Geschlossene Immobilienfonds verkaufen: Bewertung, Ausstieg und Steuer
Anteile an geschlossenen Immobilienfonds lassen sich meist nicht zurückgeben; der vorzeitige Ausstieg führt über einen Verkauf am Zweitmarkt. Der Preis hängt vor allem von Objektwert, Vermietung, Restschulden und Sanierungsbedarf der Immobilie ab.
Geschlossene Immobilienfonds halten ein oder mehrere Objekte, etwa Büros, Einkaufszentren, Hotels, Pflegeheime oder Wohnanlagen, in einer Kommanditgesellschaft. Was ein Anteil wert ist, entscheidet sich an der Immobilie: an ihrer Vermietung, ihrer Finanzierung und ihrem baulichen Zustand. Steigende Finanzierungskosten und Anforderungen an die Energieeffizienz (ESG) wirken deshalb unmittelbar auf den Preis. Wie ein solcher Fonds aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Was ist ein geschlossener Immobilienfonds.
Dieser Beitrag behandelt, was beim Verkauf eines Immobilienfonds-Anteils anders ist als bei anderen Fonds: die Nutzungsarten, die Bewertung der Immobilie, die Wahl zwischen Verkauf, Kündigung und Abwarten der Liquidation sowie die Zehnjahresfrist. Den allgemeinen Ablauf in sechs Schritten und die Kosten beschreibt der Leitfaden Geschlossene Fonds verkaufen.
Überblick: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
RÜCKGABE Anteile an geschlossenen Immobilienfonds lassen sich nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben; anders als bei offenen Immobilienfonds führt der Ausstieg über einen Verkauf, eine Kündigung oder das Abwarten der Liquidation.
PREISBASIS Der Preis eines Anteils leitet sich aus dem Verkehrswert der Immobilie zuzüglich Liquidität und abzüglich der Darlehen ab und wird um Restlaufzeit und Risiken angepasst.
PREISFAKTOREN Nutzungsart, Vermietungsstand, Laufzeit der Mietverträge, Zinsbindung und energetischer Zustand bestimmen, wie viel ein Immobilienfonds-Anteil wert ist.
STEUER Bei vermögensverwaltenden Immobilienfonds ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
Immobilienfonds-Anteile verkaufen, ohne Umweg: Anfrage direkt an den Käufer.
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- Kann man geschlossene Immobilienfonds verkaufen?
- Offener oder geschlossener Immobilienfonds?
- Welche Immobilienfonds sind besonders betroffen?
- Warum verkaufen Anleger vorzeitig?
- Warum ist ein Fondsanteil keine eigene Immobilie?
- Welche Ausstiegswege gibt es?
- Vor- und Nachteile des Verkaufs
- Wie wird der Preis eines Immobilienfonds-Anteils ermittelt?
- Wie funktioniert der Zweitmarkt für Immobilienfonds?
- Was gilt steuerlich?
- Häufige Fragen (FAQ)
- Glossar
- Fazit und Checkliste
Kann man geschlossene Immobilienfonds verkaufen?
Ja: Anteile an geschlossenen Immobilienfonds lassen sich vor dem Laufzeitende verkaufen, auch wenn eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft ausgeschlossen ist. Der Anleger überträgt seine Beteiligung per Kaufvertrag; Fondsverwaltung oder Treuhänder stimmen zu und schreiben den Anteil um. Eine Kündigung ist dagegen nur möglich, wenn der Gesellschaftsvertrag sie zulässt. Was den Preis bestimmt, welche Ausstiegswege es gibt und was steuerlich gilt, behandeln die folgenden Abschnitte.
Offener oder geschlossener Immobilienfonds: Rückgabe oder Verkauf?
Ob ein Immobilienfonds zurückgegeben oder verkauft wird, hängt von seiner Form ab: Anteile an offenen Immobilienfonds nimmt die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurück, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht. Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen, deren Anteile im Depot verwahrt werden. Für ihre Rückgabe sieht das Kapitalanlagegesetzbuch eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von zwölf Monaten mit unwiderruflicher Rückgabeerklärung vor (§ 255 Abs. 3 und 4 KAGB).
Ein geschlossener Immobilienfonds ist dagegen meist eine Kommanditgesellschaft. Der Anleger ist Gesellschafter, eine Rückgabe ist nicht vorgesehen, und die Beteiligung wird nicht durch einen Depotauszug, sondern durch Beitrittserklärung, Treuhandvertrag und den jährlichen Feststellungsbescheid belegt. Die Unterschiede beider Fondsformen im Einzelnen beschreibt der Beitrag Offene und geschlossene Fonds im Vergleich. Die folgenden Abschnitte behandeln ausschließlich geschlossene Immobilienfonds.
Welche geschlossenen Immobilienfonds sind besonders betroffen?
Die Risiken verteilen sich ungleich über die Nutzungsarten: Büro- und Handelsimmobilien stehen unter strukturellem Druck, Hotels und Pflegeimmobilien hängen an einem Betreiber, Wohnimmobilien sind vergleichsweise stabil. Für die Einordnung einer Beteiligung ist daher zuerst maßgeblich, in welcher Nutzungsart das Kapital gebunden ist.
- Büroimmobilien: Der Trend zum Homeoffice verringert den Flächenbedarf von Unternehmen. Besonders ältere Objekte und B-Lagen sind von Leerstand betroffen; frei werdende Flächen lassen sich dort schwerer und oft nur mit Umbau neu vermieten.
- Handelsimmobilien: Der Online-Handel setzt stationäre Einkaufszentren unter Druck. Fällt ein großer Mieter wie eine Modekette oder ein Warenhaus aus, entsteht Leerstand, der auch die übrigen Flächen des Objekts betrifft.
- Hotels, Pflegeheime und Sozialimmobilien: Die Miete oder Pacht zahlt in der Regel ein einziger Betreiber. Fällt er aus, ist die Spezialimmobilie nur mit Aufwand anders nutzbar.
- Wohnimmobilien: Oft wertstabiler als Gewerbeobjekte, aber stark reguliert (Mietpreisbremse) und bei älteren Beständen häufig mit hohem Sanierungsbedarf.
Warum verkaufen Anleger geschlossene Immobilienfonds vorzeitig?
Neben persönlichen Gründen sind bei Immobilienfonds zwei Entwicklungen typische Auslöser für einen Verkauf: eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen und der Investitionsbedarf für energetische Sanierungen.
Refinanzierungsrisiko
Geschlossene Immobilienfonds finanzieren ihre Objekte zu einem erheblichen Teil mit Darlehen. Läuft eine Zinsbindung aus und liegt der Anschlusszins über dem bisherigen Zins, steigt der Zinsdienst. Er wird aus den Mieteinnahmen bezahlt; was für Zins und Tilgung gebraucht wird, steht für Ausschüttungen nicht mehr zur Verfügung. Reichen die Mieten nicht aus, kann die finanzierende Bank zusätzliche Tilgungen oder Sicherheiten verlangen.
Gefahr der „Stranded Assets“
Als „Stranded Assets“ (gestrandete Vermögenswerte) werden Gebäude bezeichnet, die wegen mangelnder Energieeffizienz künftig schwer vermietbar oder verkaufbar sind. Bei älteren Bestandsobjekten staut sich hier häufig Investitionsbedarf auf. Fonds behalten dann Mieteinnahmen ein, um Sanierungen zu bezahlen; Ausschüttungen fallen in dieser Zeit aus oder geringer aus.
Liquiditätsbedarf und Erbfall
Lebensumstände ändern sich, etwa durch Ruhestand, Immobilienkauf oder Scheidung, und das gebundene Kapital wird benötigt. Erben übernehmen mit der Beteiligung auch Haftung und Verwaltungsaufwand; was das im Einzelnen bedeutet, beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Warum ist ein Fondsanteil keine eigene Immobilie?
Anders als der Eigentümer einer Wohnung entscheidet der Anleger eines Immobilienfonds nicht selbst über Verkauf, Sanierung oder Finanzierung des Objekts.
- Direkte Immobilie: Der Eigentümer entscheidet selbst. Wird Geld gebraucht, wird verkauft; rechnet sich eine Sanierung nicht, wird das Objekt abgegeben.
- Fondsanteil: Über Sanierungen, Refinanzierungen und den Verkaufszeitpunkt entscheiden die Geschäftsführung und die Mehrheit der Gesellschafter. Findet sich für das Objekt kein Käufer oder wird auf bessere Marktphasen gewartet, läuft der Fonds länger als geplant.
Der Verkauf des Anteils ist der Weg, diese Abhängigkeit zu beenden, ohne auf Entscheidungen der Gesellschaft zu warten.
Welche Ausstiegswege gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds?
Für einen Immobilienfonds-Anteil gibt es drei Wege aus der Beteiligung: den Verkauf am Zweitmarkt, die Kündigung, sofern der Gesellschaftsvertrag sie zulässt, und das Abwarten der Liquidation nach dem Verkauf der Immobilie.
Liquidation abwarten
Der Fonds endet erst, wenn die Immobilie verkauft und die Darlehen abgelöst sind. Zeitpunkt und Erlös hängen vom Immobilienmarkt zum Verkaufszeitpunkt und von Beschlüssen der Gesellschafterversammlung ab. Bis dahin bleibt das Kapital gebunden, und der Anleger trägt Leerstands-, Zins- und Sanierungsrisiken weiter.
Kündigen
Viele Gesellschaftsverträge schließen die ordentliche Kündigung während der festen Laufzeit aus. Ist sie möglich, erhält der Anleger ein Abfindungsguthaben nach den Regeln des Gesellschaftsvertrags, häufig in Raten. Voraussetzungen, Fristen und Berechnung erklärt der Beitrag Geschlossene Immobilienfonds kündigen.
Verkaufen
Der Verkauf ersetzt die offene Schlussauszahlung durch einen festen Kaufpreis zu einem selbst gewählten Zeitpunkt; die Risiken des Fonds gehen auf den Käufer über. Eine Gegenüberstellung der drei Wege nach Zeithorizont, Erlös, Risiko, Aufwand und Steuer enthält der Leitfaden Geschlossene Fonds verkaufen.
Welche Vor- und Nachteile hat der Verkauf eines Immobilienfonds-Anteils?
Der Verkauf tauscht eine offene Entwicklung gegen einen festen Betrag: Der Verkäufer gewinnt Planbarkeit und gibt dafür die Chance auf einen späteren Mehrerlös ab. Ob die Vorteile überwiegen, hängt vom einzelnen Fonds und von der persönlichen Lage ab.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Fester Kaufpreis statt ungewisser Schlussauszahlung | Verzicht auf künftige Ausschüttungen und einen möglichen Mehrerlös bei der Liquidation |
| Selbst gewählter Zeitpunkt, unabhängig von Gesellschafterbeschlüssen | Kaufpreis berücksichtigt Risiken und liegt oft unter dem rechnerischen Anteilswert |
| Leerstands-, Zins- und Sanierungsrisiken gehen auf den Käufer über | Umschreibungsgebühr und gegebenenfalls Kosten für den Erbnachweis |
| Ende von Verwaltungsaufwand und jährlichen Steuererklärungen zur Beteiligung | Steuerliche Folgen im Jahr des Ausscheidens, etwa bei negativem Kapitalkonto |
Wie wird der Preis eines Immobilienfonds-Anteils ermittelt?
Ausgangspunkt ist der NAV: der Verkehrswert der Immobilie zuzüglich Liquidität abzüglich der Darlehen, umgerechnet auf den einzelnen Anteil. Der Verkehrswert einer vermieteten Immobilie ergibt sich im Wesentlichen aus den nachhaltig erzielbaren Mieten (Ertragswert). Daraus folgt, welche Faktoren den Preis eines Anteils bewegen:
- Vermietungsstand und Mieter: Leerstand und die Bonität der Mieter bestimmen, wie sicher die Mieteinnahmen sind.
- Laufzeit der Mietverträge: Laufen wichtige Mietverträge bald aus, ist offen, zu welchen Konditionen nachvermietet wird.
- Fremdkapital und Zinsbindung: Hohe Restschulden wirken als Hebel: Jede Wertänderung der Immobilie trifft das Eigenkapital der Anleger verstärkt. Endet die Zinsbindung, ist der Anschlusszins offen.
- Energetischer Zustand: Für unsanierte Gebäude werden die zu erwartenden Sanierungskosten in den Wert eingerechnet (Brown Discount).
- Weichkosten: Ein Teil des Anlegerkapitals floss bei der Emission in Vertrieb, Konzeption und Finanzierung statt in die Immobilie. Ein Preis unter dem Nominalwert bildet deshalb oft auch diese Anfangskosten ab. Wie sie wirken, zeigt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
- Haftung: Wurden Ausschüttungen gezahlt, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. Dieses Risiko übernimmt der Käufer.
Die Differenz zwischen NAV und Kaufpreis ist keine Gebühr, sondern der Preis für die übernommenen Risiken und die Bindung des Kapitals auf der Käuferseite.
Wie funktioniert der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds?
Der Verkauf erfolgt über einen schriftlichen Kaufvertrag; Fondsverwaltung oder Treuhänder müssen der Übertragung in der Regel zustimmen und schreiben den Anteil anschließend um. Bei Immobilienfonds sind Anleger häufig über einen Treuhänder beteiligt. Dann wird der Anteil im Register des Treuhänders umgeschrieben; Direktkommanditisten werden zusätzlich im Handelsregister ausgetragen. Wichtigster Nachweis über Bestand und Höhe der Beteiligung ist der letzte Feststellungsbescheid. Für den Verkäufer bleibt meist die Unterschrift unter dem Kaufvertrag; bis die Fondsverwaltung die Übertragung bestätigt, vergehen üblicherweise sechs bis acht Wochen. Wie der Handel mit bestehenden Anteilen allgemein funktioniert, erklärt der Beitrag Zweitmarkt für geschlossene Fonds.
Die sechs Schritte im Einzelnen und die Kosten des Verkaufs, insbesondere die Umschreibungsgebühr, beschreibt der Leitfaden Geschlossene Fonds verkaufen in den Abschnitten Schritt-für-Schritt-Anleitung und Kosten.
Aus meiner Ankaufspraxis
Unter den Immobilienfonds-Anteilen, die ich ankaufe, ist es ein Mix aus Treuhandbeteiligungen und Anlegern, die direkt im Handelsregister stehen. Neuere Beteiligungen laufen in der Regel über einen Treuhänder.
Für die Übertragung macht das einen spürbaren Unterschied: Bei Treuhandbeteiligungen schreibt der Treuhänder den Anteil in seinem eigenen Register um. Bei Direktkommanditisten kommt das Handelsregister hinzu, das eigene Formvorschriften hat; das macht die Abwicklung aufwendiger.
Was gilt steuerlich beim Verkauf eines Immobilienfonds?
Bei vermögensverwaltenden Immobilienfonds ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Viele Immobilienfonds sind vermögensverwaltend strukturiert. Der Verkauf nach Ablauf der Frist macht das Kapital steuerfrei verfügbar, ohne dass der Verkauf der Immobilie durch den Fonds abgewartet werden muss.
Ist ein Fonds dagegen gewerblich geprägt oder gewerblich infiziert, ist der Veräußerungsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig; ein negatives steuerliches Kapitalkonto kann dann auch ohne Erlös zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen. Wie sich die Einstufung erkennen lässt und wer die Steuer abrechnet, behandelt der Beitrag Steuer beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds. Die Darstellung dient der Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen (FAQ): Verkauf geschlossener Immobilienfonds
Muss ich meine Anteile vor dem Verkauf kündigen?
Nein, eine Kündigung ist für den Verkauf am Zweitmarkt nicht erforderlich. Der Verkauf ersetzt die Kündigung: Der Kommanditanteil wird auf den Käufer übertragen, der in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt.
Spielt der Zeitpunkt beim Verkauf eines Immobilienfonds eine Rolle?
Ja, in zweierlei Hinsicht. Steuerlich entscheidet bei vermögensverwaltenden Fonds, ob seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen sind. Wirtschaftlich verschiebt sich das Verhältnis von Chance und Risiko, wenn eine Anschlussfinanzierung oder größere Sanierungen anstehen. Bei einem stabil vermieteten Objekt ohne Investitionsstau ist der Verkauf vor allem eine Frage der eigenen Liquiditätsplanung.
Was bedeutet Leerstand für den Kaufpreis?
Leerstand senkt die Mieteinnahmen und damit den Ertragswert der Immobilie. Hinzu kommen Kosten für Nachvermietung, Umbau oder Mieteranreize. Ist die Immobilie hoch fremdfinanziert, wirkt der Wertverlust verstärkt auf das Eigenkapital und damit auf den Preis des Anteils.
Lässt sich ein Anteil verkaufen, wenn der Fonds keine Ausschüttungen mehr zahlt?
Ja. Ausgesetzte Ausschüttungen schließen einen Verkauf nicht aus; sie fließen in die Bewertung ein, weil sie meist auf Leerstand, Zinsbelastung oder Sanierungsbedarf zurückgehen. Für den Preis ist maßgeblich, ob und wann der Fonds wieder Überschüsse erwirtschaften kann.
Gilt die Zehnjahresfrist auch für einen geerbten Anteil?
Ja. Im Erbfall tritt der Erbe steuerlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein; bei einer Schenkung wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Frist läuft in beiden Fällen ab dem ursprünglichen Erwerb.
Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Immobilienfonds-Anteils an?
Wie bei anderen Fonds vor allem die Umschreibungsgebühr der Fondsverwaltung oder des Treuhänders, im Erbfall zusätzlich die Kosten des Erbnachweises. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag; die Übersicht steht im Leitfaden Geschlossene Fonds verkaufen.
Woran ist ein ordnungsgemäßer Verkaufsablauf zu erkennen?
Ein Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds wird durch einen schriftlichen Kaufvertrag übertragen, der Preis, Übertragungsstichtag und die Regelung zur Haftung enthält. Die Fondsverwaltung oder der Treuhänder stimmt der Übertragung zu und schreibt den Anteil um; der Kaufpreis wird wie im Vertrag vereinbart gezahlt.
Kann man offene Immobilienfonds am Zweitmarkt verkaufen?
Offene Immobilienfonds werden in der Regel an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgegeben, mit einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer Rückgabefrist von zwölf Monaten (§ 255 KAGB). Der Zweitmarkt im Sinne dieses Beitrags betrifft Anteile an geschlossenen Immobilienfonds.
Glossar: Fachbegriffe zum Verkauf von Immobilienfonds
- Ertragswert
- Wert einer vermieteten Immobilie, abgeleitet aus den nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er ist die übliche Grundlage für den Verkehrswert von Gewerbeimmobilien.
- Brown Discount
- Wertminderung bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz. Er bildet die zu erwartenden Sanierungskosten und das Risiko ab, dass das Objekt ohne Sanierung schwerer vermietbar ist.
- ESG-Kriterien
- Anforderungen an Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Im Immobilienbereich geht es vor allem um die Energieeffizienz des Gebäudes. Sie entscheidet mit darüber, wie gut sich ein Objekt vermieten und später verkaufen lässt.
- Zinsbindung
- Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist. Danach wird zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert (Anschlussfinanzierung).
- Due Diligence
- Prüfung des Fonds durch den Käufer vor Abgabe eines Angebots: Objektwert, Vermietungssituation, Höhe und Restlaufzeit der Darlehen, Investitionsbedarf, Regelungen des Gesellschaftsvertrags und steuerliche Einordnung.
- Gewerbliche Prägung
- Steuerliche Einstufung einer Kommanditgesellschaft als Gewerbebetrieb, wenn ausschließlich eine Kapitalgesellschaft persönlich haftet und geschäftsführt. Für einen Veräußerungsgewinn gilt die Zehnjahresfrist dann nicht.
- Private Veräußerungsfrist (§ 23 EStG)
- Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Bei vermögensverwaltenden Fonds im Privatvermögen ist ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf dieser Frist steuerfrei. Bei gewerblichen oder gewerblich infizierten Fonds gilt sie nicht.
- Freistellung im Innenverhältnis
- Vertragliche Zusage des Käufers, den Verkäufer von Ansprüchen freizustellen, die nach der Übertragung noch gegen ihn geltend gemacht werden könnten, insbesondere aus der wieder aufgelebten Kommanditistenhaftung. Sie wirkt zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber Dritten.
Fazit: Geschlossene Immobilienfonds verkaufen
Ob sich der Verkauf eines Immobilienfonds-Anteils wirtschaftlich darstellt, hängt an der Immobilie: an Nutzungsart und Vermietung, an Höhe und Zinsbindung der Darlehen und am anstehenden Investitionsbedarf. Dem Abwarten der Liquidation steht ein fester Kaufpreis zu einem selbst gewählten Zeitpunkt gegenüber. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt ein Veräußerungsgewinn bei vermögensverwaltenden Fonds im Privatvermögen in der Regel steuerfrei.
Checkliste: Immobilienfonds-Anteil einordnen
- Nutzungsart: Büro, Handel, Hotel, Pflege oder Wohnen?
- Vermietung: Wie hoch ist der Leerstand, und wann laufen die wichtigsten Mietverträge aus?
- Finanzierung: Wie hoch sind die Restschulden, und wann endet die Zinsbindung?
- Energetischer Zustand: Steht eine größere Sanierung an?
- Steuer: Ist der Fonds vermögensverwaltend, und sind seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen?
- Haftung: Sind in der Vergangenheit Ausschüttungen ohne Gewinndeckung geflossen, und sieht der Kaufvertrag dafür eine Freistellung vor (§ 172 Abs. 4 HGB)?
Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe. Er kauft Anteile an geschlossenen Fonds an und übernimmt die Abwicklung der Übertragung.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
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