HGA Berlin-Mitte Fonds I – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

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Was ist der HGA Berlin-Mitte Fonds I?

Der Fonds hält ein 13-geschossiges Büro- und Geschäftshaus, das zwischen 1975 und 1977 als Teil des Hotel-Metropol-Komplexes entstand. Anleger sind über eine Kommanditgesellschaft beteiligt. Der HGA Berlin-Mitte Fonds I – mit vollem KG-Namen Hamburgische Grundbesitz und Anlage GmbH & Co. Objekt Berlin-Mitte KG – ist ein 1996 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds der HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH mit Sitz in Hamburg. HGA Capital gehört zu den traditionsreichsten deutschen Anbietern geschlossener Immobilienfonds: Das Unternehmen wurde 1975 gegründet und hat bis Ende 2021 insgesamt 34 Publikumsfonds mit rund einer Milliarde Euro Eigenkapital und einem Investitionsvolumen von über 3,4 Milliarden Euro aufgelegt.

Fondsobjekt ist das August-Boeckh-Haus, ein 13-geschossiges Büro- und Geschäftshaus an der Dorotheenstraße 65 / Mittelstraße 24 im Berliner Ortsteil Mitte. Die Immobilie liegt in der historischen Dorotheenstadt, nur wenige Schritte vom Boulevard Unter den Linden entfernt, und bildet einen Gebäudekomplex mit dem benachbarten Maritim proArte Hotel an der Friedrichstraße.

Die Büroflächen des August-Boeckh-Hauses sind nahezu vollständig an die Humboldt-Universität zu Berlin vermietet. Die Universität nutzt das Gebäude für ihr Sprachenzentrum, die Zweigbibliothek für fremdsprachliche Philologien sowie Institute der Romanistik, Slawistik und das Großbritannien-Zentrum.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Was sind geschlossene Fonds?

Fondsstruktur der Hamburgische Grundbesitz und Anlage GmbH & Co. Objekt Berlin-Mitte KG

Komplementärin und Treuhänderin gehören zur Unternehmensgruppe des Anbieters. Von 70,05 Millionen Euro Gesamtinvestition stammten 40,39 Millionen Euro aus Anlegerkapital. Der Fonds ist als GmbH & Co. KG deutschen Rechts strukturiert. Anleger beteiligten sich als Kommanditisten, überwiegend mittelbar über die HGA Real Estate Treuhand GmbH als Treuhänderin. Die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ist die Verwaltung HGA Objekt Berlin-Mitte GmbH.

Die Gesamtinvestition des Fonds beträgt rund 70,05 Millionen Euro. Davon wurden ca. 40,39 Millionen Euro als Eigenkapital von den Anlegern eingeworben. Die Fremdfinanzierung betrug bei Emission ca. 29,65 Millionen Euro und konnte bis zum Stichtag 31.12.2024 auf rund 14,68 Millionen Euro zurückgeführt werden – ein deutlicher Abbau der Verschuldung über die Laufzeit.

Die Fondswährung ist der Euro. Da sich das Fondsobjekt in Deutschland befindet, entfällt für Anleger jedes Währungsrisiko – ein Vorteil gegenüber internationalen Fonds.

Die Einkünfte der Anleger werden steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sowie aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) qualifiziert.

Haftung beim HGA Berlin-Mitte Fonds I

Die Haftung ist auf die eingetragene Haftsumme beschränkt und lebt nach § 172 Abs. 4 HGB in Höhe nicht gewinngedeckter Ausschüttungen wieder auf. Bei einem Fonds von 1996 ist die relevante Historie entsprechend lang. Anleger des HGA Berlin-Mitte Fonds I haften als Kommanditisten grundsätzlich nur in Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Sofern die Einlage vollständig erbracht wurde, ist die persönliche Haftung gegenüber Gläubigern der KG ausgeschlossen (§ 171 Abs. 1 HGB).

Achtung: Wurden in der Vergangenheit Ausschüttungen geleistet, die nicht durch erwirtschaftete Gewinne gedeckt waren – sogenannte Entnahmen –, kann die Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. In diesem Fall haften betroffene Anleger bis zur Höhe der empfangenen Ausschüttungen erneut gegenüber Gläubigern der Gesellschaft.

Mittelbare Anleger, die ihre Beteiligung treuhänderisch über die HGA Real Estate Treuhand GmbH halten, sind im Außenverhältnis nicht direkt im Handelsregister eingetragen. Ihre Haftung richtet sich nach dem Treuhandvertrag und den gesellschaftsvertraglichen Regelungen – wirtschaftlich sind die Risiken jedoch vergleichbar.

Fondsobjekt: August-Boeckh-Haus in Berlin-Mitte

Die Lage zwischen Friedrichstraße und Unter den Linden ist erstklassig, die Bausubstanz aus den 1970er Jahren dagegen nicht. Genau diese Differenz führte 2024 zum Abbruch des Verkaufsprozesses. Das August-Boeckh-Haus steht an der Dorotheenstraße 65 / Mittelstraße 24 im Herzen Berlins. Die Lage in der historischen Dorotheenstadt – zwischen Friedrichstraße und dem Boulevard Unter den Linden – zählt zu den renommiertesten Adressen der Hauptstadt. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich unter anderem das Brandenburger Tor, die Staatsbibliothek zu Berlin und zahlreiche Botschaften.

Das Gebäude entstand in den Jahren 1975 bis 1977 als Teil des Interhotel-Komplexes Hotel Metropol. Die Bauarbeiten führten die Svenska Industrie-Bygén AB aus Stockholm gemeinsam mit dem VEB Tiefbaukombinat Berlin durch. Im Zuge der Wiedervereinigung und der anschließenden Umstrukturierung des Hotelkomplexes zum Maritim proArte Hotel Berlin wurde der Büro- und Geschäftstrakt 1995/96 vom Hotelbetrieb abgetrennt und der Humboldt-Universität zu Berlin übergeben.

Das Gebäude erstreckt sich über 13 Etagen und verfügt über eine markante schwarze Granitfassade. Ein Medaillon mit dem Porträt des Altphilologen und früheren Rektors der Berliner Universität August Boeckh ziert die Fassade – daher der Name des Gebäudes.

Flächenaufteilung des August-Boeckh-Hauses

Die Büroflächen sind vollständig an die Humboldt-Universität zu Berlin vermietet. Die Universität nutzt das August-Boeckh-Haus für die Sprach- und literaturwissenschaftliche Fakultät: Hier befinden sich das Sprachenzentrum, die Zweigbibliothek für fremdsprachliche Philologien (mit Abteilungen für Slawistik, Romanistik und das Großbritannien-Zentrum) sowie eine Mediathek. Die Vermietungsquote des Gesamtgebäudes liegt bei rund 98 Prozent.

Der Standort profitiert von der exzellenten ÖPNV-Anbindung: Der Bahnhof Berlin Friedrichstraße (S-Bahn, U-Bahn, Regionalbahn) liegt in unmittelbarer Fußnähe. Zudem befindet sich das Objekt inmitten des Wissenschaftsstandorts Berlin-Mitte mit der Humboldt-Universität, der Charité und zahlreichen Forschungseinrichtungen.

Finanzielle Kennzahlen des HGA Berlin-Mitte Fonds I

70,05 Millionen Euro Gesamtinvestition, davon 58,16 Millionen Euro Kaufpreis. Die Fremdkapitalquote sank von 42,3 Prozent bei Emission auf rund 21 Prozent per Ende 2024. Der HGA Berlin-Mitte Fonds I wurde 1996 mit einer Gesamtinvestition von rund 70,05 Millionen Euro aufgelegt. Der Kaufpreis für die Immobilie betrug 1995 rund 58,16 Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote lag bei Emission bei rund 57,7 Prozent, der Fremdkapitalanteil bei 42,3 Prozent.

Bemerkenswert ist der deutliche Schuldenabbau: Die Fremdfinanzierung konnte von anfangs ca. 29,65 Millionen Euro auf rund 14,68 Millionen Euro per 31.12.2024 reduziert werden. Das entspricht einem Tilgungsfortschritt von rund 50 Prozent über die Fondslaufzeit.

Die Humboldt-Universität als öffentlich-rechtliche Institution mit staatlicher Finanzierung bietet eine hohe Mieterbonität. Die Büromieten liegen laut Marktberichten unter dem Marktniveau für die Premium-Lage Dorotheenstraße – was einerseits die Langfristigkeit des Mietverhältnisses sichert, andererseits jedoch das Ertragspotenzial begrenzt.

Fondsverwaltung: Wer managt den HGA Berlin-Mitte Fonds I?

Asset- und Fondsmanagement liegen beim Anbieter des Fonds, der nach einem Management-Buyout heute in privater Hand ist. Anbieter und Verwalter sind damit dieselbe Adresse. Das Asset- und Fondsmanagement liegt bei der HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH mit Sitz an der Burchardstraße 8 in Hamburg. HGA Capital wurde 1975 gegründet und zählt mit über 50 Jahren Erfahrung zu den etabliertesten deutschen Anbietern geschlossener Immobilienfonds.

Das Unternehmen war ursprünglich eine Tochtergesellschaft der HSH Nordbank. Nach deren Privatisierung und Umstrukturierung ging HGA Capital im Rahmen eines Management-Buyouts in die Eigentümerschaft der Caristo AG über. Heute befindet sich HGA Capital in privater Hand und verwaltet eigene sowie Fondsimmobilien im Wert von rund 2,5 Milliarden Euro.

Das Portfolio umfasst Büroimmobilien, Hotels, Einkaufszentren, Logistik- und Pflegeimmobilien in Deutschland und Mitteleuropa. Rund 20.000 Anleger sind über die 34 Publikumsfonds und 13 Private Placements an den Immobilien beteiligt.

Die treuhänderische Verwaltung der Kommanditanteile übernimmt die HGA Real Estate Treuhand GmbH. Die Komplementärin, also die persönlich haftende Gesellschafterin der Fonds-KG, ist die Verwaltung HGA Objekt Berlin-Mitte GmbH.

Bekannte Schlagzeilen zum HGA Berlin-Mitte Fonds I

Der 2024 gestartete und im Oktober abgebrochene Verkaufsprozess ist der wichtigste Vorgang. Er machte öffentlich, wie weit Buchwert und Marktpreis bei diesem Objekt auseinanderliegen: Faktor 29 gefordert, Faktor 18 geboten. Der HGA Berlin-Mitte Fonds I war in den vergangenen Jahren Gegenstand verschiedener Berichterstattungen:

• Geplanter Verkauf des August-Boeckh-Hauses (2024): Im Mai 2024 beauftragte HGA Capital das Maklerhaus Knight Frank exklusiv mit dem Verkauf des August-Boeckh-Hauses. Angestrebt wurde ein Kaufpreis von 60 bis 70 Millionen Euro (Asset-Deal).
• Verkauf abgeblasen – Bewertungslücke (Oktober 2024): Der Verkaufsprozess wurde laut Immobilien Zeitung im Oktober 2024 eingestellt. HGA Capital erwartete einen Kaufpreisfaktor von rund 29, während Interessenten lediglich den Faktor 18 boten – begründet mit einem geschätzten Sanierungsbedarf von rund 30 Millionen Euro.
• Auswirkungen des Berliner Mietendeckels (2020): Das Berliner Mietendeckelgesetz trat am 23. Februar 2020 in Kraft und betraf den Wohnanteil des Fondsobjekts. Laut FONDS professionell führten die erwarteten Mietausfälle im Wohnbereich dazu, dass die prognostizierte Steigerung der Nettomieteinnahmen fast vollständig kompensiert wurde. Der Mietendeckel wurde im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt.
• Management-Buyout bei HGA Capital: Nach der Privatisierung der HSH Nordbank ging HGA Capital per Management-Buyout an die Caristo AG über. Die Fondsverwaltung wird seither in privater Eigentümerschaft weitergeführt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

LinkedIn  ·  fonds@em-strategy.com