Fundus Fonds 31 Hotel Adlon – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

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Was ist der Fundus Fonds 31?

Der Fundus Fonds 31 – mit vollem Namen Jagdfeld Hotel-Adlon FUNDUS FONDS Nr. 31 KG – ist ein geschlossener Immobilienfonds, der 1994 von der FUNDUS-Fonds-Verwaltungen GmbH aufgelegt wurde. Initiator war der Düsseldorfer Immobilienunternehmer Anno August Jagdfeld, der in den 1990er-Jahren über die Fundus-Gruppe zahlreiche geschlossene Fonds für Luxusimmobilien konzipierte.

Der Fonds finanzierte den Wiederaufbau des legendären Hotel Adlon am Pariser Platz in Berlin – in unmittelbarer Nachbarschaft zum Brandenburger Tor. Das Hotel wurde zwischen 1995 und 1997 errichtet und im August 1997 feierlich eröffnet. Der Betrieb wurde an die Kempinski Hotels SA verpachtet, die das Haus seither unter dem Namen Hotel Adlon Kempinski führt.

Die Beteiligung wurde Mitte der 1990er-Jahre gezielt an vermögende Privatanleger vertrieben, die von den damals geltenden steuerlichen Sonderabschreibungen für Investitionen in den neuen Bundesländern (Sonder-AfA Ost) profitieren wollten. Rund 4.400 bis 5.000 Anleger zeichneten Kommanditanteile am Fonds. Der Standort Berlin-Mitte und die historische Bedeutung des Hotel Adlon verliehen dem Produkt eine besondere Strahlkraft – die sich jedoch nicht in entsprechenden Renditen niederschlug.

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Fondsstruktur des Fundus Fonds 31

Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft (KG) konzipiert – eine bei geschlossenen Fonds der 1990er-Jahre typische Rechtsform. Anleger traten dem Fonds als Kommanditisten bei, in der Mehrzahl über eine Treuhandkonstruktion. Die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner Steuerberatungs-GmbH hält dabei die Anteile treuhänderisch für die Anleger und verfügt laut öffentlichen Quellen über rund 88 Prozent der Stimmrechte auf Grundlage der Treuhandverträge. Lediglich etwa 12 Prozent der Gesellschafter stimmen eigenständig ab.

Diese Stimmrechtsstruktur hat in der Vergangenheit zu erheblicher Kritik geführt, da sie dem Fondsinitiator eine weitreichende Kontrolle über die Gesellschafterversammlungen ermöglicht. Anleger, die eine unternehmerische Mitbestimmung erwartet hatten, sahen sich mit einer Struktur konfrontiert, in der wesentliche Entscheidungen de facto vom Management kontrolliert wurden.

Haftung beim Fundus Fonds 31

Wie bei allen geschlossenen Fonds in der Rechtsform einer KG gilt auch für den Fundus Fonds 31 die Haftungsregelung nach §§ 171, 172 HGB. Grundsätzlich ist die Haftung des Kommanditisten auf seine im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt, sobald die Einlage vollständig erbracht wurde.

Allerdings kann die Haftung wiederaufleben, wenn Ausschüttungen geleistet werden, die nicht durch Gewinne der Gesellschaft gedeckt sind. In diesem Fall gelten die Auszahlungen als Rückzahlung der Einlage, und der Kommanditist haftet im Insolvenzfall bis zur Höhe der erhaltenen Ausschüttungen gegenüber Gläubigern der Gesellschaft. Da der Fundus Fonds 31 in der Anfangsphase Ausschüttungen vorgenommen hat, die teilweise nicht aus Gewinnen stammten, sollten Anleger ihre individuellen Ausschüttungsmitteilungen sorgfältig prüfen. Die eingetragene Haftsumme kann von der tatsächlichen Einlagenhöhe abweichen.

Hotel Adlon Kempinski: Standort und Betreiber

Das Fondsobjekt ist das Hotel Adlon Kempinski an der Adresse Unter den Linden 77 / Am Pariser Platz 4 in 10117 Berlin-Mitte. Es handelt sich um eine der prestigeträchtigsten Hoteladressen Europas, unmittelbar am Brandenburger Tor gelegen. Das historische Hotel Adlon wurde 1907 eröffnet und war bis zu seiner Zerstörung im Zweiten Weltkrieg ein Symbol für Berliner Grandeur. Der Neubau, finanziert durch den Fundus Fonds 31, knüpft an diese Tradition an.

Das Gebäude wurde 1997 fertiggestellt und verfügt über eine Gesamtfläche von rund 65.950 Quadratmetern auf einem Grundstück von 8.044 Quadratmetern. Das Hotel bietet 307 Zimmer und 78 Suiten (nach einer Erweiterung 2006 insgesamt 385 Einheiten). Hinzu kommen mehrere Restaurants, Konferenzräume, ein Spa-Bereich auf drei Etagen (ca. 900 m²) sowie Einzelhandelsflächen.

Betreiber des Hotels ist die Kempinski Hotels SA im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags. Dieser wurde 2012 mit 95 Prozent der Gesellschafterstimmen bis zum 31. Dezember 2032 verlängert, mit einer zweimaligen Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre. Die jährliche Basispacht beträgt rund 12 Millionen Euro. Darüber hinaus sieht der Vertrag eine Beteiligung an Mehreinnahmen vor – allerdings wurden diese laut öffentlichen Quellen seit 1999 nicht erwirtschaftet.

Neben Kempinski betreibt die Adlon Holding GmbH seit etwa 2008 einen Wellness- und Gastronomiebereich innerhalb des Hotelkomplexes. Diese Gesellschaft steht in Verbindung mit der Familie Jagdfeld, was in der Vergangenheit zu Kontroversen über Interessenkonflikte geführt hat.

Finanzielle Kennzahlen des Fundus Fonds 31

Die wirtschaftlichen Eckdaten verdeutlichen die Dimension des Fondsprojekts. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von knapp 358 Millionen Euro gehört der Fundus Fonds 31 zu den größten geschlossenen Immobilienfonds der 1990er-Jahre.

Die Fremdkapitalquote lag bei Emission bei knapp 38 Prozent – ein für Hotelimmobilien eher moderater Wert. Dennoch belastet das aktuelle Fremdkapital von rund 118 Millionen Euro die Fondsgesellschaft erheblich, Der Kaufpreis des Hotels von rund 70,5 Millionen Euro steht in deutlichem Kontrast zum Gesamtinvestitionsvolumen von 358 Millionen Euro – die Differenz erklärt sich durch Baukosten, Nebenkosten, Vertriebsprovisionen und sonstige Weichkosten, die bei geschlossenen Fonds der 1990er-Jahre einen erheblichen Anteil ausmachten.

Steuerliche Rahmenbedingungen des Fundus Fonds 31

Der Fundus Fonds 31 generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Diese werden den Anlegern anteilig zugerechnet und sind in der persönlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Da es sich um eine Personengesellschaft handelt, erfolgt die steuerliche Erfassung nach dem Transparenzprinzip: Die Fondsgesellschaft selbst ist nicht steuerpflichtig, sondern die Einkünfte werden den Gesellschaftern zugewiesen.

Ein wesentlicher Aspekt der steuerlichen Historie: Der Fonds wurde in einer Zeit aufgelegt, in der die Sonderabschreibung für Investitionen in den neuen Bundesländern (Sonder-AfA Ost, § 4 FördG) erhebliche Steuervorteile bot. Anleger konnten bis zu 50 Prozent ihrer Einlage über den steuerlichen Effekt vom Finanzamt zurückerhalten. Diese Verlustzuweisungen waren für viele Zeichner der Hauptgrund für die Beteiligung. Der wirtschaftliche Ertrag des Fonds blieb hingegen deutlich hinter den Erwartungen zurück.

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Fondsverwaltung: Wer managt den Fundus Fonds 31?

Die Verwaltung des Fonds liegt bei der FUNDUS-Fonds-Verwaltungen KG mit Sitz in Düren (Kölnstraße 91, 52351 Düren). Diese Gesellschaft ist Teil der Jagdfeld-Gruppe und wird maßgeblich von Anno August Jagdfeld kontrolliert. Die Treuhänderrolle nimmt die Jagdfeld & Partner Steuerberatungs-GmbH wahr, die aufgrund der erteilten Stimmrechtsvollmachten rund 88 Prozent der Stimmen auf Gesellschafterversammlungen vertritt.

Diese Konstellation hat wiederholt Fragen zu potenziellen Interessenkonflikten aufgeworfen. Jagdfeld fungiert gleichzeitig als Fondsinitiator, kontrollierender Gesellschafter und – über verbundene Unternehmen – als Auftragnehmer für den Fonds. Die Adlon Holding GmbH, die Teile des Hotelkomplexes betreibt, steht ebenfalls in Verbindung mit der Familie Jagdfeld. Anleger und Anlegerschutzvereinigungen haben diese Verflechtungen mehrfach kritisiert und größere Transparenz gefordert.

Bei einer Gesellschafterversammlung 2011 wurde ein Antrag auf Abberufung der Geschäftsführung gestellt, scheiterte jedoch mit 74 Prozent der Stimmen, die für eine Fortführung unter Jagdfeld votierten. 2012 stimmten 70 Prozent für die weitere Geschäftsführung durch Jagdfeld.

Bekannte Schlagzeilen zum Fundus Fonds 31

Ausschüttungshistorie: Die Ausschüttungen des Fundus Fonds 31 blieben über weite Strecken hinter den im Prospekt in Aussicht gestellten Renditen zurück. In mehreren Jahren erhielten die Anleger keine oder nur geringe Auszahlungen, was zu erheblichem Unmut unter den Gesellschaftern führte.

Adlon Holding und Mietschulden: Die Adlon Holding GmbH, die Gastronomie und Wellnessbereiche im Hotel betreibt und in Verbindung mit der Familie Jagdfeld steht, hat laut Berichten Mietschulden in Millionenhöhe angehäuft. Für die Jahre 2010 und 2011 sollen Mietforderungen von rund 2,3 Millionen Euro erlassen worden sein. Insgesamt sollen sich Mietstundungen auf bis zu 10 Millionen Euro belaufen haben.

Ermittlungen der Staatsanwaltschaft: Die Berliner Staatsanwaltschaft ermittelt gegen Anno August Jagdfeld unter anderem wegen des Vorwurfs der Anstiftung zur Falschaussage. Bereits im September 2012 hatte die Kölner Schwerpunktstaatsanwaltschaft Anklage unter anderem wegen Untreue erhoben; das Oberlandesgericht Köln sprach Jagdfeld 2014 frei. Die Ermittlungen im Zusammenhang mit Anlegervorwürfen dauern an.

Gesellschafterdaten-Herausgabe: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Gesellschafterdaten auf Verlangen anderer Gesellschafter herausgegeben werden müssen – ein Urteil, das für mehr Transparenz sorgte und es Anlegern ermöglichte, sich untereinander zu organisieren.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag die größten Skandale und Betrugsfälle geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zum Fundus Fonds 31