ILG Fonds Nr. 41 – Einkaufszentrum Forum Gummersbach
Der ILG Fonds Nr. 41 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein innerstädtisches Einkaufszentrum in Gummersbach und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 41 ist der größte laufende Fonds des Hauses. Dieser Beitrag beschreibt das Forum Gummersbach, die Mieterstruktur und warum ein Shoppingcenter anderen Regeln folgt als ein Nahversorgungsobjekt.
Überblick: ILG Fonds Nr. 41 auf einen Blick
OBJEKT Das Einkaufszentrum Forum Gummersbach, eröffnet am 3. September 2015, mit rund 22.350 Quadratmetern Gesamtmietfläche.
UMFANG Über 70 Geschäfte auf zwei Ebenen, dazu ein integriertes Parkhaus mit 1.456 Stellplätzen.
MIETER Zu den Ankermietern zählen REWE, Saturn, Müller Drogerie, Kult und Das Depot; die Stadtwerke Gummersbach bewirtschaften das Parkhaus.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 41 GmbH & Co. geschlossene Investment KG, Amtsgericht München HRA 103014; Emissionsjahr 2015, Fondsvolumen 92,85 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 49,52 Millionen Euro.
Inhaltsverzeichnis
Das Forum Gummersbach
Der Fonds investierte in das Einkaufszentrum Forum Gummersbach, das am 3. September 2015 eröffnet wurde und über eine Gesamtmietfläche von rund 22.350 Quadratmetern verfügt, davon etwa 15.000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Gummersbach liegt im Oberbergischen Kreis in Nordrhein-Westfalen, östlich von Köln.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Einkaufszentrum Forum Gummersbach |
| Eröffnung | 3. September 2015 |
| Gesamtmietfläche | rund 22.350 Quadratmeter |
| Verkaufsfläche | rund 15.000 Quadratmeter |
| Geschäfte | über 70 auf zwei Ebenen |
| Ankermieter | REWE, Saturn, Müller Drogerie, Kult, Das Depot |
| Parkhaus | 1.456 Stellplätze, bewirtschaftet von den Stadtwerken |
| Emissionsjahr | 2015 |
| Fondsvolumen | 92,85 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 49,52 Millionen Euro |
Ein Zentrum mit über 70 Mietern. Die Geschäfte verteilen sich über zwei Ebenen und decken täglichen Bedarf, Mode, Technik, Wohnaccessoires, Dienstleistungen und Gastronomie ab. Als Ankermieter nennt der Anbieter REWE, Saturn, Müller Drogerie, Kult und Das Depot.
Das Parkhaus ist ein eigener Posten. 1.456 Stellplätze werden von den Stadtwerken Gummersbach bewirtschaftet. Bei einem innerstädtischen Center ist das kein Nebenaspekt: Wer mit dem Auto kommt und keinen Platz findet, fährt zum Fachmarktzentrum am Ortsrand.
Die Alleinstellung im Einzugsgebiet. Nach Anbieterangabe ist es das einzige Einkaufszentrum mit einem vergleichbaren Angebot in seinem Einzugsgebiet. Das beschreibt den Stand bei Auflegung, keinen dauerhaften Zustand: Wettbewerb kann entstehen, und der Onlinehandel wirkt unabhängig von örtlicher Konkurrenz.
Warum ein Shoppingcenter anderen Regeln folgt
Dieser Fonds unterscheidet sich grundlegend von den Nahversorgungsfonds des Hauses. Was ein Einkaufszentrum allgemein ausmacht, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe; für das Forum Gummersbach heißt das konkret:
Der Mietermix ist breiter und empfindlicher. Neben REWE und Müller für den täglichen Bedarf stehen Mode, Technik und Wohnaccessoires, also Sortimente, in denen der Versandhandel seit Jahren Marktanteile gewinnt. Saturn im Mietermix ist dafür ein Beispiel: Elektronikfachmärkte stehen unter besonderem Druck.
Viele Mieter bedeuten viel Bewegung. Bei über 70 Verträgen läuft praktisch laufend einer aus. Die ILG ist für das Center selbst als Centermanager tätig; wie gut die Nachvermietung gelingt, zeigen Vermietungsstand und Leerstand im Geschäftsbericht.
Frequenz ist das entscheidende Maß. Fällt einer der Anker aus, sinkt die Frequenz für die übrigen Geschäfte auf beiden Ebenen. Bei einem Center dieser Größe wirkt ein Ankerwechsel deshalb stärker als bei einem einzelnen Lebensmittelmarkt.
Innerstädtisch heißt auch: abhängig von der Innenstadt. Ein Center in der Stadtmitte lebt vom Umfeld und trägt zugleich dazu bei. Verlieren umliegende Lagen an Attraktivität, wirkt das auf das Center zurück.
ILG Fonds Nr. 41: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Vermietungsstand und Frequenz sind die zentralen Größen. Bei über 70 Geschäften zählt, wie viele Flächen belegt sind und wie sich die Besucherzahlen entwickeln. Beides steht im Geschäftsbericht. Ein Center kann bilanziell solide dastehen und trotzdem an Anziehungskraft verlieren, lange bevor sich das in Zahlen zeigt.
Das Center ist über zehn Jahre in Betrieb. Eröffnet wurde es im September 2015. Ob die Ankermieter ihre Verträge seither verlängert haben und zu welchen Konditionen, ist die wichtigste Frage bei diesem Fonds.
Die Finanzierung. Bei 92,85 Millionen Euro Fondsvolumen und 49,52 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 47 Prozent. Das ist der höchste Wert unter den ab 2011 aufgelegten Fonds des Hauses, die zwischen 41 und 47 Prozent liegen.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 41 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 41
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 41?
In das Einkaufszentrum Forum Gummersbach im Oberbergischen Kreis, eröffnet am 3. September 2015. Es verfügt über rund 22.350 Quadratmeter Gesamtmietfläche, davon etwa 15.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, und beherbergt über 70 Geschäfte auf zwei Ebenen. Ein integriertes Parkhaus bietet 1.456 Stellplätze.
Wer sind die Ankermieter?
Nach Angaben des Anbieters REWE, Saturn, Müller Drogerie, Kult und Das Depot. Die Stadtwerke Gummersbach bewirtschaften das Parkhaus. Diese Mischung deckt täglichen Bedarf, Technik, Drogerie, Mode und Wohnaccessoires ab.
War das Forum Gummersbach das einzige Center im Einzugsgebiet?
Nach Angaben des Anbieters war es bei Auflegung das einzige Einkaufszentrum mit einem vergleichbaren Angebot in seinem Einzugsgebiet. Das beschreibt den Stand von 2015. Wettbewerb kann seither entstanden sein, und der Onlinehandel wirkt unabhängig von örtlicher Konkurrenz.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 92,85 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 49,52 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 47 Prozent. Das ist der höchste Wert unter den ab 2011 aufgelegten ILG-Fonds.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 41 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 41 ist der größte der Reihe und hält ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit über 70 Geschäften. Nach Anbieterangabe war das Forum Gummersbach bei Auflegung das einzige Center dieser Art in seinem Einzugsgebiet. Zugleich trägt ein Objekt mit über 70 Mietern eine andere Risikostruktur als ein Nahversorgungsmarkt.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie haben sich Vermietungsstand und Frequenz entwickelt, haben die Ankermieter seit der Eröffnung verlängert, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.