ILG Fonds Nr. 43 – acht Nahversorgungsimmobilien in Deutschland
Der ILG Fonds Nr. 43 ist ein geschlossener Immobilienfonds der ILG Gruppe. Er ist über zwei Gesellschaften an einem Portfolio aus Nahversorgungsimmobilien in Deutschland beteiligt.
Der ILG Fonds Nr. 43 wurde 2021 aufgelegt und unterscheidet sich mit seinem Portfolio deutlich von den Ein-Objekt-Fonds des Hauses. Dieser Beitrag beschreibt die Standorte, die Struktur über zwei Gesellschaften und was die Streuung praktisch bedeutet.
Überblick: ILG Fonds Nr. 43 auf einen Blick
PORTFOLIO Acht deutsche Nahversorgungsimmobilien, darunter Penny-, Netto- und EDEKA-Märkte sowie zwei Nahversorgungscenter.
MIETVERTRÄGE 14 langfristige Verträge an acht Standorten sorgen nach Angaben des Anbieters für Risikostreuung auf der Einnahmeseite.
ECKDATEN Emissionsjahr 2021, Fondsvolumen 47,63 Millionen Euro, Eigenkapital inklusive Agio 27,77 Millionen Euro.
STRUKTUR Die Beteiligung läuft über die Startportfolio 43 GmbH & Co. KG und die Beteiligungsobjekte 43 GmbH & Co. KG.
Inhaltsverzeichnis
Die acht Objekte des ILG Fonds Nr. 43
Der Fonds ist an einem Portfolio mit acht deutschen Nahversorgungsimmobilien beteiligt. Es handelt sich durchweg um Objekte des täglichen Bedarfs.
| Objekt | Standort |
|---|---|
| Penny-Markt | Winterlingen |
| Netto-Markt | Essen |
| Netto-Markt | Wietze |
| Netto-Markt | Castrop-Rauxel |
| EDEKA-Vollsortimentsmarkt | Dortmund |
| EDEKA-Vollsortimentsmarkt | Kahl a. M. |
| Nahversorgungscenter | Altötting |
| Nahversorgungscenter | Altenstadt |
Drei Betreiber, zwei Formate. Vertreten sind mit Penny und Netto zwei Discounter, mit EDEKA zwei Vollsortimenter, dazu zwei Nahversorgungscenter, die mehrere Mieter unter einem Dach bündeln. Discounter und Vollsortimenter sprechen unterschiedliche Kundengruppen an und reagieren unterschiedlich auf Konjunktur und Kaufkraft.
Die Standorte sind breit verteilt. Winterlingen liegt auf der Schwäbischen Alb, Essen, Castrop-Rauxel und Dortmund in Nordrhein-Westfalen, Wietze in Niedersachsen, Kahl am Main in Unterfranken und Altötting in Oberbayern; für Altenstadt nennt der Anbieter kein Bundesland. Damit hängt der Fonds nicht an einer einzigen Region, was bei Nahversorgung wesentlich ist: Einzugsgebiete sind lokal, und was in einer Kleinstadt funktioniert, hängt an der Bevölkerungsentwicklung genau dort.
14 Verträge auf acht Standorte. Rechnerisch entfallen damit auf mehrere Objekte zwei oder mehr Mieter, naheliegend vor allem bei den beiden Nahversorgungscentern. Wie solche Center aufgebaut sind, beschreibt der Abschnitt Objekttypen und Mieter im Beitrag zur ILG Gruppe.
Struktur, Streuung und Finanzierung
Anleger halten ihre Beteiligung nicht unmittelbar an den Objekten. Der Fonds ist über die Startportfolio 43 GmbH & Co. KG sowie die Beteiligungsobjekte 43 GmbH & Co. KG an dem Portfolio beteiligt.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Art der Investition | Handelsimmobilienfonds |
| Objekte | acht deutsche Nahversorgungsimmobilien |
| Mietverträge | 14 langfristige Verträge an acht Standorten |
| Emissionsjahr | 2021 |
| Fondsvolumen | 47,63 Millionen Euro |
| Eigenkapital inklusive Agio | 27,77 Millionen Euro |
| Ausschüttungsturnus | monatlich |
| Struktur | Beteiligung über zwei Gesellschaften |
Was die Zwischenebene bedeutet. Solche Konstruktionen sind bei Portfoliofonds üblich. Sie erlauben es, Objekte einzeln zu erwerben, zu finanzieren und später auch einzeln zu verkaufen, ohne den gesamten Fonds anzutasten. Für Anleger verlängert sich dadurch der Weg zwischen Immobilie und Beteiligung, und jede Ebene hat eigene Kosten und eigene Beschlusslagen.
Die Streuung wirkt auf der Einnahmeseite. Der Anbieter nennt die 14 Mietverträge ausdrücklich als Mittel zur Risikostreuung. Das trifft zu, hat aber Grenzen: Alle Objekte liegen im selben Segment, dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel. Was diese Branche insgesamt trifft, etwa veränderte Flächenanforderungen der Betreiber, wirkt auf alle acht Standorte. Die Streuung schützt vor dem Ausfall eines einzelnen Mieters, nicht vor Branchenrisiken.
Die Finanzierung. Bei einem Fondsvolumen von 47,63 Millionen Euro und einem Eigenkapital einschließlich Agio von 27,77 Millionen Euro ergibt sich rechnerisch ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent. Das liegt im Rahmen der ab 2011 aufgelegten Fonds des Hauses.
ILG Fonds Nr. 43: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die Fondsgesellschaft geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Zur Einordnung des Anbieters siehe den Beitrag ILG Gruppe.
Die Mietvertragslage ist die zentrale Größe. Bei 14 Verträgen an acht Standorten zählt nicht der Durchschnitt, sondern die Verteilung der Restlaufzeiten. Ein Portfolio, in dem mehrere große Verträge im selben Jahr auslaufen, trägt ein anderes Risiko als eines mit gestaffelten Enden. Diese Aufstellung steht im Geschäftsbericht.
Das Alter der Objekte. Der Fonds wurde 2021 aufgelegt, die Immobilien selbst sind in der Regel älter. Bei Lebensmittelmärkten entscheiden Verkaufsfläche, Andienung, Stellplätze und inzwischen auch Energiewerte darüber, ob ein Betreiber verlängert. Baujahre und anstehende Investitionen je Markt stehen im Geschäftsbericht.
Die Laufzeit. Der Fonds ist erst 2021 aufgelegt worden und auf über zehn Jahre angelegt. Wer heute verkaufen möchte, tut das früh im Lebenszyklus der Beteiligung.
Steuerlich nennt der Anbieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen; die Grundzüge beschreibt der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds. Wurden Auszahlungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die allgemeinen Risiken behandelt der Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds.
Beteiligung am ILG Fonds Nr. 43 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können in der Regel nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilien verwertet und die Gesellschaft abgewickelt ist. Wann das geschieht, ist im Voraus nicht bestimmbar: Prospektierte Laufzeiten sind Planannahmen und wurden bei geschlossenen Fonds vielfach überschritten.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Übertragen wird der Anteil an der Fondsgesellschaft, nicht an den beiden Objektgesellschaften. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum ILG Fonds Nr. 43
In welche Immobilien investiert der ILG Fonds Nr. 43?
In acht deutsche Nahversorgungsimmobilien: einen Penny-Markt in Winterlingen, Netto-Märkte in Essen, Wietze und Castrop-Rauxel, EDEKA-Vollsortimentsmärkte in Dortmund und Kahl am Main sowie Nahversorgungscenter in Altötting und Altenstadt. An diesen acht Standorten bestehen 14 langfristige Mietverträge.
Wie ist der Fonds strukturiert?
Die Beteiligung der Anleger besteht nicht direkt an den Objekten. Der Fonds ist über die Startportfolio 43 GmbH & Co. KG sowie die Beteiligungsobjekte 43 GmbH & Co. KG an dem Portfolio beteiligt. Solche Zwischenebenen sind bei Portfoliofonds üblich; sie erlauben es, Objekte einzeln zu erwerben, zu finanzieren und später auch einzeln zu verkaufen.
Wie gut ist das Risiko wirklich gestreut?
Acht Standorte in mehreren Bundesländern und 14 Mietverträge schützen vor dem Ausfall eines einzelnen Mieters. Alle Objekte liegen jedoch im selben Segment, dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel. Was diese Branche insgesamt trifft, etwa veränderte Flächenanforderungen der Betreiber, wirkt auf alle acht Standorte gleichermaßen.
Wie ist der Fonds finanziert?
Das Fondsvolumen beträgt 47,63 Millionen Euro, das Eigenkapital einschließlich Agio 27,77 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt sich ein Fremdkapitalanteil von rund 42 Prozent. Wie hoch die Darlehen heute valutieren, steht im Geschäftsbericht.
Was passiert mit der Beteiligung am ILG Fonds Nr. 43 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der ILG Fonds Nr. 43 ist ein Portfoliofonds mit acht Nahversorgungsobjekten in mehreren Bundesländern. Die Mischung aus Discountern, Vollsortimentern und Nahversorgungscentern verteilt das Mieterrisiko, bleibt aber innerhalb eines Segments.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie verteilen sich die Restlaufzeiten der 14 Mietverträge, in welchem baulichen Zustand sind die Märkte, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht der Fondsgesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.