ILG Fonds Nr. 29 – Fachmarktzentrum InCenter in Dachau
Der ILG Fonds Nr. 29 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein großflächiges Fachmarktzentrum in Dachau im Münchner Umland und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 29 wurde 2000 aufgelegt; die Ankermieter haben seither gewechselt, die Hauptverträge wurden neu geordnet. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt sowie die Mieter- und Finanzierungsstruktur nach den öffentlich verfügbaren Unterlagen und benennt die offenen Punkte.
Überblick: ILG Fonds Nr. 29 auf einen Blick
OBJEKT Das Fachmarktzentrum InCenter im Gewerbegebiet Schwarzer Graben in Dachau, mit 850 Stellplätzen.
MIETER REWE und ein Hagebaumarkt tragen nach dem Geschäftsbericht 2016 gut 80 Prozent der Jahresnettomiete.
FINANZIERUNG Investition 72,6 Millionen Euro bei 40,0 Millionen Euro Eigenkapital; rechnerisch rund 45 Prozent Fremdkapital.
BETEILIGUNG Direktkommanditisten mit Eintragung im Handelsregister; ausgeschüttet wird jährlich.
Inhaltsverzeichnis
Das InCenter in Dachau
Die ILG führt den Fonds Nr. 29 in ihrer Bestandsliste als laufenden Einzelhandelsfonds mit 72,6 Millionen Euro Investitionsvolumen. Grundlage dieses Beitrags sind der Verkaufsprospekt, die Fondsübersicht der ILG und der Bericht über das Geschäftsjahr 2016, der Fondsgesellschaft, Standort, Mieter und Darlehen im Einzelnen ausweist.
Das InCenter liegt an der Kopernikusstraße im Gewerbegebiet Schwarzer Graben und wurde 2000/2001 errichtet. Die im Verkaufsprospekt des Fonds Nr. 33 abgedruckte Fondsübersicht „ILG-Immobilienfonds von 1980 bis 2008“ nennt für den Fonds Nr. 29 ein Fachmarktzentrum in Dachau mit 72,6 Millionen Euro Investition, 40,0 Millionen Euro Eigenkapital und 29.307 Quadratmetern Nutzfläche.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Fondsgesellschaft | ABA Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Objekt InCenter Dachau KG |
| Objekt | Fachmarktzentrum „InCenter“ |
| Standort | Fraunhoferstraße 1 / Kopernikusstraße 2, Gewerbegebiet Schwarzer Graben, Dachau |
| Baujahr | 2000/2001 |
| Fläche | 29.307 m² Nutzfläche (Fondsübersicht der ILG), 30.245 m² Mietfläche (Geschäftsbericht 2016) |
| Stellplätze | 850 |
| Ankermieter (Stand Ende 2016) | REWE, Hagebaumarkt |
| Emissionsjahr | 2000 |
| Investitionsvolumen | 72,6 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 40,0 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | jährlich |
| Beteiligungsform | Direkt-Kommanditbeteiligung mit Eintragung im Handelsregister |
Ein großes Objekt im Münchner Umland. Mit rund 30.000 Quadratmetern ist das InCenter ein großes Objekt: Dachau liegt im Speckgürtel der Landeshauptstadt; der Geschäftsbericht 2016 weist für den Standort eine Kaufkraftkennziffer über dem Bundesdurchschnitt aus. Ein Fachmarktzentrum dieser Größe lebt allerdings weniger von der Stadt als von seiner Erreichbarkeit mit dem Auto.
Die Ankermieter haben gewechselt. Bei Auflage waren nach dem Verkaufsprospekt ein toom SB-Warenhaus und ein Praktiker Baumarkt die Hauptmieter. Heute sind es REWE und ein Hagebaumarkt: toom gehörte zur REWE Group, Praktiker ging 2013 in die Insolvenz. Die Baumarktfläche wurde danach neu vermietet.
Mieter, Verträge und Finanzierung
Zwei Mieter tragen den Großteil der Einnahmen. Nach der Vermietungsübersicht zum Jahresende 2016 entfielen auf REWE rund 53 Prozent und auf den Hagebaumarkt rund 29 Prozent der Jahresnettomiete. Die übrigen Flächen teilten sich kleinere Fachmärkte, darunter Elektronik, Textil, Schuhe und ein Optiker. Seit Dezember 2016 betreibt dm als Untermieter von REWE einen Drogeriemarkt im Objekt.
Der REWE-Vertrag wurde verlängert, gegen einen Zuschuss. Der Fonds schloss mit REWE einen neuen Mietvertrag über 15 Jahre bis Februar 2031 und zahlte dafür einen Baukostenzuschuss von 4,2 Millionen Euro in zwei Raten für die Modernisierung des Marktes. Die zweite Rate von 1,9 Millionen Euro war im Februar 2021 fällig; sie sollte nach dem Bericht aus einem Veräußerungserlös oder mit Fremdmitteln finanziert werden.
Der Baumarktvertrag läuft früher aus. Der Vertrag mit dem Hagebaumarkt lief nach dem Stand Ende 2016 bis Februar 2028. Ob er seither verlängert wurde, ist öffentlich nicht dokumentiert. Für die Einnahmen des Fonds ist das die wichtigste offene Frage der nächsten Jahre.
Die Finanzierung. Bei 72,6 Millionen Euro Investition und 40,0 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 45 Prozent, im mittleren Bereich der laufenden ILG-Fonds. Ende 2016 standen die Darlehen noch mit 27,5 Millionen Euro aus. Die drei Ursprungsdarlehen waren bis Ende 2020 zu Zinssätzen um sieben Prozent festgeschrieben; die Konditionen der Anschlussfinanzierung sind nicht öffentlich.
ILG Fonds Nr. 29: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Der jüngste öffentlich abrufbare Bericht betrifft das Geschäftsjahr 2016. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Drei Angaben sind offen:
- Der Hagebau-Vertrag. Wurde der Mietvertrag über Februar 2028 hinaus verlängert, und zu welchen Bedingungen?
- Die Anschlussfinanzierung. Wie hoch ist die Restvaluta nach dem Auslaufen der Zinsbindung Ende 2020, und wie lange ist der neue Zins festgeschrieben?
- Die Verkaufsplanung. Der Prospekt ging von einer Veräußerung der Immobilie nach 20 Jahren aus. Dieser Zeitraum ist verstrichen; ob ein Verkauf beraten wird, steht in den Gesellschafterrundschreiben.
Direktbeteiligung. Nach dem Gesellschaftsvertrag ist die Haftung der Anleger auf ihre im Handelsregister einzutragende Einlage beschränkt; einen Treuhänder sieht der Prospekt nicht vor. Übertragungen und Erbfälle erfordern deshalb eine Registereintragung. Der Geschäftsbericht 2016 nennt 623 Anleger und Ausschüttungseinbehalte wegen noch ungeklärter Erbfälle. Die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich erzielen die Gesellschafter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringem Umfang aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 29 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Beim Fonds Nr. 29 ist die im Prospekt angenommene Haltedauer bereits überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da die Anleger direkt beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 29
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 29?
In das Fachmarktzentrum InCenter im Gewerbegebiet Schwarzer Graben in Dachau, errichtet 2000/2001, mit rund 30.000 Quadratmetern Fläche und 850 Stellplätzen. Der Fonds wurde 2000 aufgelegt; das Investitionsvolumen beträgt 72,6 Millionen Euro.
Wer sind die Mieter des InCenter Dachau?
Nach dem Geschäftsbericht 2016 sind REWE und ein Hagebaumarkt die Ankermieter, die zusammen gut 80 Prozent der Jahresnettomiete tragen. Hinzu kommen kleinere Fachmärkte sowie dm als Untermieter von REWE. Ursprünglich waren ein toom SB-Warenhaus und ein Praktiker Baumarkt die Hauptmieter.
Wie hoch ist der Fremdkapitalanteil?
Bei 72,6 Millionen Euro Investition und 40,0 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Anteil von rund 45 Prozent. Ende 2016 standen noch 27,5 Millionen Euro Darlehen aus. Die Zinsbindung der Ursprungsdarlehen endete Ende 2020; die heutigen Konditionen stehen in den Unterlagen der Gesellschaft.
Auf welchen Unterlagen beruhen die Angaben?
Auf dem Verkaufsprospekt, der Fondsübersicht der ILG und dem Bericht über das Geschäftsjahr 2016, der Fondsgesellschaft, Standort, Mieter und Darlehen im Einzelnen ausweist. Jüngere Zahlen erhalten die Gesellschafter mit den Geschäftsberichten und Rundschreiben der Fondsgesellschaft.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 29 hält ein großes Fachmarktzentrum im Münchner Umland, dessen Ankermieter nach der Praktiker-Insolvenz neu geordnet wurden. Der REWE-Vertrag ist bis 2031 verlängert, bezahlt mit einem Baukostenzuschuss. Die Fremdfinanzierung liegt im mittleren Bereich der ILG-Reihe.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Läuft der Hagebau-Vertrag über 2028 hinaus, wie hoch ist die Restvaluta nach der Anschlussfinanzierung, und plant die Gesellschaft einen Verkauf? Die Antworten stehen in den aktuellen Unterlagen der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.