ILG Fonds Nr. 28 – RING CENTER Offenbach
Der ILG Fonds Nr. 28 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein Einkaufszentrum in Offenbach am Main und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 28 wurde 1998 aufgelegt. Zwei Merkmale prägen ihn: Ein einziger Hauptmieter vermietet große Teile des Centers selbst weiter, und die Erweiterung von 2011 wurde über eine zweite Anlegergruppe finanziert. Dieser Beitrag erklärt beides.
Überblick: ILG Fonds Nr. 28 auf einen Blick
OBJEKT Das RING CENTER in Offenbach am Main, eröffnet 1999, mit insgesamt 27 Geschäften.
HAUPTMIETER REWE betreibt mehrere Märkte im Center und vermietet in der Mall an 16 Konzessionäre weiter.
ERWEITERUNG 2011 wurde das Center um 5.200 Quadratmeter erweitert, finanziert über atypisch stille Gesellschafter innerhalb des Fonds.
GESELLSCHAFT TED Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Ring Center Offenbach KG, Amtsgericht München HRA 73391; Fondsvolumen 85,1 Millionen Euro plus 6,9 Millionen Euro Erweiterung, nur Direktbeteiligung.
Inhaltsverzeichnis
Das RING CENTER Offenbach
Das Fondsobjekt ist das Offenbacher RING CENTER, das seit 1999 besteht. Offenbach grenzt unmittelbar an Frankfurt am Main und ist eine dicht besiedelte Großstadt mit rund 130.000 Einwohnern im Kern des Rhein-Main-Gebiets.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | RING CENTER Offenbach, eröffnet 1999 |
| Hauptmieter | REWE, unter anderem mit Verbrauchermarkt, Getränkemarkt, Baumarkt und Elektrofachmarkt |
| Untervermietung | REWE vermietet in der Mall an 16 Konzessionäre weiter |
| Geschäfte | insgesamt 27 |
| Erweiterung | 2011 um 5.200 Quadratmeter, finanziert über atypisch stille Gesellschafter |
| Emissionsjahr | 1998, Erweiterung 2011 |
| Fondsvolumen | 85,1 Millionen Euro plus 6,9 Millionen Euro Erweiterung |
| Eigenkapital inklusive Agio | 34,1 Millionen Euro plus 4,9 Millionen Euro Erweiterung |
| Ausschüttungsturnus | jährlich |
Der Mietermix. REWE ist nach Anbieterangabe Hauptmieter mit einem Verbrauchermarkt, einem Getränkemarkt, einem Baumarkt und einem Elektrofachmarkt; insgesamt bieten 27 Fachgeschäfte ihr Angebot an. Lebensmittel, Getränke und Baumarkt sind Sortimente, die der Onlinehandel wenig erfasst hat; der Elektrofachmarkt gehört zu den empfindlicheren.
Die Vermietungslage. Der Anbieter gibt an, das Center sei seit seiner Eröffnung durchgehend voll vermietet. Das ist eine Selbstauskunft, die sich von außen nicht prüfen lässt; den tatsächlichen Vermietungsstand nennt der Geschäftsbericht.
Ein Generalmieter und eine zweite Anlegergruppe
REWE als Generalmieter. REWE betreibt nicht nur eigene Märkte im Center, sondern hat in der Mall an 16 Konzessionäre weitere Flächen untervermietet. Der Fonds hat es damit für einen großen Teil der Flächen mit einem einzigen Vertragspartner zu tun, der seinerseits die kleinen Mieter verwaltet.
Das hat zwei Seiten. Einerseits trägt in einer solchen Konstruktion üblicherweise der Hauptmieter das Vermietungsrisiko der kleinen Flächen: Fällt ein Konzessionär aus, bleibt die Miete des Hauptmieters an den Fonds in der Regel davon unberührt. Ob das hier so vereinbart ist, regelt der Mietvertrag. Andererseits hängt ein großer Teil der Einnahmen an einem einzigen Vertrag. Endet dieser, muss der Fonds auf einen Schlag nicht nur die REWE-Märkte, sondern auch die Mallflächen neu ordnen. Die Restlaufzeit des REWE-Vertrags ist deshalb die wichtigste Einzelangabe bei diesem Fonds.
Die Erweiterung über stille Gesellschafter. 2011 wurde das Center um 5.200 Quadratmeter innerhalb des Fonds mittels Kapitaleinlagen von atypisch stillen Gesellschaftern erweitert. Neben den Kommanditisten von 1998 gibt es damit eine zweite Gruppe von Kapitalgebern mit eigenen Rechten.
Für Kommanditisten ist das relevant, weil sich Ergebnis und Verwertungserlös auf beide Gruppen verteilen. Wie die Anteile gewichtet sind, welche Rechte die stillen Gesellschafter bei einem Verkauf haben und wie die Erträge der Erweiterung zugeordnet werden, regeln die Verträge von 2011. Sie gehören zu den Unterlagen, die bei einer Bewertung zu prüfen sind.
ILG Fonds Nr. 28: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Die Finanzierung. Bei 85,1 Millionen Euro Fondsvolumen und 34,1 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich für den ursprünglichen Fonds rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 60 Prozent; einschließlich der Erweiterung sind es rund 58 Prozent. Das liegt im oberen Bereich der laufenden ILG-Fonds, deren Spanne von rund 31 bis 62 Prozent reicht. Nach über 25 Jahren zählt allerdings vor allem die Restvaluta.
Das Alter. Das Center stammt von 1999, der Erweiterungsteil von 2011. Bei Einkaufszentren dieses Alters stehen in der Regel größere Modernisierungen an, die mit Ausschüttungen und Tilgung konkurrieren.
Nur Direktbeteiligung. Anleger sind ausschließlich als Direktkommanditisten beteiligt und selbst im Handelsregister eingetragen. Bei einem Fonds von 1998 sind Erbfälle entsprechend häufig; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 28 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 28
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 28?
In das RING CENTER in Offenbach am Main, eröffnet 1999. Hauptmieter ist REWE mit mehreren Märkten; insgesamt bieten 27 Fachgeschäfte ihr Angebot an. 2011 wurde das Center um 5.200 Quadratmeter erweitert.
Was bedeutet es, dass REWE Flächen untervermietet?
REWE hat in der Mall an 16 Konzessionäre weitervermietet und ist für diese Flächen der Vertragspartner des Fonds. Fällt ein Konzessionär aus, bleibt die Miete des Hauptmieters an den Fonds in der Regel davon unberührt; die Einzelheiten regelt der Mietvertrag. Zugleich hängt ein großer Teil der Einnahmen an einem einzigen Vertrag; endet er, müssen Märkte und Mallflächen gleichzeitig neu geordnet werden.
Was sind die atypisch stillen Gesellschafter?
Die Erweiterung von 2011 wurde über Kapitaleinlagen von atypisch stillen Gesellschaftern finanziert. Neben den Kommanditisten von 1998 gibt es damit eine zweite Gruppe von Kapitalgebern, die an Ergebnis und Wertentwicklung beteiligt ist. Wie beide Gruppen gewichtet sind, regeln die Verträge der Erweiterung.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das ursprüngliche Fondsvolumen betrug 85,1 Millionen Euro bei 34,1 Millionen Euro Eigenkapital, rechnerisch rund 60 Prozent Fremdkapital. Die Erweiterung brachte weitere 6,9 Millionen Euro Volumen und 4,9 Millionen Euro Eigenkapital. Wie belastend der Kredit heute ist, hängt von der Tilgung seit 1998 ab.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 28 hält ein etabliertes Center in einer Großstadt im Rhein-Main-Gebiet, das 2011 erweitert wurde. Seine Struktur ist vielschichtiger als bei den meisten Fonds der Reihe: ein Generalmieter, der die Mall selbst weitervermietet, und zwei Gruppen von Kapitalgebern.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie lange läuft der Vertrag mit REWE, wie verteilen sich Ergebnis und Erlös zwischen Kommanditisten und stillen Gesellschaftern, und wie hoch ist die Restvaluta? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht und in den Verträgen der Erweiterung.
ILG-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
Sie besitzen Anteile an einem ILG-Fonds und erwägen einen Verkauf? Senden Sie mir einfach den Fondsnamen und den Nominalbetrag. Ich prüfe umgehend und unverbindlich, ob ein Ankauf aktuell möglich ist.
Jetzt Anfrage senden
Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.