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FUNDUS FONDS 35 (Rathaus-Center Pankow) – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds
Der FUNDUS FONDS 35 ist ein geschlossener Immobilienfonds der Fundus-Gruppe, die heute unter dem Namen Jagdfeld Gruppe firmiert. Das Hauptobjekt ist das Rathaus-Center Pankow an der Breiten Straße 20 in Berlin-Pankow – ein Einkaufszentrum mit rund 80 Geschäften auf drei Ebenen, das im Oktober 1999 eröffnet wurde. Zum Fondsportfolio gehört zudem das GRIPS Theater in Berlin-Tiergarten. 1998 aufgelegt, investierten Anleger in ein Einzelhandelskonzept im bevölkerungsreichsten Berliner Bezirk. Dieser Beitrag analysiert die Fondsstruktur, beide Objekte, die finanziellen Rahmendaten und die Perspektiven für Anleger, die über einen Verkauf ihrer Beteiligung nachdenken.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag geschlossener Immobilienfonds.
Überblick: FUNDUS FONDS 35
IMMOBILIE 1 Rathaus-Center Pankow, Breite Straße 20, 13187 Berlin – Einkaufszentrum mit ca. 32.000 m² Gesamtfläche auf drei Shoppingebenen, rund 80 Geschäfte, ca. 840 Parkplätze. Ankermieter: Kaufland, C&A, TK Maxx.
IMMOBILIE 2 GRIPS Theater in Berlin-Tiergarten – eines der bekanntesten Kinder- und Jugendtheater Deutschlands. Der Mietvertrag wird über den Berliner Kulturetat finanziert.
HISTORIE Fondsauflegung 1998 durch die Fundus-Gruppe (Anno August Jagdfeld). Eröffnung Rathaus-Center Oktober 1999. Erweiterungsbau 2005/2006. Umfassende Revitalisierung 2018–2023 mit einem Investitionsvolumen von über 12 Mio. EUR.
STRUKTUR Geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG (DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG). Sitz: Düren. Fondswährung EUR.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist der FUNDUS FONDS 35?
- Fondsstruktur der DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG
- Haftung beim FUNDUS FONDS 35
- Fondsobjekte: Rathaus-Center Pankow und GRIPS Theater
- Finanzielle Kennzahlen des FUNDUS FONDS 35
- Fondsverwaltung: Wer managt den FUNDUS FONDS 35?
- Bekannte Schlagzeilen zum FUNDUS FONDS 35
- Fazit: FUNDUS FONDS 35 verkaufen oder halten?
Was ist der FUNDUS FONDS 35?
Der FUNDUS FONDS 35 – heute unter dem KG-Namen DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG geführt – ist ein 1998 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds der Fundus-Gruppe, die 1975 von Anno August Jagdfeld gegründet wurde. Die Fondsgesellschaft wurde am 16. September 1997 ins Handelsregister eingetragen (HRA 1603, Amtsgericht Düren) und ursprünglich als FUNDUS Baubetreuung Rathaus-Center Pankow Immobilien-Anlagen 35 KG firmiert.
Das Hauptobjekt des Fonds ist das Rathaus-Center Pankow, ein Einkaufszentrum an der Breiten Straße 20 in 13187 Berlin-Pankow. Das Center eröffnete im Oktober 1999 gegenüber dem historischen Rathaus Pankow und etablierte sich als zentrales Nahversorgungszentrum im bevölkerungsreichsten Berliner Bezirk. Zum Fondsportfolio gehört zudem das GRIPS Theater in Berlin-Tiergarten – eines der renommiertesten Kinder- und Jugendtheater Deutschlands.
Die Fundus-Gruppe hat im Laufe ihrer Geschichte zahlreiche geschlossene Immobilienfonds aufgelegt, darunter auch die bekannten Projekte Hotel Adlon Kempinski (FUNDUS FONDS 31) und Grand Hotel Heiligendamm (FUNDUS FONDS 34). 2015 erfolgte die Umfirmierung zur Deutschen Immobilien-Gruppe (DI-Gruppe), 2022 die Konsolidierung unter dem Dach der Jagdfeld Gruppe.
Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Was sind geschlossene Fonds?
Fondsstruktur der DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG
Der Fonds ist als GmbH & Co. KG deutschen Rechts strukturiert mit Sitz in Düren. Anleger beteiligten sich als Kommanditisten, überwiegend mittelbar über die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner GmbH als Treuhänderin. Die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ist die DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien GmbH.
Die Fondsgesellschaft hat im Laufe der Jahre mehrfach umfirmiert: Von der ursprünglichen FUNDUS Baubetreuung Rathaus-Center Pankow Immobilien-Anlagen 35 KG über die FUNDUS FONDS-Verwaltungen Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG hin zum heutigen Namen DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG. Die Umbenennungen spiegeln den Wandel der Fundus-Gruppe zur DI-Gruppe und später zur Jagdfeld Gruppe wider.
Die Fondswährung ist der Euro. Da sich beide Fondsobjekte in Deutschland befinden, entfällt für Anleger jedes Währungsrisiko.
Unter den Kommanditisten befinden sich neben privaten Anlegern auch institutionelle Investoren wie die Condor Lebensversicherungs-AG und die R+V Personen Holding GmbH.
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Fondsname | FUNDUS FONDS 35 / Rathaus-Center Pankow |
| KG-Name (aktuell) | DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG |
| Sitz | Düren (HRA 1603, AG Düren) |
| Gründung | 16. September 1997 |
| Emissionsjahr | 1998 |
| Komplementärin | DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien GmbH |
| Treuhänderin | Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner GmbH |
| Emittent | Fundus-Gruppe (Anno August Jagdfeld), jetzt Jagdfeld Gruppe |
| Fondswährung | EUR |
Haftung beim FUNDUS FONDS 35
Anleger des FUNDUS FONDS 35 haften als Kommanditisten grundsätzlich nur in Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Sofern die Einlage vollständig erbracht wurde, ist die persönliche Haftung gegenüber Gläubigern der KG ausgeschlossen (§ 171 Abs. 1 HGB).
Achtung: Wurden in der Vergangenheit Ausschüttungen geleistet, die nicht durch erwirtschaftete Gewinne gedeckt waren – sogenannte Entnahmen –, kann die Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben. In diesem Fall haften betroffene Anleger bis zur Höhe der empfangenen Ausschüttungen erneut gegenüber Gläubigern der Gesellschaft.
Mittelbare Anleger, die ihre Beteiligung treuhänderisch über die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner GmbH halten, sind im Außenverhältnis nicht direkt im Handelsregister eingetragen. Ihre Haftung richtet sich nach dem Treuhandvertrag und den gesellschaftsvertraglichen Regelungen – wirtschaftlich sind die Risiken jedoch vergleichbar.
Fondsobjekte: Rathaus-Center Pankow und GRIPS Theater
Rathaus-Center Pankow
Das Rathaus-Center Pankow befindet sich an der Breiten Straße 20 in 13187 Berlin-Pankow, direkt gegenüber dem historischen Rathaus Pankow. Das Center eröffnete im Oktober 1999 an der traditionellen Einkaufsstraße des Bezirks und hat sich seither als zentrales Nahversorgungszentrum im bevölkerungsreichsten Berliner Bezirk Pankow etabliert.
Das Einkaufszentrum erstreckt sich über drei Shoppingebenen und verfügt über eine Gesamtfläche von rund 32.000 Quadratmetern. Rund 80 Fachgeschäfte und Dienstleister bieten ein breites Sortiment aus Mode, Technik, Lebensmitteln und Gesundheitsdienstleistungen. Die oberen Etagen beherbergen zudem ein angebundenes Ärztezentrum mit mehreren Fachpraxen. Rund 840 Parkplätze stehen den Besuchern zur Verfügung.
Zu den Ankermietern zählen Kaufland, C&A und TK Maxx. Im Rahmen der Revitalisierung 2018 bis 2023 konnten weitere attraktive Mieter gewonnen werden, darunter Rossmann (Erweiterung auf ca. 1.000 m²) und Deichmann (525 m²).
Die Standortqualität profitiert von der exzellenten ÖPNV-Anbindung: Der S- und U-Bahnhof Pankow (S2, S8, U2) sowie die Straßenbahnlinie M1 und mehrere Buslinien halten in unmittelbarer Nähe. Berlin-Pankow ist zudem einer der am stärksten wachsenden Bezirke der Hauptstadt.
GRIPS Theater, Berlin-Tiergarten
Das zweite Fondsobjekt ist das GRIPS Theater in Berlin-Tiergarten – eines der bekanntesten Kinder- und Jugendtheater Deutschlands, bekannt unter anderem für das Stück „Linie 1“. Das Theater ist über einen langfristigen Mietvertrag an den Fonds gebunden, wobei die Miete aus dem Berliner Kulturetat finanziert wird. Die jährlichen Mieteinkünfte betragen rund 500.000 Euro – eine stabile, öffentlich finanzierte Einnahmequelle für den Fonds.
Flächenübersicht Rathaus-Center Pankow
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Standort | Breite Straße 20, 13187 Berlin-Pankow |
| Eröffnung | Oktober 1999 |
| Gesamtfläche | ca. 32.000 m² (nach Erweiterung) |
| Shoppingebenen | 3 |
| Anzahl Geschäfte | ca. 80 |
| Parkplätze | ca. 840 |
| Ankermieter | Kaufland, C&A, TK Maxx, Rossmann, Deichmann |
| Erweiterung | 2005/2006 (Erweiterungsbau) |
| Revitalisierung | 2018–2023, Investment > 12 Mio. EUR |
Finanzielle Kennzahlen des FUNDUS FONDS 35
Die Baukosten für das Rathaus-Center Pankow betrugen rund 115 Millionen Euro. Die Eröffnung erfolgte im Oktober 1999, noch während der Platzierungsphase des Fonds. Mit dem Erweiterungsbau 2005/2006 wurden rund 2.100 Quadratmeter zusätzliche Einzelhandelsfläche geschaffen – eine Steigerung von rund sieben Prozent.
Bemerkenswert ist das erhebliche Investitionsvolumen der jüngsten Revitalisierung: Zwischen 2018 und 2023 investierte Jagdfeld Real Estate über 12 Millionen Euro in die Modernisierung des Centers. Die Maßnahmen umfassten eine neue Deckengestaltung, moderne Beleuchtungskonzepte, Loungebereiche, ein überarbeitetes Wegeleitsystem sowie den Erweiterungsbau mit rund 2.100 Quadratmetern neuer Fläche.
Das GRIPS Theater als zweites Fondsobjekt liefert mit rund 500.000 Euro jährlicher Miete aus dem Berliner Kulturetat einen stabilen, konjunkturunabhängigen Einnahmestrom. Die öffentliche Finanzierung des Mietvertrags bietet eine besondere Sicherheit für die Fondsanleger.
Die genaue Aufschlüsselung von Eigenkapital und Fremdkapital des Fonds ist öffentlich nicht verfügbar. Der Fonds ist ein typischer Produkt der Fundus-Gruppe aus den späten 1990er-Jahren, einer Phase, in der geschlossene Immobilienfonds häufig mit hohen Fremdkapitalanteilen und steuerlichen Verlustzuweisungen strukturiert wurden.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Baukosten Rathaus-Center | ca. 115 Mio. EUR |
| Eröffnung | Oktober 1999 |
| Erweiterung (2005/2006) | ca. 2.100 m² zusätzliche Fläche |
| Revitalisierung (2018–2023) | > 12 Mio. EUR |
| Miete GRIPS Theater | ca. 500.000 EUR / Jahr (Berliner Kulturetat) |
Fondsverwaltung: Wer managt den FUNDUS FONDS 35?
Die Verwaltung des Fondsportfolios liegt bei der Jagdfeld Real Estate (vormals DI-Gruppe, davor Fundus-Gruppe). Das Unternehmen wurde 1975 von Anno August Jagdfeld gegründet und hat seinen Sitz in Düren. Nach der Übergabe der operativen Führung von Anno August Jagdfeld an seinen Sohn Benedikt Jagdfeld wurde die Gruppe 2022 unter dem Namen Jagdfeld Gruppe konsolidiert.
Die persönlich haftende Gesellschafterin der Fonds-KG ist die DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien GmbH, die zur Jagdfeld-Gruppe gehört. Die treuhänderische Verwaltung der Kommanditanteile übernimmt die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner GmbH.
Das Center-Management des Rathaus-Center Pankow verantworten Peter Schönbrunn als Center-Manager und Marius Lorenz als Head of Leasing. Das Asset- und Property Management liegt bei Michael Kliegel (Senior Property Manager) bei Jagdfeld Real Estate.
Die Jagdfeld Gruppe verwaltet insgesamt ein Immobilienportfolio mit Schwerpunkt auf Hotels, Einzelhandel und Wohnimmobilien in Deutschland. Neben dem Rathaus-Center Pankow zählen unter anderem das Hotel Adlon Kempinski in Berlin und das Quartier 206 an der Friedrichstraße zu den bekanntesten Objekten.
Bekannte Schlagzeilen zum FUNDUS FONDS 35
Der FUNDUS FONDS 35 und das Rathaus-Center Pankow waren in den vergangenen Jahren Gegenstand verschiedener Berichterstattungen:
- Umfassende Revitalisierung 2018–2023: Die Jagdfeld Real Estate investierte über 12 Millionen Euro in die Modernisierung des Rathaus-Centers, darunter ein Erweiterungsbau mit ca. 2.100 m² neuer Einzelhandelsfläche sowie ein umfassendes Refurbishment der bestehenden Mall-Bereiche.
- Mieterwechsel und Neuvermietungen: Laut Rohmert Medien waren in den Berliner Fondsobjekten 15 Neu- und Anschlussvermietungen mit rund 3.250 m² erforderlich – ein Hinweis auf die für Einkaufszentren typische Mieterfluktuation.
- Umfirmierung zur Jagdfeld Gruppe (2022): Die Übergabe der operativen Führung von Gründer Anno August Jagdfeld an Sohn Benedikt Jagdfeld und die Konsolidierung aller Familienaktivitäten unter dem Dach der Jagdfeld Gruppe waren Gegenstand von Branchenberichten.
- 25 Jahre Rathaus-Center Pankow: Das Einkaufszentrum feierte 2024 sein 25-jähriges Bestehen als fester Bestandteil des Bezirks Pankow. Im Laufe der Jahre wurde der Mietermix stetig angepasst – von reinem Einzelhandel hin zu einem Nutzungsmix mit Ärztezentrum und Dienstleistungen.
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Fazit: FUNDUS FONDS 35 verkaufen oder halten?
Der FUNDUS FONDS 35 ist ein geschlossener Immobilienfonds, dessen Hauptobjekt – das Rathaus-Center Pankow – dem strukturellen Druck des stationären Einzelhandels ausgesetzt ist. Die umfangreiche Revitalisierung mit über 12 Millionen Euro Investitionsvolumen zwischen 2018 und 2023 war notwendig, um einem drohenden Attraktivitätsverlust entgegenzuwirken – Kosten, die letztlich zulasten der Fondsrendite gehen. Die hohe Mieterfluktuation in Einkaufszentren erfordert fortlaufende Investitionen in Mieterausbau und Modernisierung.
Der stationäre Einzelhandel steht europaweit unter wachsendem E-Commerce-Druck. Ob die Transformation zum Nutzungsmix aus Einzelhandel, Gesundheit und Dienstleistungen langfristig die Ertragskraft sichern kann, bleibt offen. Das GRIPS Theater als zweites Fondsobjekt liefert zwar stabile Mieteinnahmen aus öffentlicher Hand, trägt aber nur einen kleinen Teil zum Gesamtertrag bei. Der Fonds besitzt keine definierte Laufzeitbegrenzung – Anleger können über Jahrzehnte gebunden sein.
Für Anleger, die sich von ihrer Beteiligung trennen möchten, bietet der Zweitmarkt eine Möglichkeit. Spezialisierte Käufer erwerben gezielt Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Wer einen Verkauf erwägt, sollte sich frühzeitig über die aktuelle Marktlage informieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der FUNDUS FONDS 35?
Der FUNDUS FONDS 35 (KG-Name: DI Rathaus-Center Pankow Nr. 35 KG) ist ein 1998 aufgelegter geschlossener Immobilienfonds der Fundus-Gruppe (heute Jagdfeld Gruppe). Das Fondsportfolio umfasst zwei Objekte: das Rathaus-Center Pankow in Berlin mit rund 32.000 m² Gesamtfläche und das GRIPS Theater in Berlin-Tiergarten.
Welche Mieter befinden sich im Rathaus-Center Pankow?
Zu den Ankermietern zählen Kaufland, C&A und TK Maxx. Weitere bedeutende Mieter sind Rossmann (ca. 1.000 m²), Deichmann (525 m²) sowie ein angebundenes Ärztezentrum. Insgesamt befinden sich rund 80 Geschäfte und Dienstleister im Center.
Was hat die Revitalisierung des Rathaus-Centers beinhaltet?
Zwischen 2018 und 2023 investierte Jagdfeld Real Estate über 12 Millionen Euro in die Modernisierung. Die Maßnahmen umfassten eine Kellergeschoss-Sanierung, neue Decken und Beleuchtung in den Mall-Bereichen, Loungebereiche, ein überarbeitetes Wegeleitsystem sowie einen Erweiterungsbau mit rund 2.100 m² neuer Einzelhandelsfläche.
Kann ich meinen Anteil am FUNDUS FONDS 35 verkaufen?
Ja, Anteile an geschlossenen Fonds können am Zweitmarkt verkauft werden. Senden Sie den Fondsnamen und Ihren Nominalbetrag über das Kontaktformular oder per E-Mail an info@em-strategy.com – ich prüfe unverbindlich, ob ein Ankauf möglich ist.
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Wer verwaltet den FUNDUS FONDS 35 heute?
Die Fondsverwaltung liegt bei der Jagdfeld Gruppe (vormals Fundus-Gruppe, dann DI-Gruppe). Die Komplementärin ist die DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien GmbH, die Treuhänderin die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner GmbH. Das Center-Management des Rathaus-Centers verantwortet Jagdfeld Real Estate.
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