ILG Fonds Nr. 42 – drei Nahversorgungszentren im Großraum München
Der ILG Fonds Nr. 42 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält drei Nahversorgungszentren in Oberbayern.
Der ILG Fonds Nr. 42 wurde 2019 aufgelegt und gehört zu den größeren Fonds des Hauses. Dieser Beitrag beschreibt die drei Objekte, die Mieterstruktur und was die regionale Konzentration bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 42 auf einen Blick
OBJEKTE Drei Nahversorgungszentren: das Stein Center in Freising, das Kaufland-Center in Ingolstadt und das Seewinkel Center in Poing.
LAGE Alle drei im Großraum München; Freising und Poing im direkten Umland, Ingolstadt rund 80 Kilometer entfernt.
MIETER 13 langfristige Mietverträge, als Ankermieter nennt der Anbieter unter anderem Kaufland, Edeka, Müller und dm.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 42 GmbH & Co. geschlossene Investment KG, Amtsgericht München HRA 109028; Emissionsjahr 2019, Fondsvolumen 80,48 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 44,52 Millionen Euro.
Inhaltsverzeichnis
Die drei Objekte des ILG Fonds Nr. 42
Der Fonds investierte nach Angaben des Anbieters in drei strategische Handelsimmobilien im Süden Deutschlands; die Standorte sind Freising und Poing bei München sowie Ingolstadt, rund 80 Kilometer von München entfernt.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Art der Investition | Handelsimmobilienfonds |
| Objekt 1 | Stein Center Freising |
| Objekt 2 | Kaufland-Center Ingolstadt |
| Objekt 3 | Seewinkel Center Poing |
| Mietverträge | 13 langfristige Verträge an drei Standorten |
| Ankermieter | unter anderem Kaufland, Edeka, Müller und dm |
| Emissionsjahr | 2019 |
| Fondsvolumen | 80,48 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 44,52 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
Alle drei sind Nahversorgungszentren. Jedes Zentrum bündelt einen Lebensmittler als Anker mit weiteren Anbietern des täglichen Bedarfs; wie solche Zentren funktionieren, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Der Großraum München ist ein besonderer Markt. Freising, Poing und Ingolstadt gehören zu den wachstumsstarken Regionen Deutschlands, mit steigender Bevölkerung und überdurchschnittlicher Kaufkraft. Für Handelsimmobilien ist das eine günstige Ausgangslage, weil Einzugsgebiete eher wachsen als schrumpfen.
Die Kehrseite: alles in einer Region. Alle drei Standorte liegen in Oberbayern. Was den Münchner Raum trifft, trifft den gesamten Fonds. Bei Nahversorgung ist das weniger kritisch als bei Büroimmobilien, weil Grundbedarf auch in Abschwüngen gedeckt wird, aber die Konzentration bleibt.
Mieterstruktur und regionale Konzentration
An den drei Standorten bestehen 13 langfristige Mietverträge; als Ankermieter nennt der Anbieter unter anderem Kaufland, Edeka, Müller und dm.
Vier Namen, vier Segmente. Kaufland steht für den großflächigen Vollsortimenter, Edeka für den klassischen Lebensmittelmarkt, Müller für Drogerie und Sortimentsbreite, dm für die reine Drogerie. Diese Kombination deckt den täglichen Bedarf breit ab und macht ein Zentrum für Kundschaft attraktiv, die mehrere Besorgungen bündeln will.
Was Ankermieter bedeuten. Die Anker belegen die größten Flächen und ziehen die Kundschaft, von der die kleineren Mieter leben. Die Restlaufzeit ihrer Verträge ist deshalb die wichtigste Einzelangabe bei diesem Fonds.
13 Verträge auf drei Standorte. Das ergibt im Schnitt gut vier Mieter je Zentrum. Diese Streuung wirkt innerhalb der Objekte: Der Ausfall eines kleineren Mieters ist verkraftbar, weil die Fläche neu vergeben werden kann, solange der Anker steht.
ILG Fonds Nr. 42: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Die Ankerverträge sind die zentrale Frage. Der Fonds wurde 2019 aufgelegt. Wurden die Verträge damals neu geschlossen oder übernommen, und wie lange laufen sie noch? Bei Handelsimmobilien sind Laufzeiten von zehn bis fünfzehn Jahren üblich, oft mit Verlängerungsoptionen des Mieters. Diese Optionen liegen beim Mieter, nicht beim Eigentümer: Er kann verlängern, muss aber nicht.
Die Finanzierung. Bei 80,48 Millionen Euro Fondsvolumen und 44,52 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 45 Prozent. Das liegt etwas über den Fonds Nr. 43 und Nr. 44 mit rund 42 und 41 Prozent, bleibt aber im selben Rahmen. Wann eine Anschlussfinanzierung ansteht und zu welchen Konditionen, gehört zu den Angaben, die vor jeder Entscheidung zu klären sind.
Das Alter der Objekte. Das Emissionsjahr sagt nichts über das Baujahr. Bei Nahversorgungszentren entscheiden Flächenzuschnitt, Andienung, Stellplätze und Energiewerte darüber, ob ein Ankermieter verlängert. Wie alt die drei Zentren sind und welche Investitionen anstehen, steht im Geschäftsbericht.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 42 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 42
In welche Immobilien investiert der ILG Fonds Nr. 42?
In drei Nahversorgungszentren im Großraum München: das Stein Center in Freising, das Kaufland-Center in Ingolstadt und das Seewinkel Center in Poing. An den drei Standorten bestehen 13 langfristige Mietverträge. Als Ankermieter nennt der Anbieter unter anderem Kaufland, Edeka, Müller und dm.
Wie viele Mieter hat der Fonds?
An den drei Standorten bestehen 13 langfristige Mietverträge, im Schnitt also gut vier je Zentrum. Solange die Anker stehen, lässt sich der Ausfall eines kleineren Mieters durch Neuvermietung auffangen.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 80,48 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 44,52 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 45 Prozent. Das liegt leicht über den Fonds Nr. 43 und Nr. 44 mit rund 42 und 41 Prozent, bleibt aber im selben Rahmen.
Ist die Konzentration auf eine Region ein Risiko?
Alle drei Standorte liegen in Oberbayern, was den Fonds von Portfoliofonds mit bundesweiter Streuung unterscheidet. Der Großraum München gehört allerdings zu den wachstumsstarken Regionen mit steigender Bevölkerung und überdurchschnittlicher Kaufkraft. Bei Nahversorgung wirkt eine regionale Konzentration zudem weniger stark als bei Büroimmobilien, weil Grundbedarf auch in Abschwüngen gedeckt wird.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 42 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 42 bündelt drei Nahversorgungszentren in einer wachstumsstarken Region. Die Ankermieter Kaufland, Edeka, Müller und dm decken den täglichen Bedarf breit ab. Zugleich hängt der Fonds vollständig am oberbayerischen Markt.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie lange laufen die Ankerverträge, in welchem baulichen Zustand sind die drei Zentren, und wann steht eine Anschlussfinanzierung an? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.