ILG Gruppe – Einzelhandelsfonds seit 1980, Strategie und Bestandsfonds

Die ILG seit 1980

Nach eigenen Angaben entwickelt die ILG seit 1980 Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger und investiert dabei ausschließlich in Einzelhandelsimmobilien. Der Sitz liegt in der Poccistraße in München.

Das Haus besteht fort. Das ist bei Anbietern geschlossener Fonds aus dieser Zeit keine Selbstverständlichkeit. Viele Emissionshäuser der 1980er und 1990er Jahre sind verschwunden, verkauft oder insolvent, und Anleger müssen erst den Rechtsnachfolger ermitteln, um an Unterlagen zu kommen. Bei der ILG ist die Anlaufstelle unverändert dieselbe.

Eigentümergeführt. Die ILG beschreibt sich als nicht börsennotiert, ihre Anteile liegen ausschließlich in den Händen ehemaliger oder aktiver Mitarbeiter. An der Lage einer einzelnen Beteiligung ändert das nichts: Maßgeblich bleiben Objekt, Mieter und Finanzierung der jeweiligen Fondsgesellschaft.

Die Strategie: nur Einzelhandel, alles aus einer Hand

Die ILG nennt vier Grundsätze, von denen zwei für die Beurteilung einer Beteiligung unmittelbar relevant sind.

Beschränkung auf ein Segment. Der erste Grundsatz lautet „Wir tun nur, was wir verstehen“, mit einem Fokus auf nahversorgungsorientierte Einzelhandelsobjekte. Gemeint sind damit Fachmarktzentren, Verbrauchermärkte und vergleichbare Objekte, die den täglichen Bedarf decken. Die Bestandsfonds zeigen allerdings, dass das Haus auch Einkaufszentren und innerstädtische Geschäftshäuser erworben hat.

Diese Konzentration hat zwei Seiten. Sie schafft Erfahrung und Marktzugang in einem Segment, statt Kompetenz über mehrere Anlageklassen zu verteilen. Zugleich bedeutet sie, dass alle Fonds desselben Hauses denselben Marktrisiken ausgesetzt sind: Was den Einzelhandel trifft, trifft das gesamte Portfolio.

Verwaltung im eigenen Haus. Der zweite Grundsatz beschreibt die ILG als Investor und zugleich als aktiven Asset- und Centermanager, der alle Maßnahmen vom Ankauf bis zum Verkauf initiiert und koordiniert. Bei Einzelhandelsimmobilien ist das mehr als eine Organisationsfrage: Ein Fachmarktzentrum braucht laufende Vermietungsarbeit, Mieterwechsel, Flächenumbauten und Abstimmung mit Ankermietern. Zugleich sind Initiator und Verwalter dieselbe Partei. Wie Vergütungen und Entscheidungen über einen Verkauf geregelt sind, steht im Gesellschaftsvertrag der jeweiligen Fondsgesellschaft.

Was das für Anleger heißt. Die Strategie erklärt, warum ILG-Fonds sich untereinander ähneln. Wer mehrere Beteiligungen dieses Hauses hält, hat damit keine Streuung über Anlageklassen erreicht, sondern mehrfach auf dasselbe Segment gesetzt.

Welche ILG-Fonds noch laufen

Die ILG führt ihre Altbestände öffentlich auf. Nach eigenen Angaben hat sie 50 Fonds aufgelegt und platziert. Die Bestandsliste für Privatanleger führt davon 16 laufende Fonds, sämtlich im Segment Einzelhandel. Jeder Fondsname in der Tabelle führt zu einem eigenen Beitrag mit Objekt, Mietern und Finanzierung.

Die Spannweite ist erheblich. Das Investitionsvolumen reicht von 11,4 Millionen Euro beim Fonds Nr. 33 bis zu 92,9 Millionen beim Fonds Nr. 41. Kleine Fonds hängen typischerweise an einem einzelnen Objekt, größere verteilen sich auf mehrere Standorte. Für die Beurteilung einer Beteiligung ist das eine der ersten Fragen.

Die Nummerierung hat Lücken. Die Fonds bis Nr. 17 fehlen in der Liste, ebenso die Nummern zwischen 18 und 28 und zwischen 33 und 36. Die ILG spricht auf ihrer Website von aufgelösten Fonds, nennt aber nicht, welche Nummern das betrifft. Auskunft zu einer nicht gelisteten Beteiligung gibt die jeweilige Fondsgesellschaft.

Ein Fonds fehlt noch. Der ILG Fonds Nr. 45 wurde nach einem Bericht von Cash im Dezember 2025 vollständig platziert. In der Bestandsliste, auf der diese Übersicht beruht, ist er nicht aufgeführt.

Objekttypen und Mieter: was bei Einzelhandelsimmobilien zählt

Die ILG-Fonds halten vier Arten von Handelsimmobilien, und jede folgt eigenen Regeln. Welche Art ein Fonds hält, bestimmt, welche Angaben bei der Beurteilung einer Beteiligung zählen.

Fachmarktzentrum. Mehrere großflächige Märkte stehen auf einem gemeinsamen Areal mit Parkplatz und werden gezielt mit dem Auto angefahren. Die Gebäude sind einfach geschnitten und vergleichsweise günstig zu betreiben; große Hallenflächen kommen bei einem Mieterwechsel auch für andere Fachmarktbetreiber in Frage. Dafür hängen die Einnahmen an wenigen Verträgen.

Nahversorgungszentrum. Ein Lebensmittelmarkt als Anker, dazu Drogerie, Bäcker, Getränkemarkt oder Dienstleister. Kundschaft erledigt mehrere Besorgungen auf einem Weg, und die Mieter profitieren voneinander. Das Einzugsgebiet ist lokal: Entscheidend ist die Bevölkerung im unmittelbaren Umfeld.

Einkaufszentrum. Viele kleinere Mieter unter einem Dach, dazu einige Anker. Ein Center lebt von Frequenz und Aufenthaltsdauer. Bei mehreren Dutzend Verträgen läuft praktisch immer einer aus; das erfordert laufende Vermietungsarbeit und erzeugt Leerstandsphasen. Fällt ein Ankermieter aus, sinkt die Frequenz für alle anderen, und Mietminderungen oder Kündigungen kleinerer Mieter können folgen.

Innenstadtlage. Galerien und Geschäftshäuser in Fußgängerzonen sind Teil der Innenstadt und hängen an deren Zustand: Leerstand in Nachbarhäusern, Verkehrsführung und Parkmöglichkeiten wirken unmittelbar auf die Frequenz. Dafür lassen sich solche Flächen eher für Dienstleistung, Praxen oder Gastronomie umnutzen, wenn der Einzelhandel geht.

Der Ankermieter. Er belegt die größte Fläche, zahlt den größten Teil der Miete und zieht die Kundschaft, von der die kleineren Mieter leben. Die Restlaufzeit der Ankerverträge ist deshalb bei jedem Handelsimmobilienfonds die wichtigste Einzelangabe. Verlängerungsoptionen liegen in der Regel beim Mieter: Er kann verlängern, muss aber nicht.

Sortimente und Onlinehandel. Lebensmittel, Drogerie, Getränke, Baumarkt- und Tierbedarf hat der Onlinehandel bisher wenig verdrängt; Frische und Sperrgut setzen dem Versand Grenzen. Mode, Schuhe und Elektronik gehören dagegen zu den Sortimenten, in denen der Versandhandel seit Jahren Marktanteile gewinnt. Wie ein Fonds dasteht, hängt deshalb stark davon ab, welche Sortimente seine Hauptmieter führen.

Das Alter der Märkte. Die Anforderungen der Ketten an Verkaufsfläche, Andienung, Stellplätze und Energiewerte sind gestiegen. Ältere Märkte werden bei Vertragsende häufig nur nach einem Umbau weiterbetrieben, und diese Kosten konkurrieren mit Ausschüttung und Tilgung.

Mieterlisten aus der Platzierungszeit. Die Mieterangaben auf den Fondsseiten der ILG beschreiben bei vielen älteren Fonds erkennbar den Stand bei Auflegung. Welche Mieter heute im Objekt sind, zu welchen Konditionen verlängert wurde und wie hoch der Leerstand ist, steht im Geschäftsbericht der jeweiligen Fondsgesellschaft.

Was Anleger mit einer ILG-Beteiligung wissen sollten

Auskunft über eine einzelne Beteiligung geben allein die Unterlagen der jeweiligen Fondsgesellschaft: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Die Grundlagen dieser Rechtsform beschreibt der Beitrag Was sind geschlossene Fonds.

Drei Punkte sind bei Einzelhandelsfonds besonders zu klären; warum gerade diese, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter:

• Der Ankermieter. Wer ist es, und wie lange läuft sein Vertrag?
• Das Objekt. Wie alt ist es, und welche Investitionen stehen an?
• Der Standort. Wie entwickeln sich Bevölkerung und Wettbewerb im Einzugsgebiet?

Zu bedenken ist außerdem die Laufzeit. Geschlossene Fonds dieser Art sind auf mehr als zehn Jahre angelegt, und die älteren Bestandsfonds laufen deutlich länger. Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder für gewerbliche Einkünfte, je nach Ausgestaltung der Gesellschaft; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.

Eine ILG-Beteiligung verkaufen

Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.

Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.

Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.

Häufige Fragen zur ILG Gruppe

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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