ILG Fonds Nr. 32 – Fachmarktzentrum Weiterstadt an der A5
Der ILG Fonds Nr. 32 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein Fachmarktzentrum in Weiterstadt bei Darmstadt und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 32 wurde 2008 aufgelegt. Sein Mietermix unterscheidet sich deutlich von den Nahversorgungsfonds des Hauses. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und was diese Konstellation bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 32 auf einen Blick
OBJEKT Ein Fachmarktzentrum in Weiterstadt bei Darmstadt, in einem großen Gewerbegebiet mit direktem Anschluss an die A5.
NUTZER Ein LEY'S Textil-Megastore und ein Kölle-Zoo-Fachmarkt, ergänzt durch eine Tankstelle und eine Waschstraße.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 32 Weiterstadt GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 91333; Emissionsjahr 2008, Fondsvolumen 20,3 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 10,4 Millionen Euro.
BESONDERHEIT Rechnerisch rund 49 Prozent Fremdkapital, ein Wert im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds.
Inhaltsverzeichnis
Das Fachmarktzentrum Weiterstadt
Der Fonds finanziert ein Fachmarktzentrum in Weiterstadt bei Darmstadt, das über den direkten Anschluss an die A5 erreichbar ist und in einem großen Gewerbegebiet liegt, zu dem auch das Einkaufszentrum „Loop5“ gehört.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Fachmarktzentrum in Weiterstadt bei Darmstadt |
| Lage | Gewerbegebiet mit direktem Anschluss an die A5 |
| Nutzer | LEY'S Textil-Megastore, Kölle-Zoo, Tankstelle, Waschstraße |
| Nachbarschaft | Einkaufszentrum „Loop5“ im selben Gewerbegebiet |
| Emissionsjahr | 2008 |
| Fondsvolumen | 20,3 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 10,4 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Beteiligungsform | ausschließlich Direkt-Kommanditbeteiligung |
Die Nutzer. Das Angebot besteht nach Anbieterangabe aus einem LEY'S Textil-Megastore und einem Kölle-Zoo-Erlebnis-Zoofachmarkt, ergänzt durch eine Tankstelle und eine Waschstraße. Das sind vier sehr unterschiedliche Nutzungen: ein großflächiger Textilanbieter, ein spezialisierter Tierbedarfsmarkt und zwei autobezogene Dienstleistungen.
Ein Fachmarktzentrum ist kein Center. Die Märkte stehen auf einem gemeinsamen Areal mit Parkplatz und werden gezielt angefahren; was das für Betrieb und Nachvermietung bedeutet, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Autobahnlage und Mietermix
Kundschaft kommt mit dem Auto. Eine Lage im Gewerbegebiet an der Autobahn ist auf Erreichbarkeit ausgelegt, nicht auf Nahversorgung. Das Einzugsgebiet ist damit weiter als bei einem Wohngebietsstandort und umfasst den Raum Darmstadt und Teile des Rhein-Main-Gebiets. Tankstelle und Waschstraße passen zu dieser Logik: Sie leben vom Verkehr, nicht von Laufkundschaft.
Die Nachbarschaft zu Loop5 wirkt in beide Richtungen. Ein großes Einkaufszentrum im selben Gewerbegebiet zieht Kundschaft an, von der ein benachbartes Fachmarktzentrum profitiert. Zugleich konkurriert es um Budget und Besuchszeit. Für Textil gilt das besonders, weil Mode auch im Einkaufszentrum angeboten wird.
Zwei Hauptmieter, zwei Profile. Ein Zoofachmarkt verkauft Futter und Zubehör, das regelmäßig gekauft wird und für viele Kunden ein fester Anlass ist; sperrige Ware wie Streu oder Großgebinde Futter wird ungern online bestellt. Textil dagegen gehört zu den Sortimenten, die der Onlinehandel am stärksten erfasst hat. Die beiden Hauptmieter tragen also sehr unterschiedliche Risiken.
Tankstelle und Waschstraße als Sonderfall. Diese Nutzungen sind vom Onlinehandel unberührt, hängen aber am Verbrennungsmotor. Wie sich der Übergang zur Elektromobilität auf Tankstellen auswirkt, ist offen; für Waschstraßen spielt der Antrieb dagegen keine Rolle.
ILG Fonds Nr. 32: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Die Finanzierung ist der auffälligste Punkt. Bei 20,3 Millionen Euro Fondsvolumen und 10,4 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 49 Prozent. Das ist ein Wert im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds, deren Spanne von rund 31 bis 62 Prozent reicht. Ein höherer Kredit bedeutet mehr Zinslast und eine stärkere Abhängigkeit von Anschlussfinanzierungen; wann diese ansteht und wie hoch die Restvaluta ist, steht im Geschäftsbericht.
Die Mietverträge. Der Fonds wurde 2008 aufgelegt. Ob die Erstverträge seither verlängert wurden und zu welchen Konditionen, steht im Geschäftsbericht. Bei zwei Hauptmietern entscheidet jeder einzelne Vertrag über einen großen Teil der Einnahmen. Die öffentliche Nutzerliste stammt aus der Platzierungszeit.
Nur Direktbeteiligung. Anleger sind ausschließlich als Direktkommanditisten beteiligt und selbst im Handelsregister eingetragen. Übertragungen und Erbfälle erfordern deshalb eine Registereintragung; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 32 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 32
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 32?
In ein Fachmarktzentrum in Weiterstadt bei Darmstadt. Es liegt in einem großen Gewerbegebiet mit direktem Anschluss an die A5, zu dem auch das Einkaufszentrum „Loop5“ gehört. Nutzer sind ein LEY'S Textil-Megastore und ein Kölle-Zoo-Fachmarkt, ergänzt durch eine Tankstelle und eine Waschstraße.
Was bedeutet die Lage an der Autobahn?
Das Objekt ist auf Autokundschaft ausgelegt, nicht auf Nahversorgung. Das Einzugsgebiet reicht dadurch über Weiterstadt hinaus in den Raum Darmstadt und Teile des Rhein-Main-Gebiets. Tankstelle und Waschstraße passen zu dieser Logik, weil sie vom Verkehr leben.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 20,3 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 10,4 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 49 Prozent, ein Wert im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds, deren Spanne von rund 31 bis 62 Prozent reicht. Das bedeutet mehr Zinslast und eine stärkere Abhängigkeit von Anschlussfinanzierungen.
Wie bin ich an diesem Fonds beteiligt?
Ausschließlich als Direktkommanditist. Ein Treuhandmodell nennt der Anbieter für diesen Fonds nicht. Jeder Anleger ist selbst im Handelsregister eingetragen, und Übertragungen durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall erfordern eine Registereintragung mit notariell beglaubigter Vollmacht.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 32 hält ein Fachmarktzentrum in Autobahnlage mit einem ungewöhnlichen Mietermix: Textil, Tierbedarf und autobezogene Dienstleistungen. Die Nutzungen tragen sehr unterschiedliche Risiken, und der Kreditanteil liegt im oberen Bereich der laufenden Reihe.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Sind die beiden Hauptmieter noch vor Ort und zu welchen Konditionen, wie hoch ist die Restvaluta, und wann steht eine Anschlussfinanzierung an? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.