ILG Fonds Nr. 40 – City Center Langenhagen, Neubauteil
Der ILG Fonds Nr. 40 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er hält den Neubauteil eines Einkaufszentrums in Langenhagen bei Hannover.
Die Besonderheit des ILG Fonds Nr. 40: Er besitzt nicht das gesamte Center, sondern dessen Erweiterung. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt, die Mieterstruktur und was diese Teilung für Anleger bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 40 auf einen Blick
OBJEKT Der 2012 eröffnete Neubau des City Center Langenhagen in der Region Hannover, eine Erweiterung des seit 1981 bestehenden Centers.
MIETER Über 60 Mietverträge im Neubauteil, mit Ankermietern wie REWE, H&M, expert, C&A, Kult und Reno.
GESELLSCHAFT Beteiligungsfonds 40 GmbH & Co. KG, Amtsgericht München HRA 100633; Emissionsjahr 2014, Fondsvolumen 74,6 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 41,9 Millionen Euro.
BESONDERHEIT Der Fonds hält nur den Neubauteil; der ältere Teil des Centers gehört ihm nicht.
Inhaltsverzeichnis
Das City Center Langenhagen
Der Fonds investierte in den 2012 eröffneten Neubau des City Center Langenhagen in der Region Hannover; dabei handelt es sich um eine Erweiterung des bereits seit 1981 bestehenden Centers, das als CCL Altbau bezeichnet wird.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Neubauteil des City Center Langenhagen |
| Standort | Langenhagen, Region Hannover |
| Eröffnung des Neubaus | 2012 |
| Bestehendes Center | seit 1981, als CCL Altbau bezeichnet |
| Mietverträge im Neubau | über 60 |
| Ankermieter | REWE, H&M, expert, C&A, Kult, Reno |
| Emissionsjahr | 2014 |
| Fondsvolumen | 74,6 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 41,9 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
Der Standort ist gewachsen. Ein Einkaufszentrum, das seit 1981 besteht und 2012 erweitert wurde, hat sich über drei Jahrzehnte im lokalen Markt etabliert. Langenhagen grenzt unmittelbar an Hannover und ist mit rund 55.000 Einwohnern eine eigenständige Stadt mit eigenem Einzugsgebiet, zugleich Standort des Flughafens Hannover.
Die Erweiterung war der Anlass. Dass ein Center nach dreißig Jahren um einen Neubau ergänzt wird, spricht dafür, dass der Standort trug. Zugleich bedeutet es, dass der Altbau zu diesem Zeitpunkt nicht mehr ausreichte, sei es in der Fläche oder im Zuschnitt.
Über 60 Mieter im Neubauteil. Als Ankermieter nennt der Anbieter REWE, H&M, expert, C&A, Kult und Reno. Die Mischung deckt Lebensmittel, Mode, Elektronik und Schuhe ab, ist also breiter aufgestellt als ein Nahversorgungsobjekt, mit deutlichem Schwerpunkt im Modebereich.
Was es bedeutet, nur einen Gebäudeteil zu halten
Dieser Fonds unterscheidet sich von allen anderen der Reihe: Er besitzt nicht das gesamte Center, sondern dessen Neubauteil. Der Altbau von 1981 gehört ihm nicht.
Wirtschaftlich sind beide Teile verbunden. Kundschaft nimmt ein Center als eine Einheit wahr, unabhängig von Eigentumsgrenzen. Wer im Altbau einkauft, geht auch in den Neubau und umgekehrt. Die Frequenz, von der die Mieter des Neubaus leben, entsteht aus dem Gesamtobjekt.
Rechtlich sind sie getrennt. Der Fonds entscheidet nur über seinen Teil. Wie der Altbau bewirtschaftet, vermietet oder modernisiert wird, liegt bei einem anderen Eigentümer. Steht dort Leerstand oder wird der Mietermix unattraktiv, wirkt das auf den Neubauteil zurück, ohne dass der Fonds eingreifen könnte.
Umgekehrt gilt das Gleiche. Der Neubau profitiert von Investitionen im Altbau, ohne sie zu bezahlen. Ob diese Konstellation trägt, hängt davon ab, wie gut sich beide Eigentümer abstimmen und ob es Vereinbarungen über gemeinsames Centermanagement gibt.
Beim Verkauf wirkt die Teilung stärker. Ein Gebäudeteil innerhalb eines größeren Centers findet einen kleineren Käuferkreis als ein eigenständiges Objekt. Dieselbe Frage stellt sich bei allen Teileigentumssituationen: Wer kauft, übernimmt die Abhängigkeit vom Nachbarn mit.
ILG Fonds Nr. 40: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Der Mietermix ist modelastig. H&M, C&A, Kult und Reno stehen für Bekleidung und Schuhe, also für die Segmente, in denen der Onlinehandel am stärksten Marktanteile gewonnen hat. Expert steht für Elektronik, ebenfalls unter Druck. Nur REWE deckt den täglichen Bedarf ab, der davon weitgehend unberührt bleibt; die Einordnung der Sortimente beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe. Wie sich diese Mieterstruktur seit 2012 entwickelt hat, ist die zentrale Frage bei diesem Fonds.
Das Objekt ist über zehn Jahre alt. Der Neubau wurde 2012 eröffnet. Ob die Ankermieter verlängert haben und zu welchen Konditionen, steht im Geschäftsbericht.
Die Finanzierung. Bei 74,6 Millionen Euro Fondsvolumen und 41,9 Millionen Euro Eigenkapital einschließlich Agio ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 44 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 40 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Ob die Beteiligung direkt oder über eine Treuhänderin gehalten wird, ist dabei wesentlich. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 40
In welche Immobilie investiert der ILG Fonds Nr. 40?
In den 2012 eröffneten Neubauteil des City Center Langenhagen in der Region Hannover. Es handelt sich um eine Erweiterung des seit 1981 bestehenden Centers. Im Neubauteil bestehen über 60 Mietverträge mit Ankermietern wie REWE, H&M, expert, C&A, Kult und Reno.
Gehört dem Fonds das ganze Einkaufszentrum?
Nein, nur der 2012 eröffnete Neubauteil. Der ältere Teil von 1981 gehört einem anderen Eigentümer. Wirtschaftlich sind beide Teile verbunden, weil Kundschaft ein Center als Einheit wahrnimmt und die Frequenz aus dem Gesamtobjekt entsteht. Rechtlich entscheidet der Fonds jedoch nur über seinen Teil.
Welche Risiken bringt der Mietermix mit sich?
H&M, C&A, Kult und Reno stehen für Bekleidung und Schuhe, expert für Elektronik. Das sind die Segmente, in denen der Onlinehandel am stärksten Marktanteile gewonnen hat. Nur REWE deckt den täglichen Bedarf ab, der davon weitgehend unberührt bleibt. Die Entwicklung dieser Mieterstruktur seit 2012 ist die zentrale Frage bei diesem Fonds.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 74,6 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 41,9 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 44 Prozent. Das liegt im Rahmen der übrigen Fonds des Hauses, die zwischen 31 und 62 Prozent aufweisen.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 40 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 40 hält einen Gebäudeteil innerhalb eines seit über vier Jahrzehnten bestehenden Einkaufszentrums. Diese Konstellation ist unter den Fonds des Hauses einmalig und bringt eine Abhängigkeit mit sich, die im Geschäftsbericht nicht unmittelbar sichtbar wird: die vom Zustand des Nachbarteils.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie haben sich Vermietungsstand und Mietermix seit 2012 entwickelt, wie steht es um den Altbauteil, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
ILG-Fonds am Zweitmarkt verkaufen
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.