ILG Fonds Nr. 39 – Einkaufszentrum Ebersberg und Fachmarktzentrum Pattensen
Der ILG Fonds Nr. 39 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält zwei Handelsimmobilien im Umland von München und von Hannover.
Die beiden Objekte des ILG Fonds Nr. 39 unterscheiden sich nicht nur im Standort, sondern auch im Typ: ein Einkaufszentrum und ein Fachmarktzentrum. Dieser Beitrag beschreibt beide und erklärt, warum diese Kombination mehr Streuung bedeutet als die reine Zahl zwei vermuten lässt.
Überblick: ILG Fonds Nr. 39 auf einen Blick
OBJEKTE Das Einkaufszentrum „E-EinZ“ in Ebersberg östlich von München und ein Fachmarktzentrum in Pattensen südlich von Hannover.
MIETER Insgesamt mehr als 40 Mieter in beiden Objekten.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 39 GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 99685; Emissionsjahr 2013, Fondsvolumen 59,4 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 33,7 Millionen Euro.
BESONDERHEIT Zwei unterschiedliche Objekttypen in zwei weit auseinanderliegenden Regionen.
Inhaltsverzeichnis
Die beiden Objekte des ILG Fonds Nr. 39
Der Fonds investierte nach Angaben des Anbieters in zwei strategische Handelsimmobilien im Speckgürtel der beiden Landeshauptstädte Hannover und München mit insgesamt mehr als 40 Mietern. Die Standorte sind Ebersberg in Bayern und Pattensen in Niedersachsen.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt 1 | Einkaufszentrum „E-EinZ“ in Ebersberg, Region München |
| Objekt 2 | Fachmarktzentrum in Pattensen, Region Hannover |
| Mieter | insgesamt mehr als 40 |
| Emissionsjahr | 2013 |
| Fondsvolumen | 59,4 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 33,7 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Einkunftsart | Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen |
| Beteiligungsform | Treuhand- oder Direkt-Kommanditbeteiligung |
Ebersberg liegt östlich von München, ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und über die S-Bahn an die Landeshauptstadt angebunden. Das Einkaufszentrum trägt den Namen „E-EinZ“. Ein Center in einer Kreisstadt bedient vor allem das eigene Umland, nicht Kundschaft aus der Großstadt: Wer in München wohnt, fährt zum Einkaufen selten nach Ebersberg.
Pattensen liegt südlich von Hannover und ist mit rund 15.000 Einwohnern deutlich kleiner. Hier steht ein Fachmarktzentrum, also kein geschlossenes Center mit Mall, sondern mehrere großflächige Märkte auf einem gemeinsamen Areal mit Parkplatz.
Zwei Typen, zwei Regionen: die Streuung im Detail
Auf den ersten Blick sind zwei Objekte wenig. Bei diesem Fonds wirkt die Streuung jedoch auf drei Ebenen.
Geografisch. Zwischen Ebersberg und Pattensen liegen rund 600 Kilometer. Das ist mehr Abstand als bei den meisten Fonds des Hauses. Bayerische und niedersächsische Einzugsgebiete entwickeln sich unabhängig voneinander.
Nach Objekttyp. Ein Einkaufszentrum und ein Fachmarktzentrum folgen unterschiedlichen Logiken und reagieren unterschiedlich auf Veränderungen im Handel; was sie unterscheidet, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Nach Mieterzahl. Über 40 Mieter verteilen sich auf beide Objekte. Der Ausfall eines kleineren Mieters ist damit verkraftbar.
Was die Streuung nicht leistet. Beide Objekte bleiben im deutschen Einzelhandel. Veränderungen, die die Branche insgesamt betreffen, etwa gestiegene Flächenanforderungen der Ketten oder die Verlagerung ins Netz, wirken auf beide Standorte. Die Streuung schützt vor lokalen Entwicklungen, nicht vor Branchenrisiken.
ILG Fonds Nr. 39: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Die Objektnamen sind nur der Anfang. Der Anbieter nennt Typ und Standort, aber weder Mietflächen noch Ankermieter noch Baujahre. Diese Angaben stehen im Verkaufsprospekt und in den Geschäftsberichten und gehören zu den ersten Fragen bei einer Bewertung. Beim Fachmarktzentrum in Pattensen ist besonders wichtig, wer die Großflächen belegt: Ein Lebensmittler, ein Baumarkt und ein Textilfilialist tragen jeweils andere Risiken.
Das Alter der Beteiligung. Der Fonds wurde 2013 aufgelegt und ist damit über zehn Jahre alt. Ob Verträge aus der Anfangszeit seither verlängert wurden und zu welchen Konditionen, ist die zentrale Frage.
Die Finanzierung. Bei 59,4 Millionen Euro Fondsvolumen und 33,7 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 43 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 39 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 39
In welche Immobilien investiert der ILG Fonds Nr. 39?
In zwei Handelsimmobilien: das Einkaufszentrum „E-EinZ“ in Ebersberg östlich von München und ein Fachmarktzentrum in Pattensen südlich von Hannover. In beiden Objekten bestehen zusammen mehr als 40 Mietverhältnisse. Der Anbieter beschreibt die Standorte als im Speckgürtel der beiden Landeshauptstädte gelegen.
Wer sind die Mieter?
Der Anbieter nennt öffentlich keine Ankermieter, nur insgesamt mehr als 40 Mieter in beiden Objekten. Namen, Flächen und Vertragslaufzeiten stehen im Verkaufsprospekt und in den Geschäftsberichten der Fondsgesellschaft. Beim Fachmarktzentrum in Pattensen ist vor allem wichtig, wer die Großflächen belegt.
Wie gut ist das Risiko gestreut?
Auf drei Ebenen: geografisch über rund 600 Kilometer zwischen Bayern und Niedersachsen, nach Objekttyp zwischen Center und Fachmarktzentrum, und über mehr als 40 Mieter. Was die Streuung nicht leistet: Beide Objekte bleiben im deutschen Einzelhandel, sodass Branchenentwicklungen auf beide Standorte wirken.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 59,4 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 33,7 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 43 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses, die zwischen 31 und 62 Prozent aufweisen.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 39 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 39 verbindet zwei Objekttypen in zwei weit auseinanderliegenden Regionen. Das federt lokale Entwicklungen ab, nicht aber Risiken der gesamten Branche.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wer belegt die Großflächen in Pattensen, wie ist das Ebersberger Center vermietet, und haben die Ankermieter nach über zehn Jahren verlängert? Der Anbieter nennt diese Angaben öffentlich nicht; sie stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
ILG-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.