ILG Fonds Nr. 31 – Giesler-Galerie Brühl und Georg-Park Euskirchen
Der ILG Fonds Nr. 31 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält zwei Handelsimmobilien im Raum Köln-Bonn und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 31 wurde 2005 aufgelegt, ist rund zwanzig Jahre alt und zu mehr als der Hälfte fremdfinanziert. Dieser Beitrag beschreibt beide Objekte und was das für Anleger bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 31 auf einen Blick
OBJEKTE Die Giesler-Galerie in der Innenstadt von Brühl und das Fachmarktzentrum „Georg-Park“ in Euskirchen, beide im Raum Köln-Bonn.
ANKERMIETER Bei Auflegung unter anderem REWE, ALDI, HIT, ProMarkt, C&A, Rossmann und Deichmann.
FINANZIERUNG Fondsvolumen 58,8 Millionen Euro bei 28,7 Millionen Euro Eigenkapital; rechnerisch rund 51 Prozent Fremdkapital.
GESELLSCHAFT Beteiligungen Brühl und Euskirchen GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 86626; nur Direktkommanditisten, ohne Treuhandmodell.
Inhaltsverzeichnis
Galerie in Brühl, Fachmarktzentrum in Euskirchen
Der Fonds finanziert zwei Handelsimmobilien im Raum Köln-Bonn: die Giesler-Galerie in der Innenstadt von Brühl und das Fachmarktzentrum „Georg-Park“ in Euskirchen.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt 1 | Giesler-Galerie, Innenstadt Brühl |
| Objekt 2 | Fachmarktzentrum „Georg-Park“, Euskirchen |
| Region | Raum Köln-Bonn |
| Ankermieter bei Auflegung | unter anderem REWE, ALDI, HIT, ProMarkt, C&A, Rossmann, Deichmann |
| Emissionsjahr | 2005 |
| Fondsvolumen | 58,8 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 28,7 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Beteiligungsform | ausschließlich Direkt-Kommanditbeteiligung |
Zwei Objekttypen. Die Giesler-Galerie ist eine innerstädtische Einkaufspassage in Brühl, einer Stadt zwischen Köln und Bonn, und lebt von der Innenstadtfrequenz. Der Georg-Park in Euskirchen ist ein Fachmarktzentrum, das gezielt mit dem Auto angefahren wird. Beide Typen reagieren unterschiedlich auf Veränderungen im Handel, was die Streuung innerhalb des Fonds erhöht; was sie unterscheidet, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Die Ankermieter. Genannt werden REWE, ALDI, HIT, ProMarkt, C&A, Rossmann und Deichmann. Mit REWE, ALDI und HIT sind drei Lebensmittelhändler vertreten, dazu Rossmann für Drogerie. Das sind Sortimente des täglichen Bedarfs. ProMarkt, C&A und Deichmann stehen für Elektronik, Mode und Schuhe.
Die Liste stammt von 2005. Nach zwanzig Jahren ist mit Veränderungen im Mieterbesatz zu rechnen. Welche Anker heute noch vor Ort sind, lässt sich öffentlich nicht feststellen und steht im Geschäftsbericht.
Zwanzig Jahre Laufzeit und ein hoher Kreditanteil
Der Kreditanteil. Bei 58,8 Millionen Euro Fondsvolumen und 28,7 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 51 Prozent. Das liegt im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds, deren Spanne von rund 31 bis 62 Prozent reicht; die jüngeren Fonds des Hauses liegen zwischen 41 und 47 Prozent. Mehr als die Hälfte der Investition war damit fremdfinanziert.
Was das nach zwanzig Jahren bedeutet. Bei einem Darlehen aus dem Jahr 2005 ist in dieser Zeit in der Regel mindestens eine Anschlussfinanzierung fällig geworden. Entscheidend ist, wie weit es inzwischen getilgt ist. Eine weitgehend zurückgeführte Finanzierung macht den ursprünglich hohen Anteil unerheblich; eine endfällige oder nur wenig getilgte Finanzierung dagegen bleibt eine Belastung, zumal die Zinsen seit 2022 deutlich gestiegen sind.
Das Alter der Objekte. Nach zwanzig Jahren Betrieb stehen bei Handelsimmobilien in der Regel größere Investitionen an: Dach, Technik, Fassaden, Parkflächen und die Anpassung der Flächen an heutige Anforderungen der Ketten. Diese Kosten konkurrieren mit den Ausschüttungen und mit der Tilgung.
ILG Fonds Nr. 31: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Drei Angaben sind bei diesem Fonds entscheidend: die Restvaluta des Darlehens, der heutige Mieterbesatz beider Objekte und der Stand der Instandhaltung. Alle drei stehen im Geschäftsbericht und sagen mehr über den Wert der Beteiligung als die ursprünglichen Prospektdaten.
Nur Direktbeteiligung. Anleger sind ausschließlich als Direktkommanditisten beteiligt und selbst im Handelsregister eingetragen. Bei einem Fonds von 2005 ist das besonders relevant, weil bei Beteiligungen dieses Alters Erbfälle häufig sind. Erbfälle erfordern eine Registereintragung aller Erben; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 31 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 31
In welche Immobilien investiert der ILG Fonds Nr. 31?
In zwei Handelsimmobilien im Raum Köln-Bonn: die Giesler-Galerie in der Innenstadt von Brühl und das Fachmarktzentrum „Georg-Park“ in Euskirchen. Bei Auflegung 2005 nannte der Anbieter als Ankermieter unter anderem REWE, ALDI, HIT, ProMarkt, C&A, Rossmann und Deichmann.
Wie hoch ist der Fremdkapitalanteil?
Bei 58,8 Millionen Euro Fondsvolumen und 28,7 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Anteil von rund 51 Prozent, im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds. Wie belastend das heute ist, hängt davon ab, wie weit das Darlehen seit 2005 getilgt wurde.
Sind die genannten Ankermieter noch vor Ort?
Das lässt sich öffentlich nicht feststellen. Die Liste stammt aus der Platzierung im Jahr 2005, und nach zwanzig Jahren ist mit Veränderungen zu rechnen. Den aktuellen Mieterbesatz beider Objekte nennt der Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
Wie bin ich an diesem Fonds beteiligt?
Ausschließlich als Direktkommanditist. Ein Treuhandmodell nennt der Anbieter für diesen Fonds nicht. Jeder Anleger ist selbst im Handelsregister eingetragen, und Übertragungen durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall erfordern eine Registereintragung mit notariell beglaubigter Vollmacht.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 31 verbindet eine innerstädtische Galerie mit einem Fachmarktzentrum und stützt sich auf mehrere Lebensmittelanker. Zugleich ist er mehrheitlich fremdfinanziert, und nach zwanzig Jahren hängt seine Lage stark an der Tilgung und am Zustand der Objekte.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie hoch ist die Restvaluta, welche Mieter sind heute vor Ort, und welcher Instandhaltungsbedarf steht an? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.