Fundus Fonds 31 Hotel Adlon – Analyse des geschlossenen Immobilienfonds

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Was ist der Fundus Fonds 31?

Der Fonds finanzierte 1994 den Neubau eines Hotels an der Stelle des 1907 eröffneten und im Krieg zerstörten Originals. Anleger sind an der Immobilie beteiligt, nicht am Hotelbetrieb. Der Fundus Fonds 31 – mit vollem Namen Jagdfeld Hotel-Adlon FUNDUS FONDS Nr. 31 KG – ist ein geschlossener Immobilienfonds, der 1994 von der FUNDUS-Fonds-Verwaltungen GmbH aufgelegt wurde. Initiator war der Immobilienunternehmer Anno August Jagdfeld, der in den 1990er-Jahren über die Fundus-Gruppe zahlreiche geschlossene Fonds für Luxusimmobilien konzipierte.

Der Fonds finanzierte den Wiederaufbau des legendären Hotel Adlon am Pariser Platz in Berlin – in unmittelbarer Nachbarschaft zum Brandenburger Tor. Das Hotel wurde zwischen 1995 und 1997 errichtet und im August 1997 feierlich eröffnet. Der Betrieb wurde an die Kempinski Hotels SA verpachtet, die das Haus seither unter dem Namen Hotel Adlon Kempinski führt.

Die Beteiligung wurde Mitte der 1990er-Jahre gezielt an vermögende Privatanleger vertrieben, die von den damals geltenden steuerlichen Sonderabschreibungen für Investitionen in den neuen Bundesländern (Sonder-AfA Ost) profitieren wollten. Rund 4.400 bis 5.000 Anleger zeichneten Kommanditanteile am Fonds. Der Standort Berlin-Mitte und die historische Bedeutung des Hotel Adlon verliehen dem Produkt eine besondere Strahlkraft – die sich jedoch nicht in entsprechenden Renditen niederschlug.

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Fondsstruktur des Fundus Fonds 31

Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft konzipiert; die Anleger sind in der Mehrzahl über eine Treuhandgesellschaft beteiligt. Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft (KG) konzipiert – eine bei geschlossenen Fonds der 1990er-Jahre typische Rechtsform. Anleger traten dem Fonds als Kommanditisten bei, in der Mehrzahl über eine Treuhandkonstruktion. Die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH hält dabei die Anteile treuhänderisch für die Anleger.

Diese Stimmrechtsstruktur hat in der Vergangenheit zu erheblicher Kritik geführt, da sie dem Fondsinitiator eine weitreichende Kontrolle über die Gesellschafterversammlungen ermöglicht. Anleger, die eine unternehmerische Mitbestimmung erwartet hatten, sahen sich mit einer Struktur konfrontiert, in der wesentliche Entscheidungen de facto vom Management kontrolliert wurden.

Haftung beim Fundus Fonds 31

Die Haftung lebt nach § 172 Abs. 4 HGB in Höhe der Ausschüttungen wieder auf, die nicht durch Gewinne gedeckt waren. Bei einem Fonds mit schwacher Ertragslage und langer Ausschüttungshistorie ist dieser Punkt besonders relevant. Wie bei allen geschlossenen Fonds in der Rechtsform einer KG gilt auch für den Fundus Fonds 31 die Haftungsregelung nach §§ 171, 172 HGB. Grundsätzlich ist die Haftung des Kommanditisten auf seine im Handelsregister eingetragene Haftsumme beschränkt, sobald die Einlage vollständig erbracht wurde.

Allerdings kann die Haftung wiederaufleben, wenn Ausschüttungen geleistet werden, die nicht durch Gewinne der Gesellschaft gedeckt sind. In diesem Fall gelten die Auszahlungen als Rückzahlung der Einlage, und der Kommanditist haftet im Insolvenzfall bis zur Höhe der erhaltenen Ausschüttungen gegenüber Gläubigern der Gesellschaft. Da der Fundus Fonds 31 in der Anfangsphase Ausschüttungen vorgenommen hat, die teilweise nicht aus Gewinnen stammten, ist dieses Risiko hier konkret. Wie hoch es im Einzelfall ausfällt, ergibt sich aus den individuellen Ausschüttungsmitteilungen. Die eingetragene Haftsumme kann von der tatsächlichen Einlagenhöhe abweichen.

Hotel Adlon Kempinski: Standort und Betreiber

Rund 65.950 Quadratmeter Gesamtfläche auf einem Grundstück von gut 8.000 Quadratmetern, mit 302 Zimmern und 78 Suiten. Der Pachtvertrag mit dem Betreiber läuft bis 2032. Das Fondsobjekt ist das Hotel Adlon Kempinski an der Adresse Unter den Linden 77 / Am Pariser Platz 4 in 10117 Berlin-Mitte. Es handelt sich um eine der prestigeträchtigsten Hoteladressen Europas, unmittelbar am Brandenburger Tor gelegen. Das historische Hotel Adlon wurde 1907 eröffnet und war bis zu seiner Zerstörung im Zweiten Weltkrieg ein Symbol für Berliner Grandeur. Der Neubau, finanziert durch den Fundus Fonds 31, knüpft an diese Tradition an.

Das Gebäude wurde 1997 fertiggestellt und verfügt über eine Gesamtfläche von rund 65.950 Quadratmetern auf einem Grundstück von 8.044 Quadratmetern. Nach der Referenzseite der Verwalterin bietet das Hotel 302 Zimmer, 78 Suiten und drei Präsidentensuiten. Hinzu kommen mehrere Restaurants, Konferenzräume, ein Spa-Bereich auf drei Etagen (ca. 900 m²) sowie Einzelhandelsflächen.

Betreiber des Hotels ist die Kempinski Hotels SA im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags. Dieser wurde 2012 bis zum 31. Dezember 2032 verlängert, mit einer zweimaligen Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre. Die jährliche Pacht lag nach einem Bericht der Berliner Morgenpost von 2012 bei rund 15 Millionen Euro (Angabe aus Branchenkreisen).

Neben Kempinski betreibt die Adlon Holding GmbH seit etwa 2008 einen Wellness- und Gastronomiebereich innerhalb des Hotelkomplexes. Diese Gesellschaft steht in Verbindung mit der Familie Jagdfeld, was in der Vergangenheit zu Kontroversen über Interessenkonflikte geführt hat.

Finanzielle Kennzahlen des Fundus Fonds 31

357,67 Millionen Euro Gesamtinvestition, davon 222,67 Millionen Euro Eigenkapital und 135 Millionen Euro Fremdkapital bei Emission. Ende 2023 standen noch rund 117,7 Millionen Euro Fremdkapital aus. Die wirtschaftlichen Eckdaten verdeutlichen die Dimension des Fondsprojekts. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von knapp 358 Millionen Euro gehört der Fundus Fonds 31 zu den größten geschlossenen Immobilienfonds der 1990er-Jahre.

Die Fremdkapitalquote lag bei Emission bei knapp 38 Prozent – ein für Hotelimmobilien eher moderater Wert. Dennoch belastet das aktuelle Fremdkapital von rund 118 Millionen Euro die Fondsgesellschaft erheblich, Der Kaufpreis des Hotels von rund 70,5 Millionen Euro steht in deutlichem Kontrast zum Gesamtinvestitionsvolumen von 358 Millionen Euro – die Differenz erklärt sich durch Baukosten, Nebenkosten, Vertriebsprovisionen und sonstige Weichkosten, die bei geschlossenen Fonds der 1990er-Jahre einen erheblichen Anteil ausmachten.

Steuerliche Rahmenbedingungen des Fundus Fonds 31

Der Fonds erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Sonderabschreibungen der Aufbauphase sind längst ausgelaufen, die laufenden Erträge voll steuerpflichtig. Der Fundus Fonds 31 generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Diese werden den Anlegern anteilig zugerechnet und sind in der persönlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Da es sich um eine Personengesellschaft handelt, erfolgt die steuerliche Erfassung nach dem Transparenzprinzip: Die Fondsgesellschaft selbst ist nicht steuerpflichtig, sondern die Einkünfte werden den Gesellschaftern zugewiesen.

Ein wesentlicher Aspekt der steuerlichen Historie: Der Fonds wurde in einer Zeit aufgelegt, in der die Sonderabschreibung für Investitionen in den neuen Bundesländern (Sonder-AfA Ost, § 4 FördG) erhebliche Steuervorteile bot. Anleger konnten bis zu 50 Prozent ihrer Einlage über den steuerlichen Effekt vom Finanzamt zurückerhalten. Diese Verlustzuweisungen waren für viele Zeichner der Hauptgrund für die Beteiligung. Der wirtschaftliche Ertrag des Fonds blieb hingegen deutlich hinter den Erwartungen zurück.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag Ratgeber zur Besteuerung geschlossener Fonds.

Fondsverwaltung: Wer managt den Fundus Fonds 31?

Fondsverwaltung, Treuhandschaft und Teile der Auftragsvergabe liegen in derselben Unternehmensgruppe. Diese Bündelung ist der Kern der über Jahre geäußerten Kritik von Gesellschaftern. Nach der Referenzseite der Verwalterin betreut die JAGDFELD RE Management GmbH mit Sitz in Düren das Hotel. Die Treuhänderrolle nimmt die Jagdfeld & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH wahr.

Diese Konstellation hat wiederholt Fragen zu potenziellen Interessenkonflikten aufgeworfen. Jagdfeld fungiert gleichzeitig als Fondsinitiator, kontrollierender Gesellschafter und – über verbundene Unternehmen – als Auftragnehmer für den Fonds. Die Adlon Holding GmbH, die Teile des Hotelkomplexes betreibt, steht ebenfalls in Verbindung mit der Familie Jagdfeld. Anleger und Anlegerschutzvereinigungen haben diese Verflechtungen mehrfach kritisiert und größere Transparenz gefordert.

Bei einer Gesellschafterversammlung 2011 wurde ein Antrag auf Abberufung der Geschäftsführung gestellt, scheiterte jedoch mit 74 Prozent der Stimmen, die für eine Fortführung unter Jagdfeld votierten.

Bekannte Schlagzeilen zum Fundus Fonds 31

Zwei Punkte prägen die Berichterstattung: die hinter der Prognose zurückgebliebenen Ausschüttungen und Mietstundungen einer mit dem Initiator verbundenen Betreibergesellschaft in Millionenhöhe. Ausschüttungshistorie: Die Ausschüttungen des Fundus Fonds 31 blieben über weite Strecken hinter den im Prospekt in Aussicht gestellten Renditen zurück. In mehreren Jahren erhielten die Anleger keine oder nur geringe Auszahlungen, was zu erheblichem Unmut unter den Gesellschaftern führte.

Adlon Holding und Mietschulden: Die Adlon Holding GmbH, die Gastronomie und Wellnessbereiche im Hotel betreibt und in Verbindung mit der Familie Jagdfeld steht, hat laut Berichten Mietschulden in Millionenhöhe angehäuft. Nach einem Bericht von t-online aus dem Jahr 2024 wurden Schulden der Adlon Holding GmbH gegenüber dem Fonds in Höhe von 10 Millionen Euro aus früheren Pachtstundungen erlassen.

Berichte über Verfahren: Die Stiftung Warentest berichtete am 20.08.2025 über Ermittlungen der Staatsanwaltschaft Berlin gegen Anno August Jagdfeld wegen des Verdachts der Anstiftung zur Falschaussage; nach Auskunft der Staatsanwaltschaft vom Juli 2025 waren sie damals nicht abgeschlossen. Jagdfeld weist den Vorwurf als unbegründet zurück, es gilt die Unschuldsvermutung. Nach einem Bericht von Cash aus dem Jahr 2016 wurden frühere Untreue-Vorwürfe, die auf eine Anzeige der Signal Iduna zurückgingen, in zwei Gerichtsinstanzen abgewiesen.

Weiteres zum Thema erfahren Sie unter dem Beitrag die größten Skandale und Betrugsfälle geschlossener Fonds.

Häufige Fragen zum Fundus Fonds 31

Über den Autor

Eduard Meider

Investor und Unternehmensberater mit Schwerpunkt auf den Zweitmarkt für geschlossene Fonds/AIFs, insbesondere in den Assetklassen Immobilien und Schiffe.

Nach seinem Studium zum Master of Science in Internationaler Finanzwirtschaft an der HWR Berlin blickt er auf über 10 Jahre berufliche Investmenterfahrung zurück, unter anderem als Investment- und Fondsmanager für ein Family Office und dessen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Schwerpunkt auf geschlossene Immobilienfonds. Zuvor durchlief er Stationen in der Wirtschaftsprüfung bei PwC und im Venture Capital bei der KLINGEL-Gruppe.

Zudem ist er Autor international erschienener Fachbücher, unter anderem „Decentralized Finance für Einsteiger“ sowie „Financial Innovation and Value Creation“ bei Springer.

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