Fundus Fonds 26 – Spreebogen Plaza Berlin und Mieter

Das Spreebogen Plaza

Das Fondsobjekt ist ein Bürogebäude aus dem Jahr 1994 mit rund 22.300 Quadratmetern direkt an der Spree. Es steht an der Pascalstraße 10 in Berlin-Charlottenburg, nach der Standortbeschreibung der Objektwebsite im Umfeld der Technischen Universität und der Universität der Künste. Nach den Angaben des Verwalters JAGDFELD Real Estate umfasst das Gebäude rund 22.300 Quadratmeter, elf Mieteinheiten und rund 300 Stellplätze im objekteigenen Parkhaus; als Eigentümer nennt er einen geschlossenen Immobilienfonds. In der Liste der eigenen Projektentwicklungen führt die Gruppe das Spreebogen Plaza als von ihr entwickeltes Bürohaus.

Die Objektwebsite beschreibt eine Fassade aus hellem Naturstein mit spiegelverglasten Zwischenbauteilen, acht Aufzüge, sechs Aufgänge und eine Raumhöhe von etwa 2,80 Metern. Vermietet werden Flächen ab rund 830 Quadratmetern, je Geschoss bis zu 4.000 Quadratmeter. Für ein Gebäude dieses Baujahrs sind solche Angaben zur Ausstattung wichtig, weil Haustechnik, Energiebedarf und Flächenzuschnitt über die Vermietbarkeit entscheiden.

Mieter und Vermietung

Das Gebäude ist an mehrere mittelgroße Unternehmen vermietet, nicht an einen einzelnen Großmieter. Als Hauptmieter nennt der Verwalter den Webhoster STRATO, den Energiedienstleister ENGIE und die IAV, einen Entwicklungsdienstleister der Automobilindustrie. Auf der Objektwebsite stellen sich unter anderem die IAV, die DFMG Deutsche Funkturm, die Europäische Funkrundsteuerung EFR, ein Mikroelektronik-Anwendungszentrum und mehrere Dienstleister als Mieter vor; dazu kommt eine Cafeteria mit Mittagstisch im Haus.

Elf Mieteinheiten auf rund 22.300 Quadratmetern bedeuten im Schnitt rund 2.000 Quadratmeter je Einheit. Das verteilt das Ausfallrisiko auf mehrere Schultern, verlangt aber laufende Vermietungsarbeit: Zieht ein größerer Mieter aus, können große zusammenhängende Flächen leer stehen, die neu vermietet und oft umgebaut werden müssen. Im Oktober 2025 meldete der Branchendienst konii, Aengevelt habe im Auftrag von Jagdfeld Real Estate die R-E-L-T Logistik als Mieter im Spreebogen Plaza angesiedelt. Laufzeiten der Mietverträge, Leerstand und Mietniveau stehen im Geschäftsbericht, der den Anlegern vorliegt.

Fondsgesellschaft und Verwaltung

Fondsgesellschaft ist die DI Spreebogen Plaza Berlin Nr. 26 KG mit Sitz in Düren. So weist es das Impressum der Objektwebsite aus; als persönlich haftende Gesellschafter nennt es zwei natürliche Personen. Asset- und Property-Management sowie die Vermietung liegen nach der Objektseite des Verwalters bei Jagdfeld Real Estate, rechtlich der JAGDFELD RE Management GmbH in Düren.

Der Fonds stammt aus der Fundus-Gruppe, die der Immobilienunternehmer Anno August Jagdfeld gegründet hat; Firmensitz war Düren. Nach Wikipedia wurde die Gruppe um 2015 in die Deutsche Immobilien Gruppe überführt, verbunden mit einem Besitzübergang auf seinen Sohn Benedikt Jagdfeld; 2022 wurde die DI-Gruppe in Jagdfeld Real Estate umfirmiert. Initiator, Verwaltung und Vermietung liegen damit in einer Unternehmensgruppe. Das bedeutet, dass Entscheidungen über Vergütungen, Instandhaltung und Vermietung innerhalb eines Verbunds getroffen werden, den die Anleger nur über die Gesellschafterversammlung kontrollieren. Die rechtliche Konstruktion solcher Beteiligungen erläutert der Beitrag Geschlossener Immobilienfonds: Definition und Funktionsweise.

Fundus Fonds 26: Was Anleger dazu wissen sollten

Für die eigene Beteiligung sind der letzte Geschäftsbericht, die Einladungen und Protokolle der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung maßgeblich. Aus ihnen ergeben sich Vermietungsstand, Restlaufzeiten der Mietverträge, Höhe und Laufzeit der Darlehen sowie anstehende Investitionen.

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1994. Bei Bürohäusern dieses Baujahrs gehören die Erneuerung der Haustechnik und energetische Maßnahmen zu den typischen Investitionsthemen; ob und wie solche Maßnahmen finanziert werden, entscheidet über künftige Auszahlungen an die Gesellschafter.

Haftung. Die Haftung des Kommanditisten ist auf die im Register eingetragene Haftsumme begrenzt; sie kann aber in Höhe von Auszahlungen, denen kein Gewinn gegenüberstand, nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. Die allgemeinen Risiken beschreibt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds; die steuerlichen Grundlagen stehen im Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Beteiligung am Fundus Fonds 26 verkaufen

Ein Ende der Beteiligung ist nicht absehbar, solange die Gesellschaft das Gebäude hält; der Ausstieg führt über den Zweitmarkt. Über einen Verkauf des Spreebogen Plaza oder eine Auflösung der Gesellschaft entscheiden die Gesellschafter. Bis dahin bleibt das Kapital gebunden. Ein Verkauf der Beteiligung beendet diese Bindung zu einem festen Termin und gegen einen festen Preis.

Rechtlich geschieht das durch Abtretung des Kommanditanteils; zustimmen müssen Geschäftsführung oder Treuhänderin, wirksam wird die Übertragung je nach Vertrag meist zum Jahresende. Ablauf und Unterlagen beschreibt der Beitrag Geschlossene Fonds verkaufen: Ablauf, Preis und Kosten.

Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.

Häufige Fragen zum Fundus Fonds 26

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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