DCM ZukunftsWerte (DCM Renditefonds 24) – Pflegeimmobilien, Historie und Stand
Der DCM ZukunftsWerte ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses DCM. Er investierte in Pflegeimmobilien in ganz Deutschland.
Der DCM ZukunftsWerte wurde ab 2006 ausschließlich über die Deutsche Bank vertrieben. Dieser Beitrag beschreibt das Portfolio, einen Einschnitt im Jahr 2012 und den heutigen Stand der Gesellschaft – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: DCM ZukunftsWerte auf einen Blick
ANLAGE Pflegeimmobilien in ganz Deutschland; bei Platzierung 18 Objekte, später auf 32 angewachsen.
GESELLSCHAFT Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG mit Sitz in München, eingetragen unter HRA 81527.
VERTRIEB Die Platzierung begann im September 2006 und erfolgte ausschließlich über die Deutsche Bank AG; eingeworben wurden 170 Millionen Euro Eigenkapital.
EINSCHNITT 2012 übernahmen Personen und Gesellschaften aus dem Umfeld der S&K-Gruppe Anteile an den Verwaltungsgesellschaften des Fonds.
Inhaltsverzeichnis
Das Portfolio des DCM ZukunftsWerte
Der Fonds investierte in Pflegeimmobilien. Nach Angaben des Anbieters begann die Platzierung im September 2006 und war noch im selben Jahr nahezu abgeschlossen; eingeworben wurden 170 Millionen Euro Eigenkapital bei einem Fondsvolumen von rund 342 Millionen Euro. Die Laufzeit war auf 14 Jahre angelegt.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Fondsgesellschaft | Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG |
| Sitz | München |
| Handelsregister | Amtsgericht München, HRA 81527 |
| Anlagegegenstand | Pflegeimmobilien in Deutschland |
| Objekte | bei Platzierung 18, später auf 32 angewachsen |
| Platzierung | ab September 2006, im selben Jahr nahezu abgeschlossen |
| Eigenkapital | 170 Millionen Euro |
| Vertrieb | ausschließlich über die Deutsche Bank AG |
| Verwaltung heute | PRONOVI Fondsverwaltungs GmbH, München |
Ein Portfoliofonds, kein Ein-Objekt-Fonds. Bei Platzierung standen 18 Pflegeimmobilien fest oder waren über Erwerbsrechte gesichert; später wuchs das Portfolio auf 32 Objekte in ganz Deutschland. Das unterscheidet diesen Fonds von den vielen Beteiligungen, die an einer einzigen Immobilie hängen. Fällt ein Betreiber aus, trifft das nicht sofort die gesamte Gesellschaft.
Pflegeimmobilien folgen eigenen Regeln. Vermietet wird an einen Betreiber, der das Haus führt; dessen wirtschaftliche Lage entscheidet darüber, ob die Miete fließt. Pachtverträge laufen typischerweise zwanzig Jahre und länger, weil sich ein Pflegeheim kaum anders nutzen lässt. Das schafft Planungssicherheit, macht die Gesellschaft aber von wenigen Betreibern abhängig. Hinzu kommt die Regulierung: Landesheimgesetze stellen Anforderungen an Zimmergrößen und Einzelzimmerquoten, die ältere Häuser nur mit Umbauten erfüllen.
Der Vertriebsweg. Die Anteile wurden ausschließlich über die Deutsche Bank AG platziert. Für Anleger bedeutet das, dass die Beratungsunterlagen aus dieser Zeit bei der Bank liegen und nicht bei einem freien Vermittler.
Der Einschnitt 2012 und die Verwaltung heute
Im Juli 2012 änderten sich die Eigentumsverhältnisse an den Gesellschaften, die den Fonds führen. Nach Darstellung einer Anlegerschutzplattform übernahmen Marc-Christian Schraut und die S&K Assets GmbH Anteile an der persönlich haftenden Gesellschafterin und an der geschäftsführenden Kommanditistin.
Die S&K-Gruppe geriet kurz darauf in die Schlagzeilen: Gegen ihre Geschäftsführer wurde wegen Untreue und gewerbsmäßigen Betrugs ermittelt, es folgten Festnahmen und ein Strafverfahren. Für die Anleger des Fonds war das zunächst überraschend, weil die Beteiligungsvorgänge bei den Verwaltungsgesellschaften öffentlich kaum wahrgenommen wurden.
Wichtig für die Einordnung: Betroffen waren die Verwaltungsgesellschaften, nicht die Immobilien. Die Pflegeheime blieben im Eigentum der Fondsgesellschaft und wurden weiter vermietet. Was ein solcher Vorgang für den Fonds bedeutet hat, ergibt sich aus den Geschäftsberichten und den Beschlüssen der Gesellschafterversammlungen jener Jahre.
Die Verwaltung heute. Der Fonds wird von der PRONOVI Fondsverwaltungs GmbH mit Sitz in München betreut. Das Unternehmen wurde 2013 gegründet, also unmittelbar nach den Ereignissen um die S&K-Gruppe, und verwaltet heute eine Reihe von DCM-Fondsgesellschaften. Wer Post zu seiner Beteiligung erhält, erhält sie in aller Regel von dort.
DCM ZukunftsWerte: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos.
Zu bedenken ist das Alter. Der Fonds wurde 2006 platziert und war auf 14 Jahre angelegt; diese Zeitspanne ist längst abgelaufen. Ein Fonds, der über seine prospektierte Laufzeit hinaus fortbesteht, ist bei geschlossenen Beteiligungen die Regel und kein Ausnahmefall, doch die Immobilien sind damit rund zwei Jahrzehnte alt. Bei Pflegeheimen wirkt sich das besonders aus: Anforderungen an Zimmergrößen, Brandschutz und Barrierefreiheit sind gestiegen, und was in den 2000er Jahren genehmigungsfähig war, ist es heute nicht zwingend.
Hinzu kommt die Abhängigkeit von den Betreibern. Gerät einer in wirtschaftliche Schwierigkeiten, steht die Gesellschaft vor der Aufgabe, ein Haus neu zu verpachten. Der Kreis möglicher Nachfolger ist begrenzt, und ein Pflegeheim lässt sich kaum umnutzen. Wie viele Objekte an welche Betreiber vergeben sind und wie lange die Verträge laufen, gehört deshalb zu den Angaben, die vor jeder Entscheidung zu klären sind.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. Das ist bei diesem Fonds keine theoretische Frage: Der Anbieter selbst wies darauf hin, dass es sich bei den Auszahlungen während der Laufzeit handelsrechtlich überwiegend um Kapitalrückzahlungen handelte. Die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt; die Grundlagen dieser Anlageform beschreibt der Beitrag Was sind geschlossene Fonds.
Beteiligung am DCM ZukunftsWerte verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten. Bei diesem Fonds ist das offenkundig. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die Fondsverwaltung. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum DCM ZukunftsWerte
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG mit Sitz in München, eingetragen beim Amtsgericht München unter HRA 81527. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die DFM Deutsche Fonds Management GmbH, zuvor firmierte sie als DCM Verwaltungs GmbH. DCM ZukunftsWerte und DCM Renditefonds 24 sind Produktbezeichnungen für dieselbe Beteiligung.
In welche Immobilien investiert der DCM ZukunftsWerte?
In Pflegeimmobilien in ganz Deutschland. Bei Platzierung standen 18 Objekte fest oder waren über Erwerbsrechte gesichert; später wuchs das Portfolio auf 32 Häuser. Anders als bei Ein-Objekt-Fonds verteilt sich das Risiko damit auf mehrere Standorte und Betreiber.
Was hatte die S&K-Gruppe mit dem Fonds zu tun?
Im Juli 2012 übernahmen Marc-Christian Schraut und die S&K Assets GmbH Anteile an der persönlich haftenden Gesellschafterin und an der geschäftsführenden Kommanditistin. Betroffen waren damit die Verwaltungsgesellschaften, nicht die Immobilien selbst. Gegen die Geschäftsführer der S&K-Gruppe wurde kurz darauf wegen Untreue und Betrugs ermittelt. Was der Vorgang für den Fonds bedeutet hat, ergibt sich aus den Geschäftsberichten jener Jahre.
Wer verwaltet den DCM ZukunftsWerte heute?
Die PRONOVI Fondsverwaltungs GmbH mit Sitz in München. Das Unternehmen wurde 2013 gegründet und betreut heute eine Reihe von DCM-Fondsgesellschaften. Schreiben zur Beteiligung kommen deshalb in aller Regel von dort. Die Fondsgesellschaft selbst firmiert unverändert als Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG.
Was passiert mit der Beteiligung am DCM ZukunftsWerte im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der DCM ZukunftsWerte war mit 170 Millionen Euro Eigenkapital einer der größeren Pflegeimmobilienfonds seiner Zeit und ist über den Vertrieb der Deutschen Bank in viele Depots gelangt. Seine prospektierte Laufzeit von 14 Jahren ist abgelaufen, die Gesellschaft besteht fort.
Für die Beurteilung einer Beteiligung zählen drei Fragen: Wie viele Objekte gehören heute noch zum Portfolio, wie sind sie verpachtet, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht, den die Fondsverwaltung bereitstellt.
DCM-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Fonds und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.