ILG Fonds Nr. 36 – Einkaufszentrum Landshut Park
Der ILG Fonds Nr. 36 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält ein Einkaufszentrum in Landshut und wird als laufender Fonds geführt.
Der ILG Fonds Nr. 36 wurde 2010 aufgelegt. Er ist der am geringsten fremdfinanzierte laufende Fonds des Hauses und zugleich der jüngste, an dem Anleger ausschließlich direkt beteiligt sind. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und erklärt, was beide Besonderheiten für Anleger bedeuten.
Überblick: ILG Fonds Nr. 36 auf einen Blick
OBJEKT Das Einkaufszentrum „Landshut Park“ im Oberzentrum Landshut, eröffnet im März 2010.
ANKERMIETER Unter anderem Kaufland, Saturn, Aldi und C&A.
FINANZIERUNG Fondsvolumen 64,8 Millionen Euro bei 44,8 Millionen Euro Eigenkapital inklusive Agio; rechnerisch rund 31 Prozent Fremdkapital.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 36 Landshut GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 95110; nur Direktkommanditisten, ohne Treuhandmodell.
Inhaltsverzeichnis
Der Landshut Park
Der Fonds investierte in den „Landshut Park“, eine Handelsimmobilie im Oberzentrum Landshut, die im März 2010 eröffnet wurde; der Standort liegt nahe dem Münchner Flughafen und gehört zur Metropolregion München.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Einkaufszentrum „Landshut Park“ |
| Standort | Landshut, Metropolregion München |
| Eröffnung | März 2010 |
| Ankermieter | unter anderem Kaufland, Saturn, Aldi, C&A |
| Emissionsjahr | 2010 |
| Fondsvolumen | 64,8 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 44,8 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Beteiligungsform | ausschließlich Direkt-Kommanditbeteiligung |
Landshut ist ein Oberzentrum. Die niederbayerische Bezirkshauptstadt versorgt ein weites ländliches Umland, dessen Bewohner für größere Einkäufe in die Stadt fahren. Für ein Einkaufszentrum ist das eine günstige Lage: Das Einzugsgebiet reicht deutlich über die Stadtgrenzen hinaus. Zugleich profitiert die Region von der Nähe zum Flughafen und zur Landeshauptstadt.
Die Ankermieter. Als Anker nennt der Anbieter unter anderem Kaufland, Saturn, Aldi und C&A. Kaufland und Aldi decken den Lebensmittelbedarf ab, einmal als großflächiger Vollsortimenter, einmal als Discounter. Saturn und C&A stehen für Elektronik und Mode, also für Segmente, in denen der Onlinehandel Marktanteile gewonnen hat. Zwei der vier Anker stehen damit in empfindlichen Sortimenten; die Einordnung beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Zwei Besonderheiten: Direktbeteiligung und niedriger Kredit
Keine Treuhand. Bei den jüngeren ILG Fonds Nr. 37 bis 44 konnten Anleger wählen, ob sie sich direkt oder über eine Treuhänderin beteiligen. Beim Fonds Nr. 36 nennt der Anbieter, wie bei den älteren Fonds des Hauses, ausschließlich die Direkt-Kommanditbeteiligung. Jeder Anleger ist damit selbst im Handelsregister eingetragen.
Das hat praktische Folgen. Übertragungen, ob durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall, erfordern eine Eintragung im Handelsregister, und dafür ist in der Regel eine notariell beglaubigte Registervollmacht nötig. Beim Treuhandmodell ändert sich nur das Treuhandregister, was schneller und günstiger geht. Bei Erbfällen müssen alle Erben eingetragen werden, bevor über die Beteiligung verfügt werden kann; die Einzelheiten beschreibt der Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Weniger Fremdkapital. Bei 64,8 Millionen Euro Fondsvolumen und 44,8 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 31 Prozent. Die übrigen laufenden Fonds des Hauses liegen zwischen 41 und 62 Prozent. Ein niedrigerer Kredit bedeutet weniger Zinslast, geringere Abhängigkeit von Anschlussfinanzierungen und einen größeren Puffer, falls der Objektwert sinkt. Dafür fällt der Hebel auf das Eigenkapital geringer aus.
ILG Fonds Nr. 36: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Das Center ist über fünfzehn Jahre alt. Eröffnet wurde es im März 2010. Ob Kaufland, Saturn, Aldi und C&A verlängert haben und zu welchen Konditionen, ist die zentrale Frage. Elektronikfachmärkte haben in diesen Jahren vielerorts Flächen verkleinert oder aufgegeben.
Die Ankerliste stammt aus der Platzierungszeit. Wie bei den übrigen Fonds beschreibt die öffentliche Angabe den Stand bei Auflegung. Den heutigen Mieterbesatz nennt der Geschäftsbericht.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. Das betrifft Direktkommanditisten unmittelbar, weil sie selbst im Register stehen; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 36 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Da bei diesem Fonds ausschließlich Direktkommanditisten beteiligt sind, muss der Wechsel im Handelsregister eingetragen werden; Verkäufer und Käufer benötigen dafür eine notariell beglaubigte Registervollmacht. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 36
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 36?
In das Einkaufszentrum „Landshut Park“ im niederbayerischen Oberzentrum Landshut, eröffnet im März 2010. Der Standort gehört zur Metropolregion München und liegt nahe dem Münchner Flughafen. Ankermieter sind unter anderem Kaufland, Saturn, Aldi und C&A.
Warum gibt es bei diesem Fonds keine Treuhandbeteiligung?
Der Anbieter nennt für den Fonds Nr. 36, wie für die älteren Fonds des Hauses, ausschließlich die Direkt-Kommanditbeteiligung; erst ab dem Fonds Nr. 37 ist auch eine Treuhandbeteiligung möglich. Alle Anleger stehen damit selbst im Handelsregister. Übertragungen durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall erfordern deshalb eine Registereintragung mit notariell beglaubigter Vollmacht, was aufwendiger ist als beim Treuhandmodell.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 64,8 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 44,8 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 31 Prozent, deutlich weniger als bei den übrigen Fonds des Hauses mit 41 bis 62 Prozent. Das bedeutet weniger Zinslast und einen größeren Puffer bei sinkenden Objektwerten.
Was bedeutet die Lage in einem Oberzentrum?
Ein Oberzentrum versorgt ein weites Umland mit Waren und Dienstleistungen, die es in kleineren Orten nicht gibt. Bewohner der umliegenden Gemeinden fahren für größere Einkäufe in die Stadt. Für ein Einkaufszentrum reicht das Einzugsgebiet damit deutlich über die Stadtgrenzen hinaus, was die Frequenz stützt.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 36 hält ein Einkaufszentrum in einem Oberzentrum mit weitem Einzugsgebiet und ist mit rund 31 Prozent Fremdkapital der am vorsichtigsten finanzierte laufende Fonds der Reihe. Die ausschließliche Direktbeteiligung macht Übertragungen allerdings aufwendiger.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Haben die Ankermieter nach über fünfzehn Jahren verlängert, wie hat sich der Mietermix im Elektronik- und Modebereich entwickelt, und wie hoch ist die Restvaluta? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
ILG-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.