SachsenFonds Österreich 5 – Bürokomplex in Wien-Favoriten
Der SachsenFonds Österreich 5 ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er investierte in einen Bürokomplex in Wien-Favoriten.
Der SachsenFonds Österreich 5 wurde 2005 aufgelegt; sein Objekt liegt unweit des Wiener Hauptbahnhofs. Dieser Beitrag beschreibt die Immobilie und ihre Entwicklung bis heute – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds Österreich 5 auf einen Blick
OBJEKT Ein zweiteiliger Bürokomplex aus Bestandsgebäude und Neubau in der Quellenstraße 51 bis 55 im 10. Wiener Bezirk Favoriten.
GRÖSSE 43.300 Quadratmeter vermietete Fläche bei Auflegung, auf einem Grundstück von 9.780 Quadratmetern, dazu 247 Stellplätze in einer dreigeschossigen Tiefgarage.
AKTUELL Der Verwalter meldete 2024 eine Gebäudezertifizierung und 2025 einen Vermietungserfolg für das Objekt.
GESELLSCHAFT Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich V GmbH & Co. KG mit Sitz in Aschheim bei München.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds Österreich 5
Der Fonds investierte in einen zweiteiligen Bürokomplex im zehnten Wiener Gemeindebezirk mit 43.300 Quadratmetern vermieteter Fläche. Der Komplex firmierte als Technologiezentrum der BAWAG und erstreckt sich über die Buchengasse 10 bis 14 und die Quellenstraße 51 bis 55. Er besteht aus einem Bestandsgebäude und einem Neubau aus dem Jahr 2003. Das Grundstück misst 9.780 Quadratmeter, in einer dreigeschossigen Tiefgarage stehen 247 Stellplätze zur Verfügung.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | zweiteiliger Bürokomplex aus Bestandsgebäude und Neubau |
| Adresse | Buchengasse 10 bis 14 und Quellenstraße 51 bis 55, 1100 Wien |
| Lage | 10. Bezirk Favoriten, unweit des Hauptbahnhofs |
| Vermietete Fläche | 43.300 Quadratmeter bei Auflegung |
| Grundstück | 9.780 Quadratmeter |
| Stellplätze | 247 in einer dreigeschossigen Tiefgarage |
| Baujahr | 2003, zuletzt modernisiert 2016 |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds Österreich V GmbH & Co. KG, Aschheim |
Die Lage. Der Bezirk Favoriten liegt südlich der Innenstadt. Das Objekt in der Quellenstraße 51 bis 55 befindet sich unweit des Wiener Hauptbahnhofs. Dieser wurde nach der Auflegung des Fonds neu gebaut und 2014 vollständig in Betrieb genommen; das Umfeld hat sich seither erheblich verändert. Für eine Büroimmobilie ist das zunächst günstig: Verkehrsanbindung und Umfeldqualität sind wichtige Argumente bei der Vermietung.
Der Mieter bei Auflegung. Er war zum Zeitpunkt der Platzierung an die Bawag-Gruppe vermietet, damals das viertgrößte österreichische Geldinstitut. Ein Einzelmieter dieser Größe bedeutet Planungssicherheit, solange der Vertrag läuft, und ein Klumpenrisiko, wenn er ausläuft.
Zum Investitionsrahmen nennt die Fachpresse aus dem Jahr 2005 ein Gesamtinvestitionsvolumen von 116,6 Millionen Euro bei einem Eigenkapital von 54 Millionen Euro; die Mindestbeteiligung lag bei 5.000 Euro.
Was sich seit der Auflegung getan hat
Anders als bei vielen Altbeständen dieser Jahrgänge gibt es zu diesem Fonds aktuelle Meldungen des Verwalters. Zwei davon sind für Anleger von Bedeutung.
Zertifizierung 2024. Im Februar 2024 meldete EURAMCO, für die Wiener Gebäude aus dem Portfolio des Beteiligungsangebots SachsenFonds Österreich 5 eine Zertifizierung nach einem Qualitätsstandard erhalten zu haben. Solche Zertifikate bewerten Bauqualität, Energieverbrauch und Bewirtschaftung. Sie sind kein Selbstzweck: Institutionelle Mieter und spätere Käufer fragen zunehmend danach, und ein nicht zertifiziertes Objekt fällt bei manchen Auswahlprozessen von vornherein heraus.
Vermietung 2025. Im August 2025 meldete der Verwalter einen Vermietungserfolg für die Büroimmobilie in der Quellenstraße 51 bis 55. Das Objekt gehört danach zum Bestand eines Fonds, der seit 2005 von EURAMCO gemanagt wird.
Beide Meldungen zusammen ergeben ein Bild: Das Objekt wird aktiv bewirtschaftet, es wurde in die Substanz investiert, und die Flächen sind nach zwei Jahrzehnten weiterhin marktfähig. Was diese Vermietung für die Ertragslage der Gesellschaft bedeutet, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten. Dafür sind Miethöhe, Vertragslaufzeit und etwaige Anreize maßgeblich, und diese Angaben stehen im Geschäftsbericht.
SachsenFonds Österreich 5: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die SachsenFonds Österreich V GmbH & Co. KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds wurde 2005 aufgelegt, der jüngere Gebäudeteil stammt aus dem Jahr 2003, der ältere ist entsprechend länger im Bestand. Bei Gewerbeimmobilien wirkt sich das doppelt aus: Technik und Ausbau entsprechen nicht mehr dem Neubaustandard, und Mieter erwarten heute andere Flächenzuschnitte, Energiewerte und Ausstattung. Die Zertifizierung von 2024 zeigt, dass hier investiert wurde. Jeder solche Schritt bindet allerdings Kapital, das den Anlegern nicht ausgeschüttet wird.
Hinzu kommt die Frage nach dem Mieterbesatz. Bei Auflegung war das Objekt an einen einzelnen Großmieter vergeben. Ob dieser Vertrag noch besteht, wie die Flächen heute belegt sind und welche Restlaufzeiten gelten, ist die zentrale Frage bei diesem Fonds. Am Ende steht der Verkauf der Immobilie, und dessen Erlös bestimmt maßgeblich, was von der Beteiligung übrig bleibt.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Bei einem Objekt in Österreich liegt das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen beim Belegenheitsstaat; die konkrete Handhabung ergibt sich aus der Steuermitteilung. Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds Österreich 5 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der SachsenFonds Österreich V GmbH & Co. KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds Österreich 5
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds Österreich 5?
In einen zweiteiligen Bürokomplex in der Quellenstraße 51 bis 55 im zehnten Wiener Gemeindebezirk Favoriten, unweit des Hauptbahnhofs. Er besteht aus einem Bestandsgebäude und einem Neubau von 2003 und verfügte bei Auflegung über 43.300 Quadratmeter vermietete Fläche, ein Grundstück von 9.780 Quadratmetern und 247 Tiefgaragenstellplätze.
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
SachsenFonds Österreich V GmbH & Co. KG mit Sitz in Aschheim bei München. Unter dieser Firmierung läuft die Korrespondenz mit dem Treuhänder und dem Finanzamt. SachsenFonds Österreich 5 ist die Produktbezeichnung, unter der die Beteiligung 2005 vertrieben wurde. Die Registernummer steht im Geschäftsbericht.
Wird das Objekt noch aktiv bewirtschaftet?
Ja. Der Verwalter meldete im Februar 2024 eine Zertifizierung der Wiener Gebäude aus dem Portfolio dieses Fonds nach einem Qualitätsstandard und im August 2025 einen Vermietungserfolg für die Büroimmobilie in der Quellenstraße. Was das für die Ertragslage bedeutet, lässt sich daraus nicht ableiten; dafür sind Miethöhe und Vertragslaufzeit maßgeblich.
Warum ist eine Gebäudezertifizierung für Anleger relevant?
Gebäudezertifikate bewerten Bauqualität, Energieverbrauch und Bewirtschaftung. Institutionelle Mieter und spätere Käufer fragen zunehmend danach; ein nicht zertifiziertes Objekt fällt bei manchen Auswahlprozessen von vornherein heraus. Die Zertifizierung erhält damit die Marktfähigkeit der Flächen, bindet aber zugleich Kapital, das nicht ausgeschüttet wird.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds Österreich 5 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds Österreich 5 hält einen Bürokomplex in Wien-Favoriten, dessen Umfeld sich seit der Auflegung durch den Neubau des Hauptbahnhofs erheblich verändert hat. Zu diesem Fonds gibt es aktuelle Meldungen des Verwalters: eine Zertifizierung 2024 und einen Vermietungserfolg 2025. Das Objekt wird also aktiv bewirtschaftet.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie ist das Objekt heute belegt, wie lange laufen die Verträge, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.