Jagdfeld und die Fundus Fonds – Fondsliste, Verwaltung und Erfahrungen

Von der Fundus-Gruppe zur Jagdfeld Real Estate

Fundus-Gruppe, DI-Gruppe und Jagdfeld Real Estate sind aufeinanderfolgende Namen der Immobilienaktivitäten der Familie Jagdfeld. Nach eigener Darstellung wurde die Jagdfeld Gruppe 1975 gegründet; ihre Keimzelle ist das Immobiliengeschäft mit öffentlich angebotenen Immobilienkapitalanlagen, hervorgegangen aus dem Treuhand- und Steuerberatungsgeschäft des Gründers Anno August Jagdfeld. Nach Wikipedia arbeitete er als Steuerberater und Wirtschaftsprüfer und gründete eine eigene Immobiliengesellschaft, die ihren Sitz in Düren hat; über geschlossene Immobilienfonds finanzierte er mit dem Geld privater Anleger eine Reihe großer Bau- und Immobilienprojekte.

Nach Wikipedia war das von ihm aufgebaute Firmengeflecht in der von ihm geführten Fundus-Gruppe zusammengefasst, die später in Deutsche Immobilien-Gruppe (DI-Gruppe) umbenannt wurde. Der Tagesspiegel schrieb im Dezember 2019, die Deutsche Immobilien-Gruppe dürfte vielen unter dem Namen eines Vorgängerunternehmens, der Fundus-Gruppe, bekannter sein. In einer Pressemitteilung vom 18. Januar 2019 nannte sich die Gruppe DI-Gruppe, ihre Kerngesellschaften hießen DI Management GmbH, DI Technik GmbH und DI Wohnen GmbH. Zum 1. August 2022 fasste die Familie nach einer Pressemitteilung alle Aktivitäten unter dem Dach der Jagdfeld Gruppe zusammen; die bisherige DI-Gruppe wurde nach der Mitteilung zur Jagdfeld Real Estate, aus der DI Management GmbH wurde die JAGDFELD RE Management GmbH, ohne gesellschaftsrechtliche Änderungen.

Zur Größe macht die Gruppe selbst Angaben: Sie nennt mehr als 800 realisierte, revitalisierte und verwaltete Objekte und mehr als 100.000 private und institutionelle Anleger. Beide Zahlen lassen sich nicht unabhängig prüfen. Zu ihren prominentesten Vorhaben zählt die Gruppe nach eigener Angabe das Hotel Adlon in Berlin und das Grand Hotel Heiligendamm.

Wer die Fundus Fonds verwaltet

Die Objekte mehrerer Fundus Fonds betreut nach den Referenzseiten der Verwalterin die JAGDFELD RE Management GmbH in Düren, die aus der früheren DI Management GmbH hervorging. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRB 4692 eingetragen, Geschäftsadresse ist die Kölnstraße 89 in Düren. Nach Einträgen im Bundesanzeiger (Jahresabschlüsse für die Geschäftsjahre 2017 bis 2019) hieß die DI Management GmbH zuvor DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien mbH.

Auf ihrer Website nennt die Verwalterin „Fund Management“ als eigenen Bereich. Dort beschreibt sie eine Trennung von Portfolio- und Asset-Management und die regelmäßige Prüfung ausgelagerter Dienstleistungen auf Compliance und Interessenkonflikte; das ist eine Eigendarstellung. Auf den Referenzseiten der einzelnen Objekte führt die Verwalterin Asset-, Property- und technisches Property Management auf und nennt als Eigentümer des Objekts einen geschlossenen Immobilienfonds, etwa beim Rathaus-Center Pankow. Beim Hotel Adlon bezeichnet sie sich als Geschäftsbesorgerin des Adlon-Fonds; als persönlich haftender Gesellschafter führt Anno August Jagdfeld nach einer Mitteilung der Verwalterin die Geschäfte dieses Fonds.

Als Treuhänderin der Fundus Fonds nennt der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH; die Angabe des Aktionsbunds stammt nach seinen Quellenangaben aus dem Jahr 2022.

Welche Fundus Fonds es gibt

Die Fundus Fonds tragen Nummern von 2 bis 36, hinzu kommen die Fundus Spezialfonds 1 bis 10; eine Gesamtzahl aller je aufgelegten Fundus Fonds lässt sich aus öffentlichen Quellen nicht belegen. Die erste Übersicht nennt die Fundus Fonds mit Fondsnummer und den Registerangaben des Amtsgerichts Düren, die zweite die Spezialfonds. Fonds mit eigenem Beitrag sind verlinkt.

Die Angaben zu Registerfirma und HRA stammen aus dem Handelsregisterportal der Länder. Die verlinkten Referenzseiten der Verwalterin nennen als Eigentümer jeweils einen geschlossenen Immobilienfonds ohne Fondsnummer; die Zuordnung von Objekt und Fonds folgt dem Namen der Registerfirma. Bei den Hotels in Chemnitz und Aachen nennt das Impressum des Hotels die jeweilige Fondsgesellschaft als Betreiberin der Seite. Ein eingetragenes Registerblatt sagt nichts über den wirtschaftlichen Stand einer Gesellschaft aus. Bei den Fonds 34 (Grand Hotel Heiligendamm) und 36 (Strandhotel Zingst-Darß) trägt die Registerfirma keine Nummer; Fonds 34 wird unten eingeordnet, ebenso Fonds 27 (Bürohaus Pyramide), zu dem sich keine Registerfirma fand. Hinzu kommen ältere Gesellschaften mit dem Namensmuster „Immobilien-Anlagen Objekt“ und einem Ortsnamen, deren Fondsnummer und Objekt sich öffentlich nicht zuordnen lassen.

Fundus Spezialfonds 1 bis 10

Die Fundus Spezialfonds 1 bis 10 sind Wohnimmobilienfonds. Ihre Objekte sind Wohnanlagen, überwiegend in Frankfurt am Main, außerdem in Aachen, Dietzenbach, Hannover und Offenbach. Die Verwalterin führt auf ihrer Website unter Objekte und Ansprechpartner Wohnanlagen an diesen Standorten auf, ordnet sie dort aber keinen Fondsnummern zu.

Die Registerangaben der Spezialfonds (Amtsgericht Frankfurt am Main) beruhen auf den Daten eines Firmenregister-Portals. Die Nummern 3 und 10 führen im Register denselben Firmennamen; die Zuordnung der Nummern zu den Gesellschaften folgt den Firmennamen. Ein eingetragenes Registerblatt sagt nichts über den wirtschaftlichen Stand einer Gesellschaft aus.

Erfahrungen und Kritik: Was dokumentiert ist

Öffentlich dokumentiert sind bei den Fundus Fonds berichtete geringe oder ausgebliebene Ausschüttungen, die Insolvenz des Fonds 34 und ein Schadensersatzverfahren um den Adlon-Fonds. Die Stiftung Warentest gab im Februar 2007 die Darstellung enttäuschter Anleger wieder, viele der 56.000 Anleger der Fundus Fonds hätten geringe oder gar keine Ausschüttungen erhalten. Für Fonds 29 setzten Anleger nach diesem Bericht einen externen Prüfer durch.

Für den Adlon-Fonds ist ein Rechtsstreit dokumentiert. Anno August Jagdfeld und ein Immobilienfonds, dessen Geschäftsführer er war, verklagten die Signal Iduna Versicherung auf Schadensersatz und warfen ihr nach den Berichten eine „Rufmordkampagne“ im Zusammenhang mit dem Adlon vor. Die Versicherung, die mit fünf Millionen Euro selbst am Fonds beteiligt war, wies die Vorwürfe zurück. Laut Cash lag die Forderung im Dezember 2016 bei 536 Millionen Euro. Das Landgericht Dortmund wies die Klage nach dpa-Bericht am 30. April 2020 ab. Das Oberlandesgericht Hamm wies die Schadensersatzklage nach der Meldung des Beck-Verlags vom 29. März 2022 mit Urteil vom 28. März 2022 (Az. I-8 U 73/20) ebenfalls ab, sah die behauptete Kampagne als nicht bewiesen an und ließ die Revision nicht zu. Nach einem Bericht vom 13. Mai 2024 wies der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde Jagdfelds vollständig zurück. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Wortlaut ließ sich nicht abrufen.

Die allgemeinen Risiken einer solchen Beteiligung, darunter die lange Kapitalbindung, Haftungsfragen und Objektrisiken, beschreibt der Beitrag zu den Risiken geschlossener Immobilienfonds.

Gesellschafterbeschlüsse am Beispiel des Adlon-Fonds

Beim Adlon-Fonds verfehlte 2026 der Beschluss über einen Hotelverkauf die geforderte Kapitalmehrheit knapp. Nach der Pressemitteilung der Verwalterin vom 1. September 2026 stimmten 86 Prozent der Gesellschafter zu, die im Gesellschaftsvertrag geforderte Kapitalmehrheit von 75 Prozent wurde mit 71,04 Prozent verfehlt; die Fondsgesellschaft wird unverändert fortgeführt. Vor der Abstimmung berichtete der rbb unter Berufung auf die Immobilien-Zeitung, den Gesellschaftern sei eine Liquidation des Fonds mit einem Mindestverkaufspreis von 280 Millionen Euro vorgeschlagen worden; nach Angaben der Jagdfeld-Gruppe besteht mit Kempinski ein Pachtvertrag bis Ende 2032. Die Zahlen gibt der Bericht der Entwicklungsstadt übereinstimmend wieder.

Vor der Abstimmung war die Vergütung der Verwalterin ein Streitpunkt. Nach einer dpa-AFX-Meldung vom 19. August 2026 kritisierten Gesellschafter, die nicht namentlich genannt werden wollten, eine Erfolgsbeteiligung der Immobiliengesellschaft Jagdfeld: Sie erhält 20 Prozent des Mehrerlöses, wenn der Kaufpreis über 310 Millionen Euro liegt. Bei einem Preis von 350 bis 400 Millionen Euro, den die Kritiker für realistisch halten, könne sie einen zweistelligen Millionenbetrag erreichen, was aus ihrer Sicht zu viel sei. Die Jagdfeld-Gruppe nannte die Beteiligung nach derselben Meldung marktüblich; sie schaffe Interessengleichheit zwischen den Anlegern und dem persönlich haftenden Gesellschafter. Als Ergebnis der Abstimmung nennen die Berichte die verfehlte Kapitalmehrheit; ob die Vergütungsfrage das Abstimmungsverhalten beeinflusst hat, geht aus ihnen nicht hervor.

Die Mehrheitsregel wird unterschiedlich beschrieben: Die Verwalterin und die Entwicklungsstadt nennen 75 Prozent des Kapitals, der rbb und der Tagesspiegel (dpa) nannten vor der Abstimmung 75 Prozent der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich ist der Gesellschaftsvertrag, der öffentlich nicht vorliegt. Ein früheres Beispiel: Nach der Berliner Morgenpost vom 31. Oktober 2012 wollte rund ein Jahr zuvor eine Gruppe von mehr als 200 kritischen Fondszeichnern Anno August Jagdfeld als Geschäftsführer des Adlon-Fonds abwählen; 74 Prozent der Anteilseigner stimmten für seine Strategie.

Fälle aus der Fondsgeschichte: Heiligendamm und Pyramide

Der Fonds 34 mit dem Grand Hotel Heiligendamm musste 2012 Insolvenz anmelden. Nach Finanztest hatte der Fonds rund 1.900 Anleger und eine Gesamtinvestition von rund 127 Millionen Euro. Nach Streit zwischen Jagdfeld und Kempinski kündigte Kempinski den Managementvertrag, seit 2009 betrieb Fundus das Hotel selbst; Ausschüttungen blieben nach Finanztest stets aus, auch nach dem Wechsel des Betreibers. Ein Sanierungskonzept von 2011 sah einen Kapitalschnitt von 90 Prozent vor. Nach dem Welt-Bericht überzeugte Anno August Jagdfeld auf der Gesellschafterversammlung im Herbst 2011 eine Mehrheit von 74 Prozent der Zeichner von dem Kapitalschnitt; seinerzeit waren nur 250 der 1.900 Anleger präsent. Am 27. Februar 2012 stellte der Fonds beim Amtsgericht Aachen den Insolvenzantrag.

Finanztest rechnete 2012 damit, dass der Großteil des Anlegergeldes verloren ist, weil Anleger erst nach allen anderen Gläubigern bedient werden; eine spätere Quote ließ sich nicht ermitteln. Anfang August 2013 meldete der Spiegel einen neuen Eigentümer des Hotels. Bei Fonds 27 berichtete die Stiftung Warentest 2007, das Bürohaus Pyramide habe notverkauft werden müssen; mehrere Anleger dieses Fonds wollten klagen.

Was Anleger mit einer Fundus-Fonds-Beteiligung wissen sollten

Maßgeblich für jede einzelne Beteiligung sind der Gesellschaftsvertrag und der Geschäftsbericht der jeweiligen Fondsgesellschaft, nicht die Unternehmensgruppe. Regeln zu Übertragung, Stimmrecht, Kündigung und Treuhand ergeben sich aus den Unterlagen, die den Anlegern vorliegen.

Nach § 171 HGB haftet ein Kommanditist den Gläubigern bis zur Höhe seiner Haftsumme unmittelbar; die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die vereinbarte Einlage geleistet ist. Nach § 172 Abs. 4 HGB gilt die Einlage den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet, soweit sie zurückbezahlt wird oder soweit ein Kommanditist Gewinnanteile entnimmt, während sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert ist. Bei den Fonds, die Hotels und Einkaufszentren halten, hängen Wert und Laufzeit der Beteiligung vom Objekt, vom Pächter oder von den Mietern und von der Finanzierung ab. Angaben dazu stehen in der Regel im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.

Eine Fundus-Fonds-Beteiligung verkaufen

Die Übertragung einer Kommanditbeteiligung richtet sich nach dem Gesellschaftsvertrag des jeweiligen Fonds. Ob ein Anteil übertragen werden kann, in welcher Form und mit welcher Zustimmung, steht dort. Eine Übersicht zu Ablauf, Preisbildung und Kosten bietet der Ratgeber Geschlossene Immobilienfonds verkaufen: Bewertung, Ausstieg und Steuer. Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.

Häufige Fragen zu den Fundus Fonds

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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