ILG Fonds Nr. 33 – STAD-GALERIE in der Eschweger Altstadt
Der ILG Fonds Nr. 33 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein Geschäftshaus-Ensemble in der Fußgängerzone von Eschwege und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 33 ist der kleinste laufende Fonds des Hauses. Anders als fast alle übrigen ILG-Fonds hat er keinen Lebensmittelmarkt als Anker. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und erklärt, warum gerade das für die Beurteilung entscheidend ist.
Überblick: ILG Fonds Nr. 33 auf einen Blick
OBJEKT Die STAD-GALERIE in Eschwege, ein Ensemble aus mehreren Geschäfts- und Dienstleistungsgebäuden in der Fußgängerzone der historischen Altstadt.
ANKERMIETER C&A, Jeans Fritz und Reno sowie die Sparkasse Werra-Meißner.
GRÖSSE Fondsvolumen 11,4 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 6,6 Millionen Euro; der kleinste laufende Fonds der Reihe.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 33 Eschwege GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 92391; nur Direktkommanditisten, ohne Treuhandmodell.
Inhaltsverzeichnis
Die STAD-GALERIE in Eschwege
Der Fonds investierte in die STAD-GALERIE Eschwege, ein Einzelhandelsensemble aus mehreren Geschäfts- und Dienstleistungsgebäuden, das zentral in der Fußgängerzone der historischen Altstadt liegt. Eschwege ist Kreisstadt des Werra-Meißner-Kreises im Nordosten Hessens, an der Grenze zu Thüringen.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | STAD-GALERIE Eschwege |
| Lage | Fußgängerzone der historischen Altstadt |
| Art | Ensemble aus mehreren Geschäfts- und Dienstleistungsgebäuden |
| Ankermieter | C&A, Jeans Fritz, Reno, Sparkasse Werra-Meißner |
| Emissionsjahr | 2008 |
| Fondsvolumen | 11,4 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 6,6 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Beteiligungsform | ausschließlich Direkt-Kommanditbeteiligung |
Kein Center, sondern ein Ensemble. Die STAD-GALERIE ist kein geschlossenes Einkaufszentrum, sondern besteht aus mehreren Gebäuden in einer gewachsenen Einkaufsstraße. Sie ist damit Teil der Innenstadt, nicht deren Gegenpol am Stadtrand. Was das für Frequenz und Vermietung bedeutet, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Die Ankermieter. Genannt werden C&A, Jeans Fritz und Reno sowie die Sparkasse Werra-Meißner. Das sind zwei Modehändler, ein Schuhhändler und ein Kreditinstitut. Ein Lebensmittelmarkt ist nicht darunter.
Innenstadt statt Nahversorgung
Dieser Fonds folgt einer anderen Logik als die meisten ILG-Beteiligungen, und genau das macht ihn schwerer zu beurteilen.
Der Mietermix ist vollständig konsumabhängig. Mode und Schuhe gehören zu den Sortimenten, die der Onlinehandel am stärksten erfasst hat. Lebensmittel und Drogerie, die bei den Nahversorgungsfonds des Hauses die Frequenz sichern, fehlen hier. Die Sparkasse bringt Besucher in die Straße, aber auch Bankfilialen werden seit Jahren ausgedünnt.
Fußgängerzonen in Mittelstädten stehen unter Druck. Viele Innenstädte kleinerer Kreisstädte haben in den vergangenen fünfzehn Jahren Filialisten verloren, weil Ketten ihr Netz auf größere Standorte konzentrieren. Eschwege hat rund 20.000 Einwohner, der Werra-Meißner-Kreis ist ländlich geprägt. Das Einzugsgebiet ist damit begrenzt und wächst nicht von selbst.
Eschwege zum zweiten Mal. Am Stadtrand hält der ILG Fonds Nr. 30 das Fachmarktzentrum Werra Center mit einem Kaufland SB-Warenhaus und einem toom Bau- und Gartencenter. Beide Fonds hängen damit am selben, vergleichsweise kleinen Einzugsgebiet, stehen dort aber für unterschiedliche Einkaufsgewohnheiten: Innenstadt hier, Großflächen mit Parkplatz dort. Wer an beiden beteiligt ist, trägt das Standortrisiko Eschwege doppelt.
Mehrere Gebäude, eine Straße. Ein Ensemble in einer Einkaufsstraße hängt stärker vom Zustand der Umgebung ab als ein Fachmarktzentrum mit eigenem Parkplatz. Leerstand in Nachbarhäusern, veränderte Verkehrsführung oder fehlende Parkmöglichkeiten wirken unmittelbar auf die Frequenz.
Was für das Objekt spricht. Eine historische Altstadt mit Fußgängerzone ist schwer zu ersetzen, und in einer Kreisstadt dieser Größe bündelt sie einen wesentlichen Teil des innerstädtischen Handels. Gewerbeflächen in solchen Lagen lassen sich zudem für Dienstleistung, Praxen oder Gastronomie umnutzen, wenn der Einzelhandel geht.
ILG Fonds Nr. 33: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Der Mieterbesatz ist die zentrale Frage. Die öffentliche Ankerliste stammt aus der Platzierungszeit 2008. Ob die genannten Mieter heute noch in der STAD-GALERIE sitzen, zu welchen Konditionen verlängert wurde und wie hoch der Leerstand ist, steht im Geschäftsbericht. Bei einem Mietermix aus Mode und Schuhen ist diese Frage nach fast zwei Jahrzehnten besonders offen.
Die Größe wirkt doppelt. Ein kleiner Fonds ist bei Ausfällen empfindlicher, weil ein einzelner Mieter einen großen Anteil der Einnahmen stellt. Zugleich lässt sich ein Objekt dieser Größenordnung bei einem späteren Verkauf leichter platzieren als ein großes Center, weil mehr Käufer in Frage kommen.
Die Finanzierung. Bei 11,4 Millionen Euro Fondsvolumen und 6,6 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent, im Rahmen der übrigen Fonds.
Nur Direktbeteiligung. Anleger sind ausschließlich als Direktkommanditisten beteiligt und selbst im Handelsregister eingetragen. Übertragungen und Erbfälle erfordern deshalb eine Registereintragung; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 33 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 33
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 33?
In die STAD-GALERIE in Eschwege, ein Ensemble aus mehreren Geschäfts- und Dienstleistungsgebäuden in der Fußgängerzone der historischen Altstadt. Ankermieter sind nach Anbieterangabe C&A, Jeans Fritz und Reno sowie die Sparkasse Werra-Meißner. Das Fondsvolumen beträgt 11,4 Millionen Euro.
Was unterscheidet diesen Fonds von den meisten übrigen ILG-Fonds?
Er hält kein Nahversorgungsobjekt und keinen Lebensmittelanker, sondern Geschäftsflächen in einer innerstädtischen Fußgängerzone mit Mode- und Schuhhändlern als Hauptmietern. Diese Sortimente sind stärker vom Onlinehandel betroffen als Lebensmittel und Drogerie. Zudem ist er mit 11,4 Millionen Euro der kleinste laufende Fonds des Hauses.
Wie bin ich an diesem Fonds beteiligt?
Ausschließlich als Direktkommanditist. Ein Treuhandmodell nennt der Anbieter für diesen Fonds nicht. Jeder Anleger ist damit selbst im Handelsregister eingetragen, und Übertragungen durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall erfordern eine Registereintragung mit notariell beglaubigter Vollmacht.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 11,4 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 6,6 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 33 ist der kleinste Fonds der Reihe und folgt einer anderen Logik als die meisten übrigen: Innenstadt statt Stadtrand, Mode statt Lebensmittel, Fußgängerzone einer Mittelstadt statt Fachmarktzentrum. Diese Lage ist schwer zu ersetzen, aber stark vom Wandel des innerstädtischen Handels betroffen.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Welche Mieter sitzen heute in der STAD-GALERIE, wie hoch ist der Leerstand, und wie hat sich die Fußgängerzone insgesamt entwickelt? Die Antworten auf die ersten beiden stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.