragen werden.

Haftung beim DWS ACCESS Wohnen 2

Die Haftung lebt nach § 172 Abs. 4 HGB nur in Höhe der Ausschüttungen wieder auf, die nicht durch Gewinne gedeckt waren. Da derzeit gar nicht ausgeschüttet wird, wächst dieses Risiko aktuell nicht weiter an. Ein zentraler Aspekt geschlossener Fonds ist die Haftungssituation gemäß § 171 und § 172 des Handelsgesetzbuches (HGB). Grundsätzlich erlischt die Haftung des Kommanditisten, sobald die Einlage vollständig erbracht ist.

Ein Risiko besteht jedoch im sogenannten Wiederaufleben der Haftung. Wurden in der Vergangenheit Ausschüttungen an die Anleger geleistet, die nicht durch entsprechende Gewinne der Gesellschaft gedeckt waren (sondern aus der Liquidität oder Substanz entnommen wurden), können diese im Fall einer Insolvenz vom Insolvenzverwalter zurückgefordert werden. Da aktuelle Ausschüttungen zugunsten der Risikovorsorge ausgesetzt sind, ist dieses Risiko für neue Zahlungen derzeit nicht akut, betrifft aber potenziell vergangene Auszahlungen.

Immobilie DWS ACCESS Wohnen 2: Standort und Mieter

Das Portfolio ist über 18 Standorte gestreut, mit Schwerpunkten in Sachsen, Berlin, Hamburg und Westdeutschland. Der hohe Bestandsbauanteil bedeutet zugleich absehbaren Sanierungsaufwand. Das Portfolio besticht durch eine breite Streuung in West- und Ostdeutschland, hat sich jedoch durch Verkäufe bereits verkleinert. Zu den Kerninvestitionen an den verbliebenen 18 Standorten zählen Objekte in Leipzig (Südvorstadt), Dresden, Berlin, Hamburg und etablierten westdeutschen Standorten wie Bonn und Hannover.

Besonders die sächsischen Standorte haben sich seit 2010 extrem positiv entwickelt. Was damals als „B-Lage“ galt, ist heute oft eine begehrte A-Lage mit entsprechender Wertsteigerung. Allerdings besteht das Portfolio zu großen Teilen aus Bestandsbauten, was im aktuellen Umfeld erhöhte Aufwendungen für energetische Sanierungen (ESG) bedeuten kann.

Finanzielle Kennzahlen der DWS ACCESS Wohnen 2

Rund 86 Millionen Euro Eigenkapital stehen etwa 65 Millionen Euro Fremdkapital gegenüber, eine Fremdkapitalquote von rund 44 Prozent. Die laufende Ausschüttung beträgt derzeit null Prozent. Die Finanzstruktur zeigt substanzstarke Immobilienwerte, die deutlich über den ursprünglichen Einstandspreisen liegen. Allerdings belastet die Bildung von Rückstellungen derzeit die Auszahlungen an die Anleger.

Steuerliche Rahmenbedingungen des DWS ACCESS Wohnen 2

Der Fonds erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für Beteiligungen an vermögensverwaltenden Fondsgesellschaften gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Da der Fonds ausschließlich in Deutschland investiert, unterliegen die Einkünfte der deutschen Steuerpflicht. Für Anleger erzielt der Fonds in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein wesentlicher Vorteil von Immobilieninvestments im Privatvermögen ist die sogenannte Spekulationsfrist: Gemäß § 23 EStG können Veräußerungsgewinne aus Immobilien in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden. Dies gilt grundsätzlich auch für Beteiligungen an vermögensverwaltenden Fondsgesellschaften.

Weiteres zum diesem Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den DWS ACCESS Wohnen 2?

Kapitalverwaltungsgesellschaft, Asset Management und Objektverwaltung liegen bei drei verschiedenen Gesellschaften. Jede dieser Ebenen wird gesondert vergütet. Die Management-Struktur ist mehrgliedrig. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) fungiert die DWS Finanz-Service GmbH. Aufgrund von Umstrukturierungen und Verkäufen im Bereich der Dienstleister haben sich die Zuständigkeiten im operativen Bereich geändert:

• Asset Management: Aktuell verantwortet durch die CMBC Partners Real Estate GmbH.
• Objektverwaltung: Durchgeführt von der CAPERA Immobilien Service GmbH.

Diese Aufteilung führt häufig zu zusätzlichen Schnittstellen und potenziell doppelten Kostenstrukturen, da sowohl die KVG als auch der externe Asset Manager vergütet werden müssen. Wie sich die Verwaltungskosten zu den derzeit sinkenden Erträgen verhalten, lässt sich aus den Jahresabschlüssen der Fondsgesellschaft ablesen. Dort ist auch dokumentiert, wie die Zuständigkeiten für die noch im Portfolio befindlichen 46 Liegenschaften aufgeteilt sind.

Bekannte Schlagzeilen zum DWS ACCESS Wohnen 2

• Rechtsstreit mit ehemaligem Geschäftsbesorger (conwert): Seit 2019 fordert die conwert Deutschland GmbH gerichtlich Vergütungen ein und wehrt sich gegen Kündigungen. Nach einem erstinstanzlichen Urteil (2022) teilweise zu Lasten des Fonds musste die Geschäftsführung Ende 2023 die Rückstellungen massiv erhöhen. Dies bindet die Liquidität vollständig und verhindert Ausschüttungen. Seit September 2024 laufen Gespräche über eine außergerichtliche Einigung.
• Verzögerter Exit: Ursprünglich war die Laufzeit kürzer angedacht. Die aktuelle Marktstarre bei Immobilientransaktionen verhindert jedoch den profitablen Gesamtverkauf.
• Ausschüttungen unter Prognose: Die versprochenen Ausschüttungshöhen liegen mittlerweile deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen der Anleger.

Der Rechtsstreit mit dem früheren Geschäftsbesorger conwert bindet seit Ende 2023 die gesamte Liquidität in Rückstellungen. Der geplante Portfolioverkauf verzögert sich zusätzlich durch die Marktlage. Weiteres zum diesem Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Risiken geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zu DWS ACCESS Wohnen 2

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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