SachsenFonds Deutschland 2 – Objekt, Mieterwechsel und aktueller Stand
Der SachsenFonds Deutschland 2 ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er hält ein Bürogebäude in München-Trudering.
Der Verlauf des SachsenFonds Deutschland 2 zeigt beispielhaft, was Mieterabhängigkeit für einen Ein-Objekt-Fonds bedeutet. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt und den Fall eines Großmieters, der kurz nach dem Einzug wieder kündigte – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds Deutschland 2 auf einen Blick
OBJEKT Ein Bürogebäude am Stahlgruberring in München-Trudering, aus sechs Bauteilen in Kammstruktur errichtet.
MIETERWECHSEL Die Deutsche Telekom mietete ab September 2022 rund 9.430 Quadratmeter, kündigte aber bereits im Juni 2023 außerordentlich.
VORLAUF Die Fläche war eigens für diesen Mieter umgebaut worden; ein Branchendienst nannte dafür rund 2,8 Millionen Euro.
GESELLSCHAFT Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG in Aschheim, eingetragen unter HRA 79792.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds Deutschland 2
Der Fonds hält ein Bürogebäude am Stahlgruberring im Münchner Stadtteil Trudering-Riem, östlich der Innenstadt. Der Verwalter beschreibt es als aus sechs Bauteilen bestehendes hochwertiges Bürogebäude mit 27.800 Quadratmetern Nutzfläche und 197 Tiefgaragen-Stellplätzen, fertiggestellt Ende 2003 und 2019 nach DGNB-Silber zertifiziert. Vermarktet wird es unter dem Namen Campus M.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Bürogebäude aus sechs Bauteilen, Campus M |
| Lage | Stahlgruberring, München, Stadtteil Trudering-Riem |
| Nutzfläche | 27.800 Quadratmeter |
| Stellplätze | 197 in der Tiefgarage |
| Fertigstellung | Ende 2003 |
| Zertifizierung | DGNB-Silber, 2019 |
| Mieter ab September 2022 | Deutsche Telekom, rund 9.430 Quadratmeter |
| Kündigung | Juni 2023, außerordentlich durch die Telekom-Generalmietgesellschaft |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG |
| Sitz | Max-Planck-Straße 3, 85609 Aschheim |
| Handelsregister | Amtsgericht München, HRA 79792 |
| Vertrieb der Beteiligungen | überwiegend 2004 |
Was die Bauform bedeutet. Mehrere Gebäuderiegel gehen von einer gemeinsamen Achse ab, wie die Zinken eines Kamms. Diese Bauform hat einen praktischen Vorteil: Die Bauteile lassen sich einzeln vermieten, sodass ein Objekt dieser Größe nicht auf einen einzigen Nutzer angewiesen ist. Sie kann aber auch anders genutzt werden, nämlich indem ein Großmieter mehrere Bauteile zusammenlegt. Genau das war hier zeitweise der Fall.
Die Fondsgesellschaft firmiert als SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG mit Sitz in der Max-Planck-Straße 3 in 85609 Aschheim bei München, eingetragen beim Amtsgericht München unter HRA 79792. Die Beteiligungen wurden überwiegend 2004 vertrieben. Wer das Emissionshaus dahinter einordnen möchte, findet die Historie im Beitrag EURAMCO SachsenFonds.
Der Fall Telekom: Einzug, Umbau, Kündigung
Im Herbst 2022 zog die Deutsche Telekom in das Gebäude ein. Sie mietete rund 9.430 Quadratmeter, mehrere Hundert Mitarbeiter kamen an den Standort. Der Mietvertrag war bereits Jahre zuvor geschlossen worden.
Der Vorlauf. Für den neuen Mieter wurde die Bürofläche eigens umgebaut und umgestaltet. Ein Branchendienst bezifferte die veranschlagten Umbaukosten auf rund 2,8 Millionen Euro. Solche Ausbauten sind bei größeren Gewerbemietverträgen üblich; sie werden vom Eigentümer getragen und über die Vertragslaufzeit wieder eingespielt.
Die Kündigung. Im Juni 2023, rund neun Monate nach dem Einzug, kündigte die Generalmietgesellschaft der Telekom den Vertrag außerordentlich. Als Begründung nannte der Konzern das Kantinenessen.
Was daran für Anleger zählt. Die Begründung mag kurios wirken, die wirtschaftliche Wirkung ist es nicht. Der Eigentümer hatte in eine mieterspezifische Ausstattung investiert und rechnete mit einer langen Laufzeit. Fällt der Mieter nach wenigen Monaten aus, bleibt der Aufwand, während die Einnahmen wegfallen. Hinzu kommt, dass für einen Nachmieter oft erneut umgebaut werden muss, weil der Zuschnitt auf den Vorgänger zugeschnitten war.
Es ist nicht der erste Mieterverlust dieses Fonds. Bereits 2014 berichteten Anlegerschutzkanzleien über die Kündigung des damaligen Hauptmieters, verbunden mit Belastungen aus Währungssicherungsgeschäften. Wie sich beides bis heute entwickelt hat und wie die Flächen derzeit belegt sind, ergibt sich aus dem Geschäftsbericht der Gesellschaft. Das ist die zentrale Frage bei diesem Fonds.
SachsenFonds Deutschland 2: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos. Bei diesem Fonds ist der Vermietungsstand die entscheidende Kennzahl.
Zu bedenken ist das Alter. Die Beteiligungen wurden überwiegend 2004 vertrieben, das Objekt steht damit seit rund zwei Jahrzehnten im Bestand. Bei Gewerbeimmobilien wirkt sich das doppelt aus: Technik und Ausbau entsprechen nicht mehr dem Neubaustandard, und Mieter erwarten heute andere Flächenzuschnitte, Energiewerte und Ausstattung. Wer nicht investiert, verliert Mieter; wer investiert, bindet Kapital, das den Anlegern nicht ausgeschüttet wird. Der Umbau für die Telekom zeigt, wie hoch solche Beträge ausfallen können.
Hinzu kommt die Abhängigkeit von einem einzigen Objekt. Der Fonds kann Mietausfälle nicht über andere Immobilien ausgleichen. Am Ende der Laufzeit steht der Verkauf, und dessen Erlös bestimmt maßgeblich, was von der Beteiligung übrig bleibt. Für die Bewertung eines Bürogebäudes ist der Vermietungsstand zum Verkaufszeitpunkt die wichtigste Größe.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds Deutschland 2 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds Deutschland 2
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds Deutschland 2?
In ein Bürogebäude am Stahlgruberring in München-Trudering, im Gewerbegebiet Am Moosfeld. Es besteht aus sechs Bauteilen, bietet 27.800 Quadratmeter Nutzfläche und 197 Tiefgaragen-Stellplätze und wurde Ende 2003 fertiggestellt. Der Fonds hält dieses eine Objekt und kann Mietausfälle daher nicht über andere Immobilien ausgleichen.
Warum ist die Telekom wieder ausgezogen?
Die Generalmietgesellschaft der Telekom kündigte im Juni 2023 außerordentlich, rund neun Monate nach dem Einzug im Herbst 2022. Als Begründung nannte der Konzern das Kantinenessen. Zuvor war die Fläche eigens für diesen Mieter umgebaut worden; ein Branchendienst nannte dafür rund 2,8 Millionen Euro veranschlagte Kosten.
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
SachsenFonds Deutschland II GmbH & Co. KG mit Sitz in der Max-Planck-Straße 3 in 85609 Aschheim, eingetragen beim Amtsgericht München unter HRA 79792. Unter dieser Firmierung läuft die Korrespondenz mit dem Treuhänder und dem Finanzamt. SachsenFonds Deutschland 2 ist die Produktbezeichnung.
Was bedeutet ein mieterspezifischer Ausbau für Anleger?
Der Eigentümer investiert in Flächen, die auf einen bestimmten Mieter zugeschnitten sind, und spielt diesen Aufwand über die Vertragslaufzeit wieder ein. Endet der Vertrag früh, bleibt der Aufwand, während die Einnahmen wegfallen. Für einen Nachmieter muss häufig erneut umgebaut werden, weil der Zuschnitt nicht passt. Solche Beträge mindern das, was für Ausschüttungen zur Verfügung steht.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds Deutschland 2 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds Deutschland 2 ist ein Ein-Objekt-Fonds mit einem Bürogebäude im Münchner Osten. Der Fall Telekom führt vor Augen, was Mieterabhängigkeit konkret bedeutet: ein Umbau im Millionenbereich, ein Einzug im Herbst 2022, eine außerordentliche Kündigung im Juni 2023.
Für die Beurteilung einer Beteiligung zählt deshalb vor allem eine Frage: Wie sind die Flächen heute belegt, und zu welchen Konditionen? Die Antwort steht im Geschäftsbericht der Gesellschaft.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.