ILG Fonds Nr. 30 – Fachmarktzentrum Werra Center in Eschwege
Der ILG Fonds Nr. 30 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein Fachmarktzentrum in Eschwege in Nordhessen und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 30 wurde 2004 aufgelegt. Unter den laufenden ILG-Fonds ist er am stärksten fremdfinanziert. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt, die Zwei-Mieter-Struktur und was die Finanzierung für Anleger bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 30 auf einen Blick
OBJEKT Das Fachmarktzentrum „Werra Center“ in einem Gewerbegebiet in Eschwege, Nordhessen.
MIETER Ein toom Bau- und Gartencenter und ein Kaufland SB-Warenhaus.
FINANZIERUNG Fondsvolumen 22,1 Millionen Euro bei 8,5 Millionen Euro Eigenkapital; rechnerisch rund 62 Prozent Fremdkapital, der höchste Wert der laufenden ILG-Fonds.
GESELLSCHAFT TAL Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Werra-Center Eschwege KG, Amtsgericht München HRA 84333; nur Direktkommanditisten, jährliche Ausschüttung.
Inhaltsverzeichnis
Das Werra Center in Eschwege
Das Fondsobjekt ist nach Anbieterangabe ein Fachmarktzentrum in Eschwege, bestehend aus einem toom Bau- und Gartencenter und einem Kaufland SB-Warenhaus, in einem Gewerbegebiet mit zahlreichen weiteren Einzelhandelsunternehmen.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Fachmarktzentrum „Werra Center“ |
| Standort | Gewerbegebiet in Eschwege, Werra-Meißner-Kreis |
| Mieter | toom Bau- und Gartencenter, Kaufland SB-Warenhaus |
| Emissionsjahr | 2004 |
| Fondsvolumen | 22,1 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 8,5 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | jährlich |
| Beteiligungsform | ausschließlich Direkt-Kommanditbeteiligung |
Zwei Großflächen, zwei Bedarfe. Ein SB-Warenhaus wie Kaufland ist ein regelmäßiges Einkaufsziel, ein Bau- und Gartencenter wird seltener, dafür gezielt angefahren. Beide Sortimente gehören zu denen, die der Onlinehandel bisher wenig verdrängt hat; die Einordnung beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Eschwege zum zweiten Mal. Der ILG Fonds Nr. 33 hält die STAD-GALERIE in der Eschweger Fußgängerzone. Das Werra Center ist ihr Gegenstück am Stadtrand: Großflächen mit Parkplatz statt Innenstadtgeschäfte. Beide Fonds hängen damit am selben, vergleichsweise kleinen Einzugsgebiet, stehen dort aber für unterschiedliche Einkaufsgewohnheiten. Wer an beiden beteiligt ist, trägt das Standortrisiko Eschwege doppelt.
Zwei Mieter und eine hohe Finanzierung
Die Einnahmen hängen an zwei Verträgen. Bei einem Fachmarktzentrum mit zwei Hauptmietern entscheidet jeder einzelne Vertrag über rund die Hälfte der Einnahmen. Verlängert einer nicht, muss eine sehr große Fläche neu vermietet werden, und der Kreis möglicher Nachmieter für ein SB-Warenhaus oder einen Baumarkt in einer Kleinstadt ist klein. Die Baumarktbranche hat in den vergangenen Jahren zudem mehrere Standortbereinigungen erlebt.
Der Kreditanteil ist der höchste der Reihe. Bei 22,1 Millionen Euro Fondsvolumen und 8,5 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 62 Prozent. Die laufenden ILG-Fonds reichen von rund 31 Prozent beim Fonds Nr. 36 bis zu diesem Wert; die jüngeren Fonds liegen zwischen 41 und 47 Prozent. Fast zwei Drittel der Investition waren also kreditfinanziert.
Was das nach über zwanzig Jahren heißt. Entscheidend ist heute nicht der ursprüngliche Anteil, sondern die Restvaluta. Ist das Darlehen weitgehend getilgt, spielt der hohe Startwert kaum noch eine Rolle. Ist es endfällig oder nur wenig zurückgeführt, bleibt eine erhebliche Abhängigkeit von Zinsniveau und Anschlussfinanzierung.
Jährliche Ausschüttungen. Anders als die jüngeren ILG-Fonds, die monatlich ausschütten, zahlt dieser Fonds einmal im Jahr aus. Das ist bei den älteren Fonds des Hauses üblich.
ILG Fonds Nr. 30: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Drei Angaben entscheiden: die Restlaufzeit der Verträge mit toom und Kaufland, die Restvaluta des Darlehens und der Instandhaltungsbedarf nach über zwanzig Jahren. Ob die beiden Mieter heute noch in dieser Form vor Ort sind, lässt sich aus der öffentlichen Anbieterangabe nicht sicher ablesen; sie steht im Geschäftsbericht.
Nur Direktbeteiligung. Anleger sind ausschließlich als Direktkommanditisten beteiligt und selbst im Handelsregister eingetragen. Übertragungen und Erbfälle erfordern deshalb eine Registereintragung; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 30 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 30
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 30?
In das Fachmarktzentrum „Werra Center“ in einem Gewerbegebiet in Eschwege. Es besteht aus einem toom Bau- und Gartencenter und einem Kaufland SB-Warenhaus. Der Fonds wurde 2004 aufgelegt und hat ein Fondsvolumen von 22,1 Millionen Euro.
Wie hoch ist der Fremdkapitalanteil?
Bei 22,1 Millionen Euro Fondsvolumen und 8,5 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Anteil von rund 62 Prozent, der höchste unter den laufenden ILG-Fonds. Wie belastend das heute ist, hängt davon ab, wie weit das Darlehen seit 2004 getilgt wurde.
Hängt der Fonds mit dem ILG Fonds Nr. 33 zusammen?
Rechtlich nicht, beide sind eigenständige Gesellschaften. Beide halten aber Objekte in Eschwege: der Fonds Nr. 33 die STAD-GALERIE in der Fußgängerzone, der Fonds Nr. 30 das Werra Center am Stadtrand. Anleger, die an beiden Fonds beteiligt sind, tragen das Standortrisiko Eschwege zweifach.
Wie oft wird ausgeschüttet?
Einmal im Jahr. Die jüngeren ILG-Fonds schütten monatlich aus, bei den älteren Fonds des Hauses ist der jährliche Turnus üblich. An der Höhe der Auszahlungen ändert der Turnus nichts.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 30 hält ein Fachmarktzentrum mit zwei Großmietern aus Sortimenten, die vom Onlinehandel wenig betroffen sind. Dem stehen eine Abhängigkeit von nur zwei Verträgen und der höchste Kreditanteil der laufenden Reihe gegenüber.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie lange laufen die Verträge mit toom und Kaufland, wie hoch ist die Restvaluta, und welcher Instandhaltungsbedarf steht an? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.