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DB Immobilienfonds 7 (Leipzig, Hamburg, Potsdam) – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds
Der DB Immobilienfonds 7 – rechtlich die DB Immobilienfonds 7 Wieland KG – ist ein 1996 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds aus dem Hause DWS ACCESS, der Beteiligungssparte der Deutschen Asset Management (heute DWS Group). Der Fonds investierte in drei Gewerbeimmobilien an prominenten ostdeutschen Standorten: die Promenaden Hauptbahnhof Leipzig, das Hansehaus Hamburg und die Wilhelmgalerie Potsdam. Vertrieben über das Bankennetz der Deutschen Bank, bot der Fonds Anlegern eine Beteiligung an hochwertigen Einzelhandels- und Büroimmobilien der Nachwendezeit. Nach geplanten Verkäufen der Objekte in Hamburg und Potsdam wird der Fonds heute im Wesentlichen mit dem Leipziger Objekt fortgeführt. Dieser Beitrag ordnet Fondsstruktur, Immobilien, Kennzahlen und Perspektiven ein.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag geschlossener Immobilienfonds.
Überblick: DB Immobilienfonds 7
IMMOBILIEN Drei Gewerbeimmobilien: Promenaden Hauptbahnhof Leipzig (ca. 30.000 m² Verkaufsfläche, 142 Shops), Hansehaus Hamburg (Mönckebergstraße), Wilhelmgalerie Potsdam (ca. 15.000 m²). Nach Verkäufen in Hamburg und Potsdam nur noch Leipzig im Bestand.
MIETERSTRUKTUR Multi-Tenant-Objekte: Promenaden Leipzig mit 142 Shops auf drei Ebenen, Center-Management durch ECE Marketplaces. Wilhelmgalerie Potsdam mit Büro- und Einzelhandelsflächen.
HISTORIE Fondsauflegung 1996, Fertigstellung der Objekte 1996/1997. Vertrieb über das Bankennetz der Deutschen Bank an Privatanleger.
STRUKTUR Geschlossener Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft (DB Immobilienfonds 7 Wieland KG), Sitz Hamburg. Emittent: DWS ACCESS / Deutsche Asset Management.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist der DB Immobilienfonds 7?
- Fondsstruktur des DB Immobilienfonds 7
- Haftung beim DB Immobilienfonds 7
- Die Fondsobjekte: Leipzig, Hamburg und Potsdam
- Finanzielle Kennzahlen des DB Immobilienfonds 7
- Steuerliche Rahmenbedingungen des DB Immobilienfonds 7
- Fondsverwaltung: Wer managt den DB Immobilienfonds 7?
- Bekannte Schlagzeilen zum DB Immobilienfonds 7
- Fazit: DB Immobilienfonds 7 verkaufen oder halten?
Was ist der DB Immobilienfonds 7?
Der DB Immobilienfonds 7 – mit vollem Namen DB Immobilienfonds 7 Wieland KG – ist ein 1996 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds, der von der Deutschen Asset Management International GmbH (heute DWS Group) unter der Marke DWS ACCESS konzipiert wurde. Die Fondsgesellschaft wurde am 16. Februar 1995 gegründet und hat ihren Sitz in Hamburg (Heegbarg 30, 22391 Hamburg). (Quelle: North Data – HRA 88515)
Gegenstand des Fonds war die Errichtung und langfristige Vermietung von drei Gewerbeimmobilien: den Promenaden Hauptbahnhof Leipzig – einem großflächigen Einkaufszentrum im Leipziger Hauptbahnhof –, dem Hansehaus an der Mönckebergstraße in Hamburg sowie der Wilhelmgalerie in Potsdam. Alle drei Objekte wurden in den Jahren 1996 und 1997 fertiggestellt und stehen beispielhaft für die Welle großvolumiger Gewerbeimmobilieninvestments in den neuen Bundesländern nach der Wiedervereinigung.
Der Fonds gehört zur Serie der DB Immobilienfonds, die von der Deutschen Bank über ihr Filialnetz an Privatanleger vertrieben wurden. Die Nummern 1 bis 14 umfassen verschiedene Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien in ganz Deutschland.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Was sind geschlossene Fonds?
Fondsstruktur des DB Immobilienfonds 7
Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft (KG) deutschen Rechts konzipiert. Anleger beteiligten sich als Kommanditisten, überwiegend mittelbar über die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH als Treuhänderin. Die Fondswährung ist Euro (umgestellt von D-Mark).
Eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft ist – wie bei geschlossenen Fonds üblich – nicht vorgesehen. Ein Ausstieg ist nur über einen Verkauf der Beteiligung an einen Käufer möglich.
| Merkmal | Ausprägung |
|---|---|
| Gesellschaftsform | Kommanditgesellschaft (KG) |
| Beteiligungsart | Kommanditist (über Treuhänder DI Deutsche Immobilien) |
| Asset | Drei Gewerbeimmobilien (Einzelhandel & Büro) |
| Fondswährung | EUR |
Haftung beim DB Immobilienfonds 7
Die Haftung der Kommanditisten richtet sich nach §§ 171, 172 HGB. Sie ist auf die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt, sofern die Einlage vollständig erbracht wurde.
Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Haftung bis zur Höhe dieser Auszahlungen wiederaufleben. Im Insolvenzfall können Gläubiger der Gesellschaft in diesem Umfang auf den Kommanditisten zugreifen. Anleger sollten ihre individuellen Ausschüttungsmitteilungen und die eingetragene Haftsumme prüfen.
Die Fondsobjekte: Leipzig, Hamburg und Potsdam
Promenaden Hauptbahnhof Leipzig
Das Hauptobjekt des Fonds ist das Einkaufszentrum Promenaden Hauptbahnhof Leipzig am Willy-Brandt-Platz 7 in 04109 Leipzig. Die Promenaden wurden im November 1997 eröffnet und befinden sich im größten Kopfbahnhof Europas. Das Center verfügt über rund 30.000 Quadratmeter Verkaufsfläche auf drei Ebenen mit 142 Shops aus den Bereichen Mode, Gastronomie, Lebensmittel und Unterhaltungselektronik. Täglich besuchen rund 70.000 Menschen die Promenaden; hinzu kommen 1.300 Parkplätze. Das Center-Management liegt bei der ECE Marketplaces GmbH & Co. KG. (Quelle: Promenaden Hauptbahnhof Leipzig)
Hansehaus Hamburg
Das Hansehaus an der Mönckebergstraße in Hamburg – einer der frequenzstärksten Einkaufsstraßen der Hansestadt zwischen Rathaus und Hauptbahnhof – vereint Einzelhandels-, Büro- und Dienstleistungsflächen in einem historisch geprägten Gebäude. Das Objekt wurde planmäßig veräußert; der Fonds ist an diesem Standort nicht mehr beteiligt.
Wilhelmgalerie Potsdam
Die Wilhelmgalerie in der Friedrich-Ebert-Straße 8, 14467 Potsdam, ist ein 1996 errichtetes fünfgeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit einer Gesamtmietfläche von rund 15.000 Quadratmetern – davon über 9.700 Quadratmeter Büroflächen und knapp 3.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen. Die Tiefgarage umfasst rund 200 Stellplätze. Auch dieses Objekt wurde im Rahmen der geplanten Portfoliobereinigung veräußert. (Quelle: PotsdamWiki)
Finanzielle Kennzahlen des DB Immobilienfonds 7
Die folgenden Eckdaten geben einen Überblick über die Fondsobjekte und die Struktur des DB Immobilienfonds 7:
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Emissionsjahr | 1996 |
| Fondswährung | EUR (umgestellt von DEM) |
| Fondsobjekte (bei Emission) | Promenaden HBF Leipzig, Hansehaus Hamburg, Wilhelmgalerie Potsdam |
| Aktueller Bestand | Promenaden Hauptbahnhof Leipzig (nach Verkäufen in HH & P) |
| Verkaufsfläche Leipzig | ca. 30.000 m² / 142 Shops |
| Mietfläche Wilhelmgalerie (verkauft) | ca. 15.000 m² |
| Sitz der KG | Heegbarg 30, 22391 Hamburg (HRA 88515) |
Steuerliche Rahmenbedingungen des DB Immobilienfonds 7
Der DB Immobilienfonds 7 erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Als Personengesellschaft unterliegt er dem Transparenzprinzip: Die Ergebnisse werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und in deren persönlicher Einkommensteuererklärung berücksichtigt.
Aufgelegt Mitte der 1990er-Jahre, profitierten Anleger bei den ostdeutschen Fondsobjekten von steuerlichen Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz (Sonder-AfA Ost). Die daraus resultierenden Verlustzuweisungen in der Anfangsphase waren für viele Zeichner ein wesentlicher Beteiligungsgrund. Die laufenden wirtschaftlichen Erträge aus der Vermietung unterliegen der regulären Einkommensteuer.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.
Fondsverwaltung: Wer managt den DB Immobilienfonds 7?
Die Verwaltung des Fonds liegt bei der DWS Group (vormals Deutsche Asset Management International GmbH). Die Treuhänderin ist die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH, die die Anteile der mittelbar beteiligten Kommanditisten hält und deren Stimmrechte auf Gesellschafterversammlungen ausübt.
Die operative Verwaltung des verbleibenden Objekts Promenaden Hauptbahnhof Leipzig erfolgt durch die ECE Marketplaces GmbH & Co. KG als Center-Managerin. Die ECE ist Europas führender Betreiber von Shopping-Centern und verantwortet Vermietung, Marketing und den laufenden Betrieb der Promenaden. (Quelle: Promenaden HBF Leipzig)
Bekannte Schlagzeilen zum DB Immobilienfonds 7
Portfoliobereinigung – Verkäufe in Hamburg und Potsdam: Im Rahmen einer geplanten Strategieänderung wurden das Hansehaus Hamburg und die Wilhelmgalerie Potsdam veräußert. Der Fonds wird seither ausschließlich mit dem Objekt Promenaden Hauptbahnhof Leipzig fortgeführt. Für Anleger bedeutet dies eine Konzentration des Portfolios auf einen einzigen Standort – mit den damit verbundenen Chancen und Klumpenrisiken.
Konzentration auf den Standort Leipzig: Nach dem Verkauf der Objekte in Hamburg und Potsdam hängt die gesamte Fondsperformance von einem einzigen Einkaufszentrum ab. Die Promenaden Hauptbahnhof Leipzig zählen zwar zu den frequenzstärksten Einkaufszentren Sachsens, doch das daraus resultierende Klumpenrisiko ist für Anleger erheblich: Mieterausfälle oder strukturelle Veränderungen am Standort wirken sich unmittelbar auf die Gesamtrendite aus. (Quelle: Promenaden HBF Leipzig)
Verwaltung durch DWS Group: Die DWS Group (früher Deutsche Asset Management) verwaltet den Fonds im Rahmen ihres Bestandsportfolios geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung durch eine börsennotierte Fondsgesellschaft bringt einen gewissen Grad an Transparenz und regulatorischer Aufsicht mit sich, wie sie bei kleineren Fondsinitiatoren nicht immer gegeben ist.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag die größten Skandale und Betrugsfälle geschlossener Fonds.
Häufige Fragen zum DB Immobilienfonds 7
1. Kann ich meine Anteile am DB Immobilienfonds 7 verkaufen?
Ja, ein Verkauf ist möglich. Da geschlossene Fondsanteile nicht an der Börse gehandelt werden und eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft nicht vorgesehen ist, stellt der Verkauf an einen Käufer die Ausstiegsmöglichkeit dar. Der Preis bildet sich frei nach Angebot und Nachfrage. Senden Sie den Fondsnamen und Ihren Nominalbetrag über das Kontaktformular oder per E-Mail an info@em-strategy.com – ich prüfe unverbindlich, ob ein Ankauf möglich ist.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Verkauf geschlossener Fonds.
2. Welche Objekte hält der DB Immobilienfonds 7 noch?
Ursprünglich investierte der Fonds in drei Objekte: Promenaden Hauptbahnhof Leipzig, Hansehaus Hamburg und Wilhelmgalerie Potsdam. Die Objekte in Hamburg und Potsdam wurden planmäßig veräußert. Der Fonds wird heute nur noch mit dem Objekt Promenaden Hauptbahnhof Leipzig fortgeführt.
3. Wie lange läuft der DB Immobilienfonds 7 noch?
Eine fixe Laufzeitbegrenzung besteht nicht. Die Fondsgesellschaft besteht fort, solange das verbliebene Objekt – die Promenaden Hauptbahnhof Leipzig – gehalten wird. Über einen Verkauf oder eine Auflösung entscheidet die Gesellschafterversammlung. Bis dahin bleiben Anleger investiert, sofern sie ihre Beteiligung nicht eigenständig veräußern.
Fazit: DB Immobilienfonds 7 – verkaufen oder halten?
Der DB Immobilienfonds 7 ist nach der Portfoliobereinigung ein reiner Ein-Objekt-Fonds – mit den damit verbundenen Klumpenrisiken. Die gesamte Fondsperformance hängt von der Entwicklung eines einzelnen Einkaufszentrums ab. Der stationäre Einzelhandel steht europaweit unter strukturellem Druck durch den Online-Handel, veränderte Konsumgewohnheiten und steigende Betriebskosten. Diese Faktoren können die langfristige Ertragskraft der Promenaden Hauptbahnhof Leipzig beeinträchtigen.
Hinzu kommt die fehlende Laufzeitbegrenzung: Anleger bleiben investiert, bis die Gesellschafterversammlung über einen Verkauf oder eine Auflösung entscheidet – ein Zeitpunkt, der nicht absehbar ist. Für Anleger, die Liquidität benötigen oder das Engagement beenden möchten, bietet der Zweitmarkt eine Möglichkeit. Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Prüfung Ihrer Verkaufsmöglichkeiten.
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