SachsenFonds Österreich 3 – Bauteil A des BIG BIZ in Wien
Der SachsenFonds Österreich 3 ist ein geschlossener Immobilienfonds des Emissionshauses SachsenFonds, das heute EURAMCO heißt. Er investierte in einen Bauteil eines Wiener Büro- und Geschäftsgebäudes; die Gesellschaft besteht weiterhin.
Der SachsenFonds Österreich 3 wurde um das Jahr 2000 aufgelegt. Dieser Beitrag beschreibt das Objekt, die ungewöhnliche Aufteilung des Gebäudes auf zwei Fonds und die Gesellschaft dahinter – und was das für Anleger bedeutet, die ihre Beteiligung heute halten, erben oder verkaufen wollen.
Überblick: SachsenFonds Österreich 3 auf einen Blick
OBJEKT Bauteil A des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in der Dresdner Straße 87 im 20. Wiener Gemeindebezirk. Das Gebäude besteht aus drei Bauteilen.
BESONDERHEIT Ein zweiter Bauteil gehört dem Schwesterfonds Österreich 4. Beide Fondsobjekte zusammen umfassen knapp 36.000 Quadratmeter vermietbare Fläche.
GESELLSCHAFT Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG in Aschheim bei München, eingetragen unter HRA 76551.
STATUS Die Gesellschaft besteht fort; zuletzt wurde im März 2025 ein Jahresabschluss veröffentlicht.
Inhaltsverzeichnis
Das Objekt des SachsenFonds Österreich 3
Der Fonds investierte in Bauteil A des aus drei Bauteilen bestehenden Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in Wien, mit einer Nutzfläche von 16.980 Quadratmetern und 173 Tiefgaragenstellplätzen, fertiggestellt 2003. Die Konstruktion des Fonds ist ungewöhnlich: Die Österreich-Fonds 3 und 4 haben jeweils einen dieser Bauteile erworben. Zwei getrennte Fonds halten also Teile desselben Gebäudes.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Objekt | Bauteil A des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ |
| Adresse | Dresdner Straße 87, 1200 Wien |
| Nutzfläche | 16.980 Quadratmeter |
| Stellplätze | 173 in der Tiefgarage |
| Fertigstellung | 2003 |
| Fläche | zusammen mit dem Objekt des Fonds 4 knapp 36.000 Quadratmeter |
| Vermietungsstand | nach Angaben des Verwalters nahe der Vollvermietung |
| Fondsgesellschaft | SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG |
| Sitz | Max-Planck-Straße 3, 85609 Aschheim |
| Handelsregister | Amtsgericht München, HRA 76551 |
| Eingetragen | 2000 |
| Letzter Jahresabschluss | veröffentlicht im März 2025 |
Was diese Aufteilung bedeutet. Jeder Fonds hat eine eigene Gesellschaft, eine eigene Bilanz und eine eigene Finanzierung. Wirtschaftlich sind die beiden Beteiligungen getrennt, auch wenn die Objekte nebeneinanderstehen. Gemeinsam sind ihnen der Standort, das Mietermarktumfeld und die bauliche Substanz; unterschiedlich können Mieterbesatz, Vertragslaufzeiten und Investitionsbedarf sein.
Für die Flächen nennt der Verwalter eine gemeinsame Zahl: Die vermietbare Fläche beider Fondsobjekte zusammen liegt bei knapp 36.000 Quadratmetern, und der Vermietungsstand liegt bei beiden Objekten nahe an der Vollvermietung. Auf Bauteil A entfallen davon 16.980 Quadratmeter.
Ein hoher Vermietungsstand ist für die laufenden Einnahmen die wichtigste Größe. Er sagt allerdings nichts über die Konditionen aus: Entscheidend sind auch die Höhe der Mieten, die Restlaufzeiten der Verträge und die Frage, ob Mieter für eine Verlängerung Zugeständnisse verlangen.
Die Fondsgesellschaft und ihre Struktur
Die Beteiligung besteht an der SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG. Sie hat ihren Sitz in der Max-Planck-Straße 3 in 85609 Aschheim bei München und ist beim Amtsgericht München unter HRA 76551 eingetragen. Der Eintrag erfolgte im Jahr 2000, womit dies der ältere der beiden BIG-BIZ-Fonds ist.
Anleger sind in aller Regel über eine Treuhänderin beteiligt und nicht unmittelbar im Handelsregister eingetragen. Diese Rolle übernimmt heute die BONAVIS Treuhand GmbH, hervorgegangen aus der früheren SachsenFonds Treuhand.
Die Gesellschaft besteht fort. Zuletzt wurde im März 2025 ein Jahresabschluss im Bundesanzeiger veröffentlicht. Eine Gesellschaft, die weiterhin Abschlüsse einreicht, ist weder gelöscht noch abgewickelt. Über die wirtschaftliche Lage sagt das allerdings nichts aus.
Wer das Emissionshaus dahinter einordnen möchte, findet die Historie im Beitrag EURAMCO SachsenFonds.
SachsenFonds Österreich 3: Was Anleger dazu wissen sollten
Auskunft über die SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG geben allein ihre eigenen Unterlagen: der letzte Geschäftsbericht, die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen und die jährliche Steuermitteilung mit dem Stand des Kapitalkontos.
Zu bedenken ist das Alter. Die Gesellschaft wurde im Jahr 2000 eingetragen, das Gebäude 2003 fertiggestellt; es steht damit seit über zwei Jahrzehnten im Bestand. Bei Gewerbeimmobilien wirkt sich das doppelt aus: Technik und Ausbau entsprechen nicht mehr dem Neubaustandard, und Mieter erwarten heute andere Flächenzuschnitte, Energiewerte und Ausstattung als zur Jahrtausendwende. Wer nicht investiert, verliert Mieter; wer investiert, bindet Kapital, das den Anlegern nicht ausgeschüttet wird.
Hinzu kommt ein Punkt, der aus der Aufteilung folgt. Steht eines Tages der Verkauf an, ist ein einzelner Bauteil eines dreiteiligen Gebäudekomplexes schwerer zu veräußern als ein eigenständiges Objekt. Käufer für solche Teileigentumssituationen sind ein kleinerer Kreis, und ein gemeinsamer Verkauf mit dem Nachbarfonds setzt voraus, dass beide Gesellschafterversammlungen zur selben Zeit dasselbe wollen.
Steuerlich gelten die Regeln für Einkünfte aus einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, die der Beitrag Besteuerung geschlossener Fonds beschreibt. Bei einem Objekt in Österreich liegt das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen beim Belegenheitsstaat; die konkrete Handhabung ergibt sich aus der Steuermitteilung. Wurden Ausschüttungen geleistet, die nicht durch Gewinne gedeckt waren, kann die Kommanditistenhaftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben; die strukturellen Risiken solcher Beteiligungen sind im Beitrag Risiken geschlossener Immobilienfonds dargestellt.
Beteiligung am SachsenFonds Österreich 3 verkaufen
Anteile an einem geschlossenen Fonds können nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden; das eingesetzte Kapital bleibt gebunden, bis die Immobilie verkauft und die Gesellschaft abgewickelt ist. Prospektierte Laufzeiten sind dabei Planannahmen und wurden vielfach überschritten. Ein Ausstieg vorher setzt voraus, dass sich ein Erwerber findet.
Die Übertragung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils an der SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG, je nach Gesellschaftsvertrag mit Wirkung zum Monats-, Quartals- oder Jahresende, meist zum Jahresende. Sie bedarf der Zustimmung der Geschäftsführung oder des Treuhänders und wird anschließend im Register umgeschrieben. Die Abwicklung läuft über die BONAVIS Treuhand. Welche Nachweise erforderlich sind und an welchen Punkten Übertragungen in der Praxis scheitern, ist im Beitrag Geschlossene Fonds am Zweitmarkt verkaufen dargestellt.
Für den Verkauf Ihrer Beteiligung erreichen Sie mich unter fonds@em-strategy.com.
Häufige Fragen zum SachsenFonds Österreich 3
In welche Immobilie investiert der SachsenFonds Österreich 3?
In Bauteil A des Büro- und Geschäftsgebäudes BIG BIZ in Wien, mit 16.980 Quadratmetern Nutzfläche und 173 Tiefgaragenstellplätzen, fertiggestellt 2003. Einen weiteren der drei Bauteile hält der Schwesterfonds Österreich 4. Die vermietbare Fläche beider Fondsobjekte zusammen liegt nach Angaben des Verwalters bei knapp 36.000 Quadratmetern.
Wie lautet der vollständige Name der Fondsgesellschaft?
SachsenFonds Österreich III GmbH & Co. KG mit Sitz in der Max-Planck-Straße 3 in 85609 Aschheim, eingetragen beim Amtsgericht München unter HRA 76551. Unter dieser Firmierung läuft die Korrespondenz mit dem Treuhänder und dem Finanzamt. SachsenFonds Österreich 3 ist die Produktbezeichnung.
Besteht der SachsenFonds Österreich 3 noch?
Ja. Die Gesellschaft ist im Handelsregister eingetragen und hat zuletzt im März 2025 einen Jahresabschluss im Bundesanzeiger veröffentlicht. Solange Abschlüsse eingereicht werden, ist die Gesellschaft weder gelöscht noch abgewickelt. Über die wirtschaftliche Lage sagt das allerdings nichts aus; dafür ist der Geschäftsbericht maßgeblich.
Was bedeutet es, dass zwei Fonds Teile desselben Gebäudes halten?
Wirtschaftlich sind die Beteiligungen getrennt: Jeder Fonds hat eine eigene Gesellschaft, Bilanz und Finanzierung. Gemeinsam sind Standort, Mietermarkt und bauliche Substanz. Beim späteren Verkauf kann die Aufteilung nachteilig wirken, weil ein einzelner Bauteil schwerer zu veräußern ist als ein eigenständiges Objekt und ein gemeinsamer Verkauf die Zustimmung beider Gesellschafterversammlungen voraussetzt.
Was passiert mit der Beteiligung am SachsenFonds Österreich 3 im Erbfall?
Bei dieser Immobilienbeteiligung entscheidet der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. Ein direkt gehaltener Kommanditanteil geht beim Tod des Anlegers nach den Erbquoten unmittelbar auf die einzelnen Erben über; eine Erbengemeinschaft am Anteil entsteht nicht. Bei einer Treuhandbeteiligung gilt der Treuhandvertrag. In der Regel verlangt die Gesellschaft einen Erbnachweis, etwa Erbschein oder notarielles Testament. Wer die Beteiligung nicht behalten möchte, kann sie nach der Legitimation am Zweitmarkt verkaufen. Grundlagen: Beitrag Erbschaft von geschlossenen Immobilienfonds.
Fazit und Ausblick
Der SachsenFonds Österreich 3 hält einen Bauteil eines Wiener Bürogebäudes, dessen Nachbarteil dem Schwesterfonds Österreich 4 gehört. Die Gesellschaft besteht nach rund einem Vierteljahrhundert fort, und der Verwalter meldet für beide Objekte einen Vermietungsstand nahe der Vollvermietung.
Für die Beurteilung zählen drei Fragen: Wie lange laufen die Mietverträge, welcher Investitionsbedarf steht an, und wie hoch ist die Restvaluta der Finanzierung? Die Antworten stehen im Geschäftsbericht, nicht im Handelsregister.
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Über den Autor
Eduard Meider
Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.
Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.
Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.
Wichtiger Hinweis & Haftungsausschluss: Ich übernehme keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen in diesem Text. Angaben zu Objekt und Gesellschaft beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen und können sich geändert haben; maßgeblich sind stets die Unterlagen der Fondsgesellschaft. Der Beitrag basiert auf journalistischer Recherche und dient ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Er stellt ausdrücklich keine Finanzberatung, Anlageempfehlung oder Vermittlung von Finanzinstrumenten dar. Jede Investitionsentscheidung und jede daraus resultierende Maßnahme erfolgt auf alleinige Verantwortung und Risiko des Lesers.