ILG Fonds Nr. 37 – Unterschleißheim, Geislingen und Garmisch-Partenkirchen
Der ILG Fonds Nr. 37 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält drei Handelsimmobilien in Süddeutschland und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 37 wurde 2011 aufgelegt und gehört zu den größeren Fonds des Hauses. Dieser Beitrag beschreibt die drei Standorte, die Mieterstruktur und warum die öffentliche Mieterliste mit Vorsicht zu lesen ist.
Überblick: ILG Fonds Nr. 37 auf einen Blick
OBJEKTE Drei Handelsimmobilien: „UeZ“ in Unterschleißheim, „Nel Mezzo“ in Geislingen an der Steige und „GEP“ in Garmisch-Partenkirchen.
MIETER Mehr als 60 langfristige Mietverträge an den drei Standorten.
ANKER Bei Auflegung nannte der Anbieter Aldi, Rewe, Edeka, Lidl, Tengelmann, dm, C&A und Rossmann.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 37 GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 96338; Emissionsjahr 2011, Fondsvolumen 87,5 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 50,0 Millionen Euro.
Inhaltsverzeichnis
Die drei Standorte des ILG Fonds Nr. 37
Der Fonds investierte nach Angaben des Anbieters in drei Handelsimmobilien im Süden Deutschlands, in Unterschleißheim im Großraum München, in Geislingen an der Steige in der Region Stuttgart und in Garmisch-Partenkirchen.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt 1 | „UeZ“ Unterschleißheim, Großraum München |
| Objekt 2 | „Nel Mezzo“ Geislingen an der Steige, Region Stuttgart |
| Objekt 3 | „GEP“ Garmisch-Partenkirchen |
| Mietverträge | mehr als 60 an drei Standorten |
| Ankermieter bei Auflegung | Aldi, Rewe, Edeka, Lidl, Tengelmann, dm, C&A, Rossmann |
| Emissionsjahr | 2011 |
| Fondsvolumen | 87,5 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 50,0 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
Drei sehr unterschiedliche Orte. Unterschleißheim liegt im nördlichen Münchner Umland, wächst und profitiert von der Nähe zur Landeshauptstadt. Geislingen an der Steige ist eine Mittelstadt im Landkreis Göppingen mit eher stagnierender Bevölkerung und einer traditionell industriell geprägten Wirtschaft. Garmisch-Partenkirchen lebt stark vom Tourismus, was dem Einzelhandel saisonal zusätzliche Kundschaft bringt, ihn aber auch von Besucherzahlen abhängig macht.
Das ist mehr Streuung, als es die Zahl drei vermuten lässt. Die drei Standorte folgen verschiedenen wirtschaftlichen Treibern: Großstadtumland, industrielle Mittelstadt, Tourismusort. Auf den Fonds wirken damit unterschiedliche regionale Entwicklungen.
Mehr als 60 Mieter. Das ergibt im Schnitt rund 20 Mieter je Standort. Es handelt sich also um Zentren mit Galerie oder Einkaufsstraße, nicht um einzelne Märkte. Solche Objekte brauchen laufende Vermietungsarbeit, weil bei dieser Mieterzahl regelmäßig Verträge auslaufen.
Die Ankermieter und was aus der Liste von 2011 folgt
Als Ankermieter nennt der Anbieter Aldi, Rewe, Edeka, Lidl, Tengelmann, dm, C&A und Rossmann. Die Mischung ist stark auf Lebensmittel und Drogerie ausgerichtet, also auf Sortimente, die der Onlinehandel bisher wenig verdrängt hat; die Einordnung beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe. Mit C&A ist nur ein Modehändler unter den Ankern.
Die Liste ist ein Zeitdokument. Sie stammt aus der Platzierung des Fonds im Jahr 2011. Das zeigt ein Name besonders deutlich: Tengelmann hat sein Supermarktgeschäft Kaiser’s Tengelmann 2016 und 2017 an Edeka und Rewe abgegeben. Ein Mietvertrag mit Tengelmann besteht in dieser Form heute nicht mehr; was an dem betreffenden Standort daraus geworden ist, ob Übernahme durch einen Nachfolger oder Neuvermietung, lässt sich öffentlich nicht feststellen.
Für Anleger heißt das: Die Ankerliste beschreibt die Ausgangslage, nicht den heutigen Zustand. Seit 2011 ist mit weiteren Veränderungen zu rechnen.
ILG Fonds Nr. 37: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Der heutige Mieterbesatz ist die zentrale Frage. Wer sitzt heute an den drei Standorten, wie hoch ist der Leerstand, und wie lange laufen die Ankerverträge? Entscheidend ist, welche Ankerverträge seit 2011 ausgelaufen sind und zu welchen Konditionen verlängert oder neu vermietet wurde.
Die Objekte altern. Das Emissionsjahr sagt nichts über das Baujahr, aber auch Objekte, die 2011 neu waren, entsprechen nicht ohne Weiteres den heutigen Anforderungen der Lebensmittelketten an Verkaufsfläche, Andienung und Energiewerte.
Die Finanzierung. Bei 87,5 Millionen Euro Fondsvolumen und 50,0 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 43 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses. Wann eine Anschlussfinanzierung ansteht, gehört zu den Angaben, die vor jeder Entscheidung zu klären sind.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 37 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 37
In welche Immobilien investiert der ILG Fonds Nr. 37?
In drei Handelsimmobilien in Süddeutschland: „UeZ“ in Unterschleißheim im Großraum München, „Nel Mezzo“ in Geislingen an der Steige in der Region Stuttgart und „GEP“ in Garmisch-Partenkirchen. An den drei Standorten bestehen mehr als 60 langfristige Mietverträge.
Wer sind die Ankermieter?
Bei Auflegung im Jahr 2011 nannte der Anbieter Aldi, Rewe, Edeka, Lidl, Tengelmann, dm, C&A und Rossmann. Die Liste ist ein Zeitdokument: Tengelmann hat sein Supermarktgeschäft 2016 und 2017 an Edeka und Rewe abgegeben. Den heutigen Mieterbesatz nennt der Geschäftsbericht.
Wie gut ist das Risiko gestreut?
Die drei Standorte folgen unterschiedlichen wirtschaftlichen Treibern: Unterschleißheim dem Münchner Umland, Geislingen einer industriell geprägten Mittelstadt, Garmisch-Partenkirchen dem Tourismus. Mehr als 60 Mieter verteilen das Ausfallrisiko zusätzlich. Alle Objekte bleiben aber im deutschen Einzelhandel.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 87,5 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 50,0 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 43 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses, die zwischen 31 und 62 Prozent aufweisen.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 37 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 37 verbindet drei Standorte mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Grundlagen und eine Ankerstruktur, die auf Lebensmittel und Drogerie ausgerichtet ist. Die öffentlich verfügbaren Mieterangaben stammen jedoch von 2011 und sind teilweise überholt.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie ist der heutige Mieterbesatz, zu welchen Konditionen wurden die Ankerverträge verlängert, und wann steht eine Anschlussfinanzierung an? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
ILG-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.