SachsenFonds Österreich 6 – Objekte, Franken-Finanzierung und aktueller Stand
Der SachsenFonds Österreich 6 ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er hält ein Stadtteilzentrum in Linz; ein zweites Objekt in Wien wurde 2019 verkauft.
Der SachsenFonds Österreich 6 wurde 2006 aufgelegt und unterscheidet sich von den übrigen Fonds der Reihe in zwei Punkten: Er hielt zwei Objekte statt eines, und ein Teil seiner Finanzierung lief über einen Schweizer-Franken-Swap. Dieser Beitrag beschreibt beide Immobilien und die Finanzierungsstruktur – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds Österreich 6 auf einen Blick
OBJEKTE Zwei Immobilien: das Stadtteilzentrum Lenaupark City in Linz und das ISS-Gebäude an der Brünner Straße in Wien-Floridsdorf.
VERKAUF Das kleinere Wiener Objekt wurde 2019 an den Projektentwickler 6B47 veräußert; in Linz verbleibt die deutlich größere Fläche.
FINANZIERUNG Für eine tilgungsfreie Darlehenstranche von 15 Millionen Euro wurde ein Zins- und Währungsswap in Schweizer Franken abgeschlossen.
GESELLSCHAFT Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich VI GmbH & Co. KG in Aschheim; 2007 wurde der Fonds mit 628 Beteiligungen geschlossen.
Inhaltsverzeichnis
Die Objekte des SachsenFonds Österreich 6
Der Fonds investierte in zwei Immobilien an zwei Standorten. In Linz erwarb er das Stadtteilzentrum Lenaupark City in der Hamerlingstraße 40 bis 46 mit 17.176 Quadratmetern Fläche, fertiggestellt 2005. In Wien kam ein Bürogebäude an der Brünner Straße 83 bis 85A im 21. Bezirk Floridsdorf hinzu, bekannt als ISS-Gebäude, mit 5.949 Quadratmetern; es stammt aus dem Jahr 1990 und wurde 2007 zuletzt modernisiert.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt in Linz | Lenaupark City, Hamerlingstraße 40 bis 46 und Lastenstraße 34 |
| Fläche Linz | 17.176 Quadratmeter, fertiggestellt 2005 |
| Objekt in Wien | ISS-Gebäude, Brünner Straße 83 bis 85A, 1210 Wien |
| Fläche Wien | 5.949 Quadratmeter, erbaut 1990 |
| Verkauf des Wiener Objekts | 2019 an den Projektentwickler 6B47 |
| Emission und Schließung | 2006 und 2007 |
| Beteiligungen | 628 |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds Österreich VI GmbH & Co. KG |
| Sitz | Max-Planck-Straße 3, Aschheim |
| Komplementärin | SachsenFonds Verwaltungsgesellschaft Österreich mbH |
Zwei Objekte, zwei Mieterstrukturen. Das Linzer Stadtteilzentrum ist auf viele Mieter verteilt, das Wiener Bürogebäude war an einen Hauptmieter vergeben. Diese Kombination war beim Vertrieb ein Argument: Ein Objekt mit breiter Mieterstreuung federt Ausfälle einzelner Mieter ab, das andere bietet mit einem langfristigen Vertrag Planungssicherheit. Beide Konstruktionen haben eine Kehrseite, und beide sind hier vertreten.
Der Verkauf des Wiener Objekts. Im November 2019 meldete die Fachpresse, dass EURAMCO die ISS-Zentrale aus dem Österreich VI an den Projektentwickler 6B47 verkauft hat. Für Anleger bedeutet ein solcher Einzelverkauf zweierlei: Ein Teil des Vermögens wird liquide, und die Gesellschaft ist danach von einem einzigen verbliebenen Objekt abhängig. Ob und in welchem Umfang der Erlös ausgeschüttet, zur Tilgung verwendet oder als Reserve gehalten wurde, ergibt sich aus den Gesellschafterbeschlüssen und dem Geschäftsbericht.
Die Finanzierung in Schweizer Franken
Dieser Fonds hat eine Besonderheit, die ihn von den übrigen Österreich-Fonds der Reihe unterscheidet. Für eine tilgungsfreie Darlehenstranche von 15 Millionen Euro wurde ein Zins- und Währungsswap mit Kapitaltausch in Schweizer Franken abgeschlossen: 23,1 Millionen Franken zu einem Einstandskurs von 1,541 Franken je Euro.
Warum das gemacht wurde. Franken-Darlehen galten in den 2000er Jahren als günstig, weil die Zinsen in der Schweiz deutlich unter denen im Euroraum lagen. Wer in Euro einnimmt und in Franken schuldet, spart zunächst Zinsen. Er geht dafür eine Wette auf den Wechselkurs ein.
Wie diese Wette ausging. Der Franken wertete gegenüber dem Euro deutlich auf. Im Performance-Bericht des Anbieters wird dem Einstandskurs von 1,541 ein EZB-Referenzkurs von 1,0835 Franken je Euro gegenübergestellt. Für eine in Franken bewertete Verbindlichkeit bedeutet ein niedrigerer Kurs, dass für ihre Rückführung mehr Euro aufgewendet werden müssen als bei Abschluss kalkuliert.
Dieser Effekt trat bei vielen Fonds und Kreditnehmern mit Franken-Finanzierungen auf, besonders nach der Aufhebung des Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015. Er wirkt unabhängig davon, wie gut die Immobilien vermietet sind: Ein Objekt kann voll belegt sein und die Gesellschaft trotzdem durch die Währungsposition belastet werden.
Wie sich diese Position bis heute entwickelt hat, ob der Swap fortbesteht, abgelöst oder mit dem Verkaufserlös des Wiener Objekts bedient wurde, ist die zentrale Frage bei diesem Fonds. Die Antwort steht im Geschäftsbericht.
SachsenFonds Österreich 6: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die SachsenFonds Österreich VI GmbH & Co. KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Bei diesem Fonds sind die Gesellschafterbeschlüsse besonders wichtig, weil über die Verwendung des Verkaufserlöses dort entschieden wurde.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds wurde 2006 aufgelegt und 2007 geschlossen; das verbliebene Linzer Objekt steht damit seit rund zwei Jahrzehnten im Bestand. Bei Gewerbeimmobilien wirkt sich das doppelt aus: Technik und Ausbau entsprechen nicht mehr dem Neubaustandard, und Mieter erwarten heute andere Flächenzuschnitte, Energiewerte und Ausstattung. Wer nicht investiert, verliert Mieter; wer investiert, bindet Kapital, das den Anlegern nicht ausgeschüttet wird.
Hinzu kommt die Konzentration nach dem Verkauf. Was als Fonds mit zwei Objekten an zwei Standorten begann, ist heute von einer einzigen Immobilie abhängig. Fällt dort ein größerer Mieter aus oder steht eine Revitalisierung an, trifft das die Gesellschaft unmittelbar.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Bei Objekten in Österreich liegt das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen beim Belegenheitsstaat; die konkrete Handhabung ergibt sich aus der Steuermitteilung. Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds Österreich 6 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die verbliebene Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der SachsenFonds Österreich VI GmbH & Co. KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds Österreich 6
In welche Immobilien investiert der SachsenFonds Österreich 6?
Ursprünglich in zwei Objekte: das Stadtteilzentrum Lenaupark City in der Hamerlingstraße in Linz mit 17.176 Quadratmetern und das ISS-Gebäude an der Brünner Straße in Wien-Floridsdorf mit 5.949 Quadratmetern. Das Wiener Objekt wurde 2019 an den Projektentwickler 6B47 verkauft. Der Fonds ist damit heute von der Linzer Immobilie abhängig.
Was hat es mit der Schweizer-Franken-Finanzierung auf sich?
Für eine tilgungsfreie Darlehenstranche von 15 Millionen Euro wurde ein Zins- und Währungsswap mit Kapitaltausch in Franken abgeschlossen, über 23,1 Millionen Franken zu einem Einstandskurs von 1,541 Franken je Euro. Solche Konstruktionen sparten zunächst Zinsen, gingen aber eine Wette auf den Wechselkurs ein. Der Franken wertete anschließend deutlich auf, wodurch für die Rückführung mehr Euro aufzuwenden sind als kalkuliert.
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
SachsenFonds Österreich VI GmbH & Co. KG mit Sitz in der Max-Planck-Straße 3 in Aschheim bei München. Komplementärin ist die SachsenFonds Verwaltungsgesellschaft Österreich mbH. Der Fonds wurde 2006 emittiert und 2007 mit 628 Beteiligungen geschlossen.
Was bedeutet der Verkauf des Wiener Objekts für Anleger?
Zweierlei: Ein Teil des Fondsvermögens wurde liquide, und die Gesellschaft ist seither von einem einzigen verbliebenen Objekt abhängig. Ob der Erlös ausgeschüttet, zur Tilgung verwendet oder als Reserve gehalten wurde, ergibt sich aus den Gesellschafterbeschlüssen und dem Geschäftsbericht. Bei diesem Fonds sind die Beschlüsse deshalb besonders aufschlussreich.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds Österreich 6 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds Österreich 6 ist der komplexeste Fonds der Österreich-Reihe: zwei Objekte an zwei Standorten, eine Franken-Finanzierung und ein Einzelverkauf im Jahr 2019. Was als breit aufgestellter Fonds konzipiert war, hängt heute an einer Immobilie in Linz.
Für die Beurteilung sind drei Fragen zu klären: Wie steht es um die Währungsposition, wie wurde der Verkaufserlös verwendet, und wie ist das Linzer Objekt vermietet? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht und in den Gesellschafterbeschlüssen, nicht im Handelsregister.
SachsenFonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekten und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.