Geschlossene Immobilienfonds kündigen – Rechte, Fristen und Alternativen
Eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn der Gesellschaftsvertrag sie vorsieht oder die Gesellschaft unbefristet ist; bei fester Laufzeit ist sie ausgeschlossen. Ausgezahlt wird nicht die Einlage, sondern ein Abfindungsguthaben, das die Fondsgesellschaft berechnet und stunden darf.
Überblick: Geschlossene Immobilienfonds kündigen
KÜNDIGUNG Eine ordentliche Kündigung ist bei geschlossenen Immobilienfonds nur möglich, wenn der Gesellschaftsvertrag dies vorsieht oder der Fonds auf unbestimmte Laufzeit angelegt ist. Bei befristeten Fonds ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen.
ABFINDUNGSGUTHABEN Nach einer Kündigung erhält der Anleger nicht seine Einlage zurück, sondern ein Abfindungsguthaben auf Basis einer Auseinandersetzungsbilanz. Dieses liegt oft erheblich unter dem ursprünglich eingezahlten Kapital.
FRISTEN Gesetzliche Kündigungsfrist bei der Kommanditgesellschaft: sechs Monate zum Ablauf des Geschäftsjahres (§ 132 Abs. 1 HGB); bei der GbR drei Monate zum Ende des Kalenderjahres (§ 725 Abs. 1 BGB). Viele Gesellschaftsverträge sehen längere Fristen oder zeitliche Ausschlüsse vor. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens kann zudem gestundet oder in Raten geleistet werden.
ALTERNATIVE Der Verkauf am Zweitmarkt bietet häufig einen höheren Erlös als das Abfindungsguthaben bei Kündigung – bei deutlich schnellerer Abwicklung und ohne langwierige Auseinandersetzung mit der Fondsgesellschaft.
Inhaltsverzeichnis
- Ordentliche Kündigung – Voraussetzungen und Fristen
- Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
- Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds – Was Anleger bei Kündigung erhalten
- Geschlossene Immobilienfonds kündigen – Warum das oft keine gute Lösung ist
- Die bessere Alternative – Verkauf am Zweitmarkt
- Häufig gestellte Fragen: Geschlossene Immobilienfonds kündigen
- Glossar: Fachbegriffe
- Fazit
Ordentliche Kündigung – Voraussetzungen und Fristen
Ob eine ordentliche Kündigung möglich ist, entscheidet der Gesellschaftsvertrag. Bei Fonds mit fester Laufzeit – das ist die Mehrheit – ist sie regelmäßig ausgeschlossen; nur bei unbefristeten Gesellschaften greift das gesetzliche Kündigungsrecht.
Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel als Kommanditgesellschaften (GmbH & Co. KG) strukturiert, seltener als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das Recht zur Kündigung richtet sich daher nicht nach dem Investmentrecht, sondern nach dem Gesellschaftsvertrag und den Regelungen des Handelsgesetzbuchs (HGB) und des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Beide wurden zum 1. Januar 2024 durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) neu gefasst, weshalb ältere Darstellungen zum Teil auf inzwischen überholte Vorschriften verweisen.
Befristete Fonds: Kündigung meist ausgeschlossen
Die Mehrheit der geschlossenen Immobilienfonds wurde mit einer festen Laufzeit aufgelegt – typischerweise 10 bis 25 Jahre. Bei diesen befristeten Fonds ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel nicht möglich, sofern der Gesellschaftsvertrag kein ausdrückliches Kündigungsrecht vorsieht. Der Anleger ist bis zum Ende der Fondslaufzeit oder bis zur Liquidation der Gesellschaft gebunden.
Unbefristete Fonds: Gesetzliches Kündigungsrecht
Bei Fondsgesellschaften, die auf unbestimmte Laufzeit angelegt sind, besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht. Maßgeblich ist dabei die Rechtsform:
- Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG): Nach § 161 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 132 Abs. 1 HGB kann ein Gesellschafter seine Mitgliedschaft mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf des Geschäftsjahres kündigen.
- Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Hier gilt § 725 Abs. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des Kalenderjahres.
Der Gesellschaftsvertrag kann dieses Recht für eine angemessene Zeit ausschließen, was in der Praxis häufig vorkommt. Hinweis zur Rechtslage: Vor dem MoPeG wurde das Kündigungsrecht aus § 723 BGB a. F. hergeleitet. Diese Vorschrift regelt seit dem 1. Januar 2024 die Gründe für das Ausscheiden eines Gesellschafters, nicht mehr die Kündigung.
Sonderfall: Härtefallklausel
Einige Gesellschaftsverträge enthalten eine sogenannte Härtefallklausel, die eine vorzeitige Kündigung unter besonderen persönlichen Umständen ermöglicht – etwa bei Arbeitslosigkeit, schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz des Anlegers. Ob und unter welchen Bedingungen eine solche Klausel greift, hängt vom konkreten Gesellschaftsvertrag ab.
Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden und ist an keine Frist gebunden. Es besteht auch bei Fonds mit fester Laufzeit.
Rechtsgrundlage ist bei der Kommanditgesellschaft § 132 Abs. 2 und 3 HGB, bei der GbR § 725 Abs. 2 und 3 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Gesellschafter die Fortsetzung der Beteiligung unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zugemutet werden kann.
In der Praxis werden außerordentliche Kündigungen häufig auf folgende Gründe gestützt:
- Beratungsfehler bei Zeichnung: Der Anleger wurde beim Beitritt nicht vollständig und zutreffend über die Risiken der Beteiligung aufgeklärt – etwa über das Totalverlustrisiko, die eingeschränkte Fungibilität oder die Höhe der Weichkosten.
- Prospektfehler: Der Verkaufsprospekt enthielt wesentliche Fehler oder unzutreffende Angaben, die für die Anlageentscheidung relevant waren.
- Verdeckte Provisionen (Kick-Backs): Der Vertrieb hat Provisionen erhalten, die dem Anleger nicht offengelegt wurden.
- Schwerwiegendes Fehlverhalten der Geschäftsführung: Verstoß gegen Treuepflichten, Untreue oder sonstige schwerwiegende Pflichtverletzungen der Fondsgeschäftsführung.
Die außerordentliche Kündigung ist an keine Frist gebunden, muss aber zeitnah nach Kenntnis des wichtigen Grundes erklärt werden. In der Praxis ist die Durchsetzung jedoch komplex und erfordert in vielen Fällen anwaltliche Begleitung.
Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds – Was Anleger bei Kündigung erhalten
Bei einer Kündigung wird nicht das eingezahlte Kapital zurückgezahlt, sondern ein Abfindungsguthaben auf Basis einer Auseinandersetzungsbilanz. Es bemisst sich nach dem anteiligen Wert der Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt des Ausscheidens.
Ein zentraler Punkt, den viele Anleger unterschätzen: Bei einer Kündigung wird nicht das eingezahlte Kapital zurückgezahlt. Stattdessen erhält der ausscheidende Gesellschafter ein sogenanntes Abfindungsguthaben. Dieses bemisst sich nach dem anteiligen Wert der Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt des Ausscheidens – und liegt in der Regel erheblich unter der ursprünglichen Zeichnungssumme.
Berechnung des Abfindungsguthabens
Die Ermittlung des Abfindungsguthabens erfolgt auf Grundlage einer sogenannten Auseinandersetzungsbilanz. Im Unterschied zur laufenden Handelsbilanz werden hier die Vermögensgegenstände der Gesellschaft – insbesondere die Immobilien – nicht mit ihren Buchwerten, sondern mit ihren Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass der ausscheidende Gesellschafter grundsätzlich Anspruch auf eine Abfindung zum Verkehrswert seiner Beteiligung hat. Allerdings können Gesellschaftsverträge abweichende Bewertungsregeln enthalten – etwa Buchwertklauseln – die zu einem niedrigeren Abfindungsbetrag führen.
In die Berechnung fließen typischerweise ein:
- Der Verkehrswert der Fondsimmobilie(n) zum Stichtag
- Abzug bestehender Verbindlichkeiten (Bankdarlehen, Rückstellungen)
- Berücksichtigung stiller Reserven oder stiller Lasten
- Abzug von Liquidationskosten und Rückbaukosten
- Verrechnung bereits erhaltener Ausschüttungen (bei einigen Gesellschaftsverträgen)
Warum das Abfindungsguthaben oft so niedrig ausfällt
Das Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds fällt aus mehreren Gründen regelmäßig deutlich niedriger aus als die ursprüngliche Einlage: Die anfänglichen Weichkosten (Vertriebsprovisionen, Konzeption, Agio) von oft über 10 Prozent sind bereits verbraucht und werden bei der Abfindung nicht berücksichtigt. Hinzu kommt, dass Fondsimmobilien im Laufe der Jahre an Wert verlieren können – insbesondere wenn Sanierungsbedarf besteht oder Mietverträge auslaufen. Außerdem können Gesellschaftsverträge Abschläge auf den Verkehrswert vorsehen, etwa um die Fortführung der Fondsgesellschaft nicht zu gefährden.
Stundung und Ratenzahlung
Selbst wenn ein Abfindungsguthaben festgestellt wird, erhalten Anleger den Betrag nicht zwingend sofort. Viele Gesellschaftsverträge erlauben der Fondsgesellschaft, die Auszahlung zu stunden oder in Jahresraten zu leisten, wenn die Liquidität der Gesellschaft nicht ausreicht. In der Praxis kann es daher Monate oder sogar Jahre dauern, bis das Abfindungsguthaben vollständig ausgezahlt wird.
Geschlossene Immobilienfonds kündigen – die Nachteile im Überblick
Wer kündigt, erhält nicht seine Einlage, sondern ein Abfindungsguthaben, dessen Höhe die Fondsgesellschaft berechnet und dessen Auszahlung sie unter bestimmten Voraussetzungen strecken darf. Fünf Punkte fallen dabei ins Gewicht:
- Niedriges Abfindungsguthaben: Das Abfindungsguthaben liegt in der Regel deutlich unter dem Nominalwert der Beteiligung und häufig auch unter dem Preis, der am Zweitmarkt erzielbar wäre.
- Lange Wartezeiten: Die Kündigungsfrist beträgt mindestens sechs Monate, dazu kommt die Erstellung der Auseinandersetzungsbilanz und die mögliche Stundung der Auszahlung. Vom Kündigungsschreiben bis zur vollständigen Auszahlung können ein bis drei Jahre vergehen.
- Streitpotenzial: Die Höhe des Abfindungsguthabens ist häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen dem ausscheidenden Gesellschafter und der Fondsgesellschaft. Im schlimmsten Fall muss der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden.
- Steuerliche Folgen: Das Ausscheiden aus der Gesellschaft kann steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn stille Reserven aufgedeckt werden oder eine Nachversteuerung von Verlustzuweisungen erfolgt. Die Zusammenhänge sind im Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds dargestellt.
- Keine Rückzahlung der Weichkosten: Die bei Zeichnung angefallenen Vertriebsprovisionen und sonstigen Weichkosten werden bei der Abfindung nicht erstattet. Welche Größenordnungen dabei üblich waren, ist im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds aufgeschlüsselt.
Alternative zur Kündigung: Verkauf am Zweitmarkt
Beim Verkauf am Zweitmarkt wird der Fondsanteil per Kaufvertrag direkt an einen Käufer übertragen – ohne Kündigung, ohne Auseinandersetzungsbilanz und ohne Stundungsregelung. Die beiden Wege unterscheiden sich damit nicht nur im Ergebnis, sondern auch im Verfahren.
| Kriterium | Kündigung | Verkauf am Zweitmarkt |
|---|---|---|
| Erlös | Abfindungsguthaben (oft deutlich unter Nominalwert) | Marktpreis (häufig höher als Abfindungsguthaben) |
| Dauer bis Auszahlung | 6 Monate bis mehrere Jahre | In der Regel wenige Wochen |
| Streitrisiko | Hoch (Bewertung, Stundung) | Gering (einvernehmlicher Kauf) |
| Verhandlungspartner | Fondsgesellschaft | Spezialisierter Käufer |
| Rechtsfolge | Ausscheiden aus der Gesellschaft | Übertragung des Kommanditanteils |
| Rechtliche Komplexität | Hoch (Gesellschaftsvertrag, BGB, HGB) | Gering (standardisierte Abtretungsvereinbarung) |
Der Unterschied liegt in der Preisbildung: Beim Zweitmarktverkauf wird der Kaufpreis zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt und steht vor Vertragsabschluss fest. Das Abfindungsguthaben dagegen errechnet die Fondsgesellschaft selbst nach den Regeln des Gesellschaftsvertrags – enthält dieser eine Buchwertklausel oder einen vertraglichen Abzug, fällt das Ergebnis entsprechend niedriger aus. Spezialisierte Käufer erwerben gezielt Anteile an geschlossenen Fonds und wickeln die Übertragung professionell und zügig ab.
Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Jetzt Anfrage sendenHäufig gestellte Fragen: Geschlossene Immobilienfonds kündigen
Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen?
Ob eine Kündigung möglich ist, hängt vom Gesellschaftsvertrag und der Laufzeit des Fonds ab. Bei unbefristeten Fonds besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht: bei der Kommanditgesellschaft mit sechs Monaten Frist zum Ablauf des Geschäftsjahres (§ 132 Abs. 1 HGB), bei der GbR mit drei Monaten zum Ende des Kalenderjahres (§ 725 Abs. 1 BGB). Bei befristeten Fonds ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist jederzeit möglich, erfordert aber einen nachweisbaren Grund.
Was ist das Abfindungsguthaben bei geschlossenen Immobilienfonds?
Das Abfindungsguthaben ist der Betrag, den ein Anleger erhält, wenn er durch Kündigung aus einem geschlossenen Immobilienfonds ausscheidet. Es wird auf Basis einer Auseinandersetzungsbilanz berechnet und entspricht dem anteiligen Verkehrswert der Fondsgesellschaft abzüglich Verbindlichkeiten. Das Abfindungsguthaben liegt in der Regel deutlich unter dem ursprünglich eingezahlten Kapital.
Wie wird das Abfindungsguthaben berechnet?
Die Fondsgesellschaft erstellt eine Auseinandersetzungsbilanz, in der die Vermögensgegenstände – insbesondere die Immobilien – zum Verkehrswert angesetzt werden. Davon werden Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Liquidationskosten abgezogen. Der verbleibende Betrag wird anteilig auf den ausscheidenden Gesellschafter verteilt. Einige Gesellschaftsverträge sehen abweichende Bewertungsregeln vor, etwa Buchwertklauseln.
Wie lange dauert es, bis das Abfindungsguthaben ausgezahlt wird?
Die Auszahlung kann sich erheblich verzögern. Zunächst muss die Kündigungsfrist abgewartet werden (mindestens sechs Monate). Dann erstellt die Fondsgesellschaft die Auseinandersetzungsbilanz, was weitere Monate dauern kann. Zudem erlauben viele Gesellschaftsverträge eine Stundung oder Ratenzahlung. Vom Kündigungsschreiben bis zur vollständigen Auszahlung können ein bis drei Jahre vergehen.
Ist eine Kündigung oder ein Zweitmarktverkauf besser?
Die beiden Wege unterscheiden sich in drei Punkten: Der Zweitmarktpreis wird verhandelt und steht vorab fest, während das Abfindungsguthaben die Fondsgesellschaft berechnet. Die Abwicklung dauert am Zweitmarkt in der Regel Wochen, bei einer Kündigung Monate bis Jahre. Und beim Verkauf entfällt die Auseinandersetzung über die Höhe der Abfindung. Eine Kündigung bleibt der Weg, wenn sich kein Käufer findet oder wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund eine vollständige Rückabwicklung eröffnet. Senden Sie den Fondsnamen und Ihren Nominalbetrag über das Kontaktformular oder per E-Mail an fonds@em-strategy.com – ich prüfe unverbindlich, ob ein Ankauf möglich ist.
Weiteres zum Verkauf geschlossener Fonds erfahren Sie hier.
Was ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund?
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Rechtsgrundlage ist seit dem MoPeG § 132 Abs. 2 und 3 HGB bei der Kommanditgesellschaft und § 725 Abs. 2 und 3 BGB bei der GbR. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Gesellschafter die Fortsetzung der Beteiligung nicht zugemutet werden kann – etwa bei Beratungsfehlern, Prospektfehlern, verdeckten Provisionen oder schwerem Fehlverhalten der Geschäftsführung.
Bekomme ich bei einer Kündigung meine volle Einlage zurück?
Nein. Bei einer ordentlichen Kündigung erhalten Sie nicht Ihre Einlage zurück, sondern ein Abfindungsguthaben, das auf Basis des anteiligen Gesellschaftswerts berechnet wird. Dieses liegt in der Regel deutlich unter dem eingezahlten Kapital, da Weichkosten, Wertminderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt werden. Eine vollständige Rückerstattung ist nur im Rahmen einer Rückabwicklung bei nachgewiesenen Beratungs- oder Prospektfehlern möglich.
Welche steuerlichen Folgen hat die Kündigung eines geschlossenen Fonds?
Das Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft kann zur Aufdeckung stiller Reserven führen, die als Veräußerungsgewinn zu versteuern sind. Zudem können früher erhaltene Verlustzuweisungen nachversteuert werden. Die konkreten steuerlichen Folgen hängen von der Einkunftsart (Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb), der Haltedauer und der individuellen Steuersituation ab.
Glossar: Fachbegriffe zur Kündigung geschlossener Fonds
- Ordentliche Kündigung
- Beendigung der Mitgliedschaft unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Frist. Sie setzt voraus, dass die Gesellschaft auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde oder der Gesellschaftsvertrag ein Kündigungsrecht ausdrücklich vorsieht. Bei befristeten Fonds ist sie regelmäßig ausgeschlossen.
- Außerordentliche Kündigung
- Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist. Sie kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden und besteht auch bei befristeten Gesellschaften. Der wichtige Grund muss dargelegt und im Streitfall bewiesen werden.
- Auseinandersetzungsbilanz
- Sonderbilanz, die zum Stichtag des Ausscheidens erstellt wird. Anders als in der laufenden Handelsbilanz werden die Vermögensgegenstände mit ihren Verkehrswerten angesetzt, vermindert um Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Abwicklungskosten. Aus ihr leitet sich die Höhe des Abfindungsguthabens ab.
- Buchwertklausel
- Regelung im Gesellschaftsvertrag, nach der die Abfindung nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem niedrigeren Buchwert bemessen wird. Solche Klauseln unterliegen der gerichtlichen Kontrolle, sind aber nicht ohne Weiteres unwirksam.
- Härtefallklausel
- Vertragliche Ausnahmeregelung, die ein vorzeitiges Ausscheiden bei besonderen persönlichen Umständen erlaubt, etwa bei längerer Arbeitslosigkeit, schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Privatinsolvenz. Ob sie besteht und welche Voraussetzungen gelten, ergibt sich allein aus dem jeweiligen Gesellschaftsvertrag.
- Stundung des Abfindungsguthabens
- Vertraglich eingeräumtes Recht der Gesellschaft, die Auszahlung zeitlich zu strecken oder in Jahresraten zu leisten, wenn die Liquidität nicht ausreicht. In der Praxis der Hauptgrund dafür, dass zwischen Kündigung und vollständiger Auszahlung Jahre liegen können.
- Rückabwicklung
- Vollständige Rückgängigmachung der Beteiligung mit Erstattung der Einlage Zug um Zug gegen Übertragung der Anteile. Sie kommt nur bei nachgewiesenen Beratungs- oder Prospektfehlern in Betracht und unterliegt Verjährungsfristen, die bei Altfonds meist abgelaufen sind.
- Fungibilität
- Handelbarkeit eines Anteils. Bei geschlossenen Fonds ist sie stark eingeschränkt: Es gibt keinen fortlaufenden Kurs, jede Übertragung bedarf der Zustimmung der Gesellschaft, und die Zahl der Interessenten ist begrenzt.
Fazit: Geschlossene Immobilienfonds kündigen – möglich, aber selten die beste Wahl
Die Kündigung eines geschlossenen Immobilienfonds ist rechtlich möglich, wirtschaftlich aber in den meisten Fällen nachteilig. Das Abfindungsguthaben fällt regelmäßig deutlich niedriger aus als der Nominalwert der Beteiligung, die Auszahlung kann sich über Jahre hinziehen, und das Streitpotenzial mit der Fondsgesellschaft ist erheblich. Für Anleger, die einen zeitnahen und wirtschaftlich sinnvollen Ausstieg anstreben, bietet der Verkauf am Zweitmarkt in der Regel die bessere Alternative: marktgerechter Preis, schnelle Abwicklung und keine Auseinandersetzung über das Abfindungsguthaben. Spezialisierte Käufer erwerben gezielt Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Welcher Weg im Einzelfall überhaupt offensteht, ergibt sich aus dem Gesellschaftsvertrag des jeweiligen Fonds.
Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
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