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KGAL PropertyClass Österreich 4 (Wien) – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds
Der KGAL PropertyClass Österreich 4 ist ein geschlossener Immobilienfonds, der 2006 und 2007 von der KGAL GmbH & Co. KG als Beteiligungsangebot Nr. 184 aufgelegt wurde. Hinter dem Fonds steht die MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, die über österreichische Objektgesellschaften zwei Büroimmobilien in Wien hält: die ehemalige Allianz-Hauptverwaltung am Hietzinger Kai im 13. Bezirk und zehn Bürogebäude im BusinessPark TownTown am Thomas-Klestil-Platz im 3. Bezirk. Das Gesamtinvestitionsvolumen lag bei rund 121,7 Millionen Euro. Für Anleger mit Veräußerungswunsch lohnt sich eine differenzierte Betrachtung der aktuellen Fondslage.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag geschlossener Immobilienfonds.
Überblick: KGAL PropertyClass Österreich 4
OBJEKT 1 Ehemalige Allianz-Hauptverwaltung, Hietzinger Kai 101–105, 1130 Wien – neungeschossiges Bürogebäude mit ca. 22.060 m² Nutzfläche und 272 Tiefgaragenstellplätzen. 2025/2026 an Kollitsch Invest verkauft.
OBJEKT 2 BusinessPark TownTown (Bauphase 1), Thomas-Klestil-Platz 11, 1030 Wien – zehn Bürogebäude mit ca. 30.051 m² Nutzfläche. Rund 81 % der Fläche an die Stadt Wien vermietet, vollständig belegt.
FONDSSTRUKTUR Geschlossener Immobilienfonds (GmbH & Co. KG) mit Gesamtinvestition von ca. 121,7 Mio. EUR. Eigenkapital 57,7 Mio. EUR, Fremdkapitalquote bei Schließung 52,59 %.
ZWEITMARKT Der Fonds wird am Zweitmarkt gehandelt. Anleger, die ihren Anteil verkaufen möchten, können sich direkt an spezialisierte Käufer wenden.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist der KGAL PropertyClass Österreich 4?
- Fondsstruktur der MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG
- Haftung beim KGAL PropertyClass Österreich 4
- Fondsobjekte in Wien: Allianz-Zentrale und BusinessPark TownTown
- Finanzielle Kennzahlen des KGAL PropertyClass Österreich 4
- Fondsverwaltung: Wer managt den KGAL PropertyClass Österreich 4?
- Bekannte Schlagzeilen zum KGAL PropertyClass Österreich 4
- Fazit: KGAL PropertyClass Österreich 4 verkaufen oder halten?
Was ist der KGAL PropertyClass Österreich 4?
Der KGAL PropertyClass Österreich 4 – mit der offiziellen Bezeichnung KGAL Beteiligungsangebot Nr. 184 PropertyClass 4, MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG – ist ein geschlossener Immobilienfonds der KGAL GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald bei München. Die KGAL (vormals Kommunale Grundstücks- und Anlagen-Leasinggesellschaft) zählt zu den etablierten deutschen Anbietern geschlossener Immobilienfonds und ist auf institutionelle und private Anleger spezialisiert.
Der Fonds investiert indirekt über sieben österreichische Objektgesellschaften in zwei Bürostandorte in Wien: die ehemalige Hauptverwaltung der Allianz Elementar Versicherungs-AG am Hietzinger Kai und den BusinessPark TownTown im 3. Wiener Gemeindebezirk Landstraße. Mit der Kombination aus einer Single-Tenant-Immobilie (Allianz) und einem diversifizierten Büropark mit öffentlicher Hand als Ankermieter (Stadt Wien) verfolgte die KGAL ein Zwei-Säulen-Konzept am österreichischen Büroimmobilienmarkt.
Die Emission erfolgte in den Jahren 2006 und 2007. Anleger konnten sich als Treuhänder-Kommanditisten oder als Direktkommanditisten an der MALDEN Grundstücksgesellschaft beteiligen. Der Fonds ist der vierte einer Reihe von Österreich-Fonds der KGAL-Gruppe, die ab den 2000er-Jahren vorwiegend in Wiener Büroimmobilien investierten.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Was sind geschlossene Fonds?
Fondsstruktur der MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG
Die MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG ist als deutsche GmbH & Co. KG strukturiert. Anleger beteiligten sich als Kommanditisten – entweder direkt im Handelsregister eingetragen oder mittelbar über eine Treuhandgesellschaft. Die Mindestbeteiligung lag bei 10.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Agio.
Die Fondsgesellschaft hält über sieben österreichische Objektgesellschaften Anteile von 99,9 bis 100 Prozent an den beiden Wiener Fondsobjekten. Diese mehrstufige Beteiligungsstruktur ist für grenzüberschreitende Immobilienfonds üblich und ermöglicht die steuerliche Zuordnung der Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich.
Mit einer Fremdkapitalquote von 52,59 Prozent bei Fondsschließung wies der KGAL PropertyClass Österreich 4 eine für geschlossene Immobilienfonds moderate Verschuldung auf. Bis zum 31.12.2023 konnte das Fremdkapital von ursprünglich 64,0 Mio. EUR auf 30,2 Mio. EUR reduziert werden – ein Indiz für planmäßige Tilgung.
| Merkmal | Ausprägung |
|---|---|
| Gesellschaftsform | GmbH & Co. KG |
| Beteiligungsart | Kommanditist (direkt oder über Treuhänder) |
| Asset-Klasse | Büroimmobilien (zwei Standorte in Wien) |
| Fondswährung | EUR |
| Mindestbeteiligung | 10.000 EUR zzgl. 5 % Agio |
| Fremdkapitalquote | 52,59 % bei Schließung |
| Emissionsjahr | 2006/2007 |
| Beteiligungsangebot Nr. | 184 |
Haftung beim KGAL PropertyClass Österreich 4
Die Haftung des Anlegers als Kommanditist ist grundsätzlich auf seine im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt. Ist die Einlage vollständig erbracht und nicht durch Ausschüttungen unter die Haftsumme gesunken, besteht gegenüber Gläubigern der KG keine persönliche Haftung. Dies gilt sowohl für Direktkommanditisten als auch – wirtschaftlich betrachtet – für Treugeber.
Besondere Aufmerksamkeit verdient § 172 Abs. 4 HGB: Wurden an Anleger Ausschüttungen geleistet, die nicht durch tatsächliche Gewinne gedeckt waren (sogenannte Scheingewinne), kann die Kommanditistenhaftung gegenüber Gläubigern wieder aufleben. Bei geschlossenen Immobilienfonds mit hohen Anfangsverlusten – wie sie aus steuerlichen Gründen häufig auftreten – ist dies ein relevanter Aspekt.
Darüber hinaus haften Anleger für Rückforderungen bereits erhaltener Ausschüttungen im Insolvenzfall der Fondsgesellschaft. Wer seinen Fondsanteil verkauft, sollte prüfen, ob offene Haftungsrisiken auf den Erwerber übergehen oder beim Verkäufer verbleiben.
Fondsobjekte in Wien: Allianz-Zentrale und BusinessPark TownTown
Objekt 1: Ehemalige Allianz-Hauptverwaltung (Hietzinger Kai 101–105)
Das erste Fondsobjekt ist die ehemalige Hauptverwaltung der Allianz Elementar Versicherungs-AG am Hietzinger Kai 101–105 im 13. Wiener Gemeindebezirk Hietzing. Das neungeschossige Bürogebäude wurde 1977 nach Plänen des renommierten Architekten Harry Glück errichtet und verfügt über rund 22.060 Quadratmeter Nutzfläche sowie 272 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beim Erwerb durch den Fonds betrug 40 Millionen Euro.
Das Gebäude diente der Allianz Österreich jahrzehntelang als Konzernsitz. In direkter Nähe zur U4-Station Unter St. Veit gelegen, bot der Standort eine gute Anbindung an das Wiener U-Bahn-Netz. 2023 verlegte die Allianz ihren Sitz in das neue Hochhaus The Icon Vienna am Wiedner Gürtel – seitdem stand die Immobilie am Hietzinger Kai leer.
Im Jahr 2025/2026 wurde das Gebäude im Rahmen eines Asset Deals an Kollitsch Invest, ein Wiener Family Office, verkauft. Kollitsch Invest plant eine umfassende Repositionierung des Standorts mit leistbarem Wohnbau, Gewerbeflächen und modernen Büros. Die Transaktion wurde von der Anwaltskanzlei DORDA rechtlich begleitet und von EHL Immobilien vermittelt. Der Kaufpreis wurde vertraulich behandelt.
Objekt 2: BusinessPark TownTown (Thomas-Klestil-Platz 11)
Das zweite und größere Fondsobjekt ist der BusinessPark TownTown, ein Stadtentwicklungsprojekt am Thomas-Klestil-Platz im 3. Wiener Gemeindebezirk Landstraße, nahe der Erdberger Lände. Der Fonds hält zehn Bürogebäude der ersten Bauphase mit insgesamt rund 30.051 Quadratmetern Nutzfläche auf einem Areal von rund 36.000 Quadratmetern. Der Kaufpreis betrug 65.178.424 Euro. Die Gebäude wurden 2007 fertiggestellt.
Der TownTown-Komplex verfügt über eine zentrale Piazza, moderne Gebäudetechnik mit Klimakühlung, Doppelböden und außenliegendem Sonnenschutz. Der Standort ist durch die U3-Station Schlachthausgasse, Straßenbahnlinie 18 und die Autobuslinie 79A hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Über die nahe Südosttangente und die A4 erreicht man den Flughafen Wien-Schwechat in wenigen Minuten.
Rund 81 Prozent der Büroflächen im TownTown sind an die Stadt Wien vermietet – darunter der Gesundheitsdienst, das Veterinäramt und die Generaldirektion des Wiener Gesundheitsverbundes. Der Mietvertrag mit der Stadt Wien enthält eine Festlaufzeit von zehn Jahren ab Übergabe mit Kündigungsverzicht. Weitere Mieter sind die DenizBank AG, die Wiener Städtische Versicherung, WienEnergie und immOH! Energie und Gebäudemanagement GmbH. Der Komplex ist vollständig vermietet.
Finanzielle Kennzahlen des KGAL PropertyClass Österreich 4
Die folgenden Eckdaten geben einen Überblick über die wirtschaftliche Struktur des KGAL PropertyClass Österreich 4:
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Gesamtinvestition | ca. 121,7 Mio. EUR |
| Eigenkapital (Kommanditkapital) | 57.700.500 EUR |
| Fremdkapital bei Schließung | 64.010.100 EUR |
| Fremdkapital zum 31.12.2023 | 30.228.800 EUR |
| Fremdkapitalquote bei Schließung | 52,59 % |
| Kaufpreis Objekt 1 (Allianz-Zentrale) | 40.000.000 EUR |
| Kaufpreis Objekt 2 (TownTown) | 65.178.424 EUR |
| Mietfläche Objekt 1 | ca. 22.060 m² |
| Mietfläche Objekt 2 | ca. 30.051 m² |
Fondsverwaltung: Wer managt den KGAL PropertyClass Österreich 4?
Die Fondsverwaltung des KGAL PropertyClass Österreich 4 obliegt der KGAL GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald bei München. Die KGAL wurde 1968 gegründet und verwaltet als Asset Manager ein breites Spektrum an Real Assets – darunter Immobilien, Infrastruktur und Flugzeuge. Zum verwalteten Vermögen zählen Milliardenwerte für institutionelle und private Investoren.
Das lokale Asset Management in Wien wird durch die KGAL-Niederlassung in Österreich betreut. Für den BusinessPark TownTown ist Mag. Annabella Dietz als Asset Managerin zuständig. Die Fondsverwaltung ist Ansprechpartnerin für Gesellschafterversammlungen, Ausschüttungen und die laufende Berichterstattung an die Anleger.
Anleger, die Auskünfte zu Ausschüttungen, zum Vermögensstatus oder zu laufenden Entwicklungen der Fondsobjekte benötigen, können sich direkt an die Fondsverwaltung der KGAL wenden.
Bekannte Schlagzeilen zum KGAL PropertyClass Österreich 4
Der KGAL PropertyClass Österreich 4 war in den vergangenen Jahren Gegenstand mehrerer juristischer und medialer Berichterstattungen:
- Schadensersatzklagen wegen Falschberatung: Mehrere Anlegerschutzkanzleien – darunter Resch Rechtsanwälte und anwalt24.de – berichten über Anleger, die wegen fehlerhafter Anlageberatung Schadensersatzansprüche geltend machen.
- LG Frankfurt verurteilt Commerzbank: Das Landgericht Frankfurt am Main verurteilte die Commerzbank AG im März 2018 zur Rückabwicklung einer Beteiligung am KGAL PropertyClass Österreich 4 wegen Beratungsfehlern (AKH-H Rechtsanwälte).
- Verkauf der Allianz-Zentrale: Die ehemalige Allianz-Hauptverwaltung am Hietzinger Kai wurde an Kollitsch Invest verkauft. DORDA begleitete die KGAL bei der Transaktion (DORDA Rechtsanwälte).
- TownTown Vollvermietung: Der BusinessPark TownTown ist vollständig vermietet – mit der Stadt Wien als Ankermieter und einem Kündigungsverzicht von zehn Jahren ab Übergabe.
Geschlossenen Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der KGAL PropertyClass Österreich 4?
Der KGAL PropertyClass Österreich 4 (Beteiligungsangebot Nr. 184) ist ein 2006/2007 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds der KGAL GmbH & Co. KG. Die Fondsgesellschaft MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG investiert in zwei Bürostandorte in Wien: die ehemalige Allianz-Zentrale am Hietzinger Kai und den BusinessPark TownTown am Thomas-Klestil-Platz.
Kann ich meinen Anteil am KGAL PropertyClass Österreich 4 verkaufen?
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich – etwa über den Zweitmarkt oder direkt an spezialisierte Käufer, die geschlossene Fondsanteile erwerben. Senden Sie den Fondsnamen und Ihren Nominalbetrag über das Kontaktformular oder per E-Mail an info@em-strategy.com – ich prüfe unverbindlich, ob ein Ankauf möglich ist.
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Was ist mit der Allianz-Zentrale am Hietzinger Kai passiert?
Die Allianz verlegte ihren Firmensitz 2023 in das Hochhaus The Icon Vienna. Das leerstehende Gebäude am Hietzinger Kai wurde anschließend an Kollitsch Invest verkauft. Der neue Eigentümer plant eine Repositionierung mit leistbarem Wohnbau, Gewerbe- und Büroflächen.
Wer sind die Mieter im BusinessPark TownTown?
Rund 81 Prozent der Flächen sind an die Stadt Wien vermietet (Gesundheitsdienst, Veterinäramt, Gesundheitsverbund). Weitere Mieter sind die DenizBank AG, die Wiener Städtische Versicherung, WienEnergie und immOH! Energie und Gebäudemanagement. Der Komplex ist vollständig vermietet.
Wie hoch war die Gesamtinvestition des KGAL PropertyClass Österreich 4?
Das Gesamtinvestitionsvolumen lag bei rund 121,7 Millionen Euro. Davon entfielen rund 57,7 Mio. EUR auf Eigenkapital der Anleger und rund 64,0 Mio. EUR auf Fremdkapital (Fremdkapitalquote 52,59 %).
Fazit: KGAL PropertyClass Österreich 4 verkaufen oder halten?
Der KGAL PropertyClass Österreich 4 steht an einem Wendepunkt. Mit dem Verkauf der ehemaligen Allianz-Zentrale am Hietzinger Kai entfällt eines der beiden Fondsobjekte – der Fonds wird damit zum Ein-Objekt-Fonds mit erhöhtem Konzentrationsrisiko. Die anfänglich hohe Fremdkapitalquote von über 52 Prozent hat über Jahre die Rendite der Anleger belastet. Zudem zeigt die Vielzahl an Schadensersatzklagen wegen fehlerhafter Anlageberatung, dass bereits bei der Platzierung Risiken nicht ausreichend kommuniziert wurden.
Anleger, die sich von ihrer Beteiligung trennen möchten, sollten den Zweitmarkt in Betracht ziehen. Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Prüfung Ihrer Verkaufsmöglichkeiten.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Geschlossene Fonds verkaufen.
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