ILG Fonds Nr. 38 – Einkaufszentrum Taunus Carré in Friedrichsdorf
Der ILG Fonds Nr. 38 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er investierte in ein Einkaufszentrum in Friedrichsdorf nördlich von Frankfurt am Main.
Der ILG Fonds Nr. 38 wurde 2012 aufgelegt und platziert, bevor das Center eröffnet hatte. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt, die Mieterstruktur und was ein Projektfonds für Anleger bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 38 auf einen Blick
OBJEKT Das Einkaufszentrum „Taunus Carré“ in Friedrichsdorf im Hochtaunuskreis, im Umland von Frankfurt am Main.
ZEITPUNKT Der Fonds wurde 2012 emittiert; die Eröffnung des Centers war für das zweite Quartal 2013 vorgesehen.
MIETER Bei Auflegung unter anderem REWE, expert klein, AWG, Drogerie Müller, Deichmann, Depot, Gerry Weber und Apollo-Optik.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 38 GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 98810; Fondsvolumen 43,9 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 25,4 Millionen Euro, monatliche Ausschüttungen.
Inhaltsverzeichnis
Das Taunus Carré in Friedrichsdorf
Der Fonds investierte in das Einkaufszentrum „Taunus Carré“ im hessischen Friedrichsdorf im Speckgürtel von Frankfurt am Main. Friedrichsdorf liegt im Hochtaunuskreis, nördlich von Bad Homburg, in einem kaufkräftigen Teil des Rhein-Main-Gebiets.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Einkaufszentrum „Taunus Carré“ |
| Standort | Friedrichsdorf, Hochtaunuskreis, Region Frankfurt am Main |
| Geplante Eröffnung | zweites Quartal 2013 |
| Mieter bei Auflegung | unter anderem REWE, expert klein, AWG, Müller, Deichmann, Depot, Gerry Weber, Apollo-Optik |
| Emissionsjahr | 2012 |
| Fondsvolumen | 43,9 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 25,4 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
Ein Fonds vor der Eröffnung. Nach der Darstellung des Anbieters sollte die Eröffnung im zweiten Quartal 2013 erfolgen, der Fonds wurde bereits 2012 emittiert. Anleger zeichneten also ein Objekt, das zum Zeitpunkt der Beteiligung noch nicht in Betrieb war. Solche Konstruktionen sind nicht ungewöhnlich, verlagern aber einen Teil des Risikos auf die Anleger: Bauverzögerungen, Kostenüberschreitungen und die Frage, ob die Vermietung zum Start wie geplant steht, lagen zeitlich innerhalb der Fondslaufzeit.
Der Standort. Das Rhein-Main-Gebiet ist dicht besiedelt und wohlhabend, zugleich aber stark mit Einzelhandelsflächen versorgt. Ein Center in einer Mittelstadt wie Friedrichsdorf konkurriert mit den Einkaufsstraßen von Bad Homburg und Frankfurt sowie mit großen Centern im Umland. Es lebt vor allem von der Nahversorgung der eigenen Einwohner und der Nachbargemeinden.
Die Mieterstruktur bei Auflegung
Als Mieter nennt der Anbieter unter anderem REWE, den Elektrofachmarkt expert klein, AWG, Drogerie Müller, Deichmann, Depot, Gerry Weber und Apollo-Optik.
Eine wichtige Einschränkung. Diese Angaben stammen erkennbar aus der Platzierungszeit: Die Anbieterangaben beschreiben die Eröffnung noch als bevorstehend. Die Liste beschreibt also, mit wem das Center an den Start gehen sollte, nicht den heutigen Mieterbesatz. In über einem Jahrzehnt können Mieter gewechselt haben.
Was die Liste zeigt. REWE und Müller decken den täglichen Bedarf ab und sind vom Onlinehandel wenig betroffen. Deichmann, Depot, AWG und Gerry Weber stehen für Schuhe, Wohnaccessoires und Mode, also für Segmente unter Druck. Gerry Weber durchlief 2019 ein Insolvenzverfahren und schloss in der Folge zahlreiche Filialen. Ob die Fläche in Friedrichsdorf betroffen war, lässt sich öffentlich nicht feststellen; es zeigt aber, dass eine Mieterliste von 2012 kein verlässliches Bild des heutigen Zustands gibt.
ILG Fonds Nr. 38: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Der heutige Mieterbesatz ist die zentrale Frage. Da die öffentlich verfügbare Mieterliste aus der Platzierungszeit stammt, sagt sie über die aktuelle Lage wenig. Wer heute im Center sitzt, wie hoch der Leerstand ist und wie lange die Verträge laufen, steht im Geschäftsbericht.
Die Anfangsverträge. Erstverträge in Einkaufszentren laufen häufig rund zehn Jahre. Bei einer Eröffnung 2013 ist deshalb entscheidend, welche Verträge seither verlängert wurden und zu welchen Konditionen.
Die Finanzierung. Bei 43,9 Millionen Euro Fondsvolumen und 25,4 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 38 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 38
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 38?
In das Einkaufszentrum „Taunus Carré“ in Friedrichsdorf im Hochtaunuskreis, im Umland von Frankfurt am Main. Der Fonds wurde 2012 emittiert; die Eröffnung des Centers war für das zweite Quartal 2013 vorgesehen. Das Fondsvolumen beträgt 43,9 Millionen Euro.
Welche Mieter hat das Taunus Carré?
Bei Auflegung nannte der Anbieter unter anderem REWE, den Elektrofachmarkt expert klein, AWG, Drogerie Müller, Deichmann, Depot, Gerry Weber und Apollo-Optik. Diese Liste stammt aus der Platzierungszeit und beschreibt den geplanten Startbesatz, nicht den heutigen. Den aktuellen Stand nennt der Geschäftsbericht.
Was bedeutet es, einen Fonds vor der Eröffnung zu zeichnen?
Anleger beteiligen sich an einem Objekt, das noch nicht in Betrieb ist. Bauverzögerungen, Kostenüberschreitungen und die Frage, ob die Vermietung zum Start wie geplant steht, fallen damit in die Fondslaufzeit. Beim ILG Fonds Nr. 38 lag zwischen Emission im Jahr 2012 und vorgesehener Eröffnung im zweiten Quartal 2013 rund ein Jahr.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 43,9 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 25,4 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses, die zwischen 31 und 62 Prozent aufweisen.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 38 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 38 hält ein mittelgroßes Einkaufszentrum in einer kaufkräftigen Region und wurde noch vor dessen Eröffnung platziert. Die öffentlich verfügbaren Mieterangaben stammen aus dieser Zeit und sagen über den heutigen Besatz wenig.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wer sitzt heute im Center, wie hoch ist der Leerstand, und zu welchen Konditionen wurden die Anfangsverträge verlängert? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.