SachsenFonds Österreich 4 – der zweite BIG-BIZ-Bauteil in Wien
Der SachsenFonds Österreich 4 ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er investierte in einen Bauteil eines Wiener Büro- und Geschäftsgebäudes, der nahezu voll vermietet ist.
Der SachsenFonds Österreich 4 teilt sich sein Gebäude mit einem Schwesterfonds. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und die Gesellschaft dahinter – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds Österreich 4 auf einen Blick
OBJEKT Ein Bauteil des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in der Dresdner Straße 89 im 20. Wiener Gemeindebezirk, mit rund 18.891 Quadratmetern vermietbarer Fläche.
BESONDERHEIT Ein zweiter Bauteil gehört dem Schwesterfonds Österreich 3. Beide Fondsobjekte zusammen umfassen knapp 36.000 Quadratmeter vermietbare Fläche.
VERMIETUNG Der Verwalter meldet für beide Objekte einen Vermietungsstand nahe der Vollvermietung.
GESELLSCHAFT Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG mit Sitz in Aschheim bei München.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds Österreich 4
Der Fonds investierte in einen Bauteil des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in der Dresdner Straße 89 im 20. Wiener Gemeindebezirk. Das 2005 fertiggestellte Objekt verfügt über rund 18.891 Quadratmeter vermietbare Fläche. Das Gebäude besteht aus drei Bauteilen, und zwei davon gehören zur SachsenFonds-Reihe: Die Österreich-Fonds 3 und 4 haben jeweils einen dieser Bauteile erworben.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | ein Bauteil des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ |
| Adresse | Dresdner Straße 89, 1200 Wien |
| Vermietbare Fläche | rund 18.891 Quadratmeter |
| Fertigstellung | 2005 |
| Schwesterfonds | SachsenFonds Österreich 3 hält einen weiteren Bauteil |
| Fläche | beide Fondsobjekte zusammen knapp 36.000 Quadratmeter |
| Vermietungsstand | nach Angaben des Verwalters nahe der Vollvermietung |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG |
| Sitz | Aschheim bei München |
Zwei Fonds, ein Gebäude. Jeder der beiden Fonds hat eine eigene Gesellschaft, eine eigene Bilanz und eine eigene Finanzierung. Wirtschaftlich sind die Beteiligungen getrennt, auch wenn die Objekte Wand an Wand stehen. Gemeinsam sind ihnen Standort, Mietermarkt und bauliche Substanz; unterschiedlich können Mieterbesatz, Vertragslaufzeiten und Investitionsbedarf sein.
Zur Fläche nennt der Verwalter nur eine gemeinsame Zahl: Die vermietbare Fläche beider Fondsobjekte zusammen liegt bei knapp 36.000 Quadratmetern, und der Vermietungsstand liegt bei beiden Objekten nahe an der Vollvermietung. Wie viel davon auf den eigenen Bauteil entfällt, steht im Geschäftsbericht der Gesellschaft.
Ein hoher Vermietungsstand ist für die laufenden Einnahmen die wichtigste Größe. Er sagt allerdings nichts über die Konditionen aus: Entscheidend sind auch die Höhe der Mieten, die Restlaufzeiten der Verträge und die Frage, ob Mieter für eine Verlängerung Zugeständnisse verlangen.
Die Fondsgesellschaft und ihre Struktur
Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG mit Sitz in Aschheim bei München. Diese Firmierung erscheint im Feststellungsbescheid und in der Korrespondenz mit dem Treuhänder; die Bezeichnung SachsenFonds Österreich 4 ist die Produktbezeichnung, unter der die Beteiligung vertrieben wurde.
Anleger sind in aller Regel über eine Treuhänderin beteiligt und nicht unmittelbar im Handelsregister eingetragen. Diese Rolle übernimmt heute die BONAVIS Treuhand GmbH, hervorgegangen aus der früheren SachsenFonds Treuhand. Die genaue Registernummer der Fondsgesellschaft steht im Geschäftsbericht; sie ist für Übertragungen und Erbfälle die maßgebliche Angabe.
Wer das Emissionshaus dahinter einordnen möchte, findet die Historie im Beitrag EURAMCO SachsenFonds.
SachsenFonds Österreich 4: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds stammt aus der ersten Hälfte der 2000er Jahre, das Objekt steht damit seit rund zwei Jahrzehnten im Bestand. Bei Gewerbeimmobilien wirkt sich das doppelt aus: Technik und Ausbau entsprechen nicht mehr dem Neubaustandard, und Mieter erwarten heute andere Flächenzuschnitte, Energiewerte und Ausstattung. Wer nicht investiert, verliert Mieter; wer investiert, bindet Kapital, das den Anlegern nicht ausgeschüttet wird.
Hinzu kommt ein Punkt, der aus der Aufteilung folgt. Steht eines Tages der Verkauf an, ist ein einzelner Bauteil eines dreiteiligen Gebäudekomplexes schwerer zu veräußern als ein eigenständiges Objekt. Der Käuferkreis für solche Situationen ist kleiner, und ein gemeinsamer Verkauf mit dem Nachbarfonds setzt voraus, dass beide Gesellschafterversammlungen zur selben Zeit dasselbe wollen.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Bei einem Objekt in Österreich liegt das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen beim Belegenheitsstaat; die konkrete Handhabung ergibt sich aus der Steuermitteilung. Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds Österreich 4 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds Österreich 4
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds Österreich 4?
In einen Bauteil des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in Wien. Das Gebäude besteht aus drei Bauteilen; einen weiteren hält der Schwesterfonds Österreich 3. Die vermietbare Fläche beider Fondsobjekte zusammen liegt nach Angaben des Verwalters bei knapp 36.000 Quadratmetern, bei einem Vermietungsstand nahe der Vollvermietung.
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
SachsenFonds Österreich IV GmbH & Co. KG mit Sitz in Aschheim bei München. Unter dieser Firmierung läuft die Korrespondenz mit dem Treuhänder und dem Finanzamt. SachsenFonds Österreich 4 ist die Produktbezeichnung, unter der die Beteiligung vertrieben wurde. Die Registernummer steht im Geschäftsbericht.
Worin unterscheiden sich die Fonds Österreich 3 und 4?
Sie halten jeweils einen anderen Bauteil desselben Gebäudes. Wirtschaftlich sind die Beteiligungen getrennt: eigene Gesellschaft, eigene Bilanz, eigene Finanzierung. Mieterbesatz, Vertragslaufzeiten und Investitionsbedarf können sich unterscheiden, obwohl die Objekte Wand an Wand stehen. Der Fonds Österreich 3 wurde bereits im Jahr 2000 ins Handelsregister eingetragen.
Wer betreut die Anleger dieses Fonds?
Die BONAVIS Treuhand GmbH in Aschheim, hervorgegangen aus der früheren SachsenFonds Treuhand GmbH. Sie führt das Treuhandregister, versendet Abrechnungen und Steuermitteilungen und wickelt Übertragungen ab, also Erbfälle, Schenkungen und Verkäufe am Zweitmarkt. Das Fonds- und Assetmanagement liegt bei EURAMCO.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds Österreich 4 hält einen Bauteil eines Wiener Bürogebäudes, dessen Nachbarteil dem Schwesterfonds Österreich 3 gehört. Der Verwalter meldet für beide Objekte einen Vermietungsstand nahe der Vollvermietung, was für die laufenden Einnahmen die wichtigste Größe ist.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie lange laufen die Mietverträge, welcher Investitionsbedarf steht an, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht, nicht im Handelsregister.
SachsenFonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.